Недвига Tech — недвижимость и цифровизация

Channel name was changed to «Недвига Тех — недвижимость и цифровизация»

Лекция «Управление проектными рисками» для программы «Продуктолог в девелопменте» (МГИМО).Коллеги пригласили прочитать обзорную лекцию на тему «Управления проектными рисками». Честно признаюсь, что для меня эта задача была не из легких, так как дисциплина по рискам достаточно узкая в сфере управления проектами (интегральная дисциплина). К тому же, в ходе рассказа мне нужно опираться еще на несколько базовых теоретических дисциплин: 1️⃣ Экономика недвижимости 2️⃣ Экономика землепользования3️⃣ Управление проектами (стандартные подходы PMI). Своей основной линией изложения я сформулировала стратегические риски управления продуктом девелоперского проекта, а именно баланс доходов и расходов на проекте с учетом рыночного потенциала земельного участка и частных событий проекта. Мой основной профессиональный фокус в недвижимости - стратегия доходной части девелоперского проекта. Рынок и конкуренты, по-сути, предопределяют наш проект и нашу коммерческую стратегию его реализации. Старалась расширить поле восприятия с уровня микро (какую плитку выбрать) до уровня макро (насколько проект соответствует базовым инвестиционным целям и как я могу на это повлиять).Лекция частично превратилаcь в живую дискуссию, в которой активно обсуждали достаточно сложные темы:➡️Как будет дальше развиваться система отношений Застройщик-Банк (в случае реализации дефолтного сценария какую линию поведения выберет каждый и к чему это может привести).➡️Какие оптимальные стратегии развития продукта в высококонкурентных локациях.➡️Стоит ли вкладываться в продукт при неопределенном спросе и растущей себестоимости.➡️Что будет с ценами на недвижимость в 2025-2026. На чем возможен рост и когда вернется покупатель.➡️Как эффективнее и быстрее осваивать земельные участки, и каким способом разговаривать обо этом с руководством, чтобы обоснование продуктовой стратегии велось на базе цифр и совокупного финансового результата.➡️Начавшийся период активного M&A в сфере земельных участков: что такое «хороший участо

Что будет, если ключ поднимут в декабре и будут держать год?...

Аналитики зеленого банка прогнозируют рост ключа до 25%. Для девелоперов это жопа, потому что это в первую очередь рост расходов на проектное финансирование. Губит девелоперов не падение спроса из-за льготной ипотеки, а губит девелоперов рост финансовых расходов из-за каждого п. п. ключа. Если вам «эксперт» говорит, что у девелоперов жопа, потому что ключ высокий и ипотека дорогая, люди квартиры не покупают, то шлите данного «эксперта» на хер, потому что даже с таким ключом и условиями по ипотеке ребята умудряются как-то продажи не уронить. При повышении ключа опять выиграют банки. Просто ребята сразу себе в карман положат больше денег за субсидирование ставки на первые 1-2-3 года. Сразу кэш. Сразу от клиента.

Аналитики зеленого банка прогнозируют рост ключа до 25%. Для девелоперов это жопа, потому что это в первую очередь рост расходов на проектное финансирование. Губит девелоперов не падение спроса из-за льготной ипотеки, а губит девелоперов рост финансовых расходов…Что будут девелоперы при очередном росте ключа?1. Продолжать субсидировать ставку, от этого выиграют банки.2. Давать больше рассрочек — это будет снижать процент покрытия на эскроу — снижение процента покрытия на эскроу — повышение расходов на проектное финансирование. От этого опять выиграют банки.3. Увеличение расходов — необходимость растить цену. В итоге все будут тормозить реализацию и повышать цены. Поэтому цены будут расти. Ну, вообще банки тоже от этого будут в плюсе.4. Как начнется торможение реализации — так и начнется перенос сроков ввода любого объекта. В текущей ситуации можно ожидать, что ключи в среднем на рынке могут поехать вправо на 1–1,5 года. Но чем выше будет ключ, тем сильнее произойдет перенос ввода объекта. 5. Для поддержания продаж и цены будет не выводиться новый объем — формироваться искусственный дефицит. Это возможно только у тех ребят, у кого земля не под бриджами, которые надо срочно перекладывать в проектное финансирование. Поэтому обанкротятся на рынке те, кто опрометчиво набрал земли под бридж. Этот земельный банк будет переходить дальше в банки, а банки будут либо сами пытаться сформировать структуры для их реализации, либо пытаться толкнуть девелоперам — своим подрядчикам по реализации земельного банка.Посмотрим как отработает этот хваленный механизм эскроу счетов. Скорее всего, никак он не отработает.

Pantone назвали цвет 2025 года — шоколадный оттенок мокка-мусс.По задумке цвет года должен передавать настроения по всему миру. В этот раз он отражает «запрос на гармонию».Застройщики знали, что строить 👯‍♀️

📄 В статье от РБК отмечается, что в Санкт-Петербурге значительно выросла популярность схемы рассрочки при покупке жилья на первичном рынке: с 8% в 2023 году до 30% в 2024 году. Застройщики прогнозируют дальнейший рост доли рассрочек в 2025 году, хотя это сопряжено с финансовыми рисками и может привести к проблемам с наполнением эскроу-счетов.✍️ Тема рассрочек активно обсуждалась на форуме Domclick.В своем выступлении о том, что «драйвит первичный рынок», Ольга Кобякова из «Петербургской Недвижимости» выразила мнение, что скидки не работают, а весь рынок держится сейчас на рассрочках. При этом доля рассрочек по итогам 2024 года составит 30% (это максимальная доля с 2012 года). Если учитывать, что застройщики активно шли в рассрочки с июля 2024 по н.в., то можно предположить о достигнутом пределе роста рынка рассрочек. В 2025 году будет сложнее выдавать рассрочки в проектам с небольшим наполнением эскроу (читай «стоп» по рассрочкам) и понадобится план Б. Но плана Б пока нет и ключевая ставка не снижается.@nedviga_tech

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области находится в непростой ситуации, видны признаки стагнации. Основная причина — слабый спрос, который не успевает за растущим объёмом предложения. Особенно сложное положение наблюдается в Ленинградской области, хотя покупатели активно переключаются на область в поисках более доступных и компактных квартир. Средняя площадь жилья здесь составляет около 40 м², тогда как в Санкт-Петербурге — чуть более 46 м². На рынке Санкт-Петербурга остается значительное количество квартир, находящихся в продаже более года. Это указывает на низкую скорость поглощения и возможные проблемы с качеством или ценовой доступностью предложения.@nedviga_tech

Обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области (по данным bnMap) 📊 Динамика первичного рынкаОбщий объем лотов, выставленных на продажу, значительно вырос по сравнению с 2023 годом, главным образом за счет Ленинградской области. В регионе появилось несколько крупных проектов, существенно расширивших доступное предложение. 🐖 Ценовая динамикаВ Санкт-Петербурге средняя стоимость квадратного метра в ноябре достигла 297,4 тыс. рублей, что на 0,5% выше уровня предыдущего месяца.В Ленинградской области также наблюдается рост цен: средняя стоимость квадратного метра составила 160,3 тыс. рублей, увеличившись на 0,8% по сравнению с октябрем. 🏘 Структура предложенияВ Санкт-Петербурге на рынке преобладают лоты классов «комфорт» и «бизнес». Цена квадратного метра зависит от продукта и в меньшей степени от стадии строительства. Так, на стадии монтажных и отделочных работ цена варьируется от 232,9 тыс. до 643,5 тыс. рублей в зависимости от уровня объекта.В Ленинградской области основной объем предложения сосредоточен в сегменте комфорт-класса. 🏦 Объемы и сроки экспозицииСредний срок экспозиции лота составляет 7,8 месяцев в Санкт-Петербурге и 7,9 месяцев в Ленинградской области. Примерно 92% лотов на рынке являются «старыми» — они были выставлены на продажу в предыдущие периоды, а новые предложения составляют всего 8%.Динамика коэффициента поглощения остается низкой с июля 2024 года — 7,8% в Санкт-Петербурге и 3,6% в Ленинградской области.

На циане вышла интересная статья.🔸 Эксперты прогнозируют значительное сокращение инвестиций в площадки под жилищное строительство в России на 2025 год. Снижение может достигнуть 40%. Компании накопили достаточные земельные резервы и теперь сосредоточены на реализации текущих проектов.🔸 На коммерческую недвижимость тенденция не распространяется.🧑 Так, 2025 год может стать годом снижения активности на рынке земельных сделок. Приведет ли это к стабилизации рынка и созданию более сбалансированного предложения жилья?@nedviga_tech