Михаил Степанян | ПЕРВИЧКА | Агентство недвижимости | Официальные представители застройщиков Владивостока

СПРОС НА КВАРТИРЫ ПРОДОЛЖАЕТ СВОЙ РОСТВопреки обывательскому мнению, что рынок недвижимости находится в глубокой депрессии и спрос постепенно разрушается, статистика доказывает обратное.За апрель спрос на все виды недвижимости вырос на 20%.🔘Большая часть интереса сосредоточена на вторичной недвижимости (53%).🔘6,7% — это покупатели, которые целенаправленно ищут новостройки и предложения от застройщиков. Цифры постепенно начинают восстанавливаться относительно марта.🔘Остальная часть (40%) — это люди, которые не определились с типом недвижимости. Они руководствуются ценой, площадью, платежом и т.д.––––––––––––––––––––––––––Граждане всё ещё выбирают компактные квартиры с более понятным бюджетом покупки и дальнейшего содержания. При этом на рынке нет признаков ажиотажа.Сейчас рынок держится на прагматичном спросе. Покупатели чаще выбирают квартиры с понятной ценой, готовыми сроками заселения и минимальной финансовой нагрузкой в ближайшие годы. Инвестиционный и спекулятивный спрос на рынке новостроек уже потерял свою актуальность. Покупатели приобретают объекты для дальнейшей жизни, а не для перепродажи.В ответ на это на первичном рынке застройщики готовы проявлять гибкость.➡️Подписаться на Первичку

по мере снижения ключевой ставки будет расти интерес к рыночной ипотекеСБЕР: В АПРЕЛЕ СПРОС НА РЫНОЧНУЮ ИПОТЕКУ ВЫРОС ПОЧТИ В 4 РАЗА Г/Г И НА 17% М/М - ДО 99 МЛРД РУБВ своём мартовском прогнозе я оказался абсолютно точен. Готовимся постепенно к восстановлению спроса.➡️Подписаться на Первичку

ХИТРЫЙ БАНКМы давно уже живём в век дистанционных выдач кредитов, и хитрые банки активно этим пользуются, чтобы навязать услуги, на которые клиент не соглашался.➡️При дистанционном оформлении кредита банки заведомо проставляют в форме основного договора согласие клиента на дополнительные услуги (страховки, платные опции, подписки). Раньше согласие получали в виде заранее проставленной отметки электронной платформой, но теперь такая отметка является однозначным нарушением.С 1 сентября 2025 года вступил в силу закон, расширивший перечень действий, позволяющих недобросовестным продавцам неявно навязывать услуги.Теперь при оформлении кредита необходимо внимательно следить за:🔘Полной стоимостью кредита — именно она отражает реальные расходы, включая проценты и комиссии.🔘Наличием дополнительных услуг (СМС-информирование, пакеты сервиса, страхование и т.д.). При их наличии от них можно отказаться.➡️Если после заключения договора клиент обнаружил навязанные услуги, необходимо обратиться в банк с письменным заявлением об отказе и требованием вернуть деньги. Лучше подать заявление через офис или онлайн-банк, сохранив подтверждение. Во многих случаях действует «период охлаждения», в течение которого можно вернуть полную стоимость.При игнорировании банка можно написать жалобу в Банк России или Роспотребнадзор — тогда реакция последует очень быстро.––––––––––––––––––––––––––Но что же такое «период охлаждения»?Период охлаждения — это срок, в течение которого можно расторгнуть договор страхования с полным возвратом уплаченной страховой премии.С 2024 года срок был увеличен с 14 до 30 дней.Но есть нюанс: отказаться от страховки можно и после периода охлаждения, но страховая премия будет возвращена, только если это указано в договоре.––––––––––––––––––––––––––Если вы хотите просто поменять страховую компанию, то по закону банк не может препятствовать переходу в другую компанию, если она соответствует требованиям банка, которые он обязан размещать в публичном пространстве, например,

