Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клиент хотел купить помещение. Через два часа проверки мы уже пытались понять, что именно продает продавец.Иногда после проверки недвижимости у нас остается только один вопрос:"Что это вообще такое?"Клиент хочет купить помещение на юге России.На первый взгляд все нормально.Есть объект.Есть собственник.Есть выписка ЕГРН.Есть цена.Большинство покупателей на этом бы и остановились.Сказали бы:"Ну вроде все нормально."Но мы решили копнуть чуть глубже.И чем глубже копали, тем меньше понимали, что именно продается.🧠 Сначала выяснилось, что помещение появилось только в 2025 году.До этого его вообще не существовало как отдельного объекта.Начинаем разбираться.Оказывается, раньше это была гостиница.Потом гостиница каким-то образом превратилась в отдельные помещения.Начинаем смотреть дальше.Выясняется, что до этого гостиница была раздроблена на доли.Потом эти доли были подарены.Потом снова объединены.Потом площадь здания внезапно увеличилась почти на 500 квадратных метров.Потом само здание вообще сняли с кадастрового учета.И только после этого появилось помещение, которое сейчас продается.И вот тут у нас возник главный вопрос.Что мы вообще покупаем?Не кто собственник.Не сколько стоит.А именно:что это за объект и откуда он появился?📌 Потому что покупатель видит красивое помещение.А нас начинают интересовать совсем другие вещи.👉 откуда взялись дополнительные 500 квадратных метров👉 была реконструкция или нет👉 где документы на эту реконструкцию👉 как именно гостиницу разделили на помещения👉 что с землей👉 почему земля муниципальная и находится в аренде👉 кто были предыдущие собственники👉 на каком основании они получили объект👉 какие документы лежат в основании всей этой историиИ чем дальше мы шли по цепочке, тем больше вопросов появлялось.🧠 И вот что меня всегда удивляет.Большинство покупателей думают, что проверка недвижимости — это открыть выписку ЕГРН.Посмотреть собственника.И успокоиться.На практике все выглядит совсем иначе.Очень часто мы сначала сами поднимаем всю ис

Есть одна цифра, которая должна очень сильно напрячь застройщиков.Росреестр опубликовал майскую статистику по Москве.И если честно, я несколько раз пересчитывал цифры.Потому что картина получается очень интересная.За май на вторичном рынке зарегистрировали 10 364 сделки.А теперь внимание.На рынке новостроек за тот же месяц зарегистрировали всего 3 593 сделки с квартирами по ДДУ.То есть вторичка сегодня продается почти в три раза лучше, чем новостройки.И это происходит не в каких-то особых условиях.Самое интересное, что это происходит сейчас.Пока семейная ипотека еще работает.Пока государство продолжает поддерживать рынок новостроек.Пока инвесторов окончательно не выгнали.Пока все льготы еще существуют.🧠 И вот тут возникает очень неудобный вопрос.Если даже с семейной ипотекой новостройки проигрывают вторичке почти в три раза, то что будет дальше?Потому что одновременно с этим мы видим еще одну цифру.Количество сделок по ДДУ в мае оказалось на 28% ниже, чем год назад.А за первые пять месяцев года рынок новостроек просел на 33%.Минус треть рынка.И это еще до изменения семейной ипотеки.📌 Причина, на мой взгляд, очевидна.Покупатель просто начал считать деньги.Зачем покупать новостройку за 20 миллионов рублей и ждать два-три года?Если рядом стоит готовая квартира за 16-17 миллионов.В которую можно заехать завтра.Без ожидания.Без стройки.Без риска переносов.Без всех этих историй с рассрочками.Покупатель перестал покупать обещания.Он снова начал покупать квадратные метры.Именно поэтому вторичка показывает плюс 18% к прошлому году.А новостройки показывают минус 28%.🧠 И вот что меня сейчас интересует больше всего.Мы смотрим на эти цифры ДО изменения семейной ипотеки.То есть рынок уже показывает очень слабые результаты.А теперь представьте, что хотя бы половина слухов про новые условия окажется правдой.Что тогда будет во втором полугодии?Честно?Мне кажется, многие недооценивают масштаб проблемы.Потому что сегодня огромное количество застройщиков живет именно за счет семейно

