Квадратный километр инвестиций

Что происходит с новостройками🌇Условия льготной ипотеки ужесточили и спрос проселЗастройщики не бегут снижать цены, они делают по-другому:- тормозят запуск новых проектов- дают рассрочки- маскируют скидкиПо факту: цены не падают, огни просто «залипли»И главный момент - покупателей малоСделки есть, но:- либо по льготке- либо по реально хорошим условиямОстальное стоит⬇️Что происходит со вторичкойЗима была мёртвая, сейчас рынок начинает шевелитьсяПродавцы устали ждать, стали гибче в диалогахИ вот тут появляется рынок- есть торг- есть живые квартиры- нет риска ждать 2 года стройкуВторичка сейчас - это не «дешево», это реально торгуемоМой взгляд:Новостройка имеет смысл, если:- есть льготная ипотека- или застройщик даёт вменяемую рассрочку или скидкуВо всех остальных случаях ты переплачиваешь за ожиданиеВторичка сейчас - рабочая историяНо только если умеешь:- торговаться- отсеивать мусор- быстро принимать решение⬇️ИтогРынок сейчас не про «что лучше»Он про тех, кто быстрее думает и считаетМожно ждать идеальные ставки и купить потом дорожеМожно взять сейчас и выиграть на входеВыбор как обычно не в рынке, а в голове😉

▶️Ставки пошли вниз. Что это значит для тебя прямо сейчасЦБ снизил ключевую ставку до 15%Банк России дал первый сигнал - рынок начинает двигатьсяСбер, ВТБ, Совкомбанк уже начали аккуратно снижать ипотечные ставкиДиапазон по рынку сейчас: ~15,5- 20%И сразу пошли вопросы:«Ну что, пора брать?»Разбираем спокойно 🔽1️⃣Снижение есть, но это только началоСтавку снизили на 0,5 п.п.Это не разворот рынка, а первый шагБанки не будут резко удешевлять ипотеку - они двигаются медленноДо комфортных 12–14% ещё есть дистанция2️⃣Деньги в системе есть - и это важноНа депозитах у населения десятки триллионов рублейПока ставки высокие - эти деньги лежатКак только условия станут приятней - они пойдут в недвижимость И тогда рынок станет другимСейчас - не ажиотаж3️⃣ Вторичка даёт возможностиРынок был вялый → продавцы стали гибчеСкидки 3–5% - обычная историяВ отдельных случаях - большеСейчас можно торговатьсяИ это ключевое4️⃣ Рефинансирование - рабочая стратегияЕсли брать сейчас - важно понимать:ставку можно будет снизить позжеПри дальнейшем падении ставок - рефинансирование станет массовымГоризонт: 2026–2027Мой вывод✏️Не надо бежать покупать «потому что ставки падают», но и сидеть в режиме ожидания тоже не самая сильная стратегияЕсли:- объект подходит- цена адекватная- продавец готов обсуждатьсейчас один из самых рабочих периодов за последний годРынок не ожил полностью, но он начал двигатьсяА в такие моменты лучше зарабатывают не те, кто ждут, а те, кто умеют считать ✌️