ЦЕНЫ НА НОВОСТРОЙКИ УПАДУТ НА 30% ДО КОНЦА 2026 ГОДА Такими заголовками пестрил весь интернет последние две недели, а я сейчас вам объясню и докажу, почему это миф. ОСНОВНАЯ ПРИЧИНА, ПОЧЕМУ ЭТО НЕРЕАЛИСТИЧНЫЙ СЦЕНАРИЙ — ЭТО ТО САМОЕ ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ.…Несмотря на то что первый квартал для застройщиков был не самым простым и динамика цен была ниже их ожиданий, спрос на ипотечные кредиты оставался высоким.Нас с вами интересует зелёный цвет — это новостройки.🔘В январе выдачи ипотеки на новостройки выросли на 65% к январю 2025 года.🔘В феврале динамика стала замедляться, но не катастрофично: выдачи снизились на 15% к февралю 2025 года.🔘В марте выдачи снизились на 17% к марту 2025 года.НО ХОЧУ ОТМЕТИТЬ ОДНУ ИНТЕРЕСНУЮ ОСОБЕННОСТЬ: В МАРТЕ ВЫДАЧИ ИПОТЕКИ НА НОВОСТРОЙКИ СТАЛИ ВОССТАНАВЛИВАТЬСЯ ОТНОСИТЕЛЬНО ФЕВРАЛЯ 2026 ГОДА. РОСТ МЕСЯЦ К МЕСЯЦУ СОСТАВИЛ 8%.➡️Таким образом, выдачи ипотеки на новостройки в первом квартале демонстрируют рост год к году. Также в марте постепенно стал восстанавливаться спрос после провального февраля.––––––––––––––––––––––––––Помимо этого, снижение ставок по рыночной ипотеке оживило продажи на вторичном рынке. Люди готовы брать ипотеку под 18–19%.Также фиксируется высокий спрос на рефинансирование. Банки стали активнее его одобрять и снижать по нему ставки.➡️Подписаться на Первичку

ЦЕНЫ НА НОВОСТРОЙКИ УПАДУТ НА 30% ДО КОНЦА 2026 ГОДАТакими заголовками пестрил весь интернет последние две недели, а я сейчас вам объясню и докажу, почему это миф.ОСНОВНАЯ ПРИЧИНА, ПОЧЕМУ ЭТО НЕРЕАЛИСТИЧНЫЙ СЦЕНАРИЙ — ЭТО ТО САМОЕ ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ. Большинство застройщиков берёт кредит в банке и на эти деньги строит. Этот долг необходимо обслуживать. Поэтому снижение цен приведёт к тому, что девелопер просто не сможет платить по процентам. Как итог — банкротство.Помимо этого, растёт себестоимость строительства.––––––––––––––––––––––––––➡️Перейдём к практической части и вернёмся в 2024 год. Летом правительство радикально свернуло господдержку. Большинство «экспертов» как один закричали: «Мы ждём снижения цен на недвижимость». Какой итог? Только за 2025 год цены выросли на 15%.––––––––––––––––––––––––––О том, что в первом полугодии будет снижение спроса, а тем самым и замедление роста цен, мы вас предупредили, и это действительно так. Сейчас застройщики более гибкие по цене, а также предлагают акции, но во втором полугодии спрос вновь восстановится.Поддержку окажут и модификация «Семейной ипотеки», и снижение процентных ставок по рыночной ипотеке, и отложенный спрос — один из важнейших факторов. На рынок постепенно начинают выходить люди, которые сидели в депозитах. Сейчас они хотят сохранить деньги в недвижимости.Помимо этого, опросы застройщиков тоже указывают на то, что их бизнес-модель просто не переживёт падения цен на 30%.––––––––––––––––––––––––––Надеюсь, дал исчерпывающую аргументацию.➡️Подписаться на Первичку

Друзья, напоминаем про наш канал в MAX. Там контент доступен без VPN.Подписаться можно, нажав на ссылку: https://max.ru/join/qOIf87tQksRC3CN7AVgYQF2SNRAKQz9fFsU97FpWJkY

