ГЕНАГЕНТ НОВОСТРОЙКИ СПБ

14,25 снова уменьшился (

ВСЕГДА “ДОРОГО”. ВСЕГДА “РУХНЕТ”. ВСЕГДА ПОТОМ БОЛЬНО Знаете, я тут подумал. Когда у меня вообще не было денег, было, сука, охуенное время. 2014 год. Я пытался заработать на пятничный пивасик, аренду студии в Кудрово, новый костюм и телефон. Рынок был вообще…Этот комментарий - хорошая отсылка к одному из моих постов)кстати, вот ссылка на новый видос: https://youtu.be/mZkA0QPu5yA?si=iKLz_pYB1T5oXHvf

Сегодня в 17:00 выйдет короткий ролик, который я снимал еще в 2025 году.Тогда на рынке были варианты, которые сейчас звучат почти неприлично:купить квартиру практически без собственных денег;использовать материнский капитал как первоначальный взнос;получить ключи в ближайшее время;почти сразу сдать квартиру;арендой частично или полностью отбивать платеж;а сверху еще рассчитывать на рост стоимости самого объекта.То есть не классическая инвестиция в стиле:«Отдайте 10 миллионов, а через пять лет, возможно, что-нибудь получится».А понятная схема для человека, у которого нет мешка денег, зато есть материнский капитал, возможность оформить семейную ипотеку и желание наконец заставить государственную поддержку работать не только на покупку коляски и нервов.В ролике покажу несколько конкретных вариантов, которые тогда можно было приобрести по такой схеме.И самое интересное — посмотрим на них из сегодняшнего дня.Что с ними стало?Насколько выросли цены?Можно ли было действительно сдавать квартиру и отбивать платеж?И сколько денег потеряли те, кто тогда сказал:«Что-то подозрительно выгодно. Я лучше еще подумаю».Спойлер: рынок обычно не сидит рядом и не ждет, пока человек закончит думать.Конечно, те условия уже остались в 2025 году.Но сам принцип никуда не исчез: иногда в недвижимость можно зайти не потому, что у тебя много денег, а потому что ты правильно собрал сделку.Материнский капитал, льготная ставка, подходящий объект, быстрые ключи и нормальный арендный спрос могут работать вместе.Главное — не купить первую студию, рядом с которой менеджер красиво произнес слово «инвестиция».Встречаемся сегодня в 17:00 на YouTube, VK Видео и Rutube.Посмотрим на три возможности, которые многие тогда просто проспали.#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #материнскийкапитал

Ставка может стать разной. И вот тут начнется самое веселоеСейчас главный слуховой нерв рынка — возможная дифференциация семейной ипотеки.Говоря человеческим языком: обсуждается идея, что ставка может зависеть от количества детей.Не утверждаю, что финальная модель уже принята. На момент подготовки серии речь именно про поручения и обсуждение, а не про опубликованный закон с готовыми ставками.Но направление понятно: программа может стать менее универсальной и более «по составу семьи».И вот тут начинается тонкий момент.Если ставка для семей с разным количеством детей станет разной, то один и тот же рынок начнет делить покупателей не только по доходу, первому взносу и банку, но еще и по семейной конфигурации.Звучит сухо.На практике будет проще:у кого-то платеж останется терпимым;у кого-то станет больнее;кто-то перестанет проходить по одобрению;кто-то из «еще подумаем» переедет в категорию «поздно подумали».Потому что ипотека — это не философия. Там разница в ставке быстро превращается в разницу в ежемесячном платеже и общей переплате.А ежемесячный платеж — это уже не теория. Это когда ты хотел детскую, а получил разговоры на кухне в стиле:«Может, пока без шкафа?»«Может, диван потом?»«Может, ремонт своими силами?»«Может, жить будем в бетоне, зато духовно?»Боль будущих изменений не в том, что завтра все пропало.Боль в неопределенности. Пока одни ждут ясности, другие уже считают сценарии и выбирают объекты.И в недвижимости это часто решает больше, чем интеллект.Можно быть очень умным и очень долго ждать.А потом умно объяснять, почему квартира стала недоступной.Рынок любит не самых умных. Он любит тех, кто вовремя посчитал и не завис в режиме «давай еще недельку посмотрим».#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #семейнаяипотека