"Честно? Сегодня я сначала расстроился."Увидел решение Центрального банка.Ставку снизили до 14,25%.Всего на 0,25%.И первая мысль была:"Ну что за ерунда? Почему так мало?"Если честно, еще несколько дней назад я был уверен, что снижение будет хотя бы на 0,5%.А некоторые вообще ждали больше.Но потом поймал себя на мысли, что впервые за долгое время понимаю Центральный банк.🧠 Потому что одно дело смотреть на ставку в новостях.И совсем другое — смотреть на то, что происходит вокруг тебя в реальной жизни.Сегодня был на даче.Поехал по делам.И увидел очередь на заправку.Реально очередь.Не две машины.Не пять.Нормальная такая очередь из 100 машин.Люди стояли ради того, чтобы заправиться дешевле на Роснефть 92 стоил 62,5 ₽, а на против 92 5.₽И вот тут я задумался.Бензин — это ведь не просто бензин.Это доставка.Это стройматериалы.Это продукты.Это логистика.Это практически всё.И если такие вещи начинают серьезно дорожать, последствия очень быстро расползаются по всей экономике.📌 И вот тут начинается главный конфликт.Все хотят:👉 дешевую ипотеку👉 низкие ставки👉 оживление рынка недвижимости👉 рост сделокНо никто не хочет:👉 роста цен👉 дорогой доставки👉 дорогих стройматериалов👉 новой волны инфляцииА эти вещи очень часто идут рядом.Именно поэтому сегодня я впервые посмотрел на решение ЦБ немного иначе.Потому что еще неделю назад мне казалось:"Ну что там эти 0,25%?"А сегодня уже не кажется.Сегодня я понимаю, что иногда лучше получить минус 0,25% сейчас, чем через полгода снова увидеть повышение ставки из-за разогнавшейся инфляции.🧠 И знаете, что мне кажется самым важным?Для недвижимости сегодня важна даже не сама цифра.14,25%.14%.13%.Это все вторично.Важно другое.Ставка продолжает движение вниз.Пусть медленно.Пусть осторожно.Но вниз.А рынок недвижимости всегда живет ожиданиями.Мне кажется, он оживет не тогда, когда ставка станет 14%.И даже не тогда, когда станет 12%.Он оживет тогда, когда люди поверят, что через полгода она будет еще ниже.Именно поэтому сегодняшнее решение я

"Мы проверили квартиру. Проверили наследство. Проверили документы. А потом чуть не потеряли сделку из-за справки."Честно?Еще несколько лет назад я был уверен, что главные риски находятся в квартире.Потом понял, что чаще всего проблемы находятся в продавце.А теперь все чаще сталкиваюсь с историями, где риск появляется вообще там, где его никто не ждет.Реальный кейс.Продавец.38 лет.Получил квартиру от мамы по наследству.Покупает другую.Продает свою.Обычная история.Покупатель найден.Документы проверены.Наследство проверено.Все идет по плану.Осталось получить справки из ПНД и НД.Мы давно уже не принимаем обычные справки из регистратуры.Потому что их подделывают направо и налево.Поэтому берем только справки:👉 с обследованием врача👉 с договором👉 с чеком👉 с подтверждением осмотраДа, это дороже.Да, это дольше.Но и доверия к таким справкам гораздо больше.Так вот.Продавец едет получать такую справку.Так как раньше он был прописан в Белгороде, а в Москве зарегистрирован меньше трех лет, ему говорят:"Нужно делать запрос в Белгород. Ждать примерно две недели."А сделка уже скоро.И тут предлагают ускоренный вариант.Пройти обследование у врача.Он соглашается.Сдает анализ.Через несколько минут получает результат.Тест показывает наличие запрещенных веществ.Именно с этой справкой он потом приходит к нам и спрашивает что мне делать?🧠 И вот тут начинается самое интересное.Не про квартиру.Не про документы.Не про наследство.А про последствия.Потому что одно дело — услышать про какой-то анализ.И совсем другое — начать задавать себе вопросы:👉 а выдадут ли мне теперь справку?👉 а что будет со сделкой?👉 а что будет, если информация попадет в базы?👉 а что будет со следующей продажей квартиры?👉 а сколько времени теперь понадобится, чтобы во всем разобраться?И вот тут приходит понимание.Мы постоянно ищем риски в квартире.В наследстве.В долгах.В бывших супругах.В банкротстве.А потом внезапно оказывается, что главный риск сидит не в квартире.Главный риск пришел получать справку самостояте

"После дела Долиной уже больше 40 покупателей проиграли суды. И самое страшное — многие из них сделали вообще всё правильно."Прочитал вчера вот эту статью:https://ria.ru/20260615/kvartiry-2098202732.htmlИ если честно, после нее мне стало немного не по себе.Представьте.Вы нашли квартиру.Проверили документы.Проверили продавца.Провели сделку через банк.Получили ипотеку.Зарегистрировали право собственности.Переехали.Платите кредит.Живете.Казалось бы — всё.Квартира ваша.Но проходит год.Или два.И продавец приходит в суд.И говорит:"Я не понимал значения своих действий."И вот тут начинается самое интересное.В статье приведены реальные истории покупателей.Некоторые из них сделали гораздо больше, чем требует закон.Брали справки из ПНД.Проводили дополнительные обследования.Проходили банк.Регистрировали право собственности.Платили ипотеку.И все равно получили иск.🧠 И вот тут у меня возникает очень неприятный вопрос.Если не спасает:👉 банк👉 регистрация права собственности👉 справки из ПНД👉 обследования👉 нотариусыТо что тогда вообще спасает?Потому что получается очень странная история.Мы много лет учили покупателей:👉 проверяйте квартиру👉 проверяйте документы👉 проверяйте историю переходов права👉 проверяйте долги👉 проверяйте продавцаНо проблема в том, что сейчас появляется риск, который покупатель физически проверить не может.Потому что никто не умеет читать мысли.Никто не знает, что напишет эксперт через год после сделки.Никто не знает, какой диагноз внезапно появится в материалах суда спустя два года.📌 И вот тут начинается самое важное.Большинство покупателей до сих пор думают, что покупка квартиры — это проверка квартиры.Нет.Сегодня это всё больше становится проверкой самого продавца.Именно поэтому у нас несколько лет назад появилась отдельная система проверки продавцов.Причем многие покупатели, которые идут на сделку самостоятельно, даже половину этих документов получить не смогут.Потому что контрагент их просто не даст.А если даст, то большинство даже не поймет, что

