Инвестиции в недвижимость IМСКIСПБlПавелIМихаил Гильманы

🌟 Возможно ли возобновление темы доходных сервисных апартаментов в Москве и что это означает для инвесторов? 🌟Дорогие коллеги и клиенты!Как брокеры, тесно связанные с рынком доходной сервисной недвижимости, хотим поделиться с вами важным инфоповодом, обсуждаемым в профессиональных кругах — в том числе на прошедшем Жилконгрессе.🏘 Суть нововведения:В Москве наконец-то активно обсуждается возвращение темы апарт-отелей, но уже в принципиально новом формате. Речь идёт не о «тихих» апартаментах, используемых как жильё, а о сервисных апартаментах под управлением известных отельных операторов.💡 Ключевые изменения:Чёткое разграничение формата: акцент смещается на полноценный гостиничный сервис — с ресепшеном, уборкой, безопасностью и другими отельными услугами.Условия строительства: разрешения на строительство будут выдаваться только для сервисных апартаментов с профессиональным управлением.Фокус на доходность: такой формат изначально ориентирован на доход от сдачи в аренду, а не на постоянное проживание.💼 Что это значит для инвесторов?Повышение прозрачности рынка:стандартизация сервиса и управления;понятная модель доходности (распределение прибыли между собственниками по принципу единого бизнеса);регулярная отчётность от отельных операторов.Снижение операционных рисков:управление активами делегируется профессионалам (поиск арендаторов, клининг, ремонт);минимизация «головной боли» для инвесторов — достаточно вложить средства и получать доход.Рост инвестиционной привлекательности:стабильный спрос: сервисные звездочные апартаменты особенно востребованы в Москве среди иностранных туристов, командировочных, в найс туризме;диверсификация: возможность сочетать личное использование, как амбассадора (например, для поездок) с получением дохода;долгосрочный горизонт: прогнозируемая доходность четко прогнозируется профессиональным отельным оператором на 5–10 лет с учётом конкуренции, локации, ЦА, загрузки итд.✔️Новые возможности:участие в коллективных инвестиционных проектах (З

ХРИСТОС ВОСКРЕСЕ❗Светлое Христово Воскресение — не просто праздник, а торжество жизни над смертью, света над тьмой, любви над грехом. Даже на древних византийских фресках мы видим эту удивительную динамику: Воскресший Спаситель с силой и нежностью вытягивает из глубин ада прародителей человечества — Адама и Еву. В этом жесте — вся суть нашего спасения: Господь не ждёт, пока мы сами справимся, Он Сам приходит к нам, протягивает руку помощи.Пусть же и мы ответим на Его любовь — протянем свои руки к Богу с верой и упованием. Неважно, какие испытания готовит нам мир, какие насмешки и гонения могут выпасть на долю христианина — Воскресший Христос сильнее всего этого. Его победа — наша победа.Радость Пасхи — это не мимолётное чувство, а энергия жизни, благодать, которая будет питать наши души целый год, до следующей светлой седмицы.💒Да пребудет Воскресший Христос с нами — Его немощными, но любящими учениками — и в XXI веке, и во все дни до скончания века.Воистину Воскресе Христос!🔥❣️

«SOLO, DUO, TRIO, QUATRO: какой лот принесёт больше — разбор на калькуляторе».Давайте честно: в бюджете + 20 млн. за оснащенный юнит сложно найти годовую доходность больше 10-12%, не говоря уже про более высокие бюджеты. Как известно, в отельном номерном фонде самые интересные лоты, как раз сравнительно небольшого метража, интереснее больших по соотношению стоимость лота/доходность. И многие брокеры, девелоперы с удовольствием продадут вам например студию в бизнес классе площадью в 35 метров за 20 млн как «самый доступный вход в доходные апартаменты бизнес класса», с доходностью примерно в районе 9-10% годовых. Но тут УТП этого проекта просто рвет все шаблоны — при любом раскладе для всех категорий доходность в год будет не ниже 15%.✅Мы сделали выжимки из калькулятора доходности по первому году работы отеля по трем категориям: DUO, TRIO, QUATRO, цифры смотрите в таблицах выше.➡️Сразу отметим, что по каждому апартаменту прилагается программа калькулятор, (ее мы предоставляем заинтересованным инвесторам в ходе консультаций по конкретным лотам), как ориентир по доходности, и которая кстати закреплена как приложение к договору с УК. 🔝Это уникальная опция на рынке доходной отельной недвижимости и это позволит инвесторам просчитать доходность своего апартамента на каждый год. В калькулятор заложена фин модель доходности отеля на 5 лет.▪️Итог для подписчиков: Этот инвест отель — не просто «апартаменты под сдачу». Это инвестиция в актив с двойной доходностью: приличный операционный доход + рост капитализации в премиальной локации. А с оператором, который зарабатывает только при вашей прибыли, — это ещё и спокойствие на 10 лет вперёд.✅Готов помочь с расчётом доходности, рассрочек под ваш бюджет — пишите в личку.P.S. Все цифры взяты из официальных презентаций застройщика и оператора Зенит. Данные по наличию лотов и цен актуальны на февраль 2026 г.

