С блеском о недвижимости

🇲🇪 Черногория собирается в ЕС - это плюс, запретила оплату сделок вне страны - это минусЧерногория давно стремится в Евросоюз. Уже несколько раз срок вступления откладывался. Однако последнее время она засобиралась туда особенно бодро. И буквально избавляется от всего лишнего, с чем в ЕС могут не взять.В последние годы была довольно востребована схема продажи зарубежной недвижимости с расчетами между гражданами России внутри РФ. Например, продавец домика в Черногории встретил покупателя, который имел средства в рублях на счетах в российском банке. Стороны могли провести оплату в России, а на месте зарегистрировать сделку у нотариуса и оплатить необходимые местные налоги. Такая схема работала в ряде европейских стран. А вот Черногория недавно выбыла из этого списка.С мая 2026 сделки дороже 10 000 евро должны идти через местные банковские счета. Нотариусы теперь не могут регистрировать договоры при оплате в обход черногорской банковской системы.Но проблема в том, что открыть счет в местном банке для нерезидента практически невозможно из-за рисков комплаенса и нерентабельности разовой сделки для банков. Ассоциация агентств недвижимости Черногории уже обратилась в правительство, Минфин и Центробанк с просьбой срочно решить проблему.Среди предложений - специальные целевые счета или возможность проводить расчеты через нотариальные депозиты.Так что покупателям недвижимости в Черногории нужно заранее уточнять у банков и нотариуса, кто и как готов открыть счета для нерезидента, и обсуждать с продавцом и агентом альтернативные способы оплаты (нотариальные депозиты, целевые счета).При этом сделки с расчетами в рублях внутри РФ еще возможны при покупке недвижимости в других не менее красивых странах - в Италии, Испании и даже в Израиле. Точечно, через тех нотариусов, которые готовы брать на себя ответственность за такую сделку.Так что Европа за рубли пока еще возможна, но этот круг сужается.😇#недвижимостьчерногории

​​Суть против декораНа этой неделе два раза была в театре.«Волшебная флейта» Моцарта в концертной версии - это только оркестр и голоса, черно-белые костюмы и полное отсутствие оперных декораций. И в таком формате музыка звучит ярче. Ничего не спорит с ней, не отвлекает, музыка и сюжет как будто концентрируются.МХТ, «Самоубийца» - это черный юмор, серые декорации, серые костюмы. Тоже минимум внешнего, но за счёт этого текст становится острее и буквально физически проникает внутрь. И я поймала себя на мысли, что в недвижимости ровно так же. Иногда интерьер «перекрикивает» объект. А иногда бетон, чистая оболочка - честнее и сильнее любого чужого дизайна концентрирует суть.Апартамент в Арена-парк, Москва, Динамо.135 кв.м чистого пространства.Можно превратить в любое личное высказывание.

​​⚽️ Комо забивает победный гол и выходит в финал высшей лиги премиальной недвижимости Гуляя по городу Комо, невозможно пройти мимо стадиона и магазинчиков с бело-голубой атрибутикой футбольного клуба "Комо".Скажу честно, я ничего не знала об этом клубе, и сувениры меня совершенно не трогали. Пока я не прочитала статью о том, какое влияние футбол оказывает на жизнь города и местный рынок недвижимости 🙂Несколько лет назад "Комо" купили индонезийские миллиардеры, братья Хартоно. Клуб вышел из 4-го в 1-й дивизион. И вокруг него начала формироваться совершенно новая публика.На матчах теперь появляются Хью Грант, Бенедикт Камбербэтч и другие звезды.А вместе с ними потянулись инвесторы, владельцы luxury-брендов, представители гостиничного бизнеса и международный светский круг.Каждая звезда привозит с собой несколько ВИП персон, которые потом покупают виллы на озере.Для маленького Комо это очень заметная перемена. И по словам местных брокеров, за последние годы сильнее всего выросли в цене объекты у воды.Так что, рекордная продажа Villa La Cassinella за €90 млн уже не выглядит случайностью.Комо постепенно превращается в международный курорт высшей лиги, наряду с Сен-Тропе, Кап Ферра и другими. И покупка недвижимости дает входной билет в этот мир высоких достижений.#недвижимостьиталия

