🏠 Истории с Недвигой

Закончим тему с онлайн кассами и вернемся к историям.По закону 54-ФЗ кассы должны быть из реестра, стоять на учете в налоговой, быть оснащены (дорогим и бесполезным) фискальным накопителем сроком действия 36 месяцев (для ИП на УСН) и по каналу связи ОФД быть подключены к налоговой. Зачем это все для контроля продаж объектов недвижимости есть великая тайна. Однако, требуется.Кассы могут быть: фискальный регистратор (то есть только сам принтер, подключающаяся к компьютеру), стационарная касса, мобильная касса, удаленная (облачная) касса у оператора инфраструктуры. Еще есть агентская касса, которая оформляется непосредственно на оператора услуги, а не на ИП.Для ИП который продает недвижимость подходят три варианта: 1. Мобильная касса, чтобы принимать наличные деньги непосредственно в квартире, которую продаете или в любом другом месте. 2. Стационарная касса у вас дома по месту регистрации ИП. 3. Облачная касса, установленная стационарно у оператора инфраструктуры (например, МТС). В случаях 2 и 3 наличку принимать нельзя (в ином месте чем где стоит касса), но можно пробивать чеки если был безналичный платеж. Я например наличку сто лет уже не принимаю. Покупаете кассу, покупаете фискальный регистратор, заключаете договор ОФД - собираете все в кучу - ставите на учет в налоговой. Я все делал сам, но как говорится "трюки выполнены профессионалами, не пытайтесь повторить". Рекомендую заказывать услугу у продавца кассового аппарата.С учетом многолетней возни с кассами, кассовыми программами, накопителями, ОФД, постановками и снятиями (при переезде), рекомендую конечно же облачную кассу у оператора, или физическую кассу у вашего бухгалтера. Для продажи недвижимости имеет смысл брать почековый тариф ОФД (1,5 руб/чек) или подневный (8,5 руб/день).Что бить в чеке? Я просто пишу: "кадастровый номер 83:...", можно что угодно, лишь бы было понятно.Теперь как и в какой момент пробивать.Короткий ответ: налоговая особо не обращает внимание, что вы там пробиваете. Они сверяют с Росреест

Продолжение темы про налоги.Ссылка на 5-ю часть https://t.me/nedvigatorg/164Книга доходов и расходов.Одинаковая форма для тех, у кого «доходы» и «доходы минус расходы».Вносить не одновременно, а доходы по датам, расходы, относящиеся к доходам – в дату дохода (или можно в дату регистрации продажи объекта, как удобнее), а общие расходы – в свои даты.На 6 странице указываем в расходах фиксированный платеж и дополнительный платеж 1%Книгу сдавать не нужно, ее могут попросить в рамках камеральной проверки (у меня всегда просят) и потом уже более сложно по декларации делать книгу. Так что вести нужно.Декларация по УСН сдается:- Электронно через сервис ФНС «Представление налоговой и бухгалтерской отчетности в электронном виде». Довольно сложный сервис, я даже сам себе памятку написал, что как делать по шагам, чтобы не ошибиться.- Через Личный кабинет ИП на сайте ФНСС этого года для ИП на УСН ФНС сделала возможность подачи декларации через «Личный кабинет налогоплательщика - индивидуального предпринимателя». Для отправки нужна электронная подпись, выданная УЦ ФНС. Главная – жизненные ситуации – показать все – НБО – направить документ – заполнить декларацию по УСН онлайн. Реально до 5 минут занимает. Супер удобный сервис. Далее-Далее-Далее-Подписать-Отправить.Декларация по НДС: только через операторов ЭДО. В том числе нулевая.Я все делаю в браузере Chromium GOST, Чтобы не путать с Хромом и установленными там расширениями.Выбрал компанию Такском, у них есть бесплатный тестовый период 10 дней. Скачать такском агент. Запустить – далее-далее.Выбираем сервис Такскома Онлайн-Спринтер Заходим с сертификатом ИП от ФНС.Пишет : ИП не найден, выбираем подключиться самостоятельно.Выбираем «Сдача отчетности через интернет»Выбираем тариф ознакомительный (дают 10 дней). Регистрируемся, на почту вместо счета приходит ссылка для доступа в личный кабинет.В моем случае возникла ошибка. Обратился в техподдержку. Крайне кривая поддержка. Пятеро Реально бестолковых сотрудников переключали меня от

Перед майскими праздниками куча дел. Я про вас не забыл, дожму сейчас окончание серии про налоги.В этом году сроки декларации по УСН (для ИП) перенесли на 25 апреля, но в связи с выходными, конечный срок переносится на 27 апреля (до конца дня). Оплата налога до 28 апреля.Дополнительный взнос в соцфонд оплачивается до 01 июля. Но в декларацию по УСН его можно ставить уже сейчас и уменьшать налог на неоплаченный взнос.Срок декларации по 3-НДФЛ не изменился, 30 апреля. Оплата 3-НДФЛ до 15.07.2026. Саму декларацию можно подать непосредственно из ЛК налогоплательщика-физлица.Для тех, кто вылетел на НДС декларацию по НДС надо сдавать до 25 апреля (в этом году до 27 апреля). Если не было операций по НДС пустую декларацию тоже надо сдавать.Налог на имущество физлиц (включая ИП) - платить по уведомлению, за 2025 - до 01.12.2026Все налоги и допвзнос 1% платятся на Единый налоговый счет (ЕНС).Картинки рисует Images 2.0 - подсистема chatgpt. Стало гораздо лучше - можно говорить ему править картинку и он корректно правит, оставляя все остальное без изменений.Дожму эту серию, напишу еще про книгу доходов и расходов и про подачу декларации УСН, и про онлайн-кассы.Часть 4 была здесь https://t.me/nedvigatorg/161

Вот ещё одна легенда торгов. Шалак Андрей Викторович. 8 лет на торгах, 424 выкупленных Лота на сумму 1.4 млрд рублей, по сведениям tbankrot ru.Побеседовали, обсудили перспективы рынка торгов, проникновение ИИ в нашем бизнесе и роль личности. Крайне интересный собеседник. Человек который сделал себя сам. Мое уважение.

https://m-ets.ru/197810-1Всем привет!Вот веселая интересная история. Смотрел эту квартиру под конечного покупателя, но у него не срослось. Оцениваю квартиру в 7,8 млн с бюджетным ремонтом от застройщика.На торги пришло 14 заявок, 10 из них допущено до торгов. Заявители, как видим из разных регионов, врядли все 10 аффилированы. И мы видим чудо. Победитель забирает квартиру по номиналу, он даже рубля не добавил. Остальные 9 участников не сделали шаг.Угадайте, при каких обстоятельствах так бывает :-)

Часть 4.Ссылка на часть 3 https://t.me/nedvigatorg/160 Что можно учитывать в расходах на недвижимость: - покупную цену. Фактическую уплату задатка надо подтверждать отдельно, если он уплачивался с лицевого счета площадки.- комиссию площадки;- услуги агента. Аккуратно с физиками, вы будете налоговым агентом для них;- госпошлины, нотариальные расходы;- проценты по кредитам / займам ИП и физлиц;- рекламу на авито/циан, услуги домклик и прочих типа «электронная регистрация и безопасная сделка»;- командировки только с 2026 года;- коммуналка и капремонт (по НК напрямую нельзя но есть письма Минфина, что можно);- отдельно я полагаю, что чужой, перешедший вам долг по капремонту также можно включить в расходы. Но практику не смотрел.- замена замков, клининг и ремонт только при заключении договора с четкой привязкой именно к данной квартире.- по участку можно включать все работы: расчистка участка, покос, вывоз мусора, охрана, подсыпка, кадастровые работы, подготовка к продаже. Важно все четко привязывать к конкретному участку. - также можно включать в расходы земельный налог, уплаченный по конкретному проданному участку.- услуги юристов и судебные расходы (регистрация, снятие залогов и арестов, отмена торгов, выселение, и прочие иски, связанные с проданным объектом);С 2026 года перечень расходов открытый, все что имеете силу доказать, можете включать в расходы.Что нельзя:- вывоз вещей должника из квартиры;- личные поездки и командировки самого ИП, замучаетесь доказывать;- коммуналка предыдущего собственника;Для автомобилей можно уверенно включать:- цену покупки автомобиля; - комиссию площадки, агента, брокера; - услуги эвакуатора/доставки к месту продажи; - диагностику, предпродажную подготовку, детейлинг, мойку, фото/видеосъемку; - рекламу и платное продвижение объявлений; - юристов, нотариуса, экспертизу, судебные расходы по конкретной машине.- ремонт (до 2026 года можно включать через предпродажную подготовку, с 2026 года уже открытый перечень расходов по УСН).Что не