🎥 Смотреть: YouTube: https://youtu.be/DeFvDHigBQU?is=P0CGUYxR6Gd6sOV0 VK Видео: https://vkvideo.ru/video-211707535_456239436?t=2m17sСемейную ипотеку с 1 июля перепишут. А правила пока спрятали.Замминистра строительства Никита Стасишин заявил: решение уже принято, финансовый блок его согласовал, банки готовятся.То есть поезд уже завели.Маршрут пассажирам пока не показывают.Очень удобно.Семья должна решить, покупать ли квартиру на 20–30 лет, но точные условия узнает почти у кассы.Пока известно главное: прежней семейная ипотека не останется.А дальше рынок перебирает версии.Для семей с одним ребенком могут поднять ставку.Для семей с двумя детьми — сохранить условия мягче.Для многодетных — сделать ставку ниже.Могут изменить лимиты, требования к квартире, повторным кредитам и семейному статусу заемщиков.Но финальных цифр пока нет.И вот это самая неприятная часть.Не само изменение.А ситуация, когда огромный рынок живет слухами, а люди должны принимать финансовое решение по заголовкам, утечкам и рассказам менеджера, который вчера еще продавал вам «последнюю квартиру по старой цене».Условная квартира за 10 млн рублей.Первый взнос — 2 млн.Кредит — 8 млн на 30 лет.При 6% платеж около 48 тысяч в месяц.При 12% — уже около 82 тысяч.Разница — 34 тысячи каждый месяц.Это не корректировка программы.Это еще один маленький ипотечный платеж, который незаметно подсел к вам на кухне и тоже хочет есть.Поэтому сейчас рынок разделился на два лагеря.Первые кричат:«Берите срочно, завтра все закроют!»Вторые отвечают:«Ничего не покупайте, это все развод!»Оба лагеря удобно обходят главный вопрос:а квартира-то вам вообще подходит?Потому что плохой объект не становится хорошим из-за ставки 6%.Он просто становится доступнее в ежемесячном платеже.А потом вы живете в плохой планировке, возите ребенка через полрайона в школу и каждое утро вспоминаете, что купили квартиру не потому, что она была хорошая, а потому что испугались 1 июля.Если покупка и так была в планах, сейчас действительно есть смысл у

Нколай Амосов, Гендиректор ГК "Точно" предложил называть блогеров за освещение недостатков квартир и жилых комплексов.Предлагают новый формат контента:Покупатель заходит в новостройку, видит трещину, текущую трубу и кривую дверь — но молчит.Потому что вдруг это не косяк.Вдруг это «абсолютно нормальная гарантийная ситуация».А если снять на видео — еще и девелопера обесценишь. Нехорошо получается. Человек строил, старался, бетон мешал, кредит банку платил, а ты пришел со своим уровнем и начал расстраивать бизнес.Гендиректор ГК «Точно» Николай Амосов предложил задуматься об ответственности для блогеров, агентов и клиентов, которые публикуют недостатки при приемке квартир.По его словам, мелкие проблемы вроде того, что где-то потекло или просело, раздуваются до огромных масштабов, после чего на девелопера выливают грязь.И тут я даже немного растерялся.Потому что раньше я думал: если в новой квартире что-то течет, просело или сделано криво — это дефект.А теперь выясняется, что это контент, который неправильно интерпретировали.Видимо, течь надо снимать уважительно.Не говорить:«У нас вода идет из стены».А говорить:«Застройщик предусмотрел дополнительный источник увлажнения помещения».Не «окно продувает».А «естественная вентиляция без дополнительных затрат электроэнергии».Не «пол провалился».А «интерактивная геометрия пространства».И обязательно отметить, что все устраняется по гарантии.Когда-нибудь.После трех заявок, четырех звонков, двух визитов мастера и философского разговора с управляющей компанией о природе времени.Давайте честно: блогеры действительно иногда разгоняют ерунду.Из скола плитки могут сделать строительную катастрофу федерального масштаба. Ради просмотров увеличивают трещину камерой, драматично тыкают пальцем в герметик и говорят так, будто дом уже начал складываться внутрь себя.Такое есть.Но бороться с этим надо фактами, нормальной приемкой и быстрым устранением замечаний.Не желанием наказать человека за то, что он показал результат работы.Покупатель плати

Сегодня, кстати, про нее выйдет ролик) в 17:00 на всех каналах 🔥🎥 Смотреть:YouTube:https://youtu.be/DeFvDHigBQU?is=P0CGUYxR6Gd6sOV0VK Видео:https://vkvideo.ru/video-211707535_456239436?t=2m17s

