О НЕДВИЖИМОСТИ ВСЕ || Алексеева Елена

❌ Инвест умер? За последние несколько лет рынок недвижимости существенно изменился.Нет, не в плане объектов.)))Здесь все стабильно: квартиры, коммерция, новостройки, вторичка и тд. Все по-прежнему. И по-прежнему дорожает.И именно поэтому большинству кажется, что все так же как 5-10-15 или даже 20 лет назад.Так, да не так.Сегодня расскажу про инвест.Вроде узкая, но при этом очень глубокая тема.Вот как было раньше?Купил любую квартиру, сдал ее в аренду, и вот - ты уже инвестор, получаешь пассивный доход.Или купил новостройку на котловане, подождал окончания стройки. Заработал икс 2. И вот тоже - успешный инвестор.Надо ли было иметь специальные глубокие познания в этом деле?Специалисты скажут - да, конечно (им же надо на инвесторских курсах зарабатывать).А я вам скажу - нет. Конечно, разбираться надо было в каких-то вещах, безусловно. Но для выбора более выгодного объекта достаточно было опыта и рекомендаций специалиста, кто каждый день в недвижимости.А в целом - какую новостройку ни купи на котловане, она неизбежно давала икс 2 к сдаче дома.А все почему?Потому что рынок был РАСТУЩИЙ. И цены на котловане низкие. Тогда что ни купи, через полгода можно перепродавать с маржой.И кредитные деньги (главный инструмент инвестора) - были ДЕШЕВЫЕ. От 3% до 8% годовых.Вот счастливыми людьми мы тогда были, правда? С такими процентами по ипотеке.А ведь многие даже не знали об этом.И успешных инвесторов было много. Почти все. Кто хоть что-то купил.А что же теперь?Если кратко.1. Самое главное. Деньги стали ДОРОГИМИ. При средневзвешенной ставке по ипотеке 18% сильно не наивестируешься.Да и выдачу кредитов банки сильно ограничили дополнительными требованиями к документам, уровню дохода, коэффициентами разными и тд.2. Рынок замедлился, периодами даже затормозился. Цикл сделки стал больше. Срок продажи больше.3-6 месяцев в среднем против 1-3 месяцев раньше.При этом, цены на недвижимость конечно растут, инфляцию ведь никто не отменял.А при ключевой 20% все понимают, что инфляция еще выше?

📣 Новости!Друзья, выбрала для вас несколько новостей на интересные темы.Про ключевую ставку:1. На прошлой неделе, 13 февраля, на первом в 2026 году заседании ЦБ по ключевой ставке, снизили ставку до 15,5%.Важно отметить, что год назад, в феврале 2025 года ключевая была 21% и держалась на этом уровне достаточно долго.Ну а для нас снижение ключевой ставки, это что?Правильно! Снижение ставок по ипотеке и депозитам.Это не значит, что все рванут забирать свои депозиты, покупать квартиры и брать ипотеку.Это просто вектор, что рынок постепенно меняется. И как в сказке поворачивается к вторичке передом, а к лесу задом. Про семейную ипотеку:2. В условиях получения «Семейной ипотеки» с 1 февраля произошли очередные изменения, которые в очередной раз ограничивают возможности использования этой льготной программы.В целом, условия прежние:- наличие ребенка до 6 лет включительно- сумма кредита до 12 млн рублей- ставка 6%- брать можно 1 раз.Изменения коснулись обязательного участия в кредитном договоре как созаемщики обоих супругов, даже при наличии брачного договора.Теперь нельзя оформить 2 семейные ипотеки - 1 на мужа, 2-ю на жену. А если супруги в разводе - семейную ипотеку может оформить только тот родитель, с кем зарегистрирован (прописан) ребенок.То же касается и донорства.Как это повлияет на рынок?Да никак.Кто хотел взять эту ипотеку, тем уже давно оформили «как надо» 1-2-4 штуки.Кто еще не брал - может взять, глобально ничего не поменялось.Поэтому пока держат ставку 6%, берите. Это тоже может закончиться. Как всегда, неожиданно.Про отделку от застройщиков:3. С 01 марта начнет действовать ГОСТ на внутреннюю отделку от застройщиков.ГОСТ предусматривает 6 классов отделки для жилых помещений, с определенными критериями и допустимыми отклонениями по каждому классу. Всего для новостроек будет 8 классов отделки.Постарались предусмотреть критерии как для элитного жилья, так и для комфорт класса.Кто-то захочет все это изучать, и будет сам принимать квартиру.Я же советую привлека