🦢 Белый лебедь на озере КомоВ этом году на озере Комо была совершена крупнейшая сделка в истории местного рынка недвижимости: Villa La Cassinella продана за €90 млн.Это одна из самых закрытых и известных вилл на озере.Расположенная в Тремеццине, вилла фактически доступна только с воды.Бутиковый отель с участком 30 000 м², собственным причалом, теннисным кортом, кинотеатром и бассейном с золотой мозаикой.Здесь отдыхали мировые знаменитости.А вот имена владельцев последние годы тщательно скрывались.В 2004 году вилла была продана примерно за €17 млн. Тогда ходили слухи, что покупателем стал Ричард Брэнсон, хотя сам он это отрицал.И вот в 2026 году имя нового владельца снова закрыто за семью печатями NDA.Известно лишь, что это российский бизнесмен, живущий в Санкт-Морице и владеющий luxury курортами. Летом 2025 года он гостил на вилле, сделал предложение о покупке, и уже в январе 2026 сделка была закрыта.Вот так - дорого, быстро и вне геополитической турбулентности.#недвижимостьиталия🦢 Белый лебедь на озере КомоВ этом году на озере Комо была совершена крупнейшая сделка в истории местного рынка недвижимости: Villa La Cassinella продана за €90 млн.Это одна из самых закрытых и известных вилл на озере.Расположенная в Тремеццине, вилла фактически доступна только с воды.Бутиковый отель с участком 30 000 м², собственным причалом, теннисным кортом, кинотеатром и бассейном с золотой мозаикой.Здесь отдыхали мировые знаменитости.А вот имена владельцев последние годы тщательно скрывались.В 2004 году вилла была продана примерно за €17 млн. Тогда ходили слухи, что покупателем стал Ричард Брэнсон, хотя сам он это отрицал.И вот в 2026 году имя нового владельца снова закрыто за семью печатями NDA.Известно лишь, что это российский бизнесмен, живущий в Санкт-Морице и владеющий luxury курортами. Летом 2025 года он гостил на вилле, сделал предложение о покупке, и уже в январе 2026 сделка была закрыта.Вот так - дорого, быстро и вне геополитической турбулентности.#недвижимостьиталия

​​✨️ Ложа в Ла Скала - поистине недвижимость с блескомВы знали, что раньше ложи в Ла Скала были не местом в зале, а настоящей недвижимостью?Их покупали в собственность, передавали по наследству и оформляли по своему вкусу.Зеркала, гербы, позолота, мебель, личные детали - каждая ложа была оформлена в индивидуальном стиле владельца.Это было место для проведения переговоров, свиданий, причем не только во время спектаклей. Ложи можно было использовать в любое время.Такой закрытый клуб внутри публичного пространства.Эта система существовала с момента постройки театра в 1778 до 1920 года. Потом театр экспроприировали. Все ложи привели в современный единый вид, однако, кое-где сохранили отдельные элементы прежнего декора.Интересная идея для сегмента элитной недвижимости - вместе с квартирами построить частный театр и продавать там ложи. Виллы с пирсами для яхт есть, а такого театрального дома еще, кажется, нет ...#недвижимостьиталия

Миланское монументальное кладбище.Здесь можно было бы порассуждать о местах на кладбище как обьекте для инвестиций. Но не буду.Меня поразили именно скульптурные произведения. Кажется, под такими шедеврами и лежать как-то веселее🙂#недвижимостьиталияМиланское монументальное кладбище.Здесь можно было бы порассуждать о местах на кладбище как обьекте для инвестиций. Но не буду.Меня поразили именно скульптурные произведения. Кажется, под такими шедеврами и лежать как-то веселее🙂#недвижимостьиталия

​​🇮🇹 Итальянские каникулыЯ уже не раз рассказывала про программу ВНЖ Италии. За последний год мы успешно прошли этот путь с несколькими клиентами. Скажу честно: процесс долгий и муторный. Нужно собрать огромный пакет документов, правильно их структурировать, перевести, легализовать и грамотно составить обоснование для консульства.Но результат того стоит! Для тех, кто планирует или уже покупает недвижимость в Италии, статус резидента - это не только свобода передвижения по ЕС, но и доступ к местным налоговым льготам при покупке и владении недвижимостью.Я искренне рада за своих клиентов: они и квартиры купили, и карточки ВНЖ уже практически на руках.И сейчас я гуляю по весеннему Милану с приятным чувством завершенного проекта. Если Италия манит, а процесс оформления ВНЖ пугает, вы знаете, к кому обратиться😉 Пишите, разберем вашу ситуацию.#внжиталия #недвижимостьиталия

​​🌟 От неорусского маркетинга к современной теории роскошиСегодня начинаю онлайн-курс от LVMH - "Разработка продукта, брендинг, ритейл и клиентский опыт в люксовом сегменте" - 30 часов, потом тест.На удивление, бесплатный. Понятно, что это часть бренд-стратегии - расширение аудитории, погружение в ценности бренда и все такое. Но всё же это не 40-минутный промо-мастер-класс, а полноценная программа на 30 часов.На фоне множества дорогих «экспертных курсов» звучит удивительно.Посмотрим, что там внутри. В предвкушении…Кому тоже интересно, еще можно зарегистрироваться здесьИ спасибо за "наводку" Юлии, знатоку всего роскошного, увидела анонс в ее канале

