Недвижимость с торгов | Инвестиции

Всем привет! Осень в разгаре, а мы не успеваем отыгрывать аукционы. Опубликую ближайшие объекты из фонда реновации. НОВЫЕ дома. Лот 1 — 185,9 кв.м , Зеленоград, ул. ЗаводскаяТорги: приём заявок до 8 декабря 2025 г., аукцион назначен на 15 декабря 2025 г.. Задаток — 500 тыс. руб. (возвращается, в случае не выигрыша) Стартовая цена: 31,84 млн руб..Описание: 1‑й этаж, площадь 185,9 кв.м, без отделки, отдельный вход и все коммуникации.Потенциал аренды: реальные ставки для помещений на первом этаже в Зеленограде колеблются от 1,2 до 3 тыс. руб./кв.м в месяц; для данной площади можно рассчитывать на ≈2 тыс. руб./кв.м (≈372 тыс. руб./мес.), что даёт чистый доход ~4,462 млн руб. в год.Окупаемость и лимит: при стартовой цене окупаемость выходит чуть больше 7 лет. Максимально разумная цена для 9‑летнего порога — около 40 млн руб.. Вполне реалистичный прогноз. Для кого: подходит для тех, кто ищет большой объект на первой линии и готов к сроку окупаемости до 9 лет. Важно не уходить выше 40 млн руб., чтобы сохранять финансовый смысл сделки. Наша команда готова оказать всестороннюю поддержку и представить Ваши интересы на этом или подобных аукционах по недвижимости!

Помогаю вести переговоры по заключению договора аренды. Дорого. Наш контрагент просит снизить размер неустойки за возможную просрочку платежа по аренде. Изначально там заградительный штраф и хороший % неустойки за каждый день просрочки были. Но это для того, что бы как раз не было просрочек. А не для обогащения арендодателя. У меня вопрос к вам, как бы вы поступили в нашем случае?

Декларация независимости РСФСР, подписанная 12 июня 1990 года.В этот день Россия в числе первых приняла самое деятельное участие в "параде суверенитетов", по факту обозначив свою независимость от центральных органов власти. Так сказать, вышла сама из себя.

⚡️ЦБ снизил ключевую ставку на 1%, до 20%. Впервые с октября. Мои мысли следующие: - ставки по депозитам пойдут чуть вниз;- проценты по кредитам останутся как были;- спрос на авто и недвижимость начнёт подрастать, т.к. у кого сейчас заканчиваются депозиты почувствуют снижение будущих ставок и пойдут покупать. - вероятность заморозки депозитов сохраняется. Но каждую ситуацию надо разбирать индивидуально. По автомобилям или жилой недвижимости не подскажу, а вот если хотите выгодно приобрести коммерческий объект для последующей сдачи в аренду - это сюда!

Цифры, цифры и ещё раз эксельНа днях ко мне поступил запрос, сдать коммерческое помещение в аренду. Собственник в трёх часах езды от объекта, заниматься не удобно. Помещение я это знал хорошо: в жилом доме, 150 кв м, с отдельным входом. Сейчас там детский центр. Изначально помещение арендовали у города через аукцион, а недавно подписали выкуп с рассрочкой на 7 лет под 7% годовых. С какими проблемами столкнулись: - выкупные платежи в несколько раз выше арендных платежей, а вся бизнес-модель была выстроена как раз на основе арендной платы городу. = с выкупными платежами бизнес сразу становился супер убыточным. - сложно принять, что помещение приносившее доход, теперь 7 лет будет приносить в лучшем случае - ничего. Но скорей всего - придётся докладывать. Что хотел собственник:- закрыть свой текущий бизнес, распродать на авито мебель;- сдать в аренду и с арендных платежей оплачивать выкуп (идеальная картина). Что мы сделали:- оценили текущий бизнес с точки зрения его продажи;- сделали расчёт до копеек, сколько собственнику будет обходится помещение. Ведь кроме выкупных платежей, коммуналки и налога на имущества, есть взносы на кап ремонт, страховка, бухгалтерское обслуживание и многое другое, что мы часто не берём в расчёт. - и на основании предыдущего пункта составили финансовую модель помещения, с учётом индексации как арендной платы, так и расходной части. Ведь коммуналка с налогами через два года будет дороже, верно? В итоге когда будет заключён договор аренды (который кстати мы максимально подгоняем под цифры собственника, чтобы в случае чего было на что опереться), то у собственника будет не просто "Сдаю в аренду помещение", а самый настоящий арендный бизнес. Где будут учтены все нюансы и прописана стратегия на годы вперёд. А вы в своём бизнесе прописываете стратегию на годы вперёд?