Семейная ипотека помогает семьям. Но рынок она кормит тоже неплохо Семейную ипотеку любят называть социальной программой. И это правда. Она реально помогает семьям купить жилье, когда рыночная ставка выглядит как финансовое наказание за желание жить отдельно…Сегодня, кстати, про нее выйдет ролик) в 17:00 на всех каналах 🔥

Семейная ипотека помогает семьям. Но рынок она кормит тоже неплохоСемейную ипотеку любят называть социальной программой.И это правда. Она реально помогает семьям купить жилье, когда рыночная ставка выглядит как финансовое наказание за желание жить отдельно от родителей.Но есть второй слой.Семейная ипотека помогает не только семьям. Она еще помогает рынку новостроек дышать. Иногда даже так бодро, будто рынок не дышит, а пытается надуть матрас перед отпуском.После закрытия массовой льготной ипотеки семейка стала одним из главных моторов спроса. Новостройки, застройщики, банки, продажи, планы стройки — все это сильно завязано на то, что семьи могут брать кредит не под рыночную ставку, а под льготную.И вот тут важный момент для покупателя.Когда программа становится главным мотором рынка, ее начинают настраивать. Не потому что кто-то утром проснулся и решил испортить людям жизнь. Хотя по ощущениям иногда похоже.Просто если через льготу идет слишком большой поток денег, государство и ЦБ начинают смотреть: а не перегрели ли мы цены? А не слишком ли много бюджета уходит? А не слишком ли широко раздаем? А точно ли помощь получает тот, кому она нужнее?И дальше начинается хирургия.Ставку публично оставляют красивой.А доступ к ней делают уже.Это как в ресторане: вывеска «бизнес-ланч от 399» висит, но потом выясняется, что суп закончился, салат отдельно, напиток не входит, а официант смотрит на вас как банк на заемщика с серым доходом.Покупателю важно понять простую вещь: семейная ипотека — не вечная халява. Это инструмент. Его будут подкручивать под бюджет, демографию, рынок и цены.И если вы подходите под программу сейчас, это уже не повод расслабиться. Это повод считать.Потому что льготные окна в недвижимости редко закрываются красиво. Обычно сначала становится неудобно, потом дорого, потом «а почему вы раньше не пришли?»#ГЕНАГЕНТ #недвижимостьСПБ #новостройкиСПБ #ипотекаСПБ #экономика

Ключевая ставка к концу лета может уйти в район 13%. Еще недавно это звучало как фантастика. Сейчас уже похоже на вполне рабочий сценарий. Ставка пока 14,5%, но инфляция замедляется, рубль держится крепко, кредитование охлаждают, а семейную ипотеку собираются…**59,9 метра — не семейная квартира.60 метров — поздравляем, семья состоялась.**Похоже, в новых условиях семейной ипотеки может появиться сакральная цифра — 60 квадратных метров.Логика такая: покупаете квартиру больше 60 м² — можете получить повышенный лимит льготного кредита. Покупаете 59 м² — живите как-нибудь компактнее, государственный метр до вас не дотянулся.Вообще семейную ипотеку давно критиковали за то, что семьи покупают слишком маленькие квартиры.Мол, какая же это поддержка демографии, если родители с ребенком берут студию или однушку?Вопрос хороший.Ответ почему-то никто долго искать не стал.А ответ очень сложный, приготовьтесь:люди покупают столько метров, на сколько у них хватает денег.Не потому что российская семья с детства мечтает жить втроем между диваном, холодильником и сушилкой.Не потому что студия — идеальный семейный формат.А потому что большая квартира стоит дороже. Вот это поворот, конечно. Спасибо, капитан жилищная политика.Вместо того чтобы обсуждать доходы семей, цены новостроек и размер первоначального взноса, решили обсуждать правильный метраж.Как будто после 60-го квадрата в квартире автоматически появляется детская, второй санузел и спокойная мама.Особенно интересно это будет работать в Петербурге.Нормальная квартира больше 60 м² в хорошем проекте может стоить 18–25 млн рублей и выше.Даже если льготный лимит увеличат до 18 млн, семье все равно придется найти несколько миллионов на первоначальный взнос.То есть государство скажет:«Мы поддерживаем покупку большой семейной квартиры».А семья ответит:«Прекрасно. Осталось где-то найти шесть миллионов. Сейчас посмотрим между диваном и стеной».Зато в Ленобласти эта история может реально изменить спрос.Если квартира 58 м² проходит по обыч

