ИГОРЬ ПОТАШОВ | про ИНВЕСТИЦИИ и ЖИЗНЬ

11 мая в канале моего товарища Игоря Поташова вышел пост на схожую тему

Друзья, в аудио ниже прокомментирую пост от моего товарища и коллеги по цеху 😁🫶

"Залог Шрёдингера"В продолжение выделенного выше фрагмента. Так я окрестил ситуацию, с которой недавно столкнулся. Если верить Википедии:Кот Шрёдингера (в оригинале — кошка, die Katze) — мысленный эксперимент, предложенный одним из создателей квантовой механики Эрвином Шрёдингером в 1935 году при обсуждении физического смысла волновой функции. В ходе эксперимента возникает суперпозиция живого и мёртвого кота, что выглядит абсурдно с точки зрения здравого смысла.Не могу сказать, что точно понимаю, о чём речь, но тем не менее 😁 А столкнулся я с залогом недвижимости, который в глазах разных наблюдателей одновременно и существует, и нет 🫥Вышло это так: в конце апреля один из посредников по залоговым займам предложил сделку - заём под залог квартиры в моём Владивостоке. Заёмщик - ИП. Цель - закрыть действующий заём под залог того же объекта и увеличить сумму займа. Текущий кредитор не имел возможности выдать больше денег