📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

✅ 1-й Саларьевский, ФСК, строят здесьНа консультации недавно разбирали этот проект, коллеги пишут что ключи скоро, поэтому я решил написать полный разбор.Еще несколько лет назад я не жаловал Саларьево за высокие цены относительно проектов «старой» Москвы и говорил, что эта локация сильно перекуплена - и был прав. С тех пор ЖК внутри МКАД сильно подросли, в то время как тут цены остались приемлемыми, и доходность от аренды по части проектов стала даже выше, поэтому теперь Саларьево мне даже нравится. На Западе Москвы больше нигде нет квартир за такие деньги. Но как-то мы с вами упустили "1-й Саларьевский" от "1-го ДСК" (входит в ГК ФСК) из виду, поэтому исправляю пробел.Первые дома почти готовы - ввод первого корпуса в 2026 году, второго и шестого - в 2027. В здании переменной этажности (10-25 эт.) уже ведутся фасадные работы, кроме того в разгаре благоустройство территории, двора, обустройство газонов. Всего запроектировано 715 квартир и коммерция на 1-х этажах и лапомойки (куда же без них 🤣), колясочные, ресепшен и санузел... Также завершаются фасадные работы и второго корпуса. В шестом корпусе проводят монтаж вентфасадов, работы выполнены на 65%, ведутся работы над каркасами балконов.✅ Для себя. До метро идти минут 10-15. Там же ТЦ Саларис. До центра Москвы от станции Саларьево ехать на метро всего полчаса по прямой, что неплохо, потому что от той же Селигерской ехать всего на 5 минут меньше, притом с пересадкой. Все познается в сравнении, но по прямой 32 минуты для меня даже удобнее. Смущает находящееся рядом шоссе, но это Москва и рядом с жилыми комплексами на Селигерской, к примеру, тоже Дмитровское шоссе. Чего я прицепился к Селигерской - не знаю, первое что пришло в голову. Район формируется нормальный, будет школа на 450 мест и детский садик на 225 мест. В подземном паркинге всего 125 мест, но есть наземная парковка на 811 машино-мест. В общем, все нормально. Семейные квартиры с полной отделкой и ключами через год по 360.000 за метр выглядят вполне рыночн

Сейчас идет 3 подбора. Из них только один по семейной ипотеке - покупаем отличную построенную квартиру за 20 млн клиенту, доделываем и сразу сдаем.Остальные два подбора идут за наличные - одна квартира за 22 млн, другая за 12.5. Тут смотрим и вторичку и стройку.Недавно купили несколько квартир за 20-30 млн, тоже все наличные и одну евро-двушку маленькую за 15 млн в семейную ипотеку.Поэтому я не переживаю за рынок. Семейка уже немного решает, как всеобщая льготная ипотека в 2024 году.Разве что немного сдуются некоторые переоцененные студии и однушки. Особенно в полях.Кстати! Если новая семейка не будет зависеть от возраста детей (а вдруг) то все может быть очень даже неплохо для недвижки. Есть много семей, которые под 6-8-10-12% возьмут кредит с детьми, 10-16 лет, например.Это может даже помочь рынку, так как с детьми до 7 лет уже многие купили квартиры, а с детьми после 7 лет есть большой отложенный спрос.И да. То, что сейчас происходит еще больше на руку рынку недвижимости. Пока есть деньги.Недвижка - единственный осязаемый актив - убежище для относительно крупных денег в России сейчас. Или почти единственный.Чем больше будет нестабильности, тем больше денег понесут в квартиры и меньше в бумажные активы.Идеально для падения рынка недвижки сейчас наоборот подписать мирный договор и бустить фондовый рынок, чтобы люди реально увидели альтернативу и переключились.С верой в лучшее.Мой Telegram / MAX