Ура! Два месяца ожиданий! Кто знает что это за уведомление?!Вот такое письмо мы ждали два месяца. Проверяли почту каждый день. И именно в этот день, уже была поставлена задача ассистенту направить обращение в Департамент с вопросом «где договор?!», хотя сроки еще не вышли, но ожидание утомляло. Теперь по порядку. Раньше можно было арендовать нежилое помещение у города через аукцион. Мы с этого начинали в далёких 2018-2019 гг. Аренда была существенно дешевле рынка, но договор кабальный. Зато были свои плюсы: аренда на сразу на 10 лет и самое главное - это право выкупа, согласно 159-ФЗ. А именно - выкупная цена формируется в ходе независимой оценки, далее рассрочка на 7 лет + 1/3 ставки рефинансирования. Сейчас - это 7% годовых. Правда иногда (периодически), цена в договоре бывает не очень привлекательной. И тогда заявитель в праве обратиться в Арбитражный суд г. Москвы, как мы и сделаем. Продолжение следует...

Ура! Два месяца ожиданий! Кто знает что это за уведомление?!

Аренда на 49 лет.Слышали о таком? А встречали? У нас всегда есть запросы в работе когда ищем объекты с целевым использованием. Там и конкуренция ниже и цена. Вот, для ребят из сферы частного образования откопали очень интересный объект. Москва выставила на торги целое здание, в аренду. Что по цифрам: - 1075 кв м - площадь здания;- 3,2-3,5 м - высота потолков;- 2 этажа;- 1953 год постройки;- 4,9 сотки земли;- 49 лет - договор аренды; - 5260 руб за кв метр в год (или 438 руб за кв метр в месяц);- 470 770 руб - начальная цена в месяц за всё;- 2 826 724 руб - сумма задатка (возвращается).Здание под целевое назначение, а именно: "Реализация основнойобразовательной программы дошкольного образования". Есть требования по численности мест, не менее 60. Что это по факту: старое, но красивое здание детского сада и отдельно здание котельной. Требует не то чтобы ремонта...скорее реновации. Но при наличии необходимых средств у инвестора - почему бы и нет. К культурному наследию не относится, уже проще. Земля идёт отдельным договором аренды. Гипотез строить не буду, так как бизнес в сфере дошкольного образования мне не знаком, да и в реновации таких зданий не участвовал. Но в целом проект точно интересный. И кстати, есть вероятность выкупа, во всяком случае прямого запрета не нашёл. Какие риски вижу:- стоимость реновации;- приведение состояния здания к соответствию требованиям СанПиН и подходящим для получения соответствующей лицензии. Ведь с момента постройки наверняка нормативы изменились;- Существенное условие - наличие не менее 60 мест для воспитанников, опять же - возможно ли это будет осуществить, не нарушив нормативы. До 20.06.2025 можно успеть подать заявку. Желающие?!😊Аренда на 49 лет.Слышали о таком? А встречали? У нас всегда есть запросы в работе когда ищем объекты с целевым использованием. Там и конкуренция ниже и цена. Вот, для ребят из сферы частного образования откопали очень интересный объект. Москва выставила на торги целое здание, в аренду. Что по цифрам: - 1075

Привет, друзья!В преддверии 9 Мая мы хотим поздравить вас с этим супер важным праздником!День Победы — это день, когда мы чтим память тех, кто сделал всё, чтобы мы жили в мире и свободе. Это день гордости и благодарности за подвиги наших предков. Мы помним и ценим жертвы, которые были принесены ради нашей сегодняшней жизни.В эти дни мы желаем вам всего самого лучшего: мира, успехов и прибыльных сделок! Если вы планируете что-то новое на рынке недвижимости, мы всегда рядом, чтобы помочь вам найти идеальный объект или пройти через аукционы с максимальной выгодой.С праздником!

