Ашрафулин Александр арендный бизнес

Конец эпохи.Список Forbes по закрытым брендам в 2025 году (от «Глобус Гурмэ» до Incity) — это некролог старым бизнес-моделям. Для инвестора в ГАБ здесь заложен главный урок: локация первична, бренд - переменчив.Когда с рынка уходят игроки с 20-летней историей, становится ясно: длинный договор в отрыве от реальности — это иллюзия безопасности.Что на самом деле происходит с ритейлом:1. Смерть перегретого масс-маркета. Кейс Incity подтверждает: огромные сети с раздутыми штатами и долгами схлопываются первыми. Если ваш объект завязан на одежду, вы должны понимать юнит-экономику арендатора лучше него самого. Либо закладывать временной лаг на ротацию.2. Трансформация якорей. Закрытие премиального гастронома или сетевой пекарни в топовой точке — это не всегда проблема места. Часто это проблема управления. Для собственника это шанс пересмотреть ставку и посадить более агрессивного, адаптивного игрока (те же дискаунтеры или дарксторы), которые более активно развиваются.3. Ценность бетонных преимуществ. Бренды приходят и уходят, а технические характеристики остаются. Высокая мощность электричества, правильная вытяжка, статус ОКН с понятным предметом охраны — вот что страхует ваш капитал.Читайте меня в МАХ.Сейчас нельзя покупать ГАБ с закрытыми глазами, глядя только на доходность в таблице. Мы в агентстве приучаем брокеров смотреть на объект как на конструктор: если завтра этот арендатор съедет, кто встанет на его место через неделю?Каждый объект — это отдельная история выживания в текущем рынке. Разбираем детали, пока они не превратились в убытки.

Новые правила.Обсудили с командой работу с объектами культурного наследия. С 1 марта 2026 года вступили в силу поправки в 73-ФЗ. Теперь текущий ремонт по ОКН можно делать по упрощенному уведомлению, если не трогаем предмет охраны. Это сильно упрощает жизнь.Но дьявол в деталях:1. Статус объекта проверяем только на data.mos.ru.2. Охранное обязательство — ключевой документ. Если сроки в нем просрочены старым владельцем, штрафы прилетят новому. Это всегда железный повод для торга.3. Уведомить Департамент культурного наследия о смене собственника нужно строго в течение 30 дней. Пропустили — получили проблемы на ровном месте.В недвижимости выигрывает тот, кто глубже понимает детали — от охранных обязательств до информации, какая сеть сейчас развивается. Каждый объект индивидуален.

Окупаемость ГАБ в Москве.При оценке объекта срок окупаемости - это всегда индикатор риска. Чем он ниже, тем выше премия за риск, которую получает инвестор. Сегодня по Москве цифры распределились так:- Подвалы: 7-8 лет- Цоколи: 8-9 лет- 1 этажи (ИП): 9-10 лет- 1 этажи (сети): 10-12 лет- Трофейная недвижимость: 12+ летСуществует стереотип, что подвалы - это риск. По факту это самый быстрый способ вернуть капитал. Мы активно работаем с этим сегментом и видим в нем доходность в 1.5 раза выше, чем в классическом стрит-ритейле.Да, здесь выше риск ротации арендатора. Но если локация хорошая, а планировка позволяет посадить устойчивый бизнес (даркстор, услуги), то подвал превращается в эффективную инвестицию.Срок 11-12 лет на первых этажах с сетевиками - это стратегия сохранения. Это покупка спокойствия, при должной проверке.Конечно, расчеты - это база. Но на итоговую оценку всегда влияют:1. Внешний фон: ставка ЦБ, сезонность и спрос в конкретном районе.2. Личная ситуация сторон: продавцу нужно срочно уехать из страны через неделю или, наоборот, покупатель готов переплатить, потому что в этом доме жили его родители и объект для него имеет эмоциональную ценность.Главное - понимать свой риск-профит. Каждый объект индивидуален.

ЗПИФ: забудь про налоги.Инфляция и налоги превращают вклады в убыточный инструмент. Чтобы реально зарабатывать, нужно менять структуру владения активами.Записали большой разговор с Михаилом Костроминым- совладельцем компании Активо. Михаил профессионально занимается управлением капиталом и объяснил, как ЗПИФ помогает легально обнулить налоги.Внутри только практика:1. Почему вклады и облигации сейчас - это путь к потере покупательной способности.2. ЗПИФ как легальный способ не платить налоги и копить прибыль внутри фонда.3. Аномалия в офисах: почему площади от 2000 м2 приносят доход в два раза выше рынка.4. Ритейл и склады: кто выживет, а кто принесет инвесторам только убытки.5. Как ИИ уже сегодня контролирует уборку и трафик в торговых центрах.Разговор получился максимально прикладной. Без воды и сложных схем, смотреть:RuTubeYouTubeНовый формат, кому удобнее аудио: ЯндексМузыка