За последние 5 месяцев только каждая третья квартира прошла проверку без замечанийЧестно?Когда мы подняли статистику, я сам немного охренел.За последние пять месяцев через нас прошло несколько сотен объектов недвижимости.Квартиры.Дома.Наследство.Ипотека.Альтернативы.Обычные сделки.И знаете, какой результат получился?Только 36% объектов прошли проверку без замечаний.Еще раз.Из 100 квартир только 36 оказались чистыми.У остальных 64 были вопросы.Иногда небольшие.Иногда такие, после которых мы рекомендовали вообще отказаться от покупки.🧠 И вот что меня удивило больше всего.Мы всегда думали, что главная проблема находится в квартире.Оказалось — нет.Главная проблема находится в людях.Мы посмотрели статистику рисков.И оказалось, что чаще всего проблемы связаны вообще не с объектом.На первом месте долги продавцов.Около 41% всех выявленных рисков.На втором месте ошибки в предыдущих сделках.Почти 29%.На третьем месте мнимые сделки.Около 10%.Когда квартиру якобы продали.А денег никто никому не передавал.Плюс доверенности.Плюс банкротства.Плюс наследство.Плюс бывшие супруги.Плюс дети.Плюс еще куча вещей, которые обычный покупатель вообще не видит.И знаете, что самое интересное?Практически все эти квартиры выглядели абсолютно нормально.С хорошим ремонтом.С красивыми фотографиями.С вежливыми собственниками.С адекватной ценой.Мы за эти месяцы видели:👉 квартиру после инсульта собственника👉 квартиру с двумя женами и фиктивным браком двадцатилетней давности👉 квартиры с долгами на миллионы рублей👉 квартиры с детьми, из-за которых потом пытались отменить сделки👉 квартиры, где собственник уже одной ногой стоял в банкротствеИ все они на первый взгляд выглядели абсолютно безопасными.📌 Именно поэтому я давно перестал оценивать квартиры по ремонту.И по рассказам продавца тоже перестал.Потому что чаще всего проблема находится не в квартире.Проблема находится в человеке, который ее продает.И когда мне говорят:"Да что там проверять? Документы вроде нормальные."Я всегда улыбаюсь.Потому ч

"— Дайте мне 700 тысяч лично, и квартира ваша."Честно?Я думал, что меня на рынке недвижимости уже сложно чем-то удивить.Но этот разговор я запомню надолго.Клиенты несколько месяцев искали квартиру.Кто сейчас покупает квартиру для жизни, тот прекрасно понимает ситуацию на рынке.Хороших квартир с ремонтом мало.Очень мало.Если появляется нормальный объект по адекватной цене, его начинают смотреть сразу несколько человек.И вот наконец клиенты находят квартиру.Хороший район.Хороший ремонт.Нормальная цена.Говорят:"Все. Вот эту берем."Звоним.Начинаем задавать обычные вопросы по квартире.И тут агент продавца нас перебивает.Говорит:"У меня уже есть покупатели."Мы говорим:"Окей. За сколько покупают?"Он отвечает:"14,5 млн рублей."Я говорю:"Ну отлично."И тут начинается самое интересное.Он говорит:"14,5 млн получает продавец. Но они мне сверху дают еще 500 тысяч лично. Если вы дадите 700 тысяч, квартиру отдам вам."Я сначала даже переспросил.Потому что не поверил.Подождите.Не продавцу.Не за квартиру.Не официально.Лично ему.За право купить квартиру.🧠 И вот тут я реально задумался.Что вообще произошло с рынком?Представьте ситуацию.Продавец готов продать квартиру за 14,5 млн.Покупатель готов купить квартиру за 14,5 млн.Так откуда между ними внезапно появились еще 700 тысяч рублей?За что?За какой результат?За какие услуги?За то, что тебе просто позволят купить квартиру?Причем самое интересное, что человека вообще не интересовали:👉 документы👉 ипотека👉 сроки сделки👉 кто покупатель👉 как пройдет регистрацияЕго интересовал только один вопрос:"Сколько лично мне занесут сверху?"И знаете, что самое страшное?Я понимаю, почему люди соглашаются.Потому что квартир реально мало.Потому что люди ищут месяцами.Потому что хороший объект может уйти за несколько дней.Потому что страшно упустить.И в какой-то момент человек начинает думать:"Ну ладно. Доплачу. Зато квартиру заберу."Именно на этом страхе сейчас многие и зарабатывают.Но чем больше людей соглашаются на такие условия, тем больше мы сами