В ТРЕТЬЕМ КВАРТАЛЕ ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕКУ СТАНЕТ СЛОЖНЕЕБанк России принял решение ужесточить макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотечным кредитам на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах.➡️МПЛ — это инструмент, который устанавливает количественные ограничения на одобрение займов с определёнными характеристиками.В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕКУ СТАНЕТ СЛОЖНЕЕ ЗАЁМЩИКАМ С НИЗКИМ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫМ ВЗНОСОМ (МИНИМАЛЬНЫМ) ИЛИ ВЫСОКОЙ ДОЛГОВОЙ НАГРУЗКОЙ. ДА, ЭТО И ТАК НЕПРОСТАЯ ЗАДАЧА, НО В ТРЕТЬЕМ КВАРТАЛЕ ОНА УСЛОЖНИТСЯ ЕЩЁ СИЛЬНЕЕ.Цель — минимизировать риски. ЦБ стали сильно волновать просрочки по ипотечным кредитам. Пока ситуация не критичная, но она имеет тенденцию к ухудшению.Также ЦБ прикрепил схематично, как это выглядит по типам кредитов.➡️Подписаться на Первичку

ПРАВИТЕЛЬСТВО О ТЕКУЩЕЙ СИТУАЦИИ НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ И КЛЮЧЕВЫХ НАПРАВЛЕНИЯХ ЕГО РАЗВИТИЯПо итогам 2025 года в России было выдано около 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму порядка 4,5 трлн рублей. При этом льготные программы продолжают занимать доминирующее положение: их доля составила около 63% по количеству выданных кредитов и 80% в денежном выражении. Объём бюджетных расходов на поддержку рынка остаётся значительным.Спрос со стороны населения на льготные программы сохраняется на высоком уровне, несмотря на корректировки отдельных условий, прежде всего по «Семейной ипотеке».Мы уже с вами обсуждали, что правительство не устраивают огромные траты на субсидирование ставок по льготным программам. На 2026 и 2027 годы стоит задача сократить расходы на субсидии.В дальнейшем ещё больший акцент нужно сделать на усилении адресности мер. Это необходимый шаг для повышения эффективности бюджетных расходов и их ориентации на наиболее нуждающиеся категории граждан. Нужно сосредоточиться на развитии механизмов гибкой настройки программ на региональном уровне. Например, в рамках «Семейной ипотеки» уже сейчас регионы могут обеспечить снижение ставки через дополнительное субсидирование. Такой подход позволяет учитывать различия в уровне доходов, стоимости жилья и демографической ситуации в субъектах РФ.Было отмечено, что продолжается работа по поручению президента о подготовке предложений по модификации условий «Семейной ипотеки» в зависимости от количества детей, а также создании механизма снижения ставки при рождении последующих детей.Напомню, что ранее были слухи, будто радикальная модификация условий «Семейки» может быть отложена. Это не так: изменения будут готовы к середине лета.Правительство фиксирует постепенное восстановление баланса на рынке ипотеки. На фоне снижения ключевой ставки растёт доля ипотечных кредитов, выданных на рыночных условиях. По мере смягчения денежно-кредитной политики этот тренд будет усиливаться.Об этом тренде я тоже писал: постепенно рыночная ипот