Скрытые жемчужины московских аукционовНа городских аукционах иногда появляются настоящие «жемчужины» — объекты с уникальной историей или расположением. Например, в 2024 году на торги был выставлен старинный особняк в центре Москвы с потрясающей архитектурой XIX века. Его стартовая цена оказалась ниже рыночной почти на 40%!Но такие лоты часто сопровождаются сюрпризами: от сложных юридических вопросов до необходимости реставрации по строгим требованиям.Кстати, знаете ли вы, что самые популярные лоты — это небольшие помещения на первых этажах жилых домов? Они идеально подходят для бизнеса и окупаются быстрее всего.А какой объект вы бы хотели приобрести на аукционе? Особняк с историей или компактное помещение под кофейню или ПВЗ?

Почему Москва распродаёт свою недвижимость?Задумывались ли вы, почему город активно выставляет на торги свою недвижимость? Это не только способ пополнить бюджет, но и возможность оживить экономику. Например, пустующие помещения превращаются в магазины, кафе или офисы, создавая рабочие места и увеличивая налоговые поступления.Правда часто помещение может стоять пустующим по 5-7-10 лет и только потом будет выставлено на торги. Однако есть и другая сторона медали. Некоторые объекты продаются с обременениями — например, обязательством сохранить их назначение или провести дорогостоящую реконструкцию. Такие условия отпугивают инвесторов.Как вы считаете, правильно ли Москва делает, избавляясь от «лишней» недвижимости? Или стоит оставить её в собственности города и развивать эти объекты за городской счёт?

Секреты московских аукционов: правда ли, что «свои» всегда выигрывают?Многие считают, что участие в аукционах по выкупу городской недвижимости — это игра для «своих». Но так ли это на самом деле? По закону торги должны быть прозрачными, а участие доступно для всех. Однако реальность часто оказывается сложнее: опытные игроки заранее анализируют лоты, знают, как подготовить документы и правильно оценить риски. Интересный факт: в 2024 году около 30% участников аукционов впервые попробовали свои силы, и многие из них ушли с победой! Но вот вопрос: можно ли обойтись без профессионального сопровождения, или это путь к провалу? Я анализирую десятки объектов в месяц, в том числе просматриваю протоколы о допуске участников к аукционам. И там стабильно кто-то есть. Кого-то из участников не допускают, в том числе из-за ошибок с документами или несоблюдением сроков подачи.Как думаете, есть ли у новичков шанс обыграть «старожилов» рынка? Или без опыта и связей тут делать нечего?**Если Вам нужна помощь с аукционами - пишите сюда**

Почему складская недвижимость — король инвестиций?Складская недвижимость в Москве показывает феноменальные результаты. В 2024 году было построено всего 199 тыс. кв. м новых складов, но при этом объём сделок достиг 1,3 млн кв. м! Доля свободных площадей — всего 0,8%. Это значит, что спрос многократно превышает предложение.Инвесторы уже называют склады «новой нефтью» рынка недвижимости. Особенно популярны небольшие склады для e-commerce и логистики последней мили.Как думаете, насколько долго продлится этот тренд? Или мы уже находимся на пике спроса?

На торгах можно выиграть не только помещение, а ещё целое здание!Ниже расскажу про довольно уникальный кейс – физкульторно-оздоровительный комплекс в аренду на 25 лет. Площадь 2713,3 кв мНачальная цена за объект в год - 13 567 585,32 руб.В месяц – 1 130 632 руб.Задаток для участия – 6 783 792 , 66 руб Что это? это большое здание, с огромным залом для проведения различных спортивно-зрелищных мероприятий, соревнований и тренировок. А также с полным набором сопутствующих комнат – раздевалки, офисы, складские и подсобные помещения. Почему город сдал в аренду этот объект – не знаю, видимо так выгоднее. Любителям спорта расстраиваться не надо, ведь назначение сохранилось, там не устроят торговый центр или ресторан. К сожалению в лотовой документации не прописан выкуп здание, скорей всего оно так и останется в аренде. Как и во всех торгах с городом, всё хорошо, но есть нюансы: часть помещений, всё же остаются за городом – при оповещении арендатора согласно заявке, городские учреждения вправе воспользоваться инфраструктурой ФОКа на безвозмездной основе. В итоге на торги вышли две организации и бились «до последнего»! А именно до 27 813 549,99 руб. что составляет 2 317 795,83 руб в месяц….плюс коммунальные расходы и скорей всего – потом прибавится аренда земли. 😃Чего не могу понять – так бизнес-модели, при которой такую аренду можно окупить и получить прибыль. А вы что думаете?)