Вы меня не поняли. Я не хочу платить комиссию именно вам🙄Последние 10 дней наблюдаю агрессию от потенциальных арендаторов в отношении комиссии По понятным причинам понять их можно. Но тот посыл и агрессия конечно оставляет желать лучшего Топовые фразы от обиженных жизнью людей, которые обращались к моей команде и мне напрямую:«А где нужно учиться, чтобы агентом 100% комиссии получать?»«Скидка? Не, мне скидка не нужна. Я именно вам не хочу платить комиссию»«Давайте мы заплатим вам не 180, а 100 тысяч рублей. Как вам такое предложение?»Я прекрасно понимаю, что у большинства сейчас денег больше не становится, стоимости на все повышаются и в этом плане приходится отказываться от привычной жизни и отношение к тратам меняется. Но… есть важный факторТеряете ли вы свою человечность и достоинство в данное время Мы всегда будем рады сделать скидку и помочь адекватным и приятным клиентамСейчас я пересобираю агентство:1️⃣Весь фокус на наших постоянных клиентах:- качество не должно страдать из-за внешних факторах- мы максимально открыты и искренне описываем каждый шаг и ситуацию, чтобы решить вопрос клиентов качественно и в срок2️⃣Мы не тратим время на не серьезных людей, где покупка - это возможно, где намерения не подтверждаются предоплатой или договором, где есть хотя бы намек на обесценку и недоверие 3️⃣Системная работа там, где нужна система, подкрепленная отчетами4️⃣Открыты к любым клиентам и сделкам, если это резонирует с нашим подходам Всех обнял✌Хорошей пятницы, выходных. На связи

Ищу агента в команду✌️Если ты давно смотришь на недвижку и думаешь «надо зайти, но не сейчас» — вот как раз тот самый моментЯ ищу человека в ЛСА/ Lexx Saint AgencyСанкт-Петербург / гибрид / Что делать— общаться с клиентами— проводить встречи— вести сделки и отчетностьПо факту — решать задачи людей через недвижимость(а не просто «показывать квартиры»)ВажноОпыт не критиченКритично — как ты общаешься и как относишься к делуЕсли ты:— не боишься людей— не сливаешь задачи— хочешь расти, а не «посидеть»тогда окЕсли откликается — кидай резюме на HHИмя + «LSA»Или напиши мне в сообщения — быстрее разберемся

Не таких изменений я ждал)Попросил у ГПТ сделать перевод на русскийКак и всегда - ждем всех в Лекс Сэинт Эдженси✌

🏠Что поменялось на Рынке за последние пол года (и почему мне это важно)За последние полгода Авито тихо, но уверенно подкрутил рынок под себяИ если ты работаешь с арендой или продажами - это уже влияет на твои сделкиРазбираю главное⬇️1️⃣Рынок начал жить через «альтернативу»По одной из статистик 54% покупателей теперь идут по схеме:сначала продал → потом купилВ конце года было 90% таких обращений по тем объектам, которые мы продавалиЭто значит:— сделки стали длиннее— больше цепочек— больше зависимостей2️⃣Вторичка ожила (и неожиданно сильно)2025 начинался с просадкиА закончился так:— всего −3% к прошлому году— 4 квартал: +9% год к году— 3 квартал: +18%И декабрь вообще дал рекордВывод простой:рынок не умер, он просто стал еще сложнее3️⃣Массовый уход во вторичку → арендуОчень важный момент, который многие недооцениваютРост предложения аренды:+40% однушки+32% двушки+22% трешкиПочему так:люди не продают → сдаютЭто уже давит на цены арендыИ будет давить дальше4️⃣Пример - Авито Цифры, чтобы понимать масштаб:— 27+ млн пользователей в месяц— 4,5 млн объявлений— 1,9 млрд просмотров за 6 месяцев— 40 000 новых объявлений в деньКакие инсайды можно отметить:—если у тебя нет сильной стратегии на Авито и ЦИАН — ты просто вне игры—рынок будут постепенно «выравнивать» под системных игроков—простые сделки уходят—конкуренция растет—без системы ты проигрываешьИ главное:Сейчас выигрывает не тот, у кого объект, а тот, кто умеет управлять процессом сделкиЕсли коротко:Рынок стал сложнееСлучайных денег стало меньше

Не найдете на открытых источниках‼️В срочной продаже есть 2 объекта:• однокомнатная квартира с ремонтом возле метро Московские ворота в новом ЖК• участок 16 соток с 2 домами возле залива в Комарово По всем вопросам @LSA_Agent

