NixCapital недвижимость

#кейсы 🤩 Крым: три квартиры, 206,1 м²Рыночная стоимость: 35 000 000 руб.Сумма займа: 16 400 000 руб.Дисконт к рынку ~ 54%Срок займа: 12 мес.Объект залога: 3 квартиры, S=206,1 кв.м.📍Адрес: респ. Крым, г. Феодосия, пер. Индустриальный, д.4, к.3Цель займа: пополнение оборотных средств ООО👨‍💼Деятельность заемщика: застройщик, генеральный подрядчик; источник возврата — выручка ООО.Статус: договор подписан ⚡️✅ сделка зарегистрирована ✅ платежи идут по графику

#кейсы 🤩Сочи: нежилое помещение 125 м2Рыночная стоимость: 25.000.000 руб. Сумма займа: 10 500 000 руб.Дисконт к рынку ~ 58%Мораторий: 3 платежаСрок договора: 12 мес.Объект залога: коммерция, S=125 кв м 📍Адрес: МО, г. Сочи, Центральный район, ул.Пригородная, д. 17Цель займа: выкуп помещения для ведения бизнеса (уже выкупили 3 помещения, займ нужен для выкупа 4-го)👨‍💼Деятельность заемщика: сувенирный бизнес (5 магазинов в Адлере и Абхазии; свое производство + продажа, также ввоз продукции из Китая; + свой таксопарк); обороты подтверждает выпиской по счету. Статус: договор подписан✅сделка зарегистрирована✅платежи поступают по графику.

🎥 Разобрали займы под залог недвижимости — полностьюКак это работает изнутри, без воды:💰 Доходность инвестора: 20–30% годовых, ежемесячно🏠 Защита: залог недвижимости, обременение в Росреестре📌 Вход: от 1 000 000 ₽ через Управляющего залогом (ст. 356 ГК РФ)🤝 Модель: мы зарабатываем только когда зарабатываете выВ видео — полная процедура: как проверяем залог и заёмщика, как проходит сделка, что делаем с проблемными займами.https://youtu.be/of-DCANM2XoЕсли интересно участвовать — пишите, разберём вашу ситуацию лично 👇

Я открываю банк.Нет, не шучу. Меня достало всё.СВО. Мобилизация. Ставка 21%.Мошенники, которые унесли мои деньги.8 месяцев без единой сделки на загородке.Проект в Москве, который продали по себестоимости.Я 12 лет в недвижимости.Торги, флиппинг, девелопмент, стройка — делал всё.И устал не спать из-за рисков, которые не контролируешь.Поэтому я открываю банк.Свой. Частный. Как это работает и почему это умнее, чем всё, что я делал раньше —смотри новое видео на канале.https://youtu.be/5bF53MWUcQk

Про наши загородные проекты вы видели в этом чате. Чуть подробнее теперь про доходность:Питер, каркасные дома:→ Прирост на капитал 16-23% со сделки→ Лучшие: 20% за 6 месяцев = 40% годовых→ Худшие: 20% за 15 месяцев = ~15% годовых→ Дома по 7-8 млн под ключ продавались по 12 млн под семейную ипотекуМосква, каменные дома:→ Продали фактически по себестоимости — 25-28 млн→ Если считать стоимость денег за 1,5 года — доходность отрицательная→ Депозит под 22% был бы выгоднееРазница в одном: в Питере — проверенная повторяющаяся схема.В Москве — новый формат, не угадали с ценой выхода.В целом направление Загородки живо. Но только с понятной стратегией и историей по ней. Свои 25-35% годовых можно делать. Подробнее в видео: https://youtu.be/0NMJ7HPcG-E

Теперь переходим к тому, что работало в последние годы и приносило прибыль.За 2025 год мы купили и продали 5 квартир с торгов банкротов.Средний цикл — 3 недели! от покупки до продажи.Доходность — 10-12% чистыми с каждой сделки.Схема простая.Берёшь квартиру ниже рынка → пока идёт 30 дней до оплаты, уже ищешь покупателя на Циан и Авито → регистрируешь право и сразу перепродаёшь.Примеры:Купили за 8 млн → чистыми после налогов вышло 8,8.Купили за 11 млн → чистыми 12,2.Если каждый месяц так — это 100% годовых.Каждый месяц так не получается.Но 5 сделок за год — получилось. Даже при высокой ключевой ставке!Масштабировать сложно: нужна скорость, есть конкуренция, системно не выстроить.Но инструмент живой.Я с него начинал в 2015 году. И он всё ещё работает.Записал подробное видео по этой теме: https://youtu.be/3PHfm8f6-Lw?si=lmHOv1U79dKWQfxe