Ключевая ставка к концу лета может уйти в район 13%.Еще недавно это звучало как фантастика. Сейчас уже похоже на вполне рабочий сценарий.Ставка пока 14,5%, но инфляция замедляется, рубль держится крепко, кредитование охлаждают, а семейную ипотеку собираются серьезно подрезать.И вот здесь все связано.Чем меньше льготных ипотек выдают, тем меньше дешевых денег заходит в новостройки.Меньше кредитов — слабее спрос.Слабее спрос — меньше давления на цены.Меньше давления на цены — у ЦБ появляется больше пространства снижать ставку.Не мгновенно. Не потому что чиновник сказал красивую цифру. И не потому что экономика вдруг выздоровела и пошла на пробежку.Но направление становится понятнее.Семейная ипотека последние годы была не просто поддержкой семей. Она была огромным насосом, который качал деньги в рынок новостроек.Застройщики продавали.Банки выдавали.Государство компенсировало ставку.Покупатели радовались платежу и старались не смотреть, сколько льготка добавила к цене самой квартиры.Теперь насос хотят прикрутить.Сделать ставки разными по количеству детей, ограничить повторные кредиты, сильнее фильтровать заемщиков, сместить поддержку в сторону ИЖС.Если денег в рынок станет заходить меньше, инфляционное давление действительно может ослабнуть.Но тут есть прекрасный российский парадокс.Семейную ипотеку делают менее доступной, чтобы снизить нагрузку на бюджет и цены.Потом снижают ключевую ставку.Потом рыночная ипотека становится чуть доступнее.Потом покупатели возвращаются.Потом цены снова начинают шевелиться.Экономика у нас не круговорот воды в природе.Это круговорот ипотеки в новостройках.Большое видео про семейную ипотеку выйдет уже завтра.Снял его впопыхах, прошелся по вечернему Мурино и почти 50 минут рассказывал все, что знаю, слышал и думаю про будущие изменения.Кстати, говорить умные слова в толпе людей — отдельный вид спорта.Ты пытаешься объяснить бюджетные субсидии, а рядом ребенок орет, самокатчик летит в спину, кто-то разговаривает по громкой связи, и весь Мурин

Крепкий рубль — это аномалия или новая реальность?На первый взгляд все выглядит странно.Инфляция в России выше, чем в США и Китае.Экономика под санкциями.Импорт сложный.Бюджету крепкий рубль вообще не подарок.А доллар все равно болтается около 70–71 рубля.И человек сидит такой:«Это рубль сильный или доллар просто вышел покурить?»На самом деле рубль сейчас держится не на магии.Есть несколько подпорок.Высокая ключевая ставка.Экспортная выручка.Ограниченный импорт.Низкий спрос на валюту.Санкционные сложности с движением денег.И общая ситуация, где валюту уже не так просто купить, хранить и использовать крупным игрокам, как раньше.То есть рубль крепкий не потому, что экономика внезапно стала Швейцарией с борщом.А потому что рынок валюты сейчас сильно перекошен.Валюта приходит — спрос на нее ограничен.Импорт не разогнан.Капитал не гуляет свободно.Ставка высокая.Люди держат деньги в рублях, потому что вклад пока выглядит вкусно.Вот и получается крепкий курс.Но тут есть тонкий момент.Крепкий рубль помогает сдерживать инфляцию. Импорт дешевле, товары не так быстро дорожают, ЦБ проще говорить: «Ну вот, цены вроде притормозили».Но для бюджета и экспортеров слишком крепкий рубль — это уже не радость.Нефть продаем за валюту, расходы внутри страны в рублях. Чем крепче рубль, тем меньше рублей получается с экспортной выручки.То есть покупателю айфона крепкий рубль приятен.А бюджету и экспортерам — не очень.И вот тут главный вопрос: сколько это продлится?Если ставка начнет снижаться, вклады станут менее вкусными.Если импорт оживет, спрос на валюту вырастет.Если нефть просядет, валютной выручки станет меньше.Если население и бизнес решат переложиться в валюту, давление на рубль усилится.И тогда курс может вспомнить, что он вообще-то не обязан быть таким красивым.Для недвижимости это важный фон.Потому что крепкий рубль временно успокаивает цены на импортные материалы, технику, оборудование, отделку, лифты, инженерку.Но если рубль начнет слабеть, стройка быстро это почувствует.И не т

НОВЫЙ ОБЗОР?!

