Виталий Елизаров о недвижимости и финансах

На этой неделе у нас две прекрасные новости по индустрии:1. Верховный суд отменил решение по делу Долиной, квартиру передают добросовестному приобретателю. Это имеет особое значение для судебной практики по всей стране по подобным делам и сентимент на рынке вторички будет веселее, резонанс дела бесспорно немного сковал рынок. 2. Это снижение сегодня ключевой ставки на 50 базисных пунктов до 16% с 16,5%. Очередное снижение ставки подчеркивает тренд на смягчение денежно кредитной политики. Тем не менее, для массового интереса к ипотеке, этого все же еще недостаточно, однако такими темпами, возможно, и 12% увидим в 2026 г. А там и рынок поедет. А хорошо это или нет - то решать от того, продаем мы или покупаем.

Добрый день всем! Для сведения: год к году (окт 24 - окт 25) рыночная стоимость вторички в Тольятти, согласно нашему индексу "однушки москвы" изменилась в сторону удорожания на 4,5 процента. По сути рынок вторичного жилья дрейфует в нейтральном плато. При этом нет ни вымывания, ни затоваривания, судя по ровному графику за последний год. Цена кв. метра новго строительства в среднем по нашему городу изменилась на 15% в сторону удорожания, за тот же период времени. Вторичка в три раза отстает по динамике роста от первички. Происходит очевидное расслоение. Вследствие чего, полагаю, цены на вторичку на рынке завышены, как раз, мин на 20%, собственниками (в силу добросовестного заблуждения). Вот такие цифры и выводы получаются.

⚡️Ключевая ставка — 16,5%

Ответ на Ваши голосования в посте выше. Спасибо за вашу активность, уважаемые подписчики! Я думаю, что все ваши ответы так или иначе будут уместны. Месторасположение , сегмент, метраж имеет влияние на размер переоценки.

Средняя цена всего вторичного фонда у нас за 7,8, 9 мес составила почти 88 тр. Это 1-4 квартиры, планировки МСК, УЛУЧШ, МАК, СТМ, ХРУЩ

*"21 мая 2024" оговорился, но сути не меняет

Весь день смотрю разные новостные видео в отношении цен на недвижку, дел у застройщиков, потенциальных волн банкротств, поведения спроса и тд. Плюс все это анализирую с помощью нейросетей. Проверяю на факты, логические противоречия.Основные выводы выглядят вот так. Если кому интересно. Видео анализируется взвешенно и опирается на актуальную статистику и рыночные механизмы, выводы в целом логичны, софистики и серьезных разрывов в логике не обнаружено, однако часть заявлений строится на мнениях и сигналах отрасли, а не на однозначно проверяемых данных[1]. Рынок сталкивается с множеством рисков, и эксперты склоняются к сценарию стагнации либо медленного роста цен: заметного падения не ожидается, но ряд застройщиков действительно уязвимы на фоне высокого процента по ипотеке, роста себестоимости стройки и ухода льготных программ[2][3][4].## Фактология и логичная структура - Приводится проверяемая статистика: до 30% компаний могут банкротиться без снижения ключевой ставки — источник этого прогноза, вице‑премьер Марат Хуснуллин, реально фигурировал в новостях; масштабы подтверждаются отраслевыми аналитиками, хотя и с оговорками[1][5][6][7].- Описана стагнация в “первичке” и минимальный оборот во “вторичке”, высокие ставки и снижение доступности ипотеки, что поддержано независимыми источниками[8][3][9].- Технология эскроу-счетов и законы, минимизирующие риски обманутых дольщиков, действительно действуют и снижали случаи “замороженных” объектов даже при банкротстве застройщика[1][5][6].- Отдельно отмечена дифференциация рисков: наибольшая вероятность банкротства — среди мелких региональных застройщиков, крупные (“ПИК”, “Самолет”, “ЛСР”) имеют более устойчивые позиции за счет диверсификации и контроля над долгами, но даже они не застрахованы от рыночных шоков[1][4].## Ошибки логики и софистика - Основной вывод видео — значительная часть выводов построена на логике: “если ключевая ставка останется высокой, спрос не восстановится, часть застройщиков уйдет с рынка, цены резко

