Георгий Кузин | Активы Без Стресса

🔥 Квартира с замурованным входом на Пресне взлетела до рынка• 45,2 м²• Москва, Студенецкий пер., д. 3, этаж 4, кв. 9 • 77:01:0004035:2057 Начальная цена – 14 184 800 ₽ (314 тысяч за м²)Итоговая цена – 24 114 160 ₽ (533 тысячи за м²)Квартира хорошая, но есть в ней затык – она незаконно присоединена к соседней. Про это все я написал в посте о продаже – можно там прочитать, чтобы я не повторялся. Ок, к результату:С чего такая цена? Выставили бы квартиру с начальной ценой в 20 млн, то за 20 бы и продали. Но 14 млн за большую однокомнатную (по сегодняшним меркам) – мимо такого сложно пройти, так что желающие собрались в большом количестве.Аж целых 19 заявок – а дальше шансов, что торги завершатся на интересной цене, уже и не было. Очень быстро, всего за 20 минут участники торгов довели цену до рыночной. Ну как до рыночной – она где-то на несколько миллионов повыше, но без вот этих головняков с замурованным входом, вывшим владельцем под следствием и собственно торгами.✔️ В общем, в сухом остатке, все пошло по классике: низкий старт – высокий интерес – много участников – высокая цена. #квартира #продано💬 Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи

☀️ Можно снова идти на торги – без оглядки на Ткача.Этот человек последние пять лет терроризировал торги. Кто не знает – удивится: сложно представить, что можно годами приходить на аукционы, побеждать любой ценой, а потом не выкупать лот, теряя задаток. И это повторялось – десятки, возможно, сотни раз.Похоже, что сколько верёвочке ни виться – конец настаёт. Постоянные участники торгов многое бы отдали, чтобы Ткача не там было. Эта схема страшно вредила рынку: инвесторы несли расходы на поиск и оценку, готовились заходить – и упирались в человека, который побеждал «любой ценой» и срывал сделку.Город тоже страдал. Да, задатки доставались Москве. Но цель-то была – реализация объектов. А объекты ходили с торгов на торги и годами не продавались.🤡 И вот сейчас, похоже, история заканчивается. Посмотрите, что у Ткача в судах – исков аж на две страницы. Чтобы долго не расписывать – они двух типов.Первый – от Москвы. ДГИ пытается отсудить пени за неоплаченные объекты – по договорам купли-продажи. Копеечные истории по старым сделкам. Ситуация классическая: это слишком поздняя реакция на огромную проблему. Можно было давно внести в список неблагонадёжных и просто не пускать на торги. Но Москва годами смотрела на проделки Ткача сквозь пальцы – а теперь постфактум подаёт мелкие иски. Понятная реакция системы: надо как-то реагировать – и она как-то реагирует.Второй тип – куда серьёзнее. От тех, кто, скажем так, был его партнёрами, инвесторами, покупателями. Просрочка по займу, неосновательное обогащение, обращение взыскания на предмет залога.Если посмотреть по датам – вал исков весной, а в мае подряд решения . Одно за другим. То есть весной была пройдена точка невозврата. Что-то произошло и все закрутилось. Так что сейчас Ткачу явно не до торгов.Что можно сказать? Я не удивлён, что у него были инвесторы. Я просто уверен, что им продавалась возможность «побеждать на любых торгах» как суперсила. Люди в России, к сожалению, очень падки на истории про ресурс и невероятные возможност

🤡 Вчера 5 часов настраивал чтобы YouTube работал на телеке.Сложность в том, чтобы всё работало без запрещённых теперь трёх букв. Действий с ИТ-квалификацией – много, сам бы я делать не стал. Конечно, использовал ИИ. Но совершил несколько крупных ошибок – о них и расскажу. С выводами – чтоб не просто история моего тяжёлого пути к успеху, но и лайфхаки, как действовать в похожих ситуациях.Сначала пошёл к Джемини – у него новая модель, я подумал, бодро отвечает, справится. Спойлер: нихрена. Вот эта вся четвёрка – ЧатГПТ, Клод, Джемини, Грок – в среднем нормальные, но очень разные и для разных задач. По моей практике самый адекватный – Клод. Но я подумал, инструкция же штука не самая сложная, Джемини справится ... ээх.Лайфхак №1: не идите к подмастерьям. Сразу к лучшему специалисту, и это зависит от задачиЧаса два мы настраивали. Я фотографировал экран, отсылал ему, он говорил, что нажимать. В какой-то момент я понял: он просто, сука, перебирает варианты. Представьте – вы вызвали мастера, а он действует методом научного тыка. Я заподозрил неладное, стал задавать конкретные вопросы. Он дал признательные показания: потерялся, штуку вообще нельзя настроить. Два часа потеряны, бл!Лайфхак №2: пошёл перебор «попробуй это, нет, нажми вот эту» – модель потерялась. Стоп. Требуйте чёткого ответа, какой план, и где мы.Я подумал – ладно, хватит. Но решил перепроверить через Клода. Дал контекст, он сказал, что сможет. С Клодом пошло гораздо бодрее, он чувствовал себя уверенно (тоже). Через два часа Клод тоже заблудился и сказал, что невозможно. Тогда я заставил его всё прочитать заново – найти всю информацию в сети, проанализировать, что уже сделано, и составить план. Все его планы я возвращал ему же на разбор.Лайфхак №3: любой ответ ИИ возвращайте ему же на критику. С текстом он будет улучшать бесконечно – остановитесь сами. С инструкцией улучшать нечего, она однозначна. Если «улучшает» – значит, не понял и мутит воду.В итоге он собрал информацию, нашёл пути, два раза перепроверил