В марте 2026 года лидером по выручке традиционно стал ПИК — 656,4 млн руб. и 88 проданных квартир. Это почти на 65 млн больше, чем у ближайшего преследователя — GloraX (591,5 млн руб.).Ключевые выводы:- ПИК уверенно лидирует по объёму реализации и количеству проданных квартир. При этом средняя цена проданной квартиры у него одна из самых низких — 7,46 млн руб., что говорит о сильной позиции в массовом сегменте.- GloraX показывает отличный результат: почти догнал ПИК по выручке и имеет самую высокую среднюю площадь квартиры среди топ-игроков (49,6 м²). Это указывает на более комфортный продукт и, возможно, более высокий чек.- В сегменте «премиум по цене» выделяются Талан (10,55 млн руб. за квартиру), ФСК (11,74 млн) и СЗ АТЛАНТ-ДВ (12,05 млн). Эти компании продают значительно меньше квартир, но с гораздо более высоким средним чеком.Интересные моменты:- DNS Development и СЗ Жилой комплекс ГРИНХИЛС демонстрируют хорошую динамику в средней ценовой категории.- Компании с небольшим объёмом продаж (Восточный Луч, Эскадра, Самолет и др.) часто имеют среднюю цену квартиры, близкую к средней площади реализации в рублях — это типично для точечных проектов или более дорогих локаций.Общий итог: Рынок остаётся высоко конкурентным. ПИК доминирует по объёму, но GloraX и ряд других игроков успешно конкурируют за покупателя через более качественный и комфортный продукт с большей площадью и более высоким чеком.Март 2026 показал, что стратегия «больше и дешевле» (ПИК) всё ещё работает лучше всего по выручке, но борьба за маржинальность и лояльность клиента через качество активно идёт.Готовы обсудить детали по конкретным застройщикам в комментариях.

ВТБ СНИЗИЛ НА ТРЕТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС ПО ИПОТЕКЕ НА ИЖСВ ВТБ отметили, что раньше такие условия были доступны при сделках с подрядчиками на проектном финансировании банка. Ипотечные кредиты на ИЖС в банке начинаются от 19,9% годовых.Клиент может получить до 60 млн руб. на строительство в Московской области, Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Кредит на сумму до 30 млн руб. — на строительство в других регионах. «Деньги можно направить как на покупку участка и строительство "с нуля", так и на строительство на уже имеющемся участке»,— сообщили в ВТБ➡️Подписаться на Первичку

🏠 ГЛОРЕКС — САМЫЙ УСПЕШНЫЙ ЗАСТРОЙЩИКЕщё один публичный и популярный застройщик выкатил свой отчёт. И это просто конфетка, друзья. Застройщик здорово человека.Я думаю, некоторые из вас уже поняли, что девелопмент сейчас переживает не самые лучшие времена, но, несмотря на это, «Глорекс» нарастил чистую прибыль по итогам 2025 года в астрономические 2,5 раза — до 3,1 млрд рублей.Несмотря на активное развитие и существенный рост бизнеса, компания одновременно с этим держит под контролем расходы. За год они снизились на 13%.–––––––––––––––––––––––––––➡️С долгом вообще красота. Так как идёт активное наполнение счетов эскроу и снижение количества рассрочек, то и проектное финансирование для компании становится дешевле. Пока все застройщики говорят, как им тяжело, «Глорекс» показывает эффективность.–––––––––––––––––––––––––––Но вы можете сказать: «Так это же отчёт по итогам 2025 года — по факту зеркало заднего вида». А я отвечу: вы правы, но у компании есть операционный отчёт за первый квартал 2026 года, и там — глаза разбегаются от восхищения и восторга.Объём заключённых контрактов вырос в 2,5 раза, а в денежном выражении продажи недвижимости выросли на 94%.–––––––––––––––––––––––––––Что тут можно сказать? «Глорекс», вы молодцы. Результаты великолепные. Компания демонстрирует высокие темпы роста и, как я понял, останавливаться не собирается.➡️Подписаться на Первичку

ПОКУПАТЕЛИ ЖДУТ СНИЖЕНИЯ СТАВОК ПО ИПОТЕКЕ Процент ожидающих вырос с 14 до 20%. Сегодня как раз заседание Центробанка по ключевой ставке. Решение, которое примет наш банк, напрямую повлияет на спрос и процент по рыночной ипотеке. Учитывая положение дел…РОССИЯ - СТАВКА ЦБ РФ = 14.5% (ОЖИД 14.5% / РАНЕЕ 15%)➡️Подписаться на Первичку