📊 «Динамическая комиссия Зенита: как оператор зарабатывает ТОЛЬКО когда зарабатываете вы»Продолжаем наш рассказ и серию постов про первый в России 4-звёздочный бизнес-комьюнити отель, и ВИП доходный проект отельного оператора Зенит в Москве. Одним из наиболее часто повторяющихся вопросов при переговорах с потенциальными инвесторами мы слышим вопрос про опыт и компетенции отельного оператора на объекте. Многие инвесторы совершенно обоснованно опасаются непрофессионализма и отсутствия опыта у управляющих компаний, отельных операторов при выборе инвест проекта. И не без причины: отсутствие опыта, непонимание запросов своей целевой аудитории, неумение обеспечить стабильную динамическую загрузку номеров, клининг, маркетинг, ремонт и отделку, соответствующую уровню и позиционированию объекта - легко приводят отель к балансировке на грани с рентабельностью и потере имиджа, плохим отзывам и в итоге к минимальной доходности. Как правило, стандартная схема любой УК — 20-30% от выручки «в карман» оператору, даже если номер простаивает. Но у Зенита — принципиально другая модель. И это меняет всё.✅Вот как работает их гибкая комиссия:▪️ Базовая: всего 4% от выручки — это покрывает административные расходы.▪️ Динамическая «ступенька»: • 0%, если рентабельность проекта <35% → оператор НЕ берёт премию, пока вы не в плюсе • 6%, если рентабельность 35-45% • 8%, если 45-57% • 12%, только если рентабельность >57% → оператор получает больше, когда проект «раскручен»✅Что это даёт вам на практике?➡️ Оператор мотивирован выводить проект на высокую загрузку (64-88% по их портфелю), а не «жить» на ваших 20%.➡️ При низком сезоне вы теряете меньше — комиссия падает автоматически.➡️ 10-летний договор управления + опыт 16 отелей и >3400 проданных номеров = вы не останетесь один на один с пустым зданием через 3 года.🔝Кстати, Зенит — офи

Друзья, от всей души поздравляем вас с Новым годом! 🎉2025-й был годом ярких возможностей и новых вызовов. Мы вместе прошли путь, на котором были интересные кейсы, аналитика и новые ликвидные проекты. 🏠 Спасибо, что остаётесь с нами, верите в нашу экспертизу и делитесь своими целями. Ваш успех — наша главная мотивация! 💼💲В 2026-м желаем вам удачных сделок, стабильного роста инвест портфеля и, конечно, уверенности в каждом шаге. Пусть каждый ваш инвестиционный выбор сервисных доходных апартаментов будет взвешенным, а результаты пассивного дохода в конце этого года — порадуют цифрами и перспективами. ✨📌Мы, как всегда, на связи: будем делиться аналитикой, поддерживать вас советами и искать выгодные объекты. Вместе мы сильнее! 🤝Пусть Новый год принесёт вам гармонию, вдохновение и новые возможности для развития. Отмечайте победы, отдыхайте с пользой и верьте в свои цели — мы в вас верим! ✅С теплом и оптимизмом,Павел и МихаилВаши независимые эксперты в мире доходной недвижимости 🏙📊