Сбер сорвал нам цепочку из трех квартир из-за вот этого надрыва в паспортеПосмотрите фотографии.Серьезно.Как вы думаете, из-за этого можно остановить сделку?Я бы еще неделю назад сказал, что нет.Но теперь знаю, что можно.Причем самое обидное, что это был не продавец, не контрагент и не чей-то косяк с другой стороны.Это был наш покупатель.Наш клиент.Которого мы сопровождали.Два месяца собирали цепочку.Три квартиры.Авансы внесены.Люди уже морально переехали.Кто-то отпрашивался с работы.Кто-то собирал вещи.Кто-то уже договаривался с грузчиками.И вот в день сделки все приезжают в банк.Сидят.Ждут.Подписывают документы.Сотрудник Сбера берет паспорт нашего покупателя, листает его, доходит до четвертой страницы, смотрит на этот надрыв и говорит:"Сделку провести не можем."Мы сначала вообще не поняли.В смысле не можем?Почему?Из-за вот этого?И вот тут начинается самое интересное.За несколько дней до сделки по этому же паспорту в этом же отделении Сбера нашему клиенту открыли сберегательный счет.По этому же паспорту провели идентификацию.По этому же паспорту приняли документы.По этому же паспорту никаких вопросов не возникло.Но в день сделки внезапно оказалось, что паспорт не подходит.И вот тут у меня мозг сломался.Получается очень интересная логика.С таким паспортом:👉 открыть счет можно👉 положить деньги в банк можно👉 пользоваться услугами банка можно👉 пройти проверки можно👉 открыть вклад можноА вот квартиру купить нельзя.Причем все это происходит в одном и том же банке.В одном и том же отделении.С разницей буквально в несколько дней.Я честно пытался понять эту логику.Но так и не смог.Потому что либо паспорт действительный.Либо недействительный.Третьего варианта вроде бы не существует.Но у Сбера, похоже, существует.Самое смешное, что мы реально пытались решить вопрос.Звали старшего.Объясняли ситуацию.Показывали остальные страницы.Просили посмотреть на ситуацию здравым смыслом.Ничего.Вообще.По ощущениям человек двадцать стояли вокруг этого паспорта и пытались спасти сделку.

Честно? В этой истории меня больше всего удивляет молчание.Обычно, когда государство собирается что-то менять в семейной ипотеке, рынок узнает об этом за полгода.Потом начинаются обсуждения, прогнозы, паника, ажиотаж и срочные покупки. Толпы мамкиных инвесторов бегут покупать все подряд.Помните, сколько раз это уже было?Я прекрасно помню.Но сейчас происходит что-то необычное.До возможных изменений остаются считанные дни.Все говорят, что новые условия могут объявить уже 20 июня, а заработать они могут с 1 июля.Но официально — почти тишина.Только слухи.И знаете что?Мне кажется, они сделали выводы из прошлых ошибок.Потому что как только рынок заранее узнает про изменения, начинается безумие.Все пытаются запрыгнуть в последний вагон.А потом рынок еще несколько месяцев расхлебывает последствия.🧠 Но если хотя бы половина слухов окажется правдой, изменения будут очень серьезными.Потому что впервые за долгое время государство пытается сделать семейную ипотеку действительно семейной.Не инвестиционной.Не спекулятивной.А именно семейной.И лично мое мнение многим не понравится.Но этот костыль давно пора отпиливать.Да, будет больно.Да, многие застройщики будут недовольны.Да, продажи могут просесть еще сильнее.Но рынок уже несколько лет живет в очень странной реальности.Когда квартиры покупают не потому, что они нужны для жизни, а потому что есть льготная ипотека.Именно поэтому мы получили огромный перекос между новостройками и вторичкой.Именно поэтому квадратный метр в одном и том же районе может отличаться на десятки процентов.Именно поэтому застройщики сегодня настолько зависимы от семейной ипотеки.По некоторым оценкам именно она формирует львиную долю продаж.И вот тут возникает главный вопрос.Что будет, если этот кислород начнут перекрывать?🧠 Честно?Меня сейчас интересует даже не ставка.Не лимиты.Не количество детей.Меня интересует другое.Что будет с рынком новостроек, если государство реально решится на эти изменения?Потому что если они действительно пойдут по этому пути,