САМОЛЕТ — БАНКРОТ Именно такие посты пишут некоторые местные и федеральные паблики. Но я предлагаю детально разобраться в вопросе. ––––––––––––––––––––––––––– Общественное волнение началось после того, как ГК «Самолет» написал письмо правительству с просьбой…«САМОЛЁТ» ОТЧИТАЛСЯ О ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТАХ 2025 ГОДАОсновной момент: компания отразила убыток по итогам года в размере 2,29 млрд рублей против прибыли 8,1 млрд рублей годом ранее.➡️Основную роль сыграли списания инвестиций в проект «Квартал Марьино». Мы его обсуждали в большом разборе компании. Списания составили 4,7 млрд рублей. Если провести корректировку на этот показатель, то компания была бы прибыльной.Напоминаю, что правительство рассматривает вопрос о возврате проекта на баланс компании. –––––––––––––––––––––––––––Несмотря на тяжёлую ситуацию в секторе, сократили долговую нагрузку. Это значительно повышает финансовую устойчивость компании. Помимо этого, выручка показала рост.Учитывая все факторы, отчёт оказался не таким плохим. СМИ очень сильно нагнетали о проблемах группы «Самолёт».➡️Подписаться на Первичку

ПОКУПАТЕЛИ ЖДУТ СНИЖЕНИЯ СТАВОК ПО ИПОТЕКЕПроцент ожидающих вырос с 14 до 20%.Сегодня как раз заседание Центробанка по ключевой ставке. Решение, которое примет наш банк, напрямую повлияет на спрос и процент по рыночной ипотеке.Учитывая положение дел в экономике, считаю, что ставка будет снижена на 0,5–1%.➡️Подписаться на Первичку

КОРОТКО ПРО НОВОСТНЫЕ ЗАГОЛОВКИ В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯТо, что первое полугодие (особенно второй квартал) будет не самым простым для застройщиков, мы уже с вами обсуждали и даже смотрели статистику. Но такое положение дел открывает возможности для покупателей. Сейчас объясню почему.🟠Во-первых, во Владивостоке сейчас наблюдается затоваривание. То есть распроданность жилья низкая.🟠Во-вторых, продажи и спрос на новостройки снизились.ТАКОЕ СОЧЕТАНИЕ ФОРМИРУЕТ СНИЖЕНИЕ ТЕМПОВ РОСТА ЦЕН НА НОВОСТРОЙКИ. ПОМИМО ЭТОГО, ЭТО ТАКЖЕ ЗАСТАВЛЯЕТ ДЕВЕЛОПЕРОВ УВЕЛИЧИВАТЬ СКИДКИ НА ОБЪЕКТЫ.Домклик: по итогам марта 2026 года рост цен на российские новостройки замедлился до 0,7% в месяц.➡️Возникает вопрос: почему так происходит? Тут всё просто: чтобы строить дальше, застройщикам необходимо проектное финансирование от банков. Чтобы его получить, необходимо наполнять эскроу-счета. Чтобы наполнить эскроу-счета, необходимо продавать квартиры. Чтобы продать квартиры, необходимо завлечь покупателя. Думаю, логика понятна.–––––––––––––––––––––––––––Но вот ситуация с середины третьего квартала может уже начать кардинально меняться, то есть цены на квадратный метр будут расти быстрее, а скидки — сокращаться.Как правило, осенью у нас сезон спроса на недвижимость, и активность на рынке выходит на свои пики. Помимо этого, дело ещё в ключевой ставке.➡️Чем ниже ключевая ставка, тем дешевле ипотека, но это ещё не всё. Тут ещё дело в снижении доходности депозитов — это заставляет людей искать альтернативные источники дохода, коим и является недвижимость (формируется дополнительный спрос).–––––––––––––––––––––––––––Давайте резюмируем наш диалог. Снижение цен на новостройки общим мазком невозможно сейчас, так как застройщики просто не смогут платить по кредитам. Но снижение продаж у них на текущий момент сформировало уникальную возможность купить квартиру по более-менее адекватной цене.Со второго полугодия правила игры меняются, и уже рынок будет на стороне продавца, а не покупателя.ПОЭТОМУ ТАЙМИНГ ДЛЯ ПОКУП