Анатомия недвижимости

Передвижники. Старт на ОбводномВ продолжение последнего поста, логично посмотреть и проанализировать цены по соседству. И здесь нам на руку свежий старт продаж . Мы сейчас не будем углубляться в причины будущего роста цен, о них можно коротко почитать тут. А просто посмотрим детали. Сам дом небольшой, всего 355 квартир. Комфортные 12 этажей, стильное лобби с высокими потолками и зоной ресепнш. Большой и зеленый двор, которому застройщик традиционно уделяет много внимания, высаживая взрослые деревья. Локация диктует архитектуру. Декор фасада, перекликающийся с образом здания пакгауза бывшего вокзала. Это хороший диалог между индустриальным прошлым района и современным Петербургом. В окружении полный набор инфраструктуры, в которой может нуждаться современный житель мегаполиса. Кто хочет подробности - в комментариях буклет. И что мы видим. Количество желающих на стартовые цены в разы превысило количество квартир. На данный момент стоимость лота с 1 спальней от 18млн. Если брать в рассрочку - 22. Финансовая модель, конечно, предполагает дальнейший рост. Так и до 30 млн из прошлого поста добраться не сложно. Think about itПередвижники. Старт на ОбводномВ продолжение последнего поста, логично посмотреть и проанализировать цены по соседству. И здесь нам на руку свежий старт продаж . Мы сейчас не будем углубляться в причины будущего роста цен, о них можно коротко почитать тут. А просто посмотрим детали. Сам дом небольшой, всего 355 квартир. Комфортные 12 этажей, стильное лобби с высокими потолками и зоной ресепнш. Большой и зеленый двор, которому застройщик традиционно уделяет много внимания, высаживая взрослые деревья. Локация диктует архитектуру. Декор фасада, перекликающийся с образом здания пакгауза бывшего вокзала. Это хороший диалог между индустриальным прошлым района и современным Петербургом. В окружении полный набор инфраструктуры, в которой может нуждаться современный житель мегаполиса. Кто хочет подробности - в комментариях буклет. И что мы видим. Количество жел

Новогодний шоппинг Или как ежи плакали, кололись, но продолжали есть кактус. От декабря традиционно ждешь высоких продаж. Все таки закрытие гештальта - купить в 2025 квартиру - записанного в начале года в ежедневнике, не дает покоя. Но стоит традиционно вмешаться в повестку государству - вуаля. Повышение налогов. Рост себестоимости. Ну и главное - слухи об отмене/изменении семейной ипотеки. Той самой, что последние два года была практически единственной действующей ипотечной программой. И что мы видим? Очереди в отделах продаж в Питере и Москве? Имеются. Рост стоимости в хороших проектах на 5-10% в неделю? Пожалуйста. Невозможность записаться в банк или получить нужный лимит по кредиту? Тоже на месте.Ретроспективно, ситуация очень напоминает мне декабрь 2014. Тогда тоже все разбирали как не в себя, абсолютно не понимая что же будет дальше. Как повлияет на все Крым, санкции. Я отчетливо помню одну сцену. Клиент, покупавший тогда однушку на Обводном 108 в классном финском доме за 7.5млн. Это было крепко по цене. И сильно дороже всех конкурентов вокруг. Но, в отличие от большинства, он не спорил по цене, лишь бросив мне - «знаешь, очень скоро они будут по 14». Я тогда усмехнулся про себя, какие 14млн за квартиру на Обводном канале, наверное он псих. Но что в итоге? Довольно скоро она стала 14. А его ипотечный кредит полностью гасится платежами от арендаторов. Текущая стоимость и вовсе 18-19. Удивительная история. Можем ли мы сейчас поверить в то, что цены сделают еще один оборот вокруг себя на 100% в ближайшие годы? Ну то есть хорошая квартира с одной спальней у метро в Питере станет 30млн. Я верю. И попробую излагать это с аргументами и информацией с новых проектов. Такие интересные времена всегда нуждаются в аналитике. Да и возможностей на рынке впереди - предостаточно.А чего ждете вы? Падения или роста цен? Или стоите сейчас как раз в очереди в отдел продаж?