- Существенного падения цен не ожидается — стоимость квадратного метра поддерживается инфляцией и себестоимостью, особенно в городах-миллионниках[11][10][8][4].- Продолжение стагнации или сдержанный рост — цены либо “встают на плато”, либо растут на уровне инфляции в 3–5%[11][10][9][12].- Локальное снижение возможно лишь в “депрессивных” регионах с низким спросом[9][3].- Дальнейшая динамика напрямую зависит от ставки ЦБ: при сохранении высоких ставок — стагнация и точечные банкротства; при их снижении — постепенное оживление спроса и более устойчивый рынок уже к 2027 году[1][2][8][12][4].***Вывод: Видео и независимые источники сходятся — новая волна лоу-кост-ипотеки не ожидается, цены на новостройки в целом будут держаться, но о взрывном росте или “обвале” говорить оснований нет. Строительная отрасль переживает структурную перестройку, избавляясь от самых уязвимых участников, а покупателям в ближайшие 1–2 года стоит ориентироваться на “плато” цен, ожидая возможного оживления только к серьезному снижению ключевой ставки[1][3][12][4].

Еще в апреле провел расчет строительства дома в среднем по Ягодному и Подстепкам. Кому-то может быть будет интересно

Данные по ИЖС на апрель 2025

Анализ цен на новостройки Тольятти от 04.04.25, динамика изменения цен

Про землю и работу о загородке

Мы сделали все, что смогли) ЦБ РФ сохранил ключевую ставку на уровне 21%.Главные тезисы выступления Эльвиры Набиуллиной 🏦 ▫️ ЦБ РФ сегодня не обсуждал снижение ключевой ставки. ▫️ Российская экономика движется по траектории «мягкой посадки» без резких колебаний. ▫️ Ценовое давление остается высоким, что требует сохранения жесткой денежно-кредитной политики в течение длительного времени. ▫️ Вероятность повышения ключевой ставки в перспективе уменьшилась. ▫️ Инфляционные ожидания населения в марте снизились до 12,9% — это минимальный уровень с сентября прошлого года. ▫️ Услуги и продовольствие продолжают дорожать высокими темпами, тогда как рост цен на непродовольственные товары замедлился до умеренных значений. ▫️ Наиболее заметное замедление наблюдается в потребительских кредитах, особенно в необеспеченном сегменте. ▫️ Пока нет достоверных данных, подтверждающих интерес нерезидентов к российским активам, несмотря на активное обсуждение этой темы. ▫️ Экономика находится в зоне повышенной неопределенности, связанной с внешними условиями, включая пересмотр ожиданий рынков в сторону возможного улучшения геополитической ситуации. ▫️ Снижение ключевой ставки станет возможным только при устойчивом снижении инфляционного давления. ▫️ Чем ниже инфляция, тем стабильнее курс рубля; ЦБ не намерен регулировать курсы валют, установленные банками. ▫️ Говорить о разморозке российских активов преждевременно. ▫️ Привлекательность рублевых активов выросла, в том числе из-за переоценки рынком геополитических рисков. ▫️ Кредитование растет темпами, близкими к нижней границе базового прогноза ЦБ. ▫️ Набиуллина: Криптовалюта остается волатильным инструментом с повышенными рисками; допуск к таким инвестициям будет возможен только в экспериментальном режиме.

❗️Список городов, где будет действовать семейная ипотека на вторичную недвижимостьДом.РФ составил список из 901 города, в которых будет действовать семейная ипотека на вторичку. Самые крупные - Мурманск, Воркута, Геленджик, Туапсе, Норильск, Комсомольск-на-Амуре, Переславль-Залесский, Назрань, Ухта, Енисейск, Горячий Ключ.Подробные условия на сайте дом.рф/mortgage/family-mortgage/

Сейчас в работе есть клиент, нужно принять решение заходить ли сейчас в стройку, с учетом того, что есть обязательные платежи на сумму предполагаемой ипотеки. Плюс пока есть возможность взять 6% ипотеку (а надо понимать, что какие бы не были цены, 6% в нашей стране надо с руками забирать, при этом объект задача купить не на один-два года (не спекуляционная стратегия), а на среднесрок - мин на 5-7 лет). Вывод однозначно надо брать. Через год будут другие цифры, а через 7 лет и подавно. Платеж в 20 т. р. через 7 лет, будет ощущаться как 10-15. В случае чего, ближе к сдаче можно выскочить с удорожанием мин 480 т. р. (при текущей инфляции), а после можно отремонтироваться и сдать в аренду за 25 т. р. и перекрывать ипотеку арнедой. В общем, мы рекомендуем с точки зрения выгоды, в сделку зайти. ПС в юго-западном по-прежнему самая привлекательная стоимость 1м2 в ТЛТ среди нового строительства квартир.