Клиент вложил 11,5 млн рублей и заработал на одной квартире больше 3 млн. Без капитального ремонта.Смотрите внимательно.На фото:👉 слева — как квартира выглядела сразу после покупки👉 справа — как она выглядела перед продажейИ самое интересное.Эта квартира была куплена не на ЦИАНе.Не на Авито.И не через знакомых.Она была куплена на торгах по банкротству.Большинство людей при слове "торги" сразу думают:👉 риски👉 проблемы👉 аресты👉 судыИ именно поэтому туда почти никто не идет.А зря.Потому что пока большинство людей держат деньги на вкладах и спорят, покупать недвижимость или нет, другие спокойно зарабатывают на таких объектах.В этом кейсе клиент купил квартиру примерно за 10,7 млн рублей.Плюс:👉 расходы на покупку👉 хоумстейджинг👉 подготовка к продажеОбщий бюджет сделки составил примерно 11,5 млн рублей.И вот тут самое интересное.Большинство людей сейчас смотрят на фотографии справа и уверены, что здесь сделали ремонт на пару миллионов рублей.Но никакого капитального ремонта не было.Вообще.Сделали обычный хоумстейджинг примерно на 190 тысяч рублей.Именно поэтому я постоянно говорю:Люди покупают не стены.Люди покупают картинку своей будущей жизни.В итоге прибыль по этой сделке составила больше 3 млн рублей.И знаете, что меня удивляет больше всего?Прибыль появилась не в момент продажи.Прибыль появилась в момент покупки.Потому что хорошие деньги в недвижимости зарабатывают не тогда, когда продают дорого.А тогда, когда покупают правильно.📌 Если вам интересны торги по банкротству и недвижимость ниже рынка напишите нашему боту.Ответим на вопросы и покажем, как устроены такие сделки на практике.Потому что сейчас на рынок выходит огромное количество интересных объектов.Консультация +79032334201🚨 Важно!Сейчас действуют мошенники, которые копируют мои посты, фотографии и стиль общения.Запомните:❌ Я не собираю инвестиции❌ Я не принимаю деньги в доверительное управление❌ Я не обещаю доходность✅ Я занимаюсь только недвижимостью и юридической проверкой объектовЕсли вам предл

"Согласие супруги было. Но не той супруги."Иногда мне кажется, что люди реально надеются, что никто ничего проверять не будет.Реальный кейс.Выбрали квартиру.Посмотрели.Все понравилось.В квартире живут:👉 муж👉 жена👉 взрослые детиНа вид обычная нормальная семья.Никаких вопросов.Вносим аванс.Запрашиваем документы.Приходит договор купли-продажи.Смотрим.Квартира куплена примерно 20 лет назад.Все хорошо.Дальше просим согласие супруги на продажу.Согласие есть.Свежее.Только что оформленное.Начинаем смотреть свидетельство о браке.И вдруг понимаем, что что-то не бьется.Квартира куплена 20 лет назад.А браку всего 17 лет.Стоп.Еще раз.Квартира куплена 20 лет назад.Брак заключен 17 лет назад.🧠 Что-то здесь не сходится.Спрашиваем:"Подождите. Вы квартиру в браке покупали или не в браке?"Отвечают:"Не в браке."Я говорю:"Отлично. Тогда несите справку из архива ЗАГС о том, что на момент покупки в браке не состояли."И вот тут начинается самое интересное.Справку принести не могут.Вообще.Начинают юлить.Объяснять.Путаться.И чем дальше разговор, тем интереснее становится.Потому что внезапно выясняется, что был еще один брак.Тот самый, про который нам никто сначала не рассказал.И только после этого история начинает раскручиваться полностью.Оказывается, много лет назад человек приехал в Россию получать гражданство.Но проблема была в том, что у него уже была семья в другой стране.Жена.Дети.Все как положено.И чтобы быстрее получить гражданство, он здесь вступает в фиктивный брак с женщиной значительно старше себя.Потом получает гражданство.Потом в этом браке покупает квартиру.Потом разводится.После этого перевозит в Россию свою настоящую семью.И снова женится.Только уже на той самой женщине, которая все эти годы была его женой в другой стране.И тут становится понятно, почему нам дали согласие не той супруги.Потому что квартира была куплена совсем в другом браке.🧠 И знаете, что меня больше всего поражает?Похоже, расчет был очень простой.Прошло двадцать лет.Никто уже не вспомнит.Никто не поле

Заплатили 180 рублей за контакт собственника. А квартиры утром уже не было.Подписчица прислала интересную историю.Нашла квартиру.👉 1 минута от метро👉 хороший ремонт👉 цена ниже рынкаЧтобы открыть контакты собственника, заплатила за ранний доступ.Заплатила.Решила позвонить утром.А утром объявления уже нет.И таких историй мне за последние несколько месяцев прислали десятки.🧠 А знаете, что меня пугает больше всего?Не 180 рублей.Пугает то, что сейчас происходит на рынке недвижимости.Появилось огромное количество:👉 фейковых объявлений👉 квартир с проблемами👉 продавцов, которые торопят с авансом👉 объектов, где за красивой ценой скрывается какая-нибудь жестьИменно поэтому сегодня выпустил видео.Разобрал:👉 почему Авито и ЦИАН превратились в минное поле👉 как работают фейковые объявления👉 почему квартиры ниже рынка почти всегда опасны👉 и как не потерять деньги в 2026 году📺 Ссылки:YouTube RuTube VK Видео ДзенПосле просмотра напишите честно.У вас хоть раз было ощущение, что объявление существует только для того, чтобы вы по нему позвонили?Консультация +79032334201🚨 Важно!Сейчас действуют мошенники, которые копируют мои посты, фотографии и стиль общения.Запомните:❌ Я не собираю инвестиции❌ Я не принимаю деньги в доверительное управление❌ Я не обещаю доходность✅ Я занимаюсь только недвижимостью и юридической проверкой объектовЕсли вам предлагают вложить деньги от моего имени — это мошенники.