Налоговая отчетность, часть 3: Итак, рассмотрим ИП.Первая вводная часть здесь https://t.me/nedvigatorg/151 Вторая часть про физических лиц здесь https://t.me/nedvigatorg/156 Предприниматель по факту регистрации находится на общей системе налогообложения, то есть платит НДФЛ и НДС 22% от первого рубля выручки.Обычно такое не нужно и одновременно с регистрацией ИП пишет заявление о переходе на УСН. Вид налогообложения можно выбрать «УСН Доходы» или «УСН Доходы минус расходы». После перехода ИП освобождается от уплаты НДФЛ, налога на имущество, И от НДС до установленного предела дохода, в 2025 году 20 млн, в 2026 году – 15 млн. Причем в данный предел включаются и операции не облагаемые НДС (продажи квартир и участков). Отсюда и ниже пишу насчет ИП без сотрудников. Для нашей ситуации спекуляций на торгах это самое популярное состояние. Не вижу выгоды в наличии сотрудников.Самое удобное, как по мне, это УСН с выручки. При стандартных ставках налогов 6% с доходов и 15% с «доходы минус расходы» получается, выгоднее сидеть на 6% если чистая прибыль более 40% от всех доходов. Ну и еще экономим на бухгалтере и на учете расходом. Не заморачиваемся хранением бумажек и риском, что налоговая не примет. Как по мне, это дорогого стоит.Предприниматель просто по факту своего существования, уже должен государству. За 2025 год - 53 658 руб, за 2026 год 57 390 руб. Срок до 28 декабря текущего года. Оплата на единый налоговый счет. Надеюсь, все уже заплатили.Кроме того при выручке от 300 000 ИП платит в социальный (бывший пенсионный) фонд 1% от дохода на режиме «доход» и от «доход минус расход» на этом режиме. Этот дополнительный взнос не более: в 2025 году 300 888 руб, в 2026 году: 321 818 руб. Эта сумма сверху к фиксированному взносу.Фиксированный взнос и дополнительный взнос напрямую вычитается из налога на режиме «доходы». И включается в расходы на режиме «доходы минус расходы», в этом случае вы сможете уменьшить налог только на часть суммы. Разрешается включать вычеты также только

Юлия Александрычева, мощнейший юрист-практик, открыла отдельный платный канал для обсуждения судебных дел, важных для понимания рисков при покупке лотов с торгов. Я подписался, конечно же. Считаю, для юристов обязательно, а для инвесторов также имеет смысл. Потому что подсвечиваются неочевидные риски. За небольшие деньги можно обезопасить себя от большой проблемы.В общем, конкретно рекомендую.

ПРАКТИКА | АЛЕКСАНДРЫЧЕВАКак безопасно инвестировать в недвижимость с торгов: разбор рисков и самая актуальная судебная практика

Отдельный вопрос при продаже автомобилей "договор-на-договор", то есть без регистрации в ГИБДД на себя.В этом случае налоговая не видит автоматом цену продажи и даже факт продажи. Раньше такое прокатывало.Сейчас по декларациям 2024 года в 2025 налоговая много кому прислала запросы, подать декларацию по факту прекращения владения автомобилем. То есть они в ручном режиме пока работают. Но могут и автоматический учет настроить. Я вижу, что это не сложно.Считаю, имеет смысл подавать эти автомобили в декларации 3-НДФЛ и прикладывать подтверждающие документы.Риски, если не подавать в декларации: - налоговая сама начислит налог исходя из среднерыночных цен, потом будете в суде отбиваться. Довольно большие, часто так происходит.- налоговая переквалифицирует вас в предпринимателя, начислит НДС. Пока небольшие. Насколько я в курсе, неофициальный критерий налоговой - 5 автомобилей в год. Также учитывают повторяемость сделок, короткий срок владения автомобилями, цепочки “договор на договор” без регистрации в ГИБДД, постоянные объявления на авито и авто.ру, статус профессионального продавца на сайтах.Верховный суд подтвердил право налоговой на переквалификацию, доначисление именно НДФЛ и НДС, и отсутствие права на оплату УСН (так как не было заявления о переходе на УСН).

Налоговая отчетность, вторая часть.Первая часть здесь https://t.me/nedvigatorg/151Для физиков. Вы отчитываетесь как физлицо во всех случаях, если не зарегистрировали ИП.У вас налоги: НДФЛ и налог на имущество.Для квартир и других объектов недвижимости:Доходом являются фактические поступления денег, на карту или наличными (или также зачетом).В расходы можно взять:- собственно стоимость квартиры, определенную на торгах- комиссию площадки (по закону можно, но Минфин пишет, что нельзя) - стоимость услуг агента для приобретения объекта на площадке (по закону можно, но Минфин пишет, что нельзя)- проценты по целевому кредиту на покупку квартиры (если это займ от физлица/ИП, а не кредит банка то спорно но по налоговому кодексу можно)Нельзя взять в расходы: - расходы на ремонт- коммуналку и капремонт- на риэлтера для продажи- рекламу на авито, циан- госпошлину при покупке (раньше было можно) и при продажеВместо расходов на продажу жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков и долей в них можно заявить вычет до 1 млн рублей каждый год. Лимит можно размазать по нескольким объектам.Сроки: НДФЛ не облагается продажа квартиры через 5 лет, так что вряд ли кто-то столько времени будет держать.Опасность: кадастровая стоимость объекта. Если цена продажи ниже, чем 70% от кадастровой стоимости, то применяется именно "вмененный доход" - от 70% от кадастровой стоимости. Опасно для всяких нетипичных объектов: подвалы, склады, элеваторы, Некоторые регионы подняли лимит. Перечень регионов, где используется не 70%, а 100% кадастровой стоимости: Санкт-Петербург, Карелия, Архангельская, Астраханская, Калининградская, Крым, Краснодарский край, Татарстан, Новосибирская, Курганская, Воронежская, Тюменская, Новгородская, Курская.Данный перечень относится к региону ПРОПИСКИ ПРОДАВЦА, а НЕ к месту расположения квартиры.Для автомобилей срок владения 3 года. И вычет до 250 тыс рублей (совокупно на прочую недвижимость и движимое имущество). Ставки НДФЛ являются прогрессивными, по до

Поздравляю всех с Днем Космонавтики. Космонавты и астронавты были людьми запредельной смелости, летали на жестянках, на которые сейчас удивительно смотреть. Со времен программы "Союз-Аполлон" космос остается символом мира и сотрудничества между народами. Я немного поучаствовал - поставлял нестандартные титановые болты для чего-то по контракту с Роскосмосом.

Возник вопрос, надо ли регистрировать ООО или достаточно ИП.Короткий ответ. Оставайтесь на ИП пока сможете, ООО только для очень продвинутых. Смысл в ООО: - деньги реально собраны несколькими участниками и деятельность общая на всех. И все вы пипец какие друзья, потому что неизбежно разругаетесь и разбежитесь.- вы хотите работать на кредитных деньгах, для банков ООО-шка предпочтительнее чем ИП.- вы хотите раскрутить и продать ООО-шку как бизнес.- вы хотите взять наемного директора, украсть деньги и оставить его разгребать ваши проблемы. Но на таких хитрых сейчас есть субсидиарка, так что этот пункт вычеркиваем.

Надо ли регистрировать ИП для тех кто участвует в торгах?Да, надо. «Стоимость быть ИП» (фиксированные взносы) составляет 53568 за 2025 год (и 57390 за 2026 год), и обычно покрывается от экономии налогов на первом же проданном объекте. Кроме того, сам статус ИП налоговая может Вам вменить принудительно. Нет точной границы, сколько объектов можно продать, чтобы тебя налоговая признала ИП. Формально, могут признать и за один коммерческий объект.ИП гораздо легче маневрировать в поле налогов. Кроме того, определенные торги открыты только для ИП и юрлиц. (Но другие торги – только для физиков без статуса ИП, для этого обычно есть родственники).Считаю, те, кто не регистрирует ИП дают себе поблажку. «Вот если дело пойдет, вот тогда зарегистрируюсь». Так делать не нужно. Ты выбрал эту дорогу, так иди по ней.

Когда продаю объект - сразу откладываю налоги. Эти деньги кручу на бирже (в основном, в инструментах с фиксированной доходностью). Так получается чуть менее жалко отдавать.