Мы продолжаем серию постов о проекте, который смотрели на прошлой неделе. Сегодня мы хотим поговорить о том, почему загрузка этого проекта будет на 30% выше рынка и как отельный оператор "Зенит" в сотрудничестве с девелопером создал уникальную для отельного рынка Москвы доходную модель сервисной гостиницы.🏘Ситуация на рынке сервисной доходной недвижимости Москвы например такова, что рынок насыщен предложениями, большинство из которых не учитывали при строительстве, или редевелопменте, специфику современного туризма и бизнес-потребностей сегодняшней целевой аудитории. И конечно традиционные апарт-отели Москвы ориентированы, за редким исключением, на внутренний рынок без учета международных трендов и стандартов гостиничного обслуживания. 🟣Что нам определенно понравилось - этом отеле создана своя уникальная для Москвы стратегия загрузки проекта с оператором "Зенит", который уже 26 лет управляет объектами премиум-сегмента. В процессе анализа проекта и переговоров с УК, с девеелопером, мы сами попытались понять, в чем суть и У Т П этого проекта и были приятно удивлены, как команда Зенита глубоко проанализировала гостиничную инфраструктуру вокруг локации, рост в этих отелях аренды за год, изучила успешные кейсы 4 звездочных отелей в других странах и адаптировала эту концепцию, которую они нам презентовали, под свой Московский проект. Особенно впечатлило, с учетом безвиза с Китаем, где полно состоятельных туристов, что Зенит подписал партнерство с C-trip — крупнейшей китайской туристической платформой.🟣Потребность в таком комплексном современном подходе, стратегии обусловлена стабильным ростом MICE-туризма (конференции, выставки, корпоративные мероприятия) в Москве. Проект ориентирован именно на эту аудиторию, что гарантирует, со слов оператора, стабильную заполняемость 64-88% в любой сезон. Мне например еще понравилась концепция "бизнес-ангела" — персонального консультанта для каждого клиента отеля, который помогает в развитии бизнеса и в комму

Не просто апартаменты, а инновационный инвестиционный актив: как известный отельный оператор 'Зенит' меняет правила игры в московском отельном бизнесе!Привет, друзья!👋 Мы, брокеры и эксперты на рынке сервисных апартаментов, внимательно следим за всем, что появляется нового и интересного на рынке доходной сервисной недвижимости Москвы, и недавно с братом вернулись с объекта, который нас весьма порадовал.🔥 Сегодня мы хотим поделиться с вами не просто впечатлениями, а критически важной информацией для инвесторов, желающих вложиться именно в Москву и в проекты нового отельного строительства в бизнес-классе с интересной концепцией и мощной финмоделью.💪🟣Ситуация сейчас по Москве известна: с 2023 года в Москве наблюдается стабильный спрос именно на сервисные апартаменты, и инвесторы активно ищут и не находят надежные и ликвидные проекты с наличием опытных отельных операторов. Проблема в том, что с осени 2024 года столичные власти, как вы знаете, перестали выдавать разрешения на строительство апартаментов для долгосрочного проживания, что кардинально сократило количество ликвидных сервисных лотов в Москве.❌🟣Количество апартаментов в продаже на первичном рынке столицы снизилось на 24,4% после ввода моратория, и свободных лотов практически не осталось. "Иззи" и "Инвеста", два очень мощных отельных девелопера Санкт-Петербурга, попытались зайти в Москву, но так и не смогли — не успели получить разрешения по выкупленным зданиям в ЦАО и вынуждены были возвращать деньги успевшим забронироваться инвесторам.🟣Летом, если вы следили за новостями на нашем канале, было несколько интересных лотов на Таганке в давно работающем бутик-отеле от "Вертикали" — эти лоты распродали за пару недель. Да, кое-что остается точечно еще по ЦАО Москвы и в области, но сравнивать эти объемы с ситуацией даже год назад грустно. Продавать в Москве почти нечего.🟣

Расчет доходности лота при 100% инвестировании:- Минимальная стоимость лота 33 метра с отделкой и меблировкой под ключ: 4 000 рублей- доход в месяц от 55 000 до 70 000 рублей в месяц.✅ Итого:- Годовой доход от аренды с учетом расходов:16,5%- Ожидаемый (средний) прирост стоимости недвижимости: 50% в первый год.- Таким образом, если, получив доход от аренды, продать недвижимость с наценкой 50%, то за год доход составит 2 660 000 рублей или 65% годовых!За подробностями прошу в личку👇