"Наследство на 5,5 млн рублей. Почему мы рекомендовали клиенту от него отказаться?"Недавно приходит клиент.И задает очень необычный вопрос.Не:👉 как вступить в наследствоА:👉 стоит ли вообще в него вступатьИстория такая.Умирает отец.После него остается 1/2 доля в однокомнатной квартире в Бирюлево.Когда-то квартиру покупали в браке.По одной второй доли на каждого.Потом развелись.Доли остались.Сейчас бывшая жена владеет своей половиной.А сын должен унаследовать вторую половину отца.Стоимость этой доли примерно 5,5 млн рублей.Казалось бы.Что тут думать?Иди и вступай.Но нотариус показывает кредитную историю умершего.Там примерно 2 млн рублей долгов.Начинаем копать дальше.Смотрим приставов.Еще примерно 1,5 млн рублей.Лезем в судебные базы.Еще примерно на 500 тысяч рублей решений, которые до приставов пока не дошли.Итого уже около 4 млн рублей.Причем это только то, что мы нашли сразу.🧠 И вот тут большинство людей начинает считать очень просто.Доля стоит 5,5 млн.Долгов 4 млн.Значит все равно плюс.Можно вступать.Но есть одна проблема.Клиент вообще не задал себе главный вопрос.Я его спрашиваю:"А ты со вторым собственником разговаривал?"Он удивляется.Говорит:"А зачем?"Я говорю:"Потому что у тебя не квартира. У тебя половина квартиры."И это две большие разницы.Он идет разговаривать с бывшей женой отца.И задает простой вопрос."Если я вступлю в наследство, погашу все долги, будем квартиру продавать?"Ответ:"Нет."Почему?Потому что ей негде жить.Если она продаст квартиру, то на свою половину ничего сопоставимого уже не купит.Переезжать не хочет.Финита ля комедия.И вот тут вся красивая схема умерла.Потому что получается интересная история.Чтобы получить это наследство, нужно:👉 вступить в наследство👉 найти примерно 4 млн рублей👉 закрыть долги👉 оформить долю на себяА потом выясняется, что реализовать эту долю практически невозможно.Потому что второй собственник квартиру продавать не собирается.🧠 И знаете, какой вопрос клиент себе ни разу не задал?"А кто вообще купит у меня эту д

"Как лишиться квартиры из-за прописанного ребенка?"Чем больше сделок проверяешь, тем больше понимаешь одну простую вещь.На рынке недвижимости есть вещи, которые люди почему-то считают формальностью.Одна из них — регистрация.Сколько раз я слышал:👉 "Да что там ребенок прописан"👉 "Потом выпишем через суд"👉 "Это вообще не проблема"Так вот.Оказывается, иногда это очень большая проблема.Недавно наткнулся на очень интересное определение констуционного суда Р.Ф.Покупатель купил квартиру.👉 проверил документы👉 зарегистрировал право собственности👉 получил выписку ЕГРНКазалось бы:все, квартира его.Но нет.Самое интересное в этой истории, что ребенок даже не был собственником.👉 доли не было👉 собственником не был👉 опека в сделке не участвовалаОн был просто зарегистрирован в квартире.Просто прописан.И вот тут начинается самое интересное.Покупатель сначала выиграл суд.Потом еще один.Казалось бы, история закончилась.Но потом вмешалась прокуратура.И сделку начали разворачивать назад, потому что суд посчитал, что были нарушены права несовершеннолетнего ребенка.И знаете, что меня больше всего убило?Суд фактически сказал покупателю:"Вы видели, что ребенок зарегистрирован в квартире. Значит должны были проявить должную осмотрительность и осторожность."Подождите.То есть сегодня мало:👉 проверить собственников👉 проверить квартиру👉 проверить документы👉 проверить историю переходов праваНужно еще понимать последствия регистрации людей в квартире.Потому что потом может оказаться, что история намного сложнее, чем выглядела на первый взгляд.🧠 И самое страшное здесь даже не это.Самое страшное, что человек:👉 купил квартиру👉 зарегистрировал право собственности👉 стал собственникомА потом все равно получил проблемы.Вот это уже совсем другой уровень риска.Именно поэтому мы всегда очень внимательно относимся к квартирам, где:👉 зарегистрированы дети👉 есть бывшие супруги👉 идет альтернативная сделка👉 есть спорные вопросы с проживаниемПотому что далеко не все риски видны в выписке ЕГРН.И