Друзья, добрый день!Рынок стремительно меняется.И сейчас предложения по традиционному инвестированию в квартиры - это уже не про сверхприбыли, а про набор активов и сохранение денежных средств и защиту от инфляции.По-честному действительно выгодных проектов практически и нет.Покупка получается дорого:- своих средств нужно больше - сумму кредита нужно брать больше.И с даже с семейной ипотекой с точки зрения инвестиции уже ничего не выиграешь, кроме фиксированной ставки на 30 лет.Тем ценнее становятся редкие предложения. Посмотрите, этот вариант действительно хорош.✅ Квартиры с полной чистовой отделкой. ✅ Цена от 4 млн рублей.✅ Первый платеж 20% - от 900 тысяч рублей.✅ Платежи - по 20% (от 900 тыс) один раз в год.✅ Через 4 года у вас в собственности еще одна полностью выплаченная квартира, и никаких ипотек на 30 лет на 12 миллионов рублей.Пишите@EAlexeevaBotОтвечу на ваши вопросы.Друзья, добрый день!Рынок стремительно меняется.И сейчас предложения по традиционному инвестированию в квартиры - это уже не про сверхприбыли, а про набор активов и сохранение денежных средств и защиту от инфляции.По-честному действительно выгодных проектов практически и нет.Покупка получается дорого:- своих средств нужно больше - сумму кредита нужно брать больше.И с даже с семейной ипотекой с точки зрения инвестиции уже ничего не выиграешь, кроме фиксированной ставки на 30 лет.Тем ценнее становятся редкие предложения. Посмотрите, этот вариант действительно хорош.✅ Квартиры с полной чистовой отделкой. ✅ Цена от 4 млн рублей.✅ Первый платеж 20% - от 900 тысяч рублей.✅ Платежи - по 20% (от 900 тыс) один раз в год.✅ Через 4 года у вас в собственности еще одна полностью выплаченная квартира, и никаких ипотек на 30 лет на 12 миллионов рублей.Пишите@EAlexeevaBotОтвечу на ваши вопросы.

Будущее рынка недвижимости.Заметки с Domclick Digital Forum.В конце ноября посетила Форум недвижимости, который организовал Сбербанк, и хочу поделиться с вами основными мыслями.Первое, и самое главное.Уже через час от фразы «искусственный интеллект» начало подташнивать. И не только меня.Это чудо человеческой мысли уже с нами. И что нас ждет впереди - я думаю, что мы даже себе представить не можем.И речь идет не о красивых картинках, сгенерированных ИИ, и не об оживших старых фото или Александре Сергеевиче Пушкине за диджейским пультом.Речь идет о нашей повседневной жизни - медицине, строительстве, образовании, и других важных областях, где уже вовсю используют ИИ. Если вы не интересуетесь искусственным интеллектом, это не значит, что ИИ не интересуется вами. - лейб мотив конференции.Кстати, именно по этому принципу устроена работа Сбербанка и ДомКлик.Ведь не просто так одобрение ипотеки происходит за 20секунд.Вся информация о нас уже там есть, и отработали ее конечно, не люди, это просто физически невозможно. ИИ все про нас узнал, и систематизировал. Для нашего удобства.)))Ну а если про недвижимость и основные тенденции:1. ИИ не сможет заменить риэлторов. И это радует.По крайней мере 70-80% продавцов и покупателей хотят общаться с живым человеком и с кем-то разделить ответственность.Приятно, что все профессиональные участники рынка недвижимости - застройщики, банки, владельцы классифайдов (ЦИАН и др.) признают значимость и вклад риэлторского сообщества в развитие и активность рынка.2. Доля льготной ипотеки будет сокращаться, и основное внимание планируют уделить увеличению объема выдачи рыночной ипотеки.Все понимают, что для этого нужно снижать % ключевой ставки.Все понимают, что доступность ипотеки разгонит цены.Но продолжают мечтать, что можно как-то и ставки по кредитам снизить, и рост цен затормозить.3. Для застройщиков наступят трудные времена.Пока застройщики держатся за счет накопительного эффекта.Но:- объемы продаж снизились - объемы новых стартов снизились

XXL Большие размеры.На днях смотрела в новостройках форматы 4-5 комнатных квартир для большой семьи.Что хочу отметить:1. Очень мало ЖК с таким количеством комнат. Во многих ЖК 3 изолированные комнаты - это максимум. В Москве в бюджете около 40 млн рублей - есть всего 20 ЖК, где можно выбрать 4/5 комнатные квартиры.2. Довольно интересные и удобные планировки. Не только «линейки».Огромный плюс таких больших квартир - окна могут выходить на 3 стороны. Это значит, что в квартире в любой момент времени будет солнце, и можно подобрать комнату с освещением на любой вкус.3. Достаточно много мест для хранения.Предусмотрены гардеробные, ниши для шкафов. Для большой семьи это важно.4. Из минусов - мало санузлов и ванных комнат.В некоторых планировках - на семью из 5 человек (мама, папа, 3-е детей) - 1 санузел, и 1 совмещенный с ванной санузел. Здесь хочу отметить, что наличие санузла с ванной или душем для каждого члена семьи - это норма в премиальном строительстве.Почему такое же количество удобств не предусматривают в ЖК бизнес и комфорт класса, непонятно. Как будто физиологические потребности людей и гигиена зависят от уровня ЖК и цены квартиры.Посмотрите на фото, какая красота.😍 Вы какую планировку бы выбрали?Кому нужна большая квартира, пишите мне на What’sApp.Кому поменьше - тоже.)))@AlexeevaRealtyXXL Большие размеры.На днях смотрела в новостройках форматы 4-5 комнатных квартир для большой семьи.Что хочу отметить:1. Очень мало ЖК с таким количеством комнат. Во многих ЖК 3 изолированные комнаты - это максимум. В Москве в бюджете около 40 млн рублей - есть всего 20 ЖК, где можно выбрать 4/5 комнатные квартиры.2. Довольно интересные и удобные планировки. Не только «линейки».Огромный плюс таких больших квартир - окна могут выходить на 3 стороны. Это значит, что в квартире в любой момент времени будет солнце, и можно подобрать комнату с освещением на любой вкус.3. Достаточно много мест для хранения.Предусмотрены гардеробные, ниши для шкафов. Для большой семьи это важно.