​​🌶️ Дайте перцу! Как дерзкие решения в элитной недвижимости помогают окупаемостиПродолжу свои экскурсы в историю. Гуляла в районе Пречистенской набережной, нельзя пройти мимо знаменитого дома Перцова, инженера и строителя железных дорог. В 1902 году он купил участок на набережной за 70 000 рублей. Владелец соседнего дома торговался, Перцов же предложил всю сумму, хотя и считал покупку «неприлично дорогой». В пересчете на нынешние деньги (через индекс говядины 🥩 или золота ✨) это скромные 132 - 140 млн рублей. Сегодня в этом районе за такие деньги можно купить разве что несколько парковочных мест.Весь проект (земля + стройка + уникальный декор) обошелся в 300 000 царских рублей. Изначально дом строился как доходный, т.е под сдачу в аренду. Помимо уникальной архитектуры Перцов упаковал его самыми передовыми на тот момент технологиями:🚰 Скрытые коммуникации: в отличие от большинства зданий того времени, здесь электрическая проводка, водопровод и канализация были полностью спрятаны в стены.🛗 Пассажирские лифты: для жильцов доходной части дома были установлены электрические лифты немецкой компании Siemens-Schuckert – роскошь по тем временам.🌬 Принудительная вентиляция: здание было оснащено системой вентиляции, что позволяло поддерживать свежий воздух в больших квартирах даже при закрытых окнах.📞 Телефонизация: в апартаменты были проведены телефонные линии, на тот момент Москва только начинала массово осваивать этот вид связи.🛁 Ванные комнаты: все квартиры были оборудованы полноценными ванными, облицованными плиткой, с подведенной горячей и холодной водой, что для начала XX века все еще не было повсеместным стандартом даже в центре Москвы.🥗 Продуктовый лифт: в его собственной столовой была выстроена печь-обманка, внутри которой скрывался лифт для подачи блюд из кухни. 👨‍🎨 Мансарды Перцов сразу проектировал под мастерские художников. Это был первый в Москве «элитный кластер для креативного класса». А квартиры на нижних этажах были большой площади и рассчитаны на

​​✍ «Так делаются оценки, Александр Сергеевич»Когда-то писала про Пушкина, разбирала стоимость аренды его квартиры на Арбате. 🏠 На днях, перечитав «Онегина», решила изучить стоимость семейного имения поэта. Нашла в публикациях, основанных на переписке Пушкина с родственниками, расчёты оценки Михайловского. Эта переписка - яркий пример использования двух разных подходов к оценке активов.📝 В письмах Пушкин предлагал выкупить свою долю Михайловского по 500 рублей за душу, что примерно на 100 рублей выше тогдашней средней рыночной цены крепостной души. Исходя из 80 душ мужского пола, выходила сумма примерно 40 000 рублей. По сути, это затратный метод оценки (базируется на стоимости активов компании или имения в данном случае).📈 Однако муж его сестры Ольги, Н.И. Павлищев, считал, что имение стоит вдвое дороже, и писал Пушкину, что "цена всякого имения определяется доходом с него получаемым… чистого дохода выведено около 3600 рублей в год." Поэтому он предлагал Пушкину: «если имение купите вы, то я готов отдать вам его за 64 000, т.е. по 800 руб. за душу. Ниже этого нельзя ни под каким видом. Так делаются оценки, Александр Сергеевич». 🏛 В 1836 году по действующему законодательству банковские ставки по депозитам составляли 4% годовых, по кредитам - 5%. По-видимому, Павлищев берет среднюю цифру 4,5% годовых и выходит на стоимость 80 000 рублей, от которой предлагает поэту скидку. Здесь в чистом виде - доходный метод, основанный на будущих денежных потоках, которые генерирует бизнес.👨‍👩‍👧‍👧 Однако денег у поэта тогда не было, и после его смерти вдова добилась выкупа имения в пользу его детей за счет государственной опеки. Цена, по которой велись расчёты с родственниками, составила около 34 000 рублей (и это примерно соответствовало рыночной стоимости души в 400 рублей). 🙂​А в 1899 году Казначейство выкупило Михайловское у сына Пушкина Григория Александровича за 144 600 рублей. К тому времени крепостное право отменили и в основу расчетов легла стоимость леса.🧮 Так

😿 Хочется здесь говорить о недвижимости с блеском, но иногда получается со слезами...Писала некоторое время назад про нюансы налогообложения при продаже недвижимости.А вот еще от юристов дополнения - кейс, который ну прям совсем неочевидный с точки зрения обычного инвестора. А для налоговой и судов очень даже очевидным оказался. Будьте внимательны, консультируйтесь с профессионалами при покупке и продаже недвижимости.

