Нестерова Лариса. Недвижка

4 блока системы, которые превращают хаос в понятный план Вчера я говорила: хаотичные покупки не дают максимума и рождают страх. Система работает наоборот.Но как она устроена? Делюсь 4 блоками.Блок 1. Ревизия: честный разговор с собой 🗂️Страх часто рождается из неопределённости: «А хватит ли мне денег?», «А вдруг я не потяну?»Ревизия убирает этот страх.Вы садитесь и честно оцениваете:• Какие у вас есть активы (участок, гараж, квартира), которые могут работать или которые лучше продать.• Какие доходы и расходы. Сколько можете откладывать безболезненно.После этого вы точно знаете, с чем имеете дело.Блок 2. Анализ объекта: вместо «кажется» — цифры 📊Главный страх новичка: «А вдруг я куплю, а доходность окажется ниже ожидаемой? А вдруг не сдам?»Анализ объекта по системе убирает этот страх.🔹 Локация — где находится, что рядом, куда развивается район.🔹 Класс жилья и категория объекта — эконом, комфорт, бизнес. От этого зависит ликвидность и спрос.🔹 Поэтажная экспликация и количество квартир по квадратуре — если 80% студий, целевая аудитория — одна категория. Если много двух-трёхкомнатных — другая.Когда вы видите цифры, «кажется» и «боюсь» уходят. Остаётся конкретное понимание.Блок 3. Цели: страх «не туда иду» 🎯Страх ошибиться направлением — один из самых сильных «А вдруг я делаю не то?»Здесь важна четкая цель.Чего вы хотите?• Пассивный доход сейчас?• Капитализацию через 3–5 лет?• Передать актив детям?Один и тот же объект может быть правильным для одной цели и ошибочным для другой.Когда вы знаете цель, страх «не туда» отступает.Блок 4. Ресурсы и инструменты: страх «у меня ничего не получится» 🛠️Последний страх: «А вдруг у меня не получится, потому что у меня нет денег / я не разбираюсь?»Ресурсный подход убирает этот страх.Вы смотрите, что у вас есть:• Собственные деньги• Возможность участия в госпрограммах (дальневосточный гектар, арктический гектар)• Кредитная история (хорошая - берём ипотеку как ресурс, плохая — работаем с тем, что есть)Ипотека — рабочий инструмент.

Как перестать гадать и начать зарабатывать на инвестицияхЯ часто вижу одну и ту же картину.Новичок хочет инвестировать. Спрашивает у знакомых, смотрит, что понравилось или выбирает «как у соседа».Никакого анализа. Никакой системыПросто «мне кажется, это выгодно».И это нормально — так делает большинство. Но именно поэтому большинство и не доходит до результата. 📉Как выглядит хаотичный подход в результате:• Объект не сдаётся.• Доходность ниже ожидаемой.• Продать не можем.Что даёт система У нас в команде есть три качественных показателя, на которые мы смотрим всегда:🔸 Локация — где находится, что рядом, куда развивается район.🔸 Целевая аудитория — кто будет снимать или покупать этот объект.🔸 Точка входа — цена сейчас и потенциал роста через 1-3 года.Только после этого переходим к количественным метрикам: доходность, ликвидность, окупаемость.Сначала — качественный анализ. Потом — цифры.Почему новички не анализируют Не потому, что не могут. А потому, что не знают, на что смотреть. И боятся, что «эксперты» их обманут.Поэтому обращаются к знакомым — тем, кто уже купил. Но чужой успех не гарантирует ваш.Как система спасает от страха и ошибок ✅Система — это когда у вас есть:• Чёткие критерии отбора (не «нравится», а «соответствует цифрам»)• План действий до покупки (анализ, проверка)• План Б на случай, если что-то пойдёт не такКогда вы действуете по системе, страх отступает. Потому что вы не гадаете — вы знаете.Мой совет новичкам 📌Обратиться к специалисту. Не потому, что вы глупые. А потому, что у нас есть больше инструментов, опыта и времени.Мы с командой ежедневно анализируем десятки точек и знаем плюсы и минусы объектов. В одиночку всё это можно просчитать, но это долго и рискованно.Проще найти проверенного специалиста, которому доверяете.Вывод Хаос рождает страх и ошибки. Система убирает и то, и другое.Не покупайте «как у соседа» и не верьте красивым картинкам.Стройте систему. Или доверьтесь тем, кто её уже построил.А вы действуете по системе или полагаетесь на инту