Петербург. Осень 2025Прошло уже три квартала года, а значит самое время оценить ситуацию. Рынок снова на развилке. Спрос немного устал, предложение распухло, а цены — как будто и не заметили этого.За первое полугодие 2025 в городе продали всего 15,7 тыс. ДДУ – минус 38 % к прошлому году. Хотя относительно 21-22 годов ситуация выглядит вполне себе хорошей. При этом девелоперы вывалили на рынок почти миллион квадратов, то есть в полтора раза больше, чем реально купили. Казалось бы – вот она, пауза перед коррекцией. Но нет. Средняя цена квадрата в новостройках уже 321 тыс. руб. (+9 % с января).В элитке – вообще отдельная реальность: предложение схлопнулось до 550 лотов,вторичка хорошо выросла в цене. Высокий сегмент в целом дорожает быстрее, чем всё остальное. И эта тенденция продолжится.Что важно понимать: • ликвидные квартиры исчезают быстрее, чем застройщики успевают поднимать цены; • хорошие локации и готовые ремонты стали новым золотом на рынке; • покупатели хотят нового, но не хотят ипотеку на 30 лет — отсюда интерес к рассрочкам и trade-in; • на первичке присутствует дефицит доверия: люди выбирают не проект, а застройщика.Последние два года в Питере тормозили вывод новых проектов, создав тем самым отложенный спрос. Он однозначно никуда не делся и размещен большей частью на депозитах. Сейчас же строители явно активизировались, и каждый стремится откусить свою часть этого спроса. Выходят все новые и новые интересные проекты. Да, часть из них – по безумным ценам, типа старта у метро Горный институт по 750-800к/метр, но ведь и он разобран на весь стартовый объем. А значит – кому то это все нужно. Возможные изменения в семейной ипотеке и правилах предоставления рассрочки тоже делают свое дело. Мы отмечаем растущий к новому году спрос, что, однозначно, хорошо скажется на продажах последнего квартала. Да и нельзя не отметить заметные сдвиги в улучшении многих частей города, куда входит и активизировавшееся строительство новых станций метро, мостов, дорог, благоустройст

Oops!… I Did It AgainПорой хочется найти создателя «цены на недвижимость скоро упадут» и спросить его, когда же все таки это «скоро» наступит. Оцениваю некоторые объекты год спустя — где-то +30%, на Петроградке все 40. И речь ведь сейчас про все сегменты, не только бизнес и выше. Для примера посмотрел один популярный проект на юге, на Пулковских высотах. Те же +30% за год. И не покидает в такие моменты стойкое ощущение, что еще через год мы увидим ровно такую же картину, минимум. Да, кто-то скажет что на вторичке придется отдать ниже. Но вторичке всей не очень хорошо, и вопрос решается при других ставках ипотеки, к ним мы обязательно вернемся. А еще эффектом низкой базы, с маленьким количеством новых стартов продаж. Просто нужно время.Да, есть проекты с динамикой хуже. Но тут можно просто грамотно анализировать и покупать действительно стоящие проекты.А кто-то и вовсе вспомнит как делал х5 на котловане в Девяткино и что нет нынче таких инвестиций. Ну так важно помнить, что недвижимость, в основном, защитный актив. И растущая капитализация все равно помогает уберечься и диверсифицировать ваш портфель. А если хочется риска - есть много других вариантов от крипты до казино.Большие капиталы заходят в коммерческую недвижимость, это тоже показатель. Ведь они понимают что будет если ставка упадет и вырастет валюта. Вряд ли кого-то тогда удивит рост цен на продукты? Но на недвижимость почему то удивляет. Старты продаж на Лесной или в Купчино по 300+/метр? Берут ведь. Наверное дураки, могли бы купить за 100 «скоро». Кажется что в таком информационном шуме самое время попробовать возобновить свои заметки о рынке. Ведь в конце концов столько всего интересного происходит, что без юмора и трезвой оценки не разобраться. Но мы попробуем) А если у вас есть любые интересующие вопросы о недвижимости - смело пишите ниже, развернем каждый в отдельный пост и обсуждение

Ригель. Часть вторая Все новое, это давно забытое старое. Иногда не знаешь, какие факторы влияют на новый старт продаж. То ли геополитика, то ли максимально низкое предложение в сегменте бизнес+ и выше. То ли гигантское количество денег на депозитах. В любом случае приходит день - и они возвращаются. Сегодня на очереди ожидаемый многими Евроинвест. Петроградка, причем ее историческая часть. Набережная Карповки, которая расцвела в последние годы. Хорошее сочетание малой этажности, камерности и при этом достойного набора фишек современных домов. Согласитесь, все это манит. А как насчет открытых террас и видов на центр и крыши Питера?Отдельно, конечно, жирный лайк за панорамные окна 2.8 метра в высоту. Это в целом большая редкость, а на Петроградке и подавно. Причем ребята делают окна без перемычки посередине, что добавит отдельного удовольствия распахнуть их летом и наслаждаться видами на реку и проплывающие мимо катера. Да и в самом проекте будет благоустройство набережной с причалом. Так что если ищете квартиру с возможностью швартоваться прямо у дома - лучшего шанса может не быть. Мне нравится, что в угоду градозащитникам оставили старую водонапорную башню. Она придаст изюминки проекту, а жители получат воду из артезианской скважины. Архитектуру в бюро Орешкина, как я и предполагал ранее, изменили, но не сильно. Добавили несколько дворовых встроек, переделан лицевой к набережной корпус (мне лично нравился первый вариант, он есть в старом посте). Ну и планировочные решения стали другими. А точнее их просто стало больше, появилось много небольших лотов, ведь продажи сами себя не сделают, а найти вариант небольшой студии или 1комн в Центральных локациях совсем не просто. В текущее время такой метраж будет востребован, это отчетливо видно по остаткам соседней Северной короны и по продажам в ЛДМ. Самое интересное для всех, конечно же, цены. В конце 2022 проект в общем то уже был готов и тогда, сидя в офисе застройщика, мы обсуждали порядка 700к/метр. Можно ли выходить д

