Михаил pro флиппинг

Продаж нет, а цены растут ▫️ Что вообще происходит на рынке?Хотел вставить свои 5 копеек про ситуацию на рынке недвижимости сейчас 😎Появилась аналитика продаж за март и ситуация, мягко говоря, удручающая… Смогли продать всего лишь 3.2к квартир в новостройках и это слабейший результат за последние годы ▫️Почему такие слабые продажи?Да потому что локомотив рынка ПИК практически не выводит новые объекты ▫️ Людям нужен комфорт-класс за адекватные деньги, а его попросту нет, весь раскупили… В целом сейчас все стараются строить и продавать только бизнес-класс. Продажи бизнес-класса обгоняют комфорт на 50%, когда такое было… Уникальная ситуация, и её однозначно нужно менять ▫️Что у нас с ценами?Многие думают, раз продажи слабые, то увидим снижение цен, но увы и ах… Никакого снижения не будет, продавать-то особо и нечего ▫️. Какой смысл давать хорошие скидки до 20%, рынок сразу отреагирует и выкупит этот объем. А новые объекты с такой ключевой ставкой строить неинтересно, математика у застройщиков не сходится ▫️Что же делать?Тут можно к гадалке не ходить, на мой взгляд всего два варианта:🍂Снижение ключевой ставки (девелоперы всегда открывают кредитную линию под стройку, за свои никто не строит). По сути высокий ключ стопорит развитие любого бизнеса, как и рынок в целом🍂Введение льготных ипотечных программ. Нужно это делать точечно, а не как в корону все брали по несколько льготок без подтверждения з/п, только по паспорту. У меня друг в то время набрал квартир под 0.1% и сейчас живет припеваючи, проанализировал ситуацию наперёд, прям горжусь им 👏 Я не самый быстрый ковбой оказался 🤠 Какие выводы? 🍂В следующем году на рынке будет пустота и отсутствие выбора (объемы вымываются)🍂Вторичку сейчас очень хорошо раскупают, ликвидных лотов очень мало. Вот сами попробуйте посмотреть записи на домклик)🍂По моим прогнозам ставку к концу 26 года снизят до 12%, скриньте😀🍂На депозитах сейчас около 67 триллионов рублей. Для сравнения весь рынок новостроек Москвы и СПб оценивается

Самый простой вход в недвижимость прямо сейчасНа днях обзавёлся чудо-помещением в 5.5 кв.м. за нескромные 1.8▫️ в любимом ЖК City Bay. А ведь еще 10 лет назад на 3 курсе университета я взял за эти же деньги полноценную однушку в Пушкино 😀, помню откладывал стипендию на квартиру и это не шутка 😁Участвовал во всех направлениях и получал: 🍂научную (за публикацию и конференции)🍂общественную (за волонтерство)🍂учебную (за успеваемость и олимпиады)🍂культурно-массовую (только пару раз за творчество)И вы удивитесь, но по тем временам выходило больше 100тыс. ежемесячно, так что за несколько лет такой учебы можно было скопить на квартирку ▫️Почему взял кладовку?Потому что в Атлантике на 1400 квартир всего 60 кладовых Карл🤔. Их огромнейший дефицит и спрос будет колоссальный, она через пару лет будет х2, даже не сомневаюсь в этом 😈Кладовка на самом деле супер полезное помещение: весь спортинвентарь, зимние вещи, детские коляски и велосипеды… В целом не люблю захламлять квартиру и ценю свободное пространство (поэтому стараюсь брать кладовую), её всегда можно выгодно продать и спрос на них оч хороший ▫️ (даже не среди жителей комплекса)Что по машиноместам?Напомню что в ноябре обзавёлся двумя м/м в Ситибей за 3.2▫️, это просто золотая жила на мой взгляд 👀 Просто выставил на днях и уже есть реальный покупатель за 4.5▫️, а ведь прошло только несколько месяцев… Думаете буду его сливать)? Конечно же нет, оно и до 6▫️ доползет через годик легко, как все закончат ремонты ▫️🤍 В целом, если вы начинающий инвестор или студент🧑‍🎓 😀, то я бы начинал свой инвест путь с кладовки… Это будет самый бюджетный и ликвидный продукт, они нужны всем, вопрос цены входа только🤑Мой друг сейчас полностью переключился на кладовки и машиноместа, потому что уже устал заморачиваться с ремонтами (это дело на любителя, уж поверьте😀) Мне вот в кайф ремонты, обожаю эту суету, договариваться и торговаться, выбирать материалы, создавать атмосферу и уют, вот прям люблю это дело всей душой 🍂Так что не в