📊 Розничный товарооборот замедлился до 2,6% – что с этого собственникам помещений и инвесторам в стрит-ретейлЕсли коротко: помещение под магазин ещё долго будет надёжным активом. Но в 2026 покупать его нужно с конкретной идеей или даже под конкретного игрока, а не как «вообще торговое».1. Офлайн остаётся ядром на 10+ лет:• Розница РФ 2025: 61,3 трлн рублей, рост +2,6%. Интернет-торговля: 11,5 трлн, доля онлайна выросла с 16,2% до 18,8%.• Темпы онлайна резко замедлились. Общий рост e-com 2025 – всего +9%. Это самый низкий темп за всю историю формата в РФ. (Есть и большие оценки, разница в методике).• Маркетплейсы, которые тянут весь онлайн: в 2024 росли на +53%, в 2025 – уже только +25%.Даже при сохранении нынешних темпов через 10 лет онлайн займёт максимум 30–35% розницы. 65–70% так и останутся в офлайне. Помещение под сетевой супермаркет будет работать на тебя весь срок инвестирования.2. Маркетплейсы насыщают инфраструктуру – главный драйвер спроса на помещения 30–60 м² уходит:• Пунктов выдачи в России на 31 марта 2026: 231,1 тыс (+25% за год). Wildberries +43% за 2025, Ozon +20%.• Но экономика отдельной точки под вопросом. Заявленная РВБ окупаемость 4-5 месяцев на практике растягивается на 12+. Сеть выросла быстрее, чем платёжеспособный спрос на её услуги.• Уже звучат прогнозы оптимизации ПВЗ. Перелом – 27–28 годы. Дальше – маркетплейсы начнут закрывать слабые точки.⚠️ Покупать помещение под ПВЗ нужно с пониманием: быстрый рост подходит к концу, дальше – пересмотр сети маркетплейсами и торг по ставке.3. Доходы формально растут – но люди экономят:• Реальные располагаемые доходы 2025: +7,4%, номинальные – около +13%. Но в IV квартале темп замедлился до +5,8%. Тренд вниз.• Продажи еды 2025 в натуральном выражении: +1,9%. В 2024 было +6,4% – замедление втрое. Доля еды в обороте розницы поднялась с 47,3% до 48,3% – люди тратят пропорционально больше на еду и меньше на всё остальное.• Прогноз на 2026: реальный рост розницы около нуля, номинальный +6%.В 2026 главный пл

🔥 Двухуровневая сталинка на Кутузовском – для любителей нестандартных дизайнерских решенийМне всегда было интересно – а какие там квартиры в сталинских домах с причудливыми фасадами – во всех этих башенках и надстройках (фото 1). Понятно, для выросшего среди коробок Бибирева, эркер – уже необычно, а тут сказочные терема.Есесено, как увидел фото, где на фасаде желтым выделено два этажа сразу полез смотреть, что же там. Подумал – а что с высотой потолка – снаружи его прямо много. Итак, представляю вам квартиру, ставшую жертвой «архитектурных излишеств» сталинской эпохи:• 121,3 м²• Б. Дорогомиловская, 11• 77:07:0007002:8792Начальная цена – 42 043 000 ₽ (346 603 ₽/м²)Дом 1941 года, в нем сохранилось много аутентичных интерьеров – то есть, помойка жуткая. Не все фото поместились, скажу кратко – надо ремонтировать полностью. И вот тут есть где разгуляться – две комнаты с потолками 4,5 метра – можно сделать антресоль, старая лестница – это настоящий арт-объект и наконец, светелка на втором этаже – в ней окна с трех сторон – идеально для профессий, где нужен свет.Что касается инвестиций: как правило, на городских торгах объекты продаются с минимальным дисконтом к рынку – в среднем процентов 10, и подходят только если брать для себя или надолго. А вот этот лот можно брать под короткую историю – флиппинг. Только не под обычный, где все квартиры похожи как близнецы, а под концептуальный. Это дольше/дороже/сложнее, но зато денег больше.✔️ В итоге, квартира в центре Москвы для поклонников нестандартных решений, художников или под креативный флип.Если у вас есть вопросы, нужна помощь с инвестициями в недвижимость или хотите купить этот лот – пишите @gkuzin#наторгах #квартира #интересно💬 Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи