Домовой Филатов

Правила выбора новостройки Тему урока услышали, берите двойные листочки, записывайте ключевые правила...▶️Не бегите за толпойЕще раз, это главное правило – никогда не инвестируйте туда, куда бежит толпа▶️Остерегайтесь навязчивой рекламыПомните, хорошие ЖК продаются без рекламы. Чем чаще видите рекламу комплекса на всех возможных носителях вдоль оживленных трасс и главных магистралей, тем больше в данном ЖК проблем с продажами. При этом все расходы на рекламу в итоге будут включены в стоимость квадратного метра для конечного покупателя▶️Изучайте весь проект, а не декларацию только одного корпусаЕсли покупаете ЖК, который будет строиться много лет в несколько этапов, внимательно изучите весь проект, а не только лишь проектную декларацию одного корпуса. Ищите сроки завершения строительства всего комплекса в целом. Ведь, как правило, школы, сады и поликлиники открываются в последнюю очередьМногие люди потом так и продают недвижимость не дождавшись инфраструктуры▶️Узнайте, как застройщик сдавал предыдущие свои проектыЕсли ранее у застройщика уже были задержки, скандалы и суды, значит велика вероятность повторения подобной ситуации▶️Не покупайте квартиру в ЖК в промышленных зонахВо-первых, вы не знаете, что там на самом деле производилось. Во-вторых, на территории промзоны никогда не строились сады, школы и поликлиники. Вам придется очень долго их ждать.▶️Не читайте отзывы – они ничем не помогутВ интернете очень сложно отличить правду от лжи. Самый лучший вариант – поехать в ЖК и поговорить с местными жителями. Только так вы сможете получить объективную информациюЕсли в комплексе все хорошо, то и другие объекты застройщик сдаст вовремя и без серьезных нареканий. Если же есть недоделки, замечания или откровенная халтура, то люди молчать не будут – обязательно скажут вам об этом▶️Остерегайтесь предоплат по договору с навязанными услугамиНапример, за услугу бронирования у застройщика. Помните: никаких услуг по бронированию не существует! Существует один способ продажи по ДДУ

Квартира vs Коммерческая недвижимостьИнвестиции в недвижимость в нашей стране традиционно являются популярным способом сохранения и приумножения капитала. При этом большинство людей склоняются к покупке жилой недвижимости для сдачи в аренду, считая ее более простым и понятным вариантом. А различные льготные ипотечные программы да еще и с минимальным первоначальным взносом последние четыре года только способствовали этому⚠️ Однако в текущих условиях, когда ключевая ставка находится на 18%, а госпрограммы сворачиваются, этот вид инвестиций теряет свою привлекательностьВ то же время, коммерческая недвижимость предлагает более высокую доходность и меньшее количество операционных забот, что делает её всё более интересной для инвесторовВ глазах обывателей квартиры – это стабильный и востребованный вариант вложения средств. Однако если посмотреть на статистику ЦИАНа, то квартиры снимают только 25% россиян. При этом жилье требует постоянного ухода: ремонты, замена оборудования, контроль состояния объекта. Да и доходность в сегменте долгосрочной аренды составляет около 4-5% годовыхКоммерческая же недвижимость предлагает гораздо более высокую доходность – в среднем от 8% до 12% годовых. Арендаторы, как правило, заключают долгосрочные договоры (есть примеры 25-летних сроков), что обеспечивает стабильный поток денежных средств. Более того, арендатор берёт на себя все вопросы с ремонтом и поддержанием надлежащего состояния объекта, освобождая владельца от этих забот. При этом арендует помещения более 80% бизнеса – спрос более значительный по сравнению с квартирамиДа и в сравнении с текущими ценами на жилье в новостройках, готовые коммерческие помещения стали более доступныИтого: с учетом текущих экономических условий, инвестиции в квартиры становятся менее выгодными, особенно для тех, кто рассчитывает на доход от аренды. В то время как коммерческая недвижимость предлагает более стабильный и высокий доход с минимальными операционными затратамиТаким образом, в современных реалиях

Как сейчас застройщики хитрят с ценамиПрограммы льготной ипотеки (с господдержкой и семейной) завершили действие с 1 июля этого года. Вместе с IT-ипотекой последнее время они обеспечивали 78% продаж. В этих условиях застройщики начали активно креативить:➡️ Одни скооперировались с банками и запустили ипотеку с субсидированной ставкой под 8% сроком до 5 лет➡️ Другие предоставляют ставку от 11,5 до 15% – с удорожанием➡️ Третьи дают рассрочки до 24 месяцев➡️ А четвертые 1 июля тихонько подняли цены на 20%, и уже 2 июля сделали серьезные скидки. На те же 20%И такого креатива, судя по всему, будет все больше и больше😎 Домовой

Ремонт в коммерческом помещении: быть или не быть?Собственники нежилых помещений часто сталкиваются с дилеммой: делать ли ремонт перед сдачей помещения в аренду, или оставить его на усмотрение арендатора? Одни считают, что ремонт повысит ставку аренды, другие предпочитают не заморачивать и ищут арендатора, который сделает помещение под себя▶️Ремонт не всегда обязателенАрендаторы нежилых помещений, в отличие от квартиросъемщиков, часто предпочитают делать ремонт самостоятельно, адаптируя пространство под свои нужды. Это особенно актуально для помещений с черновой отделкой. В этом случае ремонт ложится на арендатора в обмен на арендные каникулы.▶️Выбор в пользу арендных каникулВ большинстве случаев собственникам выгоднее предоставлять арендные каникулы, чем заниматься ремонтом. Арендные каникулы обычно превышают срок ремонтных работ, но не всегда полностью покрывают их стоимость, что делает их более экономически выгодным вариантом для арендодателя.Чтобы избежать недоразумений, рекомендуется запрашивать у арендатора смету или хотя бы перечень работ, чтобы оценить соразмерность запрашиваемых арендных каникул и понять, что именно будет сделано в помещении.▶️Эмоциональная привязанность к ремонту может привести к убыткамСобственники, которые эмоционально привязаны к сделанному ремонту, часто теряют месяцы арендного дохода в попытках найти арендатора, который сохранит существующий интерьер. В результате потери от простоя помещения могут превысить стоимость такого ремонта.Тем не менее, в некоторых случаях ремонт необходим. Например, если нужно адаптировать помещение под конкретного арендатора, особенно если он не собирается заниматься ремонтом самостоятельно. Другой пример - если в одной локации несколько подобных вакантных объектов, то универсальная отделка может выделить помещение среди конкурентовПодводя итог, можно сказать, что решение о ремонте нежилого помещения должно приниматься на основе конкретных условий и задач. В большинстве случаев арендаторы сами предпочитают

🟡26 февраля | 10:00-18:00 Екатеринбург, ЕЛЬЦИН ЦЕНТРПриглашаем принять участие в отраслевой выставке-форуме, посвящённой инвестициям в курортную недвижимость — формату, который сегодня становится одним из самых устойчивых и перспективных на рынке.Это профессиональная площадка, где в одном пространстве встречаются:🔴девелоперы и застройщики курортных проектов🔴частные и институциональные инвесторы🔴брокеры и эксперты рынка🔴представители смежных отраслейВ рамках форума участники обсудят ключевые тренды и перспективы курортной недвижимости — от российских регионов до зарубежных направлений, разберут реальные кейсы, инвестиционные стратегии и инструменты снижения рисков.Выставка — это:✅ прямое общение с основателями проектов✅ глубокое погружение в УТП объектов✅ обмен опытом и аналитикой рынка✅ новые партнёрства и инвестиционные решенияЕсли вы выбираете недвижимость как инструмент дохода и долгосрочного роста — этот форум для вас.🟡Организатор выставки-форума:Bizmall — инвестиционная интернет-платформа, которая осуществляет свою деятельность под надзором Банка России.🟡Генеральный партнер выставки-форума:«Аракай» — уникальный загородный курорт федерального масштаба с круглогодичным туристическими потоком.⚠️ ВХОД СВОБОДНЫЙЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ🟡26 февраля | 10:00-18:00 Екатеринбург, ЕЛЬЦИН ЦЕНТРПриглашаем принять участие в отраслевой выставке-форуме, посвящённой инвестициям в курортную недвижимость — формату, который сегодня становится одним из самых устойчивых и перспективных на рынке.Это профессиональная площадка, где в одном пространстве встречаются:🔴девелоперы и застройщики курортных проектов🔴частные и институциональные инвесторы🔴брокеры и эксперты рынка🔴представители смежных отраслейВ рамках форума участники обсудят ключевые тренды и перспективы курортной недвижимости — от российских регионов до зарубежных направлений, разберут реальные кейсы, инвестиционные стратегии и инструменты снижения рисков.Выставка — это:✅ прямое общение с основателями проектов✅ глубокое п

Люди предпочитают жить в своем жилье, а компании – арендовать помещенияСогласно данным опроса Росгосстраха, около четверти россиян в 2023 году арендовали квартиру. Из них 29% оплачивали фиксированную сумму, которая включала все расходы, включая коммунальные услуги и интернет. То есть эти расходы легли на плечи собственников⏺️В ситуации с нежилыми помещениями картина противоположная Значительная часть компаний (по разным оценкам от 80 до 90%) предпочитает аренду. Особенно в сфере малого бизнеса. Все-таки открытие торговых точек в арендованных помещениях требует значительно меньших финансовых вливаний. Тогда как крупные сети могут ежегодно открывать сотни новых местА вот большинство инвесторов как раз таки предпочитают приобретать помещения с арендаторами, когда уже все сделано за них. Они либо не хотят, либо не могут в силу различных причин заниматься выбором ликвидного помещения, подбором надежного арендатора, переговорами по заключению договора аренды и т.д.Кстати, часть этих инвесторов потом также предпочитает привлечь управляющую компанию, которая будет решать все эти вопросы за них. Особенно, когда у инвестора несколько подобных помещений. Тогда доход становится действительно пассивнымИ да, в отличии от квартир коммунальные услуги в нежилых помещениях всегда оплачивают арендаторы😎 Домовой

Как думаете, куда люди понесут деньги с высоких депозитов? 😉В период с 2014 по 2021 год включительно денежная масса выросла с около 30 трлн рублеи‌ до 66,3 трлн рублей. За следующие два года она увеличилась уже до 98,3 трлн. На апрель 2024 года денежная масса составила 103 трлн рублей и продолжает растиКогда-нибудь ключевая ставка пойдет на убыль, а значит начнут снижаться и проценты по банковским депозитам. В этой ситуации нужно задать грамотные вопросы...– Куда люди будут перекладывать свои кровные? – Что традиционно у наших граждан считается наиболее надежным активом в периоды неопределенности или потрясений? ⚠️ Те, кто долго думает над покупкой квартиры, самое время перейти к активным действиям. До начала ажиотажа и роста цен на готовое жильеЕсли же вы планируете продавать квартиру, то не обольщайтесь. Скорее всего, продажу вы будете совмещать с покупкой, а значит в цене может вырасти не только ваша квартира, но и та, которую вы захотите купить😎 Домовой

Хватит занижать стоимость квартиры в ДКП, даже если все так делаютК сожалению, до сих пор не все люди понимают, что в договоре купли-продажи нужно указывать полную стоимость недвижимости⏺️Свежий кейс: к нам обратился клиент, который захотел продать по переуступке квартиру в строящемся ЖК бизнес-класса. При этом человек сразу обозначил, что цена в договоре будет с занижением. На удивленный вопрос зачем ему это, клиент ответил, что не хочет попадать на налогПосле этого довольно продолжительное время я объяснял ему почему так делать не нужно и какие риски создает для него подобное решение. Подключил юриста, который уже и на пальцах также показал все негативные последствияПри этом человек продолжал убеждать себя, что с ним ничего подобного не произойдетЗнаете какой аргумент?..➡️ Все ж так делают!На это я рассказал клиенту, как еще совсем недавно отечественные блогеры активно дробили свои бизнесы на отдельные ИП, пользовались упрощенными налоговыми режимами и мило ухмылялись над простаками из налоговой. Все так делали! А потом налоговая организовала два показательных дела с блогерами, зарабатывавшими миллиарды. И это они пока еще отделались домашними арестамиНа мой вопрос: Вы готовы взять на себя риск, что станете фигурантом такого показательного дела, только уже в недвижимости? – человеку просто было нечего сказатьТолько я еще добавил, что мы на себя такие риски точно брать не будем. Наше комиссионное вознаграждение (пусть и очень хорошее в этом случае) того не стоит. Мы принципиально не берем клиентов, которые не готовы платить налог при продаже недвижимостиКлиент ушел думать. И тут есть два варианта. Либо он действительно осознает всю серьезность момента и вернется. Либо пойдет в другое агентство, которое скажет ему – все так делают!😎 Домовой

Готовый арендный бизнес – стоит ли игра свеч?Готовый арендный бизнес привлекает инвесторов своей способностью генерировать стабильный пассивный доход при минимальном вовлеченииВложив средства в недвижимость, в которой уже сидит арендатор, человек получает рублевый актив с окупаемостью около 8-12 лет и средней доходностью порядка 10% годовых. Сетевые компании, как правило, обеспечивают надежный и предсказуемый доход, что делает эти объекты особенно привлекательнымиОсновные преимущества:1️⃣Пассивный доход при минимальном управлении и стабильной доходности2️⃣Доходность коммерческой недвижимости зачастую превышает доходность квартир3️⃣Сетевые арендаторы – это надежные компании, обеспечивающие регулярный денежный потокКонечно, все не так легко и просто. Не каждая недвижимость с арендатором может давать стабильный доход. Вышеперечисленное работает только с качественными объектамиНеобходимо учитывать, что на рынке существует дефицит действительно ликвидных предложений с проверенными арендаторами. Поэтому есть риск столкнуться с нестабильными компаниями, которые могут нарушать условия договора, задерживать платежи или даже закрыться. Особенно это касается несетевых арендаторов и представителей малого бизнесаОсновные недостатки:1️⃣Дефицит объектов – найти качественный арендный бизнес непросто2️⃣Риски с арендаторами – нестабильность несетевых компаний может значительно снизить доходность объекта3️⃣Сложности с изменением условий аренды – крупные сетевики часто настаивают на жестких условиях договоров, которые трудно пересматриватьУспех в этом бизнесе зависит от правильного выбора объекта и арендатора. Важно не спешить с покупкой, тщательно изучить рынок и вкладывать деньги только в ликвидные активы с проверенными сетевыми арендаторами▶️В доходной недвижимости качество всегда превыше количестваСейчас как раз собираю клиенту умеренно-консервативный портфель из ГАБов с якорными арендаторами разной метражности. В периоды экономической турбулентности человек предпочитает владеть фи

Квартира vs Коммерческая недвижимостьИнвестиции в недвижимость в нашей стране традиционно являются популярным способом сохранения и приумножения капитала. При этом большинство людей склоняются к покупке жилой недвижимости для сдачи в аренду, считая ее более простым и понятным вариантом. А различные льготные ипотечные программы да еще и с минимальным первоначальным взносом последние четыре года только способствовали этому⚠️ Однако в текущих условиях, когда ключевая ставка находится на 18%, а госпрограммы сворачиваются, этот вид инвестиций теряет свою привлекательностьВ то же время, коммерческая недвижимость предлагает более высокую доходность и меньшее количество операционных забот, что делает её всё более интересной для инвесторовВ глазах обывателей квартиры – это стабильный и востребованный вариант вложения средств. Однако если посмотреть на статистику ЦИАНа, то квартиры снимают только 25% россиян. При этом жилье требует постоянного ухода: ремонты, замена оборудования, контроль состояния объекта. Да и доходность в сегменте долгосрочной аренды составляет около 4-5% годовыхКоммерческая же недвижимость предлагает гораздо более высокую доходность – в среднем от 8% до 12% годовых. Арендаторы, как правило, заключают долгосрочные договоры (есть примеры 25-летних сроков), что обеспечивает стабильный поток денежных средств. Более того, арендатор берёт на себя все вопросы с ремонтом и поддержанием надлежащего состояния объекта, освобождая владельца от этих забот. При этом арендует помещения более 80% бизнеса – спрос более значительный по сравнению с квартирамиДа и в сравнении с текущими ценами на жилье в новостройках, готовые коммерческие помещения стали более доступныИтого: с учетом текущих экономических условий, инвестиции в квартиры становятся менее выгодными, особенно для тех, кто рассчитывает на доход от аренды. В то время как коммерческая недвижимость предлагает более стабильный и высокий доход с минимальными операционными затратамиТаким образом, в современных реалиях

Максимум выгоды с каждой сделки 🔥RSpace — цифровая экосистема для независимых риелторов💰 100% комиссии по каждой сделке — оставляй всё себе!🏦 До 1,5% от банка за ипотеку твоего клиента.🛡️ До 70% от страховки и пролонгации — даже после сделки!⚡️ Выгрузка на ЦИАН / Авито / ДомКлик / Яндекс.Недвижимость — в 1 клик и на 30–40% дешевле рынка.🤖 AI-помощники: юрист 24/7 и генератор текстов объявлений.📌 Зарегистрируйся сегодня — получи 30 дней бесплатной выгрузки на Авито и ЦИАН!Наши агенты уже заработали 700 000+ ₽ КВ только за сентябрь 🔥😎 Пора перейти на новый уровень — RSpace

Как сейчас застройщики хитрят с ценамиПрограммы льготной ипотеки (с господдержкой и семейной) завершили действие с 1 июля этого года. Вместе с IT-ипотекой последнее время они обеспечивали 78% продаж. В этих условиях застройщики начали активно креативить:➡️ Одни скооперировались с банками и запустили ипотеку с субсидированной ставкой под 8% сроком до 5 лет➡️ Другие предоставляют ставку от 11,5 до 15% – с удорожанием➡️ Третьи дают рассрочки до 24 месяцев➡️ А четвертые 1 июля тихонько подняли цены на 20%, и уже 2 июля сделали серьезные скидки. На те же 20%И такого креатива, судя по всему, будет все больше и больше😎 Домовой

Ремонт в коммерческом помещении: быть или не быть?Собственники нежилых помещений часто сталкиваются с дилеммой: делать ли ремонт перед сдачей помещения в аренду, или оставить его на усмотрение арендатора? Одни считают, что ремонт повысит ставку аренды, другие предпочитают не заморачивать и ищут арендатора, который сделает помещение под себя▶️Ремонт не всегда обязателенАрендаторы нежилых помещений, в отличие от квартиросъемщиков, часто предпочитают делать ремонт самостоятельно, адаптируя пространство под свои нужды. Это особенно актуально для помещений с черновой отделкой. В этом случае ремонт ложится на арендатора в обмен на арендные каникулы.▶️Выбор в пользу арендных каникулВ большинстве случаев собственникам выгоднее предоставлять арендные каникулы, чем заниматься ремонтом. Арендные каникулы обычно превышают срок ремонтных работ, но не всегда полностью покрывают их стоимость, что делает их более экономически выгодным вариантом для арендодателя.Чтобы избежать недоразумений, рекомендуется запрашивать у арендатора смету или хотя бы перечень работ, чтобы оценить соразмерность запрашиваемых арендных каникул и понять, что именно будет сделано в помещении.▶️Эмоциональная привязанность к ремонту может привести к убыткамСобственники, которые эмоционально привязаны к сделанному ремонту, часто теряют месяцы арендного дохода в попытках найти арендатора, который сохранит существующий интерьер. В результате потери от простоя помещения могут превысить стоимость такого ремонта.Тем не менее, в некоторых случаях ремонт необходим. Например, если нужно адаптировать помещение под конкретного арендатора, особенно если он не собирается заниматься ремонтом самостоятельно. Другой пример - если в одной локации несколько подобных вакантных объектов, то универсальная отделка может выделить помещение среди конкурентовПодводя итог, можно сказать, что решение о ремонте нежилого помещения должно приниматься на основе конкретных условий и задач. В большинстве случаев арендаторы сами предпочитают

Коллеги прислали актуальные ставки по востребованым видам ипотечных программКак видно из таблицы, льготная IT-ипотека – странный предмет, вроде бы есть, но ее нет. Официально программа должна завершится в конце года, однако лимиты закончились. Снова. И пока их никто повышать не торопится 😉Остается рыночная ипотека. Да, сейчас есть несколько предложений от банков ниже 18%, но я бы на них не рассчитывал. Не каждый сможет совершить все необходимые танцы с бубнами. При этом в процессе все равно могут ставку поднятьМы с этим сталкиваемся регулярно: например, получили в банке предварительное одобрение на 16,3%, а пока согласовывали объект ставку повысили до 18,35%. Получили одобрение в другом банке под 17,8%, но с условием выхода на сделку в течение недели. К счастью, успели. Иначе в этом же банке пришлось бы брать ставку уже под 18,3%😎 Домовой

Недавно девелопер FORMA заявил о расширении портфеля. В него вошли проекты workplace. Новые точки деловой активности на карте Москвы: от LAKES² у метро «Озерная» с архитектурой PANACOM до GUSTAV рядом с «Савеловской», который проектирует IND, и FRAME — концептуальное бизнес-пространство в Белорусском деловом кластере.Это современные пространства с офисами, торговлей, сервисами и коммьюнити. За их развитием, а также за аналитикой рынка и экспертными комментариями можно следить в канале FORMA workplace.Недавно девелопер FORMA заявил о расширении портфеля. В него вошли проекты workplace. Новые точки деловой активности на карте Москвы: от LAKES² у метро «Озерная» с архитектурой PANACOM до GUSTAV рядом с «Савеловской», который проектирует IND, и FRAME — концептуальное бизнес-пространство в Белорусском деловом кластере.Это современные пространства с офисами, торговлей, сервисами и коммьюнити. За их развитием, а также за аналитикой рынка и экспертными комментариями можно следить в канале FORMA workplace.