Квартира, в которую я сам влюбился и не спешу продавать 🍂Долгожданный пост о квартире, которую планировал оставить для жизни (ещё в раздумьях) 💭 Она была куплена ровно год назад за 35▫️, это отказная квартира от топ менеджера гранель, с самой удачной планировкой ▫️ (в нашем жк проблема с трешками в целом) Я уже понимал чего хочу и как это реализовать 😏. Планировку оставил от застройщика и не стал мудрить, большая кухня-гостиная, три изолированные спальни, два сан.узла и постирочная-кладовая в придачу, а что ещё надо для счастья? 🍂Стиль был выбран современный минимализм, на большее у меня видимо фантазии пока не хватает 😁Какие фишки в квартире?🍂Пожалуй самая видовая и обзорная квартира в ЖК🍂Простороная кухня-гостиная 25 метров🍂Спальня с 3 окнами в пол🍂Радиусные углы🍂Вся мебель мдф 🍂Техника bosch (ну это база уже)Что по цифрам? Весь ремонт под ключ (со всей мебелью) вышел примерно 80тыс. за метр. Было бы гораздо дешевле, если не одно но…. И это но обошлось мне в ▫️ доп.средств и ещё месяц работ, интересно кто догадается в комментариях 🤔Могу дать подсказку, сто раз подумайте перед тем как приобрести последний этаж…Но не будем о грустном, в любом случае все проблемы закрыты и квартира получилась на загляденье, просто кайфую от радиусных углов на кухне и в спальне (отдельное эстетическое удовольствие 🤍) Очень часто слышу вопрос, а почему до сих пор не выставил её или вторую квартиру?Потому что всегда наступал на одни и те же грабли… Очень хорошо выбираю проекты и квартиры в них, но всегда продавал их раньше времени, до основного роста цен. Например: ЖК Преображение продал за 6▫️, а через год 10 была уже… Про жк Перовское 2 вообще молчу, двушки продал за 13▫️, через год были уже по 20, а сейчас и все 30🫢Но вы будьте умнее и учитесь на моих ошибках, не сливайте ликвидные лоты раньше времени, недвижимость не терпит суеты, только холодный расчёт 😎 Особенно если квартира в льготной ипотеке, продавайте её через 5 лет с максимальной маржой (сдавайте это время)В

Нежный прованс для молодой хозяйки 👱‍♀️Вернулся из незапланированной командировки 🏝️🤭и успел на завершение лакомой квартиры ▫️Вашему вниманию представляется квартира в стиле… осмелюсь его назвать «французский прованс» (можете поправить)Эта квартира была куплена в подарок 🎁 на день рождения племяннице от мистера Х (из поста выше) Из двушки сделали однушку, вот любит девочка большие пространства и самое главное может позволить 😎Бюджет тут никто не ограничивал, поэтому:🍂канальная система кондиционирования🍂инженерная доска на полу🍂потолоки из гипса🍂техника asco и boschЧто ещё сказать, живи и радуйся😀Выполнена в легких и воздушных оттенках, со множеством акцентных деталей, девчачий стиль в общем 👩В этом ремонте я принимал больше косвенное участие, так как душа лежит немного к другой стилистике и «умничать» тут было негде 😎Потихоньку завершаются все ремонты в Басманном, люди уже живут свою лучшую жизнь в своих 🪺 Но надо двигаться дальше и ставит амбициозные цели, а не замахнуться ли на жк прайм парк теперь… Хочется реализовать крутой и сложный ремонт, чтобы прям кайфануть в конце 🤟Сейчас делаем аж 3 объекта в левел Мичуринском (в ограниченном бюджете), ещё один начинаем в символе и ситибее, скоро тоже порадую тут обзорчиком про локации, жк и сами объекты ☕️Вот скажите честно, вы за мой стиль или готовы переметнуться в клуб любителей прованса😀?