Омск, партнёры и инвестиции Последние две недели выдались очень насыщенными. Делюсь, что было.Омск и инвестицииСъездила на встречу с инвестиционными брокерами. Участвовала в конференции по недвижимости.Обсуждали наш совместный проект по земле. У меня в Омске есть инвесторы, которые уже владеют участками.Встреча получилась не только рабочей, но и по-настоящему тёплой. Мы много общались, обсуждали планы, наслаждались отличной погодой. Заходили в места силы, например, в монастырь.Такие поездки лишний раз напоминают: инвестиции — это не только цифры. Это ещё и люди, с которыми вы вместе идёте к результату.ФотосессияА ещё «Опора России» Новгородского отделения пригласила меня на фотосессию.Приятно, когда твою работу замечают. Скоро покажу полноценные кадры, а пока бэкстейдж со съёмки.Мой выводЗа годы практики я поняла, что главное — это отношения. С теми, кто рядом и разделяет твои цели.Поэтому я не только работаю, но и стараюсь иногда просто быть с людьми. Потому что лучшие проекты часто рождаются из доверия и живого общения.Всё это — часть системы. Конференции, поездки, партнёры, чтобы ваши инвестиции были надёжными!А у вас бывают поездки, где работа плавно перетекает в отдых? Или вы строго разделяете?📲 Для вас в MAX

Объект недели: земля в 20 минутах от Великого Новгорода Продолжаю рассказывать о земле. Сегодня — конкретное предложение с выгодными условиями.Что за объект Земельные участки в Новгородской области. От 10 соток.📍Локация: 700 метров от озера Ильмень. 17 км от Великого Новгорода — это около 20 минут на машине по хорошей дороге.От Санкт-Петербурга — 180 км. С запуском "Ласточки" транспортная доступность станет ещё лучше.💰Стоимость: от 500 000 ₽ за участок.Что есть рядом В соседнем посёлке Ильмень:• Медицинская лаборатория, поликлиника• Детский сад, клуб, почта• Пункты выдачи Ozon и Wildberries• Несколько магазинов, кафе• Благоустроенный пляж с детскими площадками, горками, качелямиЭто не просто «земля в чистом поле». Это готовая инфраструктура для жизни, отдыха и строительства.Почему цена ниже рынкаУчастки находятся в аренде. Этим объясняется цена — 500 000 ₽ вместо 8 00000-1 000 000 ₽ за аналогичную землю в собственности.Как оформить в собственность:Построить объект (дом, баню, небольшое строение), затем выкупить участок. Стоимость выкупа — около 5% от кадастровой стоимости. По факту — 8 000-10 000 ₽.А после строительства вы получаете готовый актив в собственности по цене в 2 раза ниже рыночной.Кому подойдёт ✅• Тем, кто хочет построить дом для себя или для сдачи.• Тем, кто ищет участок под инвестиции с понятным потенциалом роста.• Тем, кто готов взять землю в аренде и оформить собственность после стройки.Если заинтересовались — напишите в личные сообщения.Расскажу подробнее про участки, условия аренды и возможности для строительства. Покажу варианты, которые ещё есть в наличии.👇📱+7911-627-37-70📲 Для вас в MAX

Как я инвестирую в землю и почему это работаетЗемля — один из моих любимых инструментов. Расскажу на двух примерах.🌲Первый пример: ХутыньВ 2024 году купила два участка в деревне Хутынь. Это Новгородский район, буквально 2 км от Великого Новгорода. Один участок был по 12 соток. Заплатила по 350 000 ₽. Общий вход — 700 000 ₽. Что сделала? Соединила их, потом разделила на три участка. Без стройки, без ремонта.Продала их по частям. Последний участок ушёл за 1 800 000 ₽.🏠 Второй пример: КозыневоВ 2025 году купила участок в деревне Козынево. Построила дом. Земля с домом стоит уже дороже, чем просто земля. Сейчас продаю его за 8 000 000 ₽.Прибыль даже с учётом торга будет около 40% годовых.Но я не спешу. Пока ищу покупателя, сдаю дом в посуточную аренду. Деньги с аренды вкладываю обратно: поставила чан, сделала костровую яму. Улучшения повышают и стоимость, и арендный поток.Вывод📌Можно просто купить и перепродать. А можно добавить улучшения — и вырастить доходность.Можно продать сразу. А можно сдавать и получать доход, пока ждёшь лучшей цены.Земля — актив гибкий. Он работает под разные стратегии. Главное — понимать, что вы делаете и зачем.А у вас был опыт с землёй? Или только думаете об этом?📲 Для вас в MAX