​​🥇Из чего сделан самый дорогой квадратный метр в новостройках Москвы"- Тебе не кажется, что стены тонковаты?- Нормально, еще ж обои будут."Когда-то я выкладывала такой прикол. Ну, правда, некоторые застройщики нынче строят так, что стены держатся на обоях.Но есть другой полюс. На днях была в офисе продаж очень красивого и дорого премиального дома рядом с Консерваторией в Москве.Так вот, в нем продаются квартиры с отделкой от Лоро Пиано. И обои там не простые, а почти золотые. Например, стены лифта отделаны тканью из шерсти викуньи. Это животное - родственник ламы. Они сами занесены в Красную книгу, а шерсти с них можно добывать не более 120 гр в год. Лоро Пиано организовали заповедник, где выращивают этих ценных парнокопытных. И всем хорошо - животных спасли от вымирания, а потребители получают редкую пряжу. 1 погонный метр ткани из нее стоит как несколько десятков граммов золота.Ну, и закономерно - в доме продается самый дорогой квадратный метр на рынке новостроек Москвы. Много (не буду раскрывать сколько именно:) миллионов рублей за квадратный метр пентхауса с собственным лифтом, отделкой от Лоро Пиано, красивыми видами и дровяным камином. В доме всего 17 квартир, так что владельцев этой тихой роскоши будет не сильно больше, чем тех самых викуней в мире 🙂Что скажете, хотели бы гладить редкую шерть в своем лифте?

​​Полная ебида…Последние недели занырнула в основы финансового менеджмента, точнее, вытаскиваю из закромов памяти то, что проходили на МБА много лет назад. Тогда несколько дисциплин изучали два года, а сейчас прохожу экспресс курс в 6 недель - голова кругом. 😵‍💫Для ежедневной работы в недвижимости вынесла несколько важных идей: поняла, почему обычно в фин. моделях инвест. проектов в недвижимости считают ебитду, а не, прости господи, ебит.🙂Другими глазами посмотрела на наполнение таких фин. моделей – как считать себестоимость, какие параметры брать для прогноза выручки, как рассчитывать финансовый цикл. 📈Еще интересный показатель, который редко закладывают в фин. модели – инфраструктурные ограничения. Представьте, что у вас несколько квартир – в одной вы живете, другую сдаете в аренду, а третья пылится без арендаторов. Вы оплачиваете коммуналку и налоги, а дохода ноль - производственная мощность простаивает. Или наоборот: у вас есть квартирка у моря под сдачу в посуточную аренду. Вы вбухали бюджет в рекламу в ЦИАН, Авито и в соц сетях одновременно - желающих очередь, а свободных ночей не хватает. Расходы понесены, мощностей не хватает. В следующий раз вы подумаете, нужна ли платная реклама или обойдетесь повторными бронированиями, или купите еще одну квартирку 🏢На бытовом уровне даже для небольшого инвестора это очевидная логика, и обычно ей успешно управляют. Однако в фин.моделях крупных проектов раздел «инфраструктурные ограничения» встречается нечасто, прогнозировать его не так просто. 🤷‍♀️А вы учитываете такой показатель в ваших фин. моделях бизнеса или портфеля недвижимости? Или действуете по наитию?

​​🏝 Загадка островов Сан-Томе и Принсипи разгаданаПисала недавно о программе гражданства за инвестиции этой экзотической страны. Удивлялась, как немцы оказались в топе интересантов на программу, зачем им такие паспорта.На этой неделе встречалась с официальными представителями острова. Программа работает, паспорта выдают - относительно быстро и недорого (стоят от $90,000). Что касается немцев, есть предположение - некоторые заявители из Европы оформляют вторые паспорта, чтобы работать с Россией или другими "запрещенными" странами, не подпадая под санкции ЕС и США. Вторая гипотеза - для оптимизации налогообложения.Вот так, из Африки в Европу мигранты плывут на плотах за лучшей жизнью, а европейцы в Африку - за оптимизацией:)

🚨 Купил квартиру как физик, продал как ИП - заплати налогИтак, про налоги при продаже недвижимости в РФ.Есть важный нюанс, который раньше не всегда учитывался и не особо проверялся налоговой. Но сейчас, сами понимаете, все под пристальным наблюдением ФНС.Если объект недвижимости, даже тот, что был куплен физическим лицом, использовался ИП в коммерческих целях: сдавался в аренду или использовался как место работы ИП (например, там был зарегистрирован кассовый аппарат), то даже после 5 лет владения доход от его продажи облагается налогом!При этом налог платится не с разницы между ценой покупки и продажи, а с полной цены продажи: по той системе, на которой работает ИП: если на УСН, то 6% или 15% от суммы продажи.И тут обратите внимание, даже на УСН «доходы минус расходы» (15%): стоимость приобретения, подтвержденная документами физлица, не включается в расходы. Налог рассчитывается с полной выручки за вычетом только расходов, связанных с предпринимательской деятельностью.Такой вот подвох. Учитывайте при сдаче квартиры и другой недвижимости в аренду, если вы ИП.