"Честно? Я сидел и ждал, когда на ПМЭФ объявят про семейную ипотеку. Но, похоже, государство пока испугалось"Последние полтора года одна идея постоянно витает в воздухе.Ставка по семейной ипотеке должна зависеть от количества детей.👉 один ребенок - одна ставка👉 двое детей - другая👉 многодетные семьи - еще нижеОб этом говорили.Обсуждали.Считали.Спорили.И честно говоря, я был почти уверен, что на Петербургском экономическом форуме мы наконец услышим какое-то решение.Потому что логика подсказывала именно это.Смотрите сами.👉 дефицит бюджета уже подбирается к 6 трлн рублей👉 семейная ипотека обходится бюджету примерно в 2 трлн рублейКазалось бы.Вот он.Самый очевидный кандидат под сокращение расходов.Если бы это была любая другая программа, ее бы уже давно начали резать.Но нет.Тишина.И чем больше я смотрю на цифры рынка, тем больше понимаю почему.🧠 Потому что сейчас рынок новостроек выглядит очень тревожно.👉 продажи упали👉 выдачи семейной ипотеки падают👉 рынок после января толком не восстановилсяИ самое неприятное.Никто не понимает, восстановится он вообще или нет.Посмотрите, что уже происходит.У крупнейших застройщиков продажи просели.Акции многих компаний лежат около минимумов.Некоторые проекты уже приходится поддерживать вручную.И это мы еще даже не начинали серьезно трогать семейную ипотеку.А теперь представьте, что ее реально начинают резать.Кто получит удар первым?Конечно застройщики.Но дальше начинается самое интересное.Потому что стройка сегодня завязана:👉 на проектное финансирование👉 на кредиты👉 на банкиИ когда начинает болеть стройка, очень быстро начинают болеть все остальные.🧠 И вот что меня удивило больше всего.Если дефицит бюджета уже около 6 трлн.Если продажи новостроек падают.Если ипотека падает.Если рынок не восстановился.То почему тогда до сих пор не трогают семейную ипотеку?Ответ у меня пока только один.Потому что последствия могут оказаться гораздо страшнее экономии.И возможно, государство сейчас спасает уже не застройщиков.А банки.Потому ч

"Хотите самый быстрый способ остаться без квартиры?"Подарите ее детям.Да-да.Именно так.Большинство людей почему-то уверены, что есть только два варианта передачи недвижимости:👉 дарение👉 завещаниеИ постоянно спорят:"Что лучше?"Но есть проблема.С дарением квартира перестает быть вашей уже сегодня.Не после смерти.Не через 10 лет.А прямо сейчас.И дальше все зависит только от ваших отношений.А отношения, как показывает жизнь, иногда меняются очень быстро.С завещанием другая история.Сегодня завещание на одного человека.Завтра на другого.Послезавтра вообще передумали.И человек, который рассчитывает получить квартиру, вообще ни в чем не уверен.И вот тут появляется третий вариант.Про который почему-то почти никто не говорит.Рента.И знаете, почему я считаю ее одним из самых недооцененных инструментов?Потому что она одновременно защищает обе стороны.Но сейчас расскажу историю, после которой вы поймете, почему рента одновременно еще и один из самых опасных договоров на рынке.Представьте.Бабушка расторгла договор ренты через суд.Получила квартиру обратно.Продала ее.Люди купили.Заехали.Живут.Все прекрасно.А потом апелляция отменяет решение суда.И покупателей просто выбрасывают на улицу.Квартира возвращается обратно в ренту.Как вам такой поворот?Именно поэтому рента одновременно лучший и самый опасный инструмент на рынке недвижимости.Если вы передаете квартиру — она может защитить вас лучше дарения.Если вы покупаете квартиру после ренты — она может создать вам очень большие проблемы.Потому что в половине случаев, когда мы просим показать подтверждение исполнения ренты, нам говорят:👉 ничего нет👉 не сохранилось👉 не собиралиИ вот тут начинается самое интересное.📌 В новом видео разобрал:👉 почему дарение может оставить вас без квартиры при жизни👉 почему завещание далеко не всегда лучший вариант👉 что такое рента на самом деле👉 почему ренту любят юристы👉 и почему квартиры после ренты мы проверяем особенно внимательноБольшинство людей вообще не знают, что такой инструмент сущес

Fake group. Impersonates Alexey Klyshin and collects money through investment scams. Official: @klyshin_A

Как помочь заблокировать мошенников за 30 секундЕсли вас добавили в группу "Клышин Алексей юрист по недвижимости", пожалуйста, помогите ее заблокировать.Сделать нужно вот что:1️⃣ Откройте группу.2️⃣ Нажмите кнопку "Жалоба" (смотрите скрин №1).3️⃣ Выберите пункт "Fake" (смотрите скрин №2).4️⃣ Скопируйте текст из следующего поста и вставьте его в поле для комментария (смотрите скрин №3).5️⃣ Нажмите кнопку "Пожаловаться".6️⃣ После этого выходите из группы.⚠️ Важно.Не выбирайте "Спам".Выбирайте именно Fake.Потому что мошенники используют мои фотографии, мои посты, мое имя и выдают себя за меня.Спасибо всем, кто помогает прикрыть эту помойку.🛡 Мы не собираем инвестиции. Мы проверяем недвижимость.Как помочь заблокировать мошенников за 30 секундЕсли вас добавили в группу "Клышин Алексей юрист по недвижимости", пожалуйста, помогите ее заблокировать.Сделать нужно вот что:1️⃣ Откройте группу.2️⃣ Нажмите кнопку "Жалоба" (смотрите скрин №1).3️⃣ Выберите пункт "Fake" (смотрите скрин №2).4️⃣ Скопируйте текст из следующего поста и вставьте его в поле для комментария (смотрите скрин №3).5️⃣ Нажмите кнопку "Пожаловаться".6️⃣ После этого выходите из группы.⚠️ Важно.Не выбирайте "Спам".Выбирайте именно Fake.Потому что мошенники используют мои фотографии, мои посты, мое имя и выдают себя за меня.Спасибо всем, кто помогает прикрыть эту помойку.🛡 Мы не собираем инвестиции. Мы проверяем недвижимость.