Почему земля — лучшая защита от инфляцииМы говорили, что вклады не спасают от инфляции. Недвижимость работает эффективнее.Но есть один актив, который часто недооценивают. Земля.Почему земля выигрывает🔹 Физический активЗемлю нельзя напечатать, скопировать или обесценить эмиссией. Её физически мало. И это её главная ценность.🔹 Растет вместе с инфляциейДорожают материалы, рабочая сила, логистика — дорожает и земля. Это физический актив, который тянется за инфляцией.🔹 Не требует ремонта и управленияКвартиру нужно сдавать, следить за арендаторами, делать ремонт. Земля просто лежит и дорожает.🔹 Дефицит + спрос = рост цены.В ликвидных локациях хороших участков становится всё меньше. А спрос на землю под ИЖС, туризм и коммерцию растёт.Что говорит статистикаЗа 2024 год стоимость земельных участков в Новгородской области выросла на 18%.А транспортная доступность — главный критерий для 58% покупателей.📊Аналитики подтверждают: земля дорожает быстрее акций и традиционной недвижимости.Что важно помнить1. Земля — это горизонт на 3–5 лет.2. Юридическая чистота — критична. Не тот ВРИ, не те документы, и участок теряет ликвидность.3. Локация — главное. Где будут дороги, инфраструктура, где появится спрос.Вывод 🌎Если вы хотите защитить капитал от инфляции и не тратить время на управление — земля один из лучших вариантов.Не требует ремонта, не зависит от арендаторов, не стареет. Просто дорожает вместе со спросом.А вы рассматривали землю как актив для своего портфеля?📲 Для вас в MAX

Кейс: Как инвестирование в недвижимость спасло в трудной ситуацииРасскажу реальную историю из практики.Клиент купил парковочное место в 2022 году. Выбрали рассрочку: заплатил половину, остальное — потом.Это позволило ему войти в актив с минимальными вложениями и сохранить деньги для бизнеса.А потом случился форс-мажор. Долги, суды, приставы. Казалось, всё. Но было одно «но».Почему парковку не описалиОбъект находился в обременении у застройщика — это была рассрочка, и право собственности ещё не перешло клиенту полностью.📄Поэтому приставы не могли наложить на него взыскание. Парковка осталась в распоряжении клиента.Это не случайность. Мы с командой заранее проработали структуру сделки: выбрали рассрочку вместо полной оплаты и оформили всё так, чтобы клиент был защищён даже в кризисной ситуации.Как вышли из ситуацииОсновную проблему с долгами клиент решил за счёт других денег. 🔄А парковка сыграла другую роль: она помогла клиенту не уйти в минус. Он смог спокойно продать её через нас.Какой вывод 💡Инвестиция не всегда приносит сверхприбыль в моменте. Иногда она даёт другое — защиту и спокойствие.Даже когда всё идёт не по плану, грамотно структурированный актив остаётся у вас. Его не отберут, не опишут, не заблокируют. А когда нужно — вы сможете его продать и закрыть вопросы.Клиент не разбогател на парковке. Но парковка помогла ему выйти из кризиса без потери.А у вас был опыт, когда актив выручал в сложной ситуации? 👇📲 Для вас в MAX

Почему даже при замедлении инфляции недвижимость остаётся выгоднее вкладовДержать деньги на вкладе — это как бежать на месте. Вы двигаетесь, но остаетесь там же.Рассказываю, почему так.Что происходит со вкладами на самом делеИнфляция постепенно замедляется. В 2025 году она снизилась почти вдвое — до 5,6% после 9,5% годом ранее. Перед регулятором стоит задача довести её до целевых 4%.Но даже текущая инфляция продолжает съедать значительную часть дохода по вкладам. Сейчас они дают 13–13,5%.🔆Через 5 лет ваш миллион на вкладе вырастет до ~1 840 000 ₽. Но с учётом инфляции его реальная покупательская способность — около 1 370 000 ₽ в сегодняшних деньгах.Вы не в минусе, но значимого роста нет.Почему недвижимость работает иначеНедвижимость — физический актив. Она дорожает вместе с материалами, рабочей силой и землёй. Плюс арендный поток подтягивается за инфляцией.Доходность складывается из двух частей: рост стоимости актива + аренда. Вместе это даёт 10–25% годовых в хороших локациях. 🏠Даже консервативно 11–14%. Это выше вклада и даёт реальный рост капитала.У меня есть объекты, купленные 5–7 лет назад. Их стоимость выросла в 1,5–2 раза, а аренда — в полтора. Вклад такого не дал бы.С чего начатьНе обязательно покупать квартиру за 10 млн.Можно начать с небольших объектов или, как мы обсуждали на прошлой неделе, объединиться с соинвестором. 🚀Главное — не держать деньги в месте, которое не даёт реального роста.Какой вывод Вопрос не в том, покупать или нет, а в том, сколько вы потеряете (или не заработаете), пока будете ждать.Инфляция не спросит, готовы вы или нет.А вы держите деньги на вкладе или уже перешли к недвижимости? 👇📲 Для вас в MAX