Банкротства застройщиков. Ждать или нет?В продолжение темы длинный пост на ночь о том, когда ждать банкротства застройщиков и можно уже будет наконец купить квартиру в центре за 4млн. Пойдем по порядку. Для этого важно понимать схему с эскроу счетами, по которой возводятся жилые комплексы. И так, застройщик нашел классный участок и хочет построить там город-сад. Он идет в банк, закладывает этот участок в залог и получает от банка гарантии финансирования всех этапов стройки. Вводилась в 2019 году эта реформа под соусом защиты покупателей (застройщик получает все деньги после сдачи дома) и на фоне огромного количества скандалов с обманутыми дольщиками. Ставка по кредиту для застройщика плавающая. Чем больше продал (читай чем больше денег положили люди на эскроу счета) - тем ниже ставка. Это один из инструментов получения дохода для застройщика в том числе. Отсюда и помпезные старты продаж и необходимость выполнения определенных планов по сделкам и цены на старте все еще ниже чем на финише. Что изменилось в этом плане с введением эскроу счетов? Да ничего, кроме того что мы приплюсовали стоимость проектного финансирования к себестоимости недвижимости. Банк в шоколаде с двух сторон. Деньги лежат у него на эскроу. Кредит застройщику он дает под процент + те же деньги он крутит, выдавая ипотеку гражданам или вкладывая в инструменты по своему усмотрению, гарантируя в целом их сохранность и отсутствие к ним доступа застройщиком. А теперь главное. Ставка ЦБ 21%. Льготных ипотек кроме семейной практически нет. Продажи снижаются. Застройщики уходят в рассрочку. Баланс эскроу пополняется ниже чем должен по фин модели. Застройщик не получает новые транши - подрядчик останавливает работы. Стройка встала. Кажется пора банкротиться? Но как бы не так. Банк и не подумает достраивать объект, все будут ждать продаж, демонстрировать красивые рендеры новых дворов и холлов, попутно же дольщикам придет доп соглашение об изменении сроков строительства. Ну так, года плюс 2-2.5 для начала. Вед

Пара театраловЛокацию Коломны, и исторического центра в целом, дополняет еще один новый комплекс. Единогласно утвержденный на градсовете, да и вообще, на мой взгляд, один из самых красивых проектов последних лет. Расположение прямо на канале Грибоедова, в шаговой доступности до Мариинки и будущего метро. Когда вы вообще помните старт продаж с окнами на реки и каналы? Цитируя Никиту Явейна, он разделил дома на женскую и мужскую секции. Первая - с изогнутыми каменными фасадами и колоннами. Вторая - более строгая и темная. В обеих красивые эркеры, наверху переходящие в террасы. Очень интересный верхний мансардный этаж, где будут двухуровневые квартиры. В квартирографии есть варианты с 1 спальней, 2 + кухня гостиная. Причем все гостиные в этих лотах - окнами на канал Грибоедова. Идеальный вариант для летней резиденции в СПб или квартиры для визитов в город. Ну и, безусловно, для любителей исторического центра.Пара театраловЛокацию Коломны, и исторического центра в целом, дополняет еще один новый комплекс. Единогласно утвержденный на градсовете, да и вообще, на мой взгляд, один из самых красивых проектов последних лет. Расположение прямо на канале Грибоедова, в шаговой доступности до Мариинки и будущего метро. Когда вы вообще помните старт продаж с окнами на реки и каналы? Цитируя Никиту Явейна, он разделил дома на женскую и мужскую секции. Первая - с изогнутыми каменными фасадами и колоннами. Вторая - более строгая и темная. В обеих красивые эркеры, наверху переходящие в террасы. Очень интересный верхний мансардный этаж, где будут двухуровневые квартиры. В квартирографии есть варианты с 1 спальней, 2 + кухня гостиная. Причем все гостиные в этих лотах - окнами на канал Грибоедова. Идеальный вариант для летней резиденции в СПб или квартиры для визитов в город. Ну и, безусловно, для любителей исторического центра.