Lamborghini от LSAВ продаже есть креслаСПб📲

Слив активов🔽В течение месяца получил больше 10 запросов на быстрый слив недвижимости(половина из них загородка)Кому-то срочно нужны деньги, кто-то координально меняет свою жизнь, а кто-то просто не хочет иметь недвижку в СПб)Вчера помогли нашему постоянному клиенту, который находился в Дубай найти арендаторов на квартиру с арендой в 300к в месяц. Провели дистанционное подписаниеА как у вас конец месяца?👀

Ставки по ипотечным кредитам в США достигли ПИКа! Выше 7%‼️😆Статья от 6 января 2026

Всех с прошедшими праздниками и наступившим 2026 годом🙌Пусть ваши объекты недвижимости растут в цене, аренда приходит во время, важные арендаторы остаются с вами и все инвестиции растут только вверх🔥Успехов в желаемых изменениях, достижении в поставленных целях, удаче и счастьеНаша команда всегда на связи. Пишите в любое время @LSA_Agent Всех обнял✌

🚧 Что реально ломает рынок сейчас💯— Неправильные даты отгрузок, авансов и сдачи работНалог считается по дате отгрузки/окончания работ, а не по дате оплаты или выставлению счета-фактуры. Если объект, работы, услуги «переходят» через 31.12.2025 — НДС нужно считать по 22%Например:• договор аренды/покупки подписан в 2025, но объект вводят/сдают в 2026 → ставка 22% без вариантов. Это главный черепаховый момент — и его часто упускаютпривяжи ставки в договоре к датам отгрузки/актирования, а не к оплате⚡️— Нужно менять условия действующих договоровЕсли цена была с НДС 20%, а работы идут в 2026 — чисто юридически налог не совпадёт с фактическими затратами.Минимальный вариант — оформить допсоглашение про изменение НДС/стоимости, чтобы не потерять маржу или не остаться с «недовыручкой» на 2%. Хороший ход — прописать в договорах заранее механизм автоматического пересчёта НДС на период повышения. Это спасёт от драк с контрагентами в январе.⸻👀— Контрагенты не согласны повышать ценуЭто реально боль.Судебная практика говорит: если клиент может принять входной НДС к вычету — ты можешь включить дополнительные 2% в цену. Если нет — возможны споры и частичные решения через судКороче: лучше даже сейчас обсуждать повышение НДС в допсоглашениях, чтобы не тащить «старые цены» с ущербом для себестоимости⸻🌚 — Ошибки при вычете входного НДССтавка расчётная тоже меняется: вместо старой схемы 20/120 теперь 22/122. Это влияет на:• вычеты входного НДС• послепродажные корректировки• авансовые и возвратные суммыЕсли не учесть новую формулу — налоговики могут попросить доплату или пересчёт, а ты останешься с недовычетом🕊 — Проблемы с авансовыми платежамиЕсли аванс получен в 2025, а объект/работы исполнены в 2026 — всё ещё считается по 20% НДС, но важно, чтобы аванс был реально получен в 2025 (дата оплаты в банке)Попробуй в договорах чётко фиксировать момент получения аванса — иначе в 2026 может автоматически примениться ставка 22%⸻🗿 — Снижение маржи из-за дополнительных 2%Цифра небольшая, но

+1 приятный отзыв по нашей работе😎Ценно, приятно

Роскомнадзор и конфиденциальность‼️Я всегда старался защищать контактные данные клиентов и информацию о сделках максимально, где-то удаляя "ненужные данные" после сделки, где-то не фиксируя даже для меня полезную информациюВ этом плане я с пониманием)В этом году вышел закон о необходимом уведомлении о сборе информации и я все сделал как подобает. Так как данную политику нужно указывать также на сайте, при сборе контактов мне пришлось ее улучшить)Инфу о своих клиентах я никому не продаю, не передаю. Только доверенным юристам и агентам, в рамках задач по работе)Все, кто собирает контактные данные клиентов(даже имя и телефона достаточно) и еще не подали в РКН уведомление - самое времяВ комментариях прикрепляю примерный текст об основных положениях политик конфиденциальности