Объект недели: коммерция в Подмосковье с доходностью до 46%Парковки, кладовки, квартиры — это привычно. Но есть сегмент, который при правильном входе даёт ещё больше — коммерция.Подобрала объект, который сама рассматриваю. Рассказываю.Что за объектМагазины (стрит-ритейл) в новом торговом центре в Люберцах (Московская область, Ближнее Подмосковье).Локация: сформированный торговый кластер, активный автомобильный трафик вдоль шоссе. 15 минут до метро Котельники. Рядом жилой массив и крупные ТЦ.Срок сдачи: IV квартал 2027 года.Что даёт этому объекту инвестиционную ценность🔹 Локация. Трафик уже сформирован — рядом жилой квартал и крупный ТЦ, который работает как «якорь». Объект буквально перехватывает его поток. Не нужно тратить бюджет на привлечение клиентов.🔹 Цена входа. От 420 000 ₽ за сотку. Это ниже, чем в новостройках Новой Москвы «в полях». Ликвидные коммерческие метры в таких локациях за последние годы выросли в цене в 2–3 раза.🔹 Юридическая чистота. Назначение земли — строго «Магазины». Сетевые арендаторы (аптеки, продукты) выберут объект с правильным ВРИ — не будет проблем с лицензиями.🔹 Гибкий вход. Можно купить помещение от 30 м² до 100 м² и больше.Или объединиться с соинвестором — как мы обсуждали на этой неделе. Вместе проще войти в коммерцию, дальше делить доход по долям.Кому подойдёт🌟Тем, кто хочет диверсифицировать портфель коммерческой недвижимостью.🌟Тем, кто понимает: правильная локация и чистый юр. статус — залог роста.Если заинтересовались — напишите в личные сообщения. Отвечу на все вопросы 👇📱+7911-627-37-70📲 Для вас в MAX

5 проблем с недвижимостью, которые я решаю за васКо мне приходят с разными запросами. Часто это связано с болью, страхом или с незнанием, с чего начать.Вот пять типичных проблем, которые мы решаем ежедневно.1. Земельный участок есть — что с ним делать? 🌍Мы не гадаем. В первую очередь разбираем цель:🌟Продать🌟Разделить на части🌟Построить проектИсходя из этого — даём план.Чаще всего люди хотят просто продать. Но иногда скрытый потенциал больше. Помогаем это увидеть.2. Хочу купить коммерческую недвижимость для пассивного дохода 🏢Клиент хочет офис или помещение, чтобы сдавать и «ничего не делать».Мы не ищем первый попавшийся объект. Сначала разбираем:🌟Какой доход нужен🌟Какой бюджет🌟Какая локация подходитУчитываем скрытые расходы — налоги, коммуналку, возможные простои.Только после этого подбираем объект, который реально даст заявленный арендный поток. И проверяем, чтобы он не «повис» через полгода.3. Есть коммерческая недвижимость — не сдаётся 😟Тоже частая боль. Объект есть, а арендатора нет.Мы смотрим: почему не идёт спрос, какая целевая аудитория, что мешает.Часто достаточно пересобрать объявление, сменить позиционирование или сделать косметические улучшения.Помогаем сдать.4. Есть сумма — хочу приумножить или получать пассивный доход 📊Клиент приходит с капиталом и говорит: «Хочу, чтобы он работал».Мы считаем: какой доход реально получить с этой суммы, сколько времени нужно, какие риски.Иногда человек хочет 500 000 ₽ в месяц, а вложил 200 000 ₽. Очевидно — не получится.Тогда прорабатываем стратегию: как нарастить капитал, чтобы через несколько лет выйти на нужный доход.5. Не знаю, с чего начать — боюсь ошибиться 🤝Самый частый запрос. Человек ничего не понимает в недвижимости, но знает, что деньги должны работать.Здесь мы не давим и не продаём. Разбираем ситуацию, бюджет, цели. Показываем, с чего можно начать. Без страха и без «купи срочно».Узнали себя в одной из ситуаций?Напишите в личные сообщения — разберём ваш случай без спешки. 👇📱+7911-627-37-70📲 Для в