Коллеги со ссылкой наизвестия выложили возможные будущие условия семейной ипотеки. Картинка занятная.В Москве будет:12% для семей с одним ребенком.10% - с двумя.8% - с тремя.6% - с четырьмя4% - для семей с пятью и более детьми.Срок действия льготной ставки по ипотеке будет ограничен 15 годами. А дальше ставка будет рыночной, но мало кто из моих знакомых платит ипотеку более 15 лет 🙂Ставка по льготной программе будет резко повышаться для заемщиков, которые не оформили регистрацию по месту жительства в течение 271 дня после оформления семейной ипотеки.Ее могут поднять до уровня «ключевая + 3–3,5%». Ранее такие требования были лишь для дальневосточной и арктической ипотеки.Ждём подтверждения.Мой Telegram / MAX

Если вы думаете, что денежную массу видит только Харыбин, то вы ошибаетесь.Зюганов ее тоже видит и даже нашел применение этим триллионам:«Минимум на 30 трлн руб. дополнительного изыскать без промедления. <...> В банках сегодня лежат 67 трлн ваших денег. 67 трлн и 63 трлн предприятий. В сумме 130 трлн. Это три государственных бюджета. Лежат и обогащают банкиров», – объяснил Зюганов.Я так понял он считает, что достаточно указа президента, чтобы забрать деньги со вкладов у банкиров и заставить их работать на экономику.Но дальше Зюганов опроверг сообщение о том, что предлагал изъять банковские вклады для пополнения бюджета: «Никто так не ставит вопрос. Вклады граждан священны. 130 трлн — это ровно три бюджета. Деньги должны работать. Это все знают. Их надо вкладывать в развитие, в здоровье, в экономику, в новые технологии, в образование граждан. Тогда и граждане, и страна будут на глазах развиваться. В этом и смысл. А они сидят, их крутят, потому что ставку сделали среднее за 18 месяцев — 19%. Это просто диверсия своего рода. Это неправильно абсолютно. Они лежат мёртвым грузом. В экономике крови нет. Если у человека откачать кровь, что он будет бегать, работать? Нет. Поэтому это абсолютно неверное финансово-экономическое положение.И второе безобразие. У нас жиреют только олигархаты и вороватые чиновники. Остальные все теряют доходы. И это абсолютно ненормально. Война идёт. А у нас был 101 олигарх, стало 155. Ну где вы такое видели? Американцы подоходный налог на имущих, когда была Вторая мировая война, почти до 90% довели. А у нас 15% с прибыли и прочее. Надо деньги вкладывать в победу, в развитие, в людей и так далее. Тогда не будут обстреливать. И бензин не будет дорожать».Глава пресс-службы ЦК КПРФ, депутат Александр Ющенко также пояснил, что при нынешнем уровне ключевой ставки предприятию выгоднее положить средства на счёт, а не вкладывать в производство:«Имелось в виду, что банки на сегодняшний день занимаются спекуляцией, ростовщичеством. Банки их прокручивают, на

В июне продажи новостроек в Москве плюс 20% от майских минимумов👌Это не может не радовать. Я сейчас подбираю людям квартиры и вижу как уходят варианты, которые смотрели неделю назад - больше половины лотов уже проданы.А на вторичке в мае все было хорошо , думаю что в июне будет тоже нормально. Подождём отчеты от Росреестра 🤗Возможно людей все-таки подтолкнули власти прыгать в последний вагон завершения семейной ипотеки - отсюда и повышенный спрос, но я думаю дело не только в этом.Деньги у людей есть, а фондовый рынок уже неприлично падает каждый день. Поэтому вариантов кроме недвижимости не много. Вот и покупают.Мой Telegram / MAX

ГК «А101» открыла продажи городских резиденций «Хольм» в настоящем лесу на юго-западе Москвы, в скандинавской философии: природа, приватность, уют.Сразу о главном для тех, кто считает деньги и думает про аренду. Формат «лес за окном при городской доступности» — дефицитный, а дефицит держит и цену, и арендную ставку. Лес здесь не вырубают, а сохраняют (концепция бюро .dpt), окна большинства квартир смотрят в зелень, часть — с панорамой на бульвар. Такой видовой ресурс не «допроизвести».Драйверы ликвидности: своя школа (300) и сад (150) прямо на территории — мощный якорь семейного спроса и при перепродаже, и в аренде. Двор без машин (въезд только пожарным), паркинг почти на каждую квартиру — 555 мест, с семейными до 608, плюс 78 увеличенных под роллетные шкафы и 56 с зарядками. 550 кладовых — келлер почти у всех. Все лоты без отделки и потолки 3,1–3,7 м — гибко и под арендатора, и под будущего покупателя.По объёму: 7 корпусов (6–15 эт.), 580 квартир 36,3–152,3 м², местами по 3 квартиры на этаже — клубный масштаб, который ценят. Планировки рабочие: мастер-спальни с хранением, ванные у детских, кухни-гостиные на виды. Внутри — гранд-лобби, колясочные с окнами, лифты со стеклянной стенкой, «свободные руки».Локация под доход тоже сильная: рядом обжитая «Скандинавия» со всей инфраструктурой, до метро «Потапово» — 14 минут пешком через парк, дальше прямая ветка до центра без пересадок, плюс выезды на СБВ.Вердикт: крепкий объект и под жизнь, и под доход. А на старте всегда лучший вход — и по выбору, и по цене.Подробнее по ссылке:ЖК «Хольм»

Тут был интересный пост❗️В нем я сравнил доходность ОФЗ и квартир на длительном промежутке времени и пришел к выводу в своих расчетах, что она примерно одинакова, если учитывать рост цены на квартиры, а не только аренду.Сейчас хочу озвучить одну очень важную мысль, которую понимают не все, хотя она на поверхности.Многие люди ошибочно видят доходность только ОТ АРЕНДЫ квартиры и не учитывают рост самого бетона и сравнивают эту доходность с купоном ОФЗ, который сейчас около 14.3%, но нужно еще налог вычесть и получим 12.5% чистыми.Доходность же от аренды квартир сейчас 4-5% чистая в лучшем случае на вторичном рынке, ибо аренда снизилась по причине высокой ставки ЦБ и всех вытекающих из этого процессов, уже обсуждали тут.И некоторые люди задают правильный (в их глазах) вопрос: «Зачем мне квартира с доходностью 4-5% максимум, если можно купить ОФЗ с доходностью к погашению 15% и зафиксировать на много лет и не мучаться с арендаторами?В этих размышлениях есть одна серьезная ловушка.Если человек будет жить с аренды квартиры - он не растеряет свой капитал, потому что недвижимость обычно растет на величину инфляции, хорошая, как мы подбираем клиентам ее прекрасно обгоняет именно ростом цены.В какой-то год могут цены падать на квартиры, в какой-то - не расти, но если взять длительный промежуток времени - инфляцию вы точно догоните и обгоните, при правильном выборе ЖК и квартиры.А на аренду можете жить, пусть и не так круто, как на купоны с ОФЗ.Но, если проедать купоны ОФЗ, то вы за 10-15 лет просто растеряете ОГРОМНУЮ ЧАСТЬ своего капитала. ОФЗ в процессе тоже могут и подрасти и упасть, но в конце стремятся к номиналу.Таким образом, даже из этих огромных 12%, которые вы получите в виде купонов ОФЗ, вам необходимо реинвестировать часть денег, чтобы капитал не съела инфляция. Минимум на величину этой самой инфляции. ЦБ говорит нам, что инфляция сейчас 5.31%. Значит необходимо реинвестировать МИНИМУМ 7%, чтобы ее мало-мальски обгонять и не сжечь за годы капитал. Сколько вам ос

YOUTUBERUTUBEДЗЕНVK-СООБЩЕСТВО

По ставке.Сначала думал вообще проигнорировать новость о снижении ключа - там разницы нет между 14.5 и 14.25%, но есть нюанс.ЦБ всячески намекает, что с дальнейшим снижением надо подождать, посмотреть и раньше я считал что они слишком затянули.Но в нынешних условиях, когда фондовый рынок снижается и происходят вещи, которые еще полгода назад казались фантастикой, они скорее всего правы.Что касается недвижимости, то даже с этим ключом все очень хорошо на вторичном рынке и в хороших новостройках рядом с метро и с близкими ключами.Если бы ставку снижали сильнее - мы бы с вами увидели сильный рост цен, который даже мне совсем не нужен пока что. Лучше его растянуть на какое-то время.Вчера с коллегами из Питера общался - там вообще все метут в бюджете до 20 млн. В Москве хорошие квартиры дольше недели тоже не живут и это с ипотекой 17-18%❗️А что было бы при ставке ниже?В общем ставку снижать пока что - еще сильнее разогнать инфляцию и похоже ЦБ знает свое дело…Мой Telegram / MAX

Мне просто интересно, зачем успевать? Почему те люди, которые сейчас успевают, не делали этого месяц назад или в феврале - марте, когда были хорошие цены и условия?Благо сейчас тоже подбираем клиентам отличные варианты в Москве и мне понятно желание людей, но почему не сделать это раньше?Я никогда не был в числе людей, откладывающих на последний момент важные дела...Даже студентом всегда заранее готовился к экзаменам, думал на годы вперед (ну как умел)… А в работе вообще стараюсь сразу сделать все не откладывая, ибо завтра будут другие дела.Мой Telegram / MAX

После ночных событий есть основания полагать, что часть собственников снимет с продажи объекты недвижимости в Москве и больше людей задумается о покупке на вторичном рынке и у застройщиков с ключами в 26-27 годах.Это все может спровоцировать рост цен на такую недвижимость, зато стройки с долгими ключами будут испытывать дефицит ликвидности. Фондовый рынок падает 14 недель именно поэтому. А вы как считаете?Мой Telegram / MAX

Росреестр отмечает, что на вторичном рынке спрос стабилен и даже выше на 18%, чем в мае 2025 года!Многие коллеги пишут, что дефицит на рынке вторички имеет место и я согласен - вижу это на подборах.Цены на вторичке у людей уже догоняют и перегоняют аналогичную стройку вопреки распространенной статистике. Мы с вами частично это уже обсуждали на примере ЗИЛа: https://t.me/Kharyb/9096 А недавно на консультации обсуждали эту ситуацию в построенном Достижении, где клиент купил евро-2 от застройщика на остатках дешевле, чем инвесторы продают на вторичке. Так почему же вторичку покупают, ведь многие аналитики прогнозировали там обвал из-за отсутствия ипотеки? Я вам с 2023 года говорил почему, когда почти никто не понимал этого. Вот свежие данные: https://t.me/Kharyb/9278Мой Telegram / MAXРосреестр отмечает, что на вторичном рынке спрос стабилен и даже выше на 18%, чем в мае 2025 года!Многие коллеги пишут, что дефицит на рынке вторички имеет место и я согласен - вижу это на подборах.Цены на вторичке у людей уже догоняют и перегоняют аналогичную стройку вопреки распространенной статистике. Мы с вами частично это уже обсуждали на примере ЗИЛа: https://t.me/Kharyb/9096 А недавно на консультации обсуждали эту ситуацию в построенном Достижении, где клиент купил евро-2 от застройщика на остатках дешевле, чем инвесторы продают на вторичке. Так почему же вторичку покупают, ведь многие аналитики прогнозировали там обвал из-за отсутствия ипотеки? Я вам с 2023 года говорил почему, когда почти никто не понимал этого. Вот свежие данные: https://t.me/Kharyb/9278Мой Telegram / MAX

Думаю, эта новость ☝🏻связана в том числе с урезанием программы семейной ипотеки с 1 июля.Наверное и другие застройщики еще больше проектов поставят на стоп.И еще!За последние несколько дней после выхода новостей о том, что платеж по семейной ипотеке вырастет в 2 раза и составит 12% с одним ребенком, 10% с двумя детьми, 8% с тремя и только с 4 детьми будет 6% как сейчас есть для всех - люди пошли покупать квартиры.В конце месяца, если официально объявят и подтвердят эти перемены, будет высокий спрос. Но банки могут прекратить выдавать семейную ипотеку уже через неделю в ожидании новых условий от правительства. Ко мне только за последние 4 дня пришло несколько человек на подбор квартиры по семейке.Люди откладывали, ждали лучших условий, думали купят квартиру дешево, а получили предупреждение о том, что скоро ничего не купят, ибо брать под 12% семейку не выгодно.И правильно, ведь годами квартиры раздавали в Москве практически на халяву - сначала в ипотеку 0.01% с платежом в 2 раза ниже аренды такой же квартиры в доме рядом. Или даже в 3 раза. Я тогда писал: берите, это выгодно, но многие искали подвох… Потом цены на квартиры еще выросли в два раза 🤣 После этого власти еще давали 8% для всех и 6% в семейку всем и это при ставке ЦБ в 2-3 раза выше. Умные люди купили по несколько квартир.Сейчас тоже в отличных ЖК и скидки есть у застройщиков и цены ниже, чем на вторичке. Это вам не перекупленный рынок декабря 2025 года!Если вам нужно купить ХОРОШУЮ инвестиционную квартиру в семейную ипотеку до исчерпания такой возможности - пишите в личку. Условия подбора тут: https://t.me/Kharyb/5241Мой Telegram / MAX

Вот это новости… Тюменская компания "Страна Девелопмент" решила не запускать новые проекты в 2026 году, сообщил РИА Недвижимость на форуме "Движение" руководитель застройщика Александр Гайдуков."Страна Девелопмент на 2026 год не планирует запускать новые проекты. Особенно в тех местах, где рынок перенасыщен и нет спроса"Ставки по кредитам высокие, ипотека недоступна, строить не выгодно, нужно продавать то, что еще осталось - если простыми словами.Мой Telegram / MAX

YOUTUBERUTUBEДЗЕНVK-СООБЩЕСТВО

✅ ЖК Афиальт от Афи, локация тут☝🏻Сейчас идет предбронирование, а ДДУ вы сможете заключить скорее всего осенью.Многие назвали цены в проекте низкими и инвестиционными, однако я не могу в полной мере согласиться с этим утверждением (ниже объясню почему), разве что в рассрочку брать может быть интересно.Итак прайс, который гуляет по сети:Студии от 13,9 млнЕвро-2 комн. от 15,8 млнЕвро-3 комн. от 19,5 млнЕвро-4 комн. от 24,5 млнОднако на хорошие лоты можно смело накинуть 600-800 тысяч.✅ Для себя почему бы нет? Транспортная доступность отличная - до метро Окружная (салатовая ветка) минут 15, а до МЦК и МЦД еще ближе. До серой ветки метро Владыкино около 10 минут. Можно легко добраться и до Белорусской и до Савеловской с их бизнес-центрами. Там вам замечательный Стоун уже построил и строит свои БЦ класса А Стоун Савеловская и STONE Towers и другие. До центра 20 минут на метро. Рядом Ботанический сад, недалеко ВДНХ. Долину Лихоборки должны благоустроить, вокруг есть инфраструктура, тут придираться не буду, все нормально. Минус такой же, как в Сигнальном от ПИКа - мусоросжигательный завод в 1.5 км пахнет время от времени. Цены на старте ниже конкурентов.⭕️ Под аренду. Если купить за 16.5 млн евро-двушку, сделать там ремонт за 3.5 млн, то получим квартиру в доме бизнес-класса за 20 млн. Аренда сейчас была бы 80000. Но это вам не ПИК, это бизнес и коммуналка была бы около 10000. Получаем 70000. Еще минус налог в 30 году (не знаю какой будет, но допустим 6% как сейчас ИП), значит минус 5000 еще. Получаем 65000 в месяц чистыми. Но давайте еще 2 недели на простой заложим и еще на амортизацию тысяч 20000 за год. Итого собственник сейчас бы получал чистыми 60000. Значит чистая доходность без учета будущего роста аренды составляет по сегодняшним данным: 60000*12*100/20000000 = 3.6% годовых. Не интересно совсем. Конечно, аренда может и должна вырасти к 2030 году, но все равно этого мало.✅ Инвестиции. Брокеры сейчас с каждого канала рассказывают как тут все будет колоситься. Оно м

Как купить квартиру в ипотеку под 2% Сейчас никак, думали мы все раньше. Но оказалось - это реально.Причем не просто квартиру, а квартиру у моря уровня комфорт. Говоря об инвестициях, это один из свежих вариантов для тех, кто ищет лот для вклада с минимальным порогом входа и огромным потенциалом роста. Один из новых регионов России - Херсонская область, город Геническ на побережье Азовского моря. Рядом - Арабатская стрелка (самый длинный чистый песчаный пляж Европы), заповедники, соленые розовые озера залива Сиваш. Курорт с перспективами. Постройка Азовского транспортного кольца позволит сделать регион удобным логистически, а значит туристический поток в будущем обеспечен.Теперь о самих квартирах - в регион зашли несколько строительных компаний с проектами ЖК. Самый стоящий - “Другие берега” от застройщика «Югресурсстрой», входящего в ГК «Бауинвест». Во-первых, сама группа компаний уже зарекомендовала себя как надежный строитель в Краснодаре. Во-вторых сам проект обращает на себя внимание - 600 тыс квадратов в 5 минутах от набережной, закрытый двор, инфраструктура, видеонаблюдение и все плюшки. Квартиры исключительно с готовым ремонтом, застройщик обещает качество комфорт, по рендерам красиво. Готовый ремонт значит, что квартиру можно будет сразу сдать, это уже решает кучу проблем, а близость к морю обеспечит загрузку. Рынок аренды в Геническе не конкурентен пока что таким новым проектам, поэтому относительно свободен. И на закуску - да, взять в ипотеку можно реально под 2%. Это условие в новых регионах. При ценах от 6,3 млн с такой ставкой - это более чем выгодно под сдачу или даже для себя. Сайт проекта - другиеберега.рфКак купить квартиру в ипотеку под 2% Сейчас никак, думали мы все раньше. Но оказалось - это реально.Причем не просто квартиру, а квартиру у моря уровня комфорт. Говоря об инвестициях, это один из свежих вариантов для тех, кто ищет лот для вклада с минимальным порогом входа и огромным потенциалом роста. Один из новых регионов России - Херсонская об

"По крайней мере, те представители правительства, с которыми я беседовал, они такую позицию поддерживают"Может введут, а может не введут, но ввести должны 🙂Мой Telegram / MAX

YOUTUBERUTUBEДЗЕНVK-СООБЩЕСТВО

А вот тут я советовал покупать Левел Звенигородскую. Ну как советовал - жирно намекал.Тогда студий клиентам купили штук 10 там по 8 млн! Брали и однушки и евро-трешки по-моему дешевле 20 млн, уже точно не помню. Сейчас там тоже неплохие скидки, а как Левел строит мне нравится.Как раз Левел делал низкие цены из-за провала продаж после отмены всеобщей льготной ипотеки в конце июня 2024 года, помните?Так вот, Сергей Семенович обещает открыть уже осенью рядом станцию Звенигородская Рублево-Архангельской ветки. Время летит, Москва строится, Собянин молодец.PS А как так получается, что Телеграмм заблокировали, а мэр Москвы продолжает вести канал здесь? Да и не только он…Мой Telegram / MAX