Рынок жилья в стройке снова почти у рекорда.И вот тут хочется аккуратно почесать затылок.Потому что в одних новостях нам говорят: спрос тяжелый, ипотека дорогая, покупатель устал, продажи не летят, застройщики осторожничают.А в других — объем строящегося жилья снова подходит к 120 млн квадратных метров.То есть вроде все сложно.Но кранов меньше не становится.По данным ЕИСЖС и аналитиков Движение.ру, на начало мая в России строилось около 119 млн кв. м жилья. Это почти уровень конца 2025 года, когда портфель строительства уже переваливал за 120 млн кв. м.В мае прирост небольшой — около 0,5 млн кв. м. Не ракета.Но сам объем огромный.И вот тут главный вопрос: откуда ноги растут?Ответ неприятный: рынок надо смотреть не по заголовку «все падает» или «все растет», а по слоям.Одно дело — продажи конкретного проекта сегодня.Другое — портфель строящегося жилья, который формировался решениями девелоперов раньше.В начале 2026 года застройщики активно запускали новые проекты. За январь–февраль вывели почти 6,6 млн кв. м — рекордный старт по данным Движение.ру.То есть нынешний большой объем стройки — это не обязательно признак, что покупатель сейчас несет деньги мешками.Это может быть следствие того, что проекты уже запущены, площадки открыты, финансирование заведено, эскроу-механика работает, а девелопер не может просто сказать: «Ой, рынок нервный, давайте поставим дом на паузу и накроем котлован пледом».Стройка — это инерционная машина.Ее быстро не развернешь.И вот поэтому у нас получается странная картина.Спрос может быть слабее.Ипотека может быть тяжелее.Продажи могут корректироваться.А строящегося жилья все равно много.Не потому что все прекрасно.А потому что рынок живет с задержкой.Сегодняшние 119 млн квадратов — это решения, которые приняли раньше.А вот насколько эти метры будут продаваться быстро, по какой цене, с какими скидками, рассрочками и нервами — это уже другой вопрос.Для покупателя тут важный вывод.Большой объем стройки не значит, что завтра квартиры начнут разда

На Октябрьской набережной снова запахло новыми ЖК.ООО «На Тельмана» уведомило КГА о подготовке изменений в проект планировки территории между Октябрьской набережной, улицей Крыленко, Дальневосточным проспектом и улицей Тельмана.Если коротко: Невский район готовит еще один большой кусок будущей жилой застройки.В планах — многоквартирные дома от 9 этажей, подземные гаражи, автостоянки, коммерция в первых этажах, школа, детские сады, инженерная инфраструктура и внутриквартальные проезды.То есть классический набор современного Петербурга: сначала квадратные метры, потом вопрос — «а выезды, школы и парковка точно успеют?»Сама локация интересная.Октябрьская набережная — это не просто «где-то на юго-востоке». Это Нева, крупные дороги, промышленное прошлое, потенциал редевелопмента и огромная территория, которую город постепенно будет превращать из старой хозяйственной ткани в новый жилой фронт.И вот тут начинается самое важное.Такие проекты могут сильно менять район.Если сделать нормально — появится новый квартал с жильем, социальной инфраструктурой, коммерцией, дворами и связями с набережной.Если сделать как обычно «ну дома сдали, остальное потом» — получим еще один район, где люди живут среди обещаний, машин и заборов.Для Невского района это вообще вечная тема.Место сильное: до центра не другой конец планеты, рядом Нева, Дальневосточный, Октябрьская набережная, транспортные связки.Но плотность и нагрузка там уже не детские.Поэтому ключевой вопрос не «будут ли квартиры».Квартиры будут.У нас квартиры всегда будут.Это почти национальный вид спорта.Ключевой вопрос — каким будет сценарий жизни.Сколько школ и садов реально построят.Сколько будет паркинга.Как организуют выезды.Что будет с набережной.Будет ли коммерция живой, а не просто «помещения свободного назначения» с вечной табличкой аренды.И не превратится ли территория в очередной набор корпусов, где двор есть, но жить хочется где-то в другом месте.Покупателям такие новости надо читать не как «о, скоро старт продаж».А ка