📌 Инвестиция в действующий загородный комплекс с ретрит-центром, которая принесет вам 20,7% годовых.Помните тот ретрит-комплекс, о котором мы уже рассказывали? 🟣Мы прошлись тогда по территории, посмотрели сам ретрит комплекс, готовые домики для гостей, дома, где будут юниты по 33 метра, которые и предлагаем инвесторам. 🟣Места, где уже через 8 месяцев построят СПА-комплекс— и это будет огонь! 🟣Большая баня и территория рядом – то, что нужно для гостей. Бассейн, а место под него есть, сильно завязан на газификацию, но собственники уверены, что они решат этот вопрос.Постоянно общаемся с Павлом, одним из руководителей проекта и отслеживаем их показатели и загрузку, чтобы не лить воду нашим клиентам. ✅Так вот — наши партнеры, девелоперы этого проекта, сделали для наших клиентов отличное финансовое предложение!Павел рассказывал - гости сами постоянно просят: «Хотим не только ретрит, но и попариться, искупаться, отдохнуть в тишине».✅ Собственники услышали — и решили ускорить запуск инфраструктуры. ➡️И теперь то самое У Т П: На последние 4 юнита в последней очереди — специальная цена: 4 млн ₽ вместо 5 млн! 🔍Друзья, здесь важно понять, почему это не «ещё один проект, в который нужно просто поверить».Это не концепция уже на бумаге , а успешно работающий доходный комплекс : Сдано 26 номеров (семейных и люкс) Ретрит-центр уже принимает мероприятия: до 520 человек в день , 8 групп одновременно Бронирования — на 7 месяцев вперёд , включая будни и низкий сезон В ноябре 2025 года — загрузка 70% , несмотря на межсезонье.🟣Всё это работает уже сейчас , без какого бы то ни было ожидания инвесторов «когда откроется». 💡 Главное УТП: Ретрит = гарантированн

👋Итак, обещанные конкретные цифры доходности и анализ вариантов доходности для вас, друзья!🎯 Какую программу выбрать? Сравниваем все варианты + таблица выгод.В проектах на Обводном канале и на Московском проспекте действует несколько программ доходности . А как выбрать ту, что подходит именно вам - смотрите в таблице. 👆🏼 ✅ 1. Гарантированный доход (ГД) - Studio : 40 000 ₽/мес (6 мес) - Standard : 60 000 ₽/мес (6 мес) - Deluxe : 150 000 ₽/мес (6 мес) — в действующем отеле - Superior (37 м²) : 120 000 ₽/мес (12 мес) — в строящемся отеле 🟣 Доступно при 100% оплате, ипотеке или рассрочке 🟣Договор — сразу после регистрации 🟣 После ГД — переход на котловой метод ✅ 2. Обратный выкуп +30% через 1 год - Юниты: 19–21 м² (9,5 млн ₽) и 27 м² (11 млн ₽) - Всё включено: мебель, текстиль, кондиционер - Только 4-й этаж, только при 100% оплате - Через год — выкуп за +30% , даже если вы уже получили доход🔥 ✅ 3. Котловой метод (базовый) - Разделение прибыли: 15% вам / 85% УК - Доход зависит от общей загрузки и ставок и здесь он сильно меньше, чем у многих апарт отелей.🤔❕Но, в разговоре с девелопером выяснили, что их предыдущие проекты были рассчитаны именно на капитализацию, которая увеличилась в х2 за 5 летний период. И в этом проекте они так же уверены, (цены начинались с 220 тыс. метр, сейчас, спустя год - 400 тыс.метр), и поэтому спокойно дают уникальный для рынка обратный выкуп.👉 Он отметил У Т П проекта: «5% от операционного дохода — это абсолютно доступные показатели». Но совокупная доходность может достигать 25–30% годовых — за счёт роста стоимости объекта (капитализации).⚠️ Важно знать:- Меблировка (обязательна при работе с УК): от 900 000 ₽ - ЖКУ : 195 ₽/м² + счётчики - Налог : ~1,5% от кадастровой стоимости (2025) 📌 Наше резюме по проекту:🟢Доходность в проектах данного девелопера может значительно превышать доход от классической аренды в апарт отелях, не говоря уже про классические квартиры— за совокупный счёт операционного