Опять. Они снова появились.Год назад мы уже закрывали такую группу.Тогда туда успели загнать почти 40 000 человек.Я надеялся, что история закончилась.Не закончилась.На этой неделе подписчики снова начали присылать мне сообщения.Сначала один скрин.Потом второй.Потом десятый.Открываю.И вижу знакомую картину.Закрытая группа под названием:"Клышин Алексей юрист по недвижимости"Сегодня в ней уже больше 10 000 человек.Для понимания масштаба.В моем официальном канале сейчас 59 520 подписчиков.То есть они снова затягивают туда моих подписчиков.И делают это не через поиск.Это не канал.Это закрытая группа.Попасть туда можно только по приглашению.Самое мерзкое знаете что?Они вообще ничего не придумывают.Они просто воруют мое.📌 Мои фотографии.📌 Мои посты.📌 Мои видео.📌 Мои телефоны.📌 Мои ссылки.📌 Мои истории.Открываешь группу.И кажется, что это действительно мой канал.Потому что между публикациями стоят мои настоящие посты.Слово в слово.Картинка в картинку.Ссылка в ссылку.Телефон в телефон.Но потом между моими постами появляются публикации про инвестиции.Про депозиты.Про доходность.Про криптовалюту.Мы решили проверить.Написали им как обычный подписчик.Без намеков.Без угроз.Просто спросили:"Есть свободные деньги. Что предлагаете?"И понеслось.Нам рассказали про инвестиции в криптовалюту.Пообещали доходность.Рассказали про страховой фонд.Прислали договор.Предложили перевести деньги.Даже назначили встречу в Москве.То есть это уже не шутка.Не подростки балуются.Не фейковый аккаунт ради прикола.Это полноценная схема по выманиванию денег.И самое плохое.Уже есть люди, которые написали мне, что потеряли деньги.Есть люди, которые были уверены, что общаются именно со мной.А теперь вообще интересный момент.Мы попытались сделать скриншоты внутри этой группы.И не смогли.Экран становится черным.То есть люди специально сделали так, чтобы было сложнее собирать доказательства.Чтобы переписки нельзя было просто переслать.Чтобы пострадавшим было сложнее подтвердить, что именно им обещали.Но уж

"Иногда, чтобы купить одну квартиру, приходится проверять две"И вот этого большинство покупателей вообще не понимает.Реальный кейс.Находим с клиентом квартиру.Все вроде нормально.👉 дети собственники после маткапитала👉 ипотека погашена👉 доли выделены👉 продают квартиру и покупают другую побольшеОбычная история.Приезжаем вносить аванс.И я задаю вопрос:"Какую квартиру вы покупаете взамен?"Потому что если в сделке участвуют дети, то мне уже мало проверить только ту квартиру, которую покупает мой клиент.Мне теперь нужно проверить еще и ту квартиру, куда переезжают дети.И вот тут начинается самое интересное.Показывают нам квартиру, которую они выбрали.Смотрим документы.И сразу видим:👉 квартира в залоге у банка👉 за последний год три перехода права собственности👉 все по договорам купли-продажи👉 документов по этим переходам нетСпрашиваем:"Документы покажете?"Нет.Спрашиваем:"Почему в квартире прописаны посторонние люди?"Ответ:"Они выписались. Просто их еще не сняли с регистрационного учета"Подтверждение есть?Нет.Только слова.И вот тут я начинаю офигевать.Потому что получается очень странная история.Мы хотим купить квартиру у вас.Но купить ее не можем.Потому что вы себе выбрали квартиру с кучей вопросов.И если там что-то пойдет не так:👉 опека не согласует👉 регистрацию остановят👉 всплывут проблемы с собственниками👉 появятся новые рискиТо разгребать это потом будет уже мой покупатель.В итоге от той квартиры отказались.Но дальше начинается самое интересное.Продавец говорит:"Ну тогда я другую найду"Окей.Находит другую.Потом третью.Потом четвертую.И каждый раз приходит с вопросом:"А эту можно купить?"Потом:"А эту?"Потом:"А эту?"И вот тут возникает вопрос.Если вы решили самостоятельно подобрать себе альтернативную квартиру.Почему риски ваших решений должен брать на себя покупатель?🧠 И самое главное.Большинство людей вообще не понимают, что квартира с детьми — это почти всегда проверка двух объектов.Не одного.Двух.👉 той квартиры, которую покупает ваш клиент👉 и той кварт