Касается каждого.Ситуация с блокировками WhatsApp и Telegram в России — это уже новая реальность, к которой приходится адаптироваться на лету.Подписывайтесь на мой канал в МАХ. Хочу сверить часы с вами. Как сейчас обстоят дела у вас и вашего бизнеса? Вопросы в повестке:1. Связь и мессенджеры. На что перешли? В каких мессенджерах сейчас живут ваши основные рабочие чаты?2. Бизнес-коммуникации. На что делаете ставку в общении с клиентами и партнерами, чтобы не терять контакт? Возвращаемся к звонкам и почте или ищете альтернативы?В целом, какие мысли по всему происходящему? Как изменилась ваша жизнь за последние дни?Пишите в комментариях, обсудим. Возможно поделимся лайфхаками) Нам сейчас важно понимать общую картину.

Ставку ЦБ снизили на 0,5 п.п. до 15,5% Кардинально это ничего не меняет. Что я в этом вижу - бизнесу дают психологический импульс. Сообщение простое: • Ребята, работайте, не сдавайтесь, потребитель вернётся, обороты восстановятся. • Чуть снижаются депозиты.…Ставка 15%Добавить к этому тексту нечего.

Новости с полей.Делал объезд объектов и заехал на Чаянова, 10с1. Мы недавно приобрели здесь помещение, поэтому решил внимательнее изучить этот дом.Это не просто старый фонд, это кооператив «Советский композитор» 1930-х годов. Тот случай, когда архитектура и история напрямую создают капитализацию.Что зацепило:История: Дом строился специально для музыкальной элиты СССР (Хачатурян, Глиэр, Хренников). В 1938 году здесь был центр музыкальной Москвы.Архитектура: Поздний авангард и ар-деко. Фасад с ризалитами и витражами выглядит монументально. Кстати, на лестничных блоках должны были стоять огромные декоративные арфы, но конструкция не выдержала — в итоге остались только струны.Внутрянка: Потолки 3,2 м и стены такой толщины, чтобы композиторы могли репетировать сутками, не мешая соседям. Для коммерции это идеальная звукоизоляция и конструктив.Состояние: В 2025 году здесь закончили капремонт — фасады и инженерка обновлены.Нам повезло зайти в объект с таким бэкграундом. Москва — город очень красивый и богатый на исторические дома с крутой архитектурой, если смотреть дальше цифр.Подробный разбор того, как история дома влияет на ликвидность ГАБа и почему такие лоты — это тихая гавань, уже выложил в своем MAX.

Торговые центры снесут?Разбираем будущее коммерции со Светланой Яровой- партнером и директором департамента брокериджа компании RRG. Обсудили тренды, которые большинство инвесторов осознают слишком поздно.Основное:1. Пустые площади. В этом году в ТЦ появились реальные дырки. Малый бизнес на НДС не вытягивает. Такого не было даже в пандемию.2. Розничные метры в ТЦ. Не покупать. Забудьте про нарезку в торговых центрах. Впоретесь на годы, деньги не вернете.3. Продукт vs Парковка. Недвижимость - это не парковка для денег. Хотите качественного арендатора? Повесьте свет и подметите тараканов в помещении. Это работа.4. Правило 15 минут. Город меняется. Все услуги должны быть в шаговой доступности.5. Снос и редевелопмент. Старые форматы пойдут на переформатирование. На их месте появятся клиники, офисы и штаб-квартиры.Читайте меня в MAX.Рынок 2026 года не прощает ошибок. Либо вы адаптируетесь и меняете концепцию объекта сейчас, либо готовитесь к стагнации. Смотрите:VKYouTubeRuTube

Телеграм всё.Ни в коем случае не подписывайтесь на мой МАХ.А если серьезно, ситуация с блокировкой Telegram вынуждает перестраховываться. Чтобы не терять связь и продолжать получать информацию по рынку ГАБов, переходим на резервную площадку.

Занятное интервью Андрея Дороничева.ИИ перестает быть «темой для обсуждения» и становится инструментом работы. Вопрос не «придет или нет». Вопрос - кто быстрее перестроится.Что для себя зафиксировал.ИИ усиливает сильного, но не делает слабого сильным.Рутинные задачи, черновики, проверки, расчеты - будет делать машина.Ценность человека смещается в правильную постановку задачи, контроль качества и ответственность за результат.Сделки будут делать не с ИИ.Сделки будут делать с человеком, который пользуется ИИ.Потому что ИИ может ускорить аналитику и снизить вероятность ошибки (удлиннить руки).Но в сделке решают доверие, репутация, умение договориться и готовность отвечать за слова и действия (в том числе юридически). Чем больше искусственного, тем дороже живое.Можно сделать идеальный контент, идеальный расчет, идеальный сценарий.Но людям все равно нужен человек.Как в цирке: ценность не в механике трюка, а в том, что это делает живой человек, с риском для жизни и эмоцией для зрителя. Робот не соберет полный зал.Вывод.ИИ не заменит сильных людей.Но заменит слабый, медленный и безответственный способ работы.