Минус 1.4 млн ₽ на «самой безопасной инвестиции»В 2022 году мне пришла “гениальная” идея:купить однушку в новостройкеподождать сдачу домапродать дорожеКлассика.Так делают тысячи людей.Цифры были такие:квартира — 3.5 млн ₽мои деньги — 500 тыс ₽ипотека — 3 млн ₽платёж — ~22 тыс ₽План:квартира вырастет на 300–500 тыс ₽с моих 500 тыс ₽ это 80–100% доходностиКазалось бы — что может пойти не так?Пошло всё.2022 годставку поднимают в космосдом вводят в эксплуатациюи моя квартира превращается во вторичкуА дальше ключевой момент, который я тогда не учёл:у застройщика остаются квартирыс льготной ипотекойу меня — вторичкас ипотекой ~25%Сравнение:если покупать у меня → платёж 70–80 тыс ₽если у застройщика → те же 22 тыс ₽Как думаешь, у кого покупали?Правильно. Не у меня.Я не мог продать даже за те же 3.5 млн Если бы продавал за ~2.8 млн ₽:я бы потерял весь первоначальный взноси ещё доплатил бы из своихРешил держать.(возможно, это была ошибка)И вот итог за 4 года:ипотечные платежи — ~1 млн ₽доплата за лишние метры — 150 тыс ₽страховки, расходы — ~200 тыс ₽Итого:минус ~1.4 млн ₽При этом:я продал квартиру за те же 3.5 млн ₽и просто вернул свои 500 тыс ₽Вот такая «безопасная инвестиция»Что понял:новостройки — это не гарантияэто просто инструменти ты вообще не контролируешь:ставкирынокспросЯ никого не винюэто мой опытЯ постоянно тестирую стратегии:где-то зарабатываюгде-то теряюНо именно такие сделки и дают реальное понимание,как работают деньгиДальше расскажу,во что я сейчас инвестируюи почему туда перешёл(там совсем другая логика)подробнее про новостройки и свой опыт рассказал в видео: https://youtu.be/hPVAEa8UYSY?si=yHXcKHxtrbTwjhNT

Начну с самого п#3д&ца!!!В ноябре 2022 мне позвонил адвокат:«Николай, на тебя подали иск. Хотят признать твои помещения общим имуществом».Я думал, что ослышался.Помещения, которые я купил официально.Через нотариуса.С полной проверкой юриста.Через аккредитив — деньги продавцу только после регистрации.Чище, некуда.Начинаю разбираться: кто истец?Какой-то мужчина из этого дома.Не продавец. Не покупатель. Не родственник.Не знаком. Не аффилированное лицо.Просто — сосед.Который решил, что мои коммерческие помещения с отдельным входом — это общее имущество дома.Нанял лучших юристов.Все в один голос: «это бред, даже не примут».Но суд принял.Август 2023 — запрет на регистрационные действия.Я больше не могу ничего сделать со своей недвижимостью.Ни продать. Ни заложить. Ни передать.50+ млн рублей просто заморожены.Ноябрь 2023 — я выиграл в районном суде.Решение однозначное: это моя частная собственность.Пишу: снимите арест.Суд: нет.Пишу ещё.Суд: нет.Июнь 2024 — истец подаёт апелляцию.Пропустив все сроки.Суд восстанавливает сроки.Август 2024 — назначают судебную экспертизу.8 месяцев.Эксперт сказал то же, что сказал районный суд год назад.Сентябрь 2025 — выиграл апелляцию. Снова.Арест? Не снят.Декабрь 2025 — кассация.Март 2026 — кассация отправляет дело на второй круг.4 года. 2 победы. Конца не видно.Я больше не верю, что «законно купленное — значит твоё навсегда».Не потому что это неправда, а потому что между «твоё по закону» и «ты реально можешь этим распоряжаться» — бывает пропасть.Что я понял:Любую недвижимость можно заморозить по иску постороннего человека.Даже выиграв суд, ты можешь ждать снятия ареста годами.Юридическая чистота сделки не защищает от этого.Кому интересно, посмотрите полную историю по ссылке: https://youtu.be/PBt3UJgn93Y?si=u9hPofOhnyUPtGCKПозже расскажу чем все закончится. И как планирую взыскать убытки — десятки миллионов.

Друзья, всем привет 👋 Информация для тех, кто любит цифры. 📌Вот такая доходность на сегодняшний день у нас получилась по проекту «Тиммолово»📱 Кому интересно - пишите @Nix_capital_support

🏡 ТиммоловоМы продолжаем активно строить загородные дома в Санкт-Петербурге.❕Сейчас продолжается снижение ключевой ставки — депозиты становятся всё менее привлекательными. А наш проект приобретает всё больший интерес среди инвесторов.📱Для сотрудничества с нами — пишите в @Nix_capital_support, будем рады обсудить детали.