Объект, в котором хочется заночевать (Capital towers)Для меня только два объекта премиум уровня (за адекватные деньги) достойны внимания, это прайм парк и capital towers ▫️Остальные еще в стадии строительства ▫️Слежу за ними давно, еще со старта продаж (тогда они были в 3 раза дешевле). Если в прайме мне посчастливилось поучаствовать в полноценном ремонте, то в capital только хоумстейджинг (мебелировка по нашенски) ▫️Это самая видовая квартира 138 метров на 40 этаже (мало что с ней может сравниться)▫️ При выборе объекта была очень важна северная сторона света, юго-запад это беда для панорамных окон, их выжигает солнце (тяжело продать и сдать) ▫️Собственник имеет несколько премиальных объектов в Мск, сам при этом обосновался в Дубае (крутой айтишник), при этом и наш любимый Басманный не обошел стороной 😏 Изначально планировал в ней жить, там даже есть специальный шкаф для мотовещей (шлем, перчатки, сапоги), шкаф для большего тенниса 🎾 Живут же люди… У него очень многому можно поучиться и перенять опыт, да и внешне он больше похож на мистера Олимпия 💪, чем на айтишника в классическом понимании 🤓 Ладно, хватит хвалебных од, просто хорошая зависить охватила, есть к чему стремиться 😀Так вот Матушка-земля и белая березонька не удержали от Дубайского побережья 🏝️ Поэтому объект будет сдаваться, по нескромным прогнозам в районе 1▫️… Даже самому интересно как быстро уйдет и кто ее снимет…Квартира была уже с ремонтом, а сама мебелировка обошлась чуть больше 2▫️(под сдачу оптимально). Я примерно представляю кто её будет снимать и для каких целей, но воздержусь от опрометчивых высказываний 😀В общем это был увлекательный аттракцион, побольше бы посещать таких объектов и вдохновляться ими 💫. Помню много лет назад нам на тренинге «энергия денег» говорили, что нужно ходить в салон Bentley и аккумулировать богатую жизнь💸, поэтому возможно заночую в этой квартире для начала ▫️

Как отличить бизнес-класс от комфорта?Последние дни часто бываю в Level Мичуринском (по ремонтным делам). У нас сформировалась отличная команда людей, которые разбираются в ремонтах и, самое главное, им нравится это сфера (не просто срубить бабла). Поэтому пока флип временно тормознулся (еще не продал объекты свои), была не была, решили взять под ремонт несколько квартир ▫️По факту все комплексы на аминьевской бизнес-класса и при этом каждый по своему уникален ▫️Мне нравится это направление, особенно жк событие (самый лакомый комплекс, но уж очень дорогой теперь)У жк настоящего самое лучшее расположение, но вот на бизнес-класс не тянет он… Хотя в его локации премиалку надо строить было ▫️Так вот, хотел бы выделить основные критерии, что для меня настоящий бизнес-класс:🍂потолки от 3.1 метра🍂наличие приточно-вытяжной системы вентиляции воздуха🍂алюминиевые окна ( не как в жк Настоящем и особенно Дубровке)🍂большие и скоростные лифты (не как в Басманном)Многие еще добавят высокие входные двери, широкие коридоры, красивые входные группы. Но это есть в каждом бизнес жк (кроме гранель, они еще учатся) Но есть ещё один тайный критерий, о котором многие умалчивают… Но считаю его очень важным для комфортного проживания ▫️Обеспеченность лифтами Когда выбираете квартиру, не забывайте про лифты, они серьёзно повлияют на ваш комфорт ▫️. Особенно если есть маленькие дети, со всем вытекающим инвентарем ▫️Вот как можно быстро оценить, будет ли вам удобно: 🍂Отлично, если на 1 лифт приходится до 50 квартир (как в сталинках) 🍂Хорошо, если на 1 лифт — 50-80 квартир (это прям золотой стандарт) 🍂Дискомфорт, если на 1 лифт — 80-110 квартир. 🍂Пиши пропало, если на 1 лифт приходится 120+ квартир. Многие рассуждают, на что люди тратят время впустую, а представьте сколько времени вы ждёте лифт и постоянно останавливаетесь, собирая товарищей с нижних этажей (книгу вы в это время не читаете, да и звонки в лифтах не работают)Примеры из реальной жизни: 🍂В ЖК Дмитровское Небо на 1 лифт

Вы уверены, что выбираете вид и этаж правильно?Ещё несколько лет назад все гнались за видовыми квартирами, было очень престижно купить квартиру на высоком этаже и созерцать прекрасные городские пейзажи ▫️Но тренды меняются не только в дизайне, но и в потребительских предпочтениях относительно этажности и видовых характеристик ▫️▫️▫️Когда приезжаю в офисы продаж, то вижу одну и ту же картину, низких этажей днём с огнём не сыщешь (4-10 эт). Все рвутся вниз, прочувствовать силушку родной земли, этому есть объяснения:🍂низкие этажи гораздо дешевле🍂нет зависимости от лифта🍂красивые виды на двор и кроны деревьев🍂польза для здоровья (поговаривают нужно жить не выше деревьев)🍂можно выпрыгнуть через окно в сугроб или на землю (так в фильмах часто делают, может кому-то пригодится)В Басманном я переплатил около 3▫️за видовой этаж, но у меня там и мотивация была огромная, напротив окон общага (а студенты любят покричать «халява приди»). Стоит ли переплачивать за высокий этаж для продажи и аренды?Однозначно нет, самое главное это цена и планировка, все остальное второстепенно. Вот у меня в жк домашнем, люди даже от просмотров отказываются, боятся вывалиться из окна. Вы не поверите, но даже родители ко мне почти не приезжают, так боятся к окну подходить и паничку словить (возрастные люди они такие)Это не значит, что видовые квартиры плохие. Вид — это тоже классно, вопрос только всегда в том, сколько вы готовы переплатить за него ▫️ Например высокий этаж имеет смысл брать у ПИКа, так как доплата за него минимальная, в отличие от других застроев Старайтесь не брать на дорогу, ж/д, окна в окна (до 40 метров) и будущую стройку (изучите КРТ района) Что выбрал бы я?🍂3-5 этаж (минимальная цена)🍂вид во двор (сейчас они очень красивые, ландшафтный дизайн развивается)🍂окна на Северо-Запад (не жарко летом и видно красивые закаты) Многие любят солнечную сторону и у меня вопрос, а вы жили с панорамными окнами на Ю-З летом в Мск? Например в capital towers квартиры на солнечную сторону с

Что будет с ценами в Москве?На мой взгляд этот вопрос волнует всех. Мы сейчас живем в то время, когда ситуация на рынке недвижимости сложнопрогнозируемая, очень многое (если не все) зависит от геополитических факторов. Тем не менее давайте попробуем разобраться, что же будет с ценами ▫️Анализ предложений на ЦИАН🍂Сейчас в открытой продаже (Москва и область) на 🍂Февраль 2026 года(152 тысячи квартир.🍂Летом 2024 года было 219 тысяч квартир🍂 В 2023 году зимой было 230.000 квартир.Итог: экспозиция падает, количество квартир стремительно сокращается, выводы делайте сами, к чему это приводит…Несколько лет назад, чуть ли не каждую неделю выходили в продажу новые ЖК, все сидели на форуме домкад и ловили низкие стартовые цены под инвест. Сейчас все заглохло и новый старт большая редкость. Раньше можно было только сайт ПИК отслеживать и зарабатывать на стартах: Саларьево, Западный Порт, Перовское 2, Лосиноостровский парк и т.д.Распроданность квартир в Мск Интересная аналитика на сайте наш.дом.рф🤍Отношение распроданности квартир к строительной готовности в Москве - 94%, (норма в 75%)🤍Обеспеченность жильем в Москве худшая по России (Стабильно делит последние места из года в год)🤍ПИК как всегда в топе по продажам и темпам строительства, он сильно не поспевает за спросом, его объекты со старта активно выкупают (вот аналитика)Топ 3 компании у которых очень хорошо идут дела, это: Донстрой (163%), ПИК (131%) и level (122%), я бы вообще не ждал каких-то скидок от них🤍Исходя из всего этого, я жду продолжение роста цен в Москве, (не по всей России, надо смотреть детально каждый регион)В режиме реального времени вижу, как уходят ликвидные квартиры (у меня большой список в избранном). С хорошим ремонтом в комфорт сегменте больше пару недель и не висят (Чем ниже цена квартиры, тем больше желающих могут позволить ее приобрести)Вообще ожидаю, что в 27-28 году будет жесткий дефицит ликвидного жилья, поэтому бы и не дергался что-то интересное продавать скорее, ценники ползут вверх… Поче

Кухни, которые заказывал и буду заказывать ▫️ Последнее время часто спрашивают про кухни, считаю что уже близок к достижению 80го левела в этом познании 🤓 В кухонном деле преисполнился и готов поделиться этой мудростью 🧘‍♂️Что объединяет эти три кухни на картинках? А то что стоимость каждой из них до 150тыс. рублей. Вот тут уже писал в деталях про модульные кухни и их особенности, если тезисно и кратко:🍂низкая стоимость (за счет стандартизированного и отлаженного фабричного производства)🍂фасады мдф (есть все популярные цвета на выбор)🍂 быстрая доставка (от заказа до доставки несколько дней)Если вы делаете под аренду, то это идеальный вариант, так как в любой момент можете поменять поврежденный квартирантами фасад, да и вообще заменить любой каркас (она как лего собирается за один день) Конечно же все зависит от навыков мастера, мой без проблем выпиливает доборные планки в потолок или по краям (если есть циркулярка, работы на 15 мин.) Что по столешницам?- ЛДСП (если ограничен бюджет)- Акрил, hpl, кварц и гранит (если хотите встроенную мойку, похвастаться на новоселье или оставить столешницу потомкам) Ещё нашел людей (рынок мкад 41км.) у кого огромный выбор лдсп столешниц и они делают еврозапилы (чтобы не было стыковочной планки). Также у них есть цоколя цветом латте и каппучино (идеально под серо-бежевые кухни). По сути можно довести кухню до идеала за небольшие деньги ▫️Опять же, это не реклама и я не призываю их покупать, это выбор каждого. Просто учитывайте, что все кухни делают из лдсп и мдф, остальное маркетинг. Конечно стильные кухни и мария сделают все на высшем уровне, но стоит ли за это переплачивать в 4-5 раз, решать вам ▫️🤍Про "элитный Блюм или Хеттих" Говорят, что из-за них стоимость мебели такая дорогая ▫️ Но оптовые цены в закупке совсем не высокие…Сразу оставлю контакт, где заказываю, проблем никаких не возникало с проектом и доставкой, бывали только со сборщиками (но это уже человеческий фактор)Уже многие подписчики приехали и посмотрели

Топ 5 жк в Москве под семейную ипотеку 🧐С 1 февраля вагон семейки уходит в небытие… Гайки 🔩 продолжают закручиваться, и теперь только одна ипотека на семью ▫️До декабря 23 можно было брать неограниченное количество семеек… потом две…с 1 февраля одну… а дальше… 🌺(гладиолус)Рынок недвижимости устаканивается и переходит в стагнацию (рост на уровне официальной инфляции). По моим ожиданиям, высокая ключевая будет до конца года 📆Кредиты во всяком случае до 20% (под залог недвиги) никто мне не одобряет, банки перестраховываются ▫️Итак мои топ 5 жк для покупки в семейкуСамое идеальное взять квартиру за 15▫️, с минимальным взносом 3▫️(20%) и использовать максимальный лимит семейки в 12▫️🤍 Mypriority Нижегородская Хорошо знаком с данной локацией, много раз бывал в Перовском 2 и Профите. Райончик конечно на любителя, но это и хорошо, мы же смотрим на перспективу… Инвест там, где промзона и слякоть под ногами (Виктор Зубик). Транспортная доступность шикарная (БКЛ, МЦД, МЦК, МСД). В офисе гранель даёт скидку около 6% допом ▫️🤍 Строгино 360 (ПИК+)Очень распиарен сейчас, поэтому почти весь в броне. Хороший сложившийся район без новостроек, с отделкой ▫️Можно зацепить евродвушку, если постараться. ЖК на данный момент самый популярный в своём сегменте 🤍 Wave и CitybayОни диаметрально противоположны по расположению 🤍При этом оба равноудалены от центра и на набережной ▫️Wave на 2ом месте по продажам в Мск (226 лотов за декабрь)… это о чем-то да говорит. Очень удобный выезд на МСД, приятнейшие виды из окон. В общем отдельно обзор на него сделаю🫡 🤍 ЛучиОн показал исторический рекорд по продажам в декабре (702 лота за декабрь)… Большинство его хотят сейчас прикупить. Хороший спальный район на Юго-Западе рядом с метро, а что ещё надо для жизни… поэтому и разбирают как пирожки 🥧🤍 Mypriority Дубровка Буду краток.-внутри ТТК-рядом с метро-бизнес-классИ это самый бюджетный жк внутри всего ТТК, а что ещё надо… Евродвушки можно смело брать, но главное с видом не ошибиться, очень мал