Джавид Гаджиев | Эксперт по недвижимости

✅ Рабочие заблокированы огнём: крупный пожар на элитной стройке у Храма Христа Спасителя➖ В центре Москвы, рядом с Храмом Христа Спасителя, произошёл крупный пожар на стройке элитного ЖК Le Dome, где стоимость квартир начинается от 67,3 млн рублей, сообщает Shot. Пламя охватило строительные леса с 1 по 5 этаж, также горят стройматериалы во дворе. По предварительным данным, рабочие заблокированы огнём на высоте.

➡️ Какие документы чаще всего подделывают в сделках с жильемПоддельные документы пока еще встречаются в сделках с недвижимостью. Чаще всего подделывают дарственные, доверенности, закладные, даже паспорта. Мошенники используют договоры купли-продажи по фальшивой доверенности, свидетельства о праве на наследство подставного наследника без нотариального заверения.ℹ️ Схем, которые используют мошенники, очень много. Поэтому распознать «плохую» сделку достаточно трудно. Вот только внешние признаки, которые должны насторожить:🟢форсирование сделки: желание побыстрее заключить договор и закрыть сделку за пару дней🟢заниженная стоимость недвижимости🟢нежелание продавца показывать квартиру перед продажей по разным причинам⚠️ Чтобы защититься, нужно тщательно проверять историю недвижимости и продавца перед покупкой. 🟢Если сделка по доверенности, убедитесь, что она настоящая и нотариально заверена🟢Если жилье осталось продавцу в наследство, стоит проверить дело о наследстве

⚡️Снижение ипотечных ставок и рост спроса: чего ждать от рынка новостроек в ближайшие месяцыПо прогнозу Сбера, в 2026 году рынок новостроек ждет восстановление: количество ДДУ вырастет на 9% за год. Вслед за спросом будут расти и цены: на 5,7% в 2026 году и на 5–7% в 2027 году. ➡️ Рост продаж вполне возможен на фоне снижения ключевой ставки Центробанка: к концу 2025 года она может достичь 16%, а к концу 2026 года — 12-13%. Вслед за ней будут снижаться и ставки по ипотеке: сегодня жилищные кредиты выдаются в среднем под 21,25%, что останавливает многих покупателей.➡️ Постепенное снижение ключевой ставки, которое началось летом 2025 года, уже привело росту доли рыночной ипотеки. Так, по данным «Дом.PФ», в сентябре банки выдали ипотеку на 400 млрд руб., что на 2% больше, чем в августе. При этом выдачи по рыночным программам выросли на 18%, а по льготным программам — наоборот замедлились.

❌ Риелторы советуют россиянам пока не покупать квартиры у пенсионеров Пожилые всё чаще забирают через суд квартиры обратно, заявляя, что действовали под влиянием мошенников или были недееспособны. Суд, в свою очередь, почти всегда занимает их сторону. За эту неделю в России случилось уже несколько подобных ситуаций

📊 Цены на вторичку растут быстрее спросаПо итогам 3 кв. 2025 цены предложения в готовых домах в Москве достигли 376 тыс. руб. За 3 месяца они прибавили 5,5% (максимальный показатель с начала 2022).Темпы продаж, хотя и остаются выше ожиданий участников рынка, растут не так быстро. В июле-сентябре этого года они составили 11.4 тыс. ДКП в месяц, что даже чуть ниже 2-летней средней (11,6 тыс. ДКП).Решение об увеличении цен значимой частью продавцов отчасти носит эмоциональный характер. Хотя ЦБ и перешёл к снижению ключевой ставки, до комфортных условий по рыночной ипотеке ещё очень далеко, а замедление роста зарплат снижает общий потенциал спроса.💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

🔐 Новости недели: что произошло с 13 по 17 октябряАктуальные события на рынке недвижимости за прошедшую неделю — делимся главным ✔️💲 Центробанк сохранит ключевую ставку на уровне 17%, считают экспертыПо их мнению, регулятор примет такой решение в связи с разгоном инфляции.📊 Доля льготной ипотеки стала рекордной — 82%По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека будет восстанавливаться, уверен Марат Хуснуллин.📄 В России появится стандарт защиты прав пожилых продавцов квартирАссоциация риелторов разрабатывает новый профессиональный стандарт, который должен защитить покупателей и пожилых продавцов от мошеннических сделок. 🖇 В ЦБ не опасаются роста цен на жильё из-за снижения ставок по депозитамРегулятор будет следить, чтобы рублёвые депозиты оставались привлекательными.🏡 Названы регионы, где чаще всего берут ипотеку повторноОбщая сумма таких сделок достигла 2,5 млрд рублей. #новости

⚡️ Банки отклоняют до 40% заявок на ипотеку– В начале 2025 года банки одобряли почти 60% заявок, но к сентябрю показатель снизился до 38,8%.– Это минимальное значение за последние два года.– Только за сентябрь объём долгов с просрочкой 90+ дней увеличился на 3%.Вывод: банки ужесточают требования к заёмщикам из-за роста просроченной задолженности, доступность ипотеки снижается.📊 Рассрочка на новостройки теряет популярность– Весной 2025 года доля продаж новостроек в Москве с рассрочкой достигала 70%, но к октябрю снизилась до 19–20% (CORE.XP).– Похожие тенденции отмечают и другие компании: «Инком-Недвижимость» — с 75% до 50–55%, «Метриум» — с 40% до 35%, «Самолёт» — с 22,3% до 13,7%.– Основные причины снижения: переход девелоперов к субсидированной ипотеке, снижение ставок по рыночным программам, ужесточение условий рассрочек и рост финансовой осознанности покупателей.– Сроки рассрочек сокращаются — теперь чаще не более 1–2 лет, а беспроцентные варианты встречаются всё реже.Вывод: рассрочка перестаёт быть массовым инструментом — застройщики делают ставку на ипотеку, а покупатели чаще стали выбирать альтернативные схемы покупки.

✅Чьи доходы точно проверят при покупке жилья в 2025 году➖ Покупка квартиры за наличные может обернуться проверкой ФНС. Риск проверки особенно высок при сделках от 5 млн рублей, покупке недвижимости студентами, безработными или пенсионерами, а также при расчетах наличными по простому договору. ➖ В качестве доказательств подойдут справки о доходах, документы о продаже имущества, свидетельство о наследстве или расписки о дарении денег. Юристы рекомендуют заранее готовить все документы, поскольку единого списка требуемых бумаг не существует.

Кейс: продажа квартиры с действующей семейной ипотекойМы с клиентом знакомы давно - ранее я проводил сделку с его мамой, а с самим Кириллом познакомился через одногруппника.ЗадачаКирилл обратился с вопросом продажи квартиры в новостройке. Эту квартиру мы вместе покупали ещё на стадии котлована, долго выбирали планировку - и не прогадали.Объект вырос в цене, имел отличные видовые характеристики, редкие для рынка.Изначально клиенты подготовили дизайн-проект, планировочные решения, собирались делать ремонт и жить. Квартира задумывалась как «евродвушка»: кухня-гостиная + спальня, с оптимизацией каждого метра. Но планы изменились: семья ожидала пополнения, и было принято решение продать объект.Особенности сделкиКвартира находилась в залоге по семейной ипотеке. Нужно было одобрить вторую семейную ипотеку через вывод супруга в созаёмщики. Одобрение получили успешно, начали реализацию. Мы организовали фото- и видеосъёмку, рассылки по базам и чатам коллег, рекламу на всех актуальных площадках.Поначалу возникла трудность: дом уже сдавался, ключи выдавались собственникам, и показы были невозможны. Пришлось выдержать паузу, фиксировать звонки и заявки.Как только получили ключи - сразу оформили акт, право собственности и запустили полноценные показы (уже как объект вторичного рынка).Поиск нового вариантаКлиенты - активные, молодые, постоянно в чате присылали планировки и варианты. Совместно анализировали рынок и пришли к выводу: при их бюджете оптимально покупать у ПИКа, но с ожиданием сдачи дома на год-полтора. Важно - многие пишут: Рынок «рухнул» и цены падают. На практике - нет. Где-то рост быстрый (на стадии котлована), где-то медленный, но рост продолжается. «Скидки» застройщиков - чаще маркетинговый ход, от изначально завышенной цены.Сделка была назначена и всё уже было готово технически. Она была организована в условиях жёстких сроков бронирования. Чтобы успеть, клиент оперативно привлёк займы у друзей и родственников - до того, как завершилась продажа другого актива. Это

Почему клиенты рекомендуют энергичных риэлторов?Рынок недвижимости в России конкурентный: сотни специалистов предлагают свои услуги, но выбирают и запоминают далеко не всех. И здесь решающую роль играет не только опыт или знания, а энергия риэлтора. Клиенты подсознательно доверяют тем, кто заряжает уверенностью и показывает готовность действовать.Энергия = доверие➡️ По данным исследования Harvard Business Review (2019), клиенты на 71% чаще склонны доверять специалистам, которые демонстрируют уверенность и вовлечённость в общении. Это объясняется простым фактором: энергия считывается как сигнал компетентности и надежности.➡️ В опросе российского портала Domofond (2022) 62% покупателей жилья отметили, что при выборе риэлтора они ориентировались не только на опыт, но и на личные качества: энергичность, скорость реакции, умение вдохновлять на сделку.Энергия = скоростьНедвижимость — сфера, где важна оперативность. По данным ЦИАН-аналитики (2021), 48% сделок срываются из-за затягивания переговоров или недостаточно активных действий агента. Энергичный риэлтор всегда воспринимается как тот, кто «доведёт до конца».Энергия = рекомендацииРиэлтор живёт на рекомендациях. И здесь энергия играет ключевую роль.➡️ Согласно исследованию NAR (National Association of Realtors, США, 2020), 64% клиентов, оставивших положительный отзыв, упоминали не только компетентность, но и «приятную энергичную манеру общения» агента.➡️ В российском опросе агентства «Этажи» (2023) 58% клиентов сказали, что они готовы рекомендовать риэлтора друзьям именно из-за его «боевого настроя и готовности решать задачи».Практический выводДаже самый опытный риэлтор может проиграть конкуренту, если выглядит усталым и безынициативным. Клиенты хотят видеть рядом человека, который верит в результат и двигается вперёд. Энергия — это ваш «бренд», который напрямую влияет на рекомендации.👍 Упражнение: каждый вечер оцените по шкале от 1 до 10, насколько энергично вы выглядели для клиентов сегодня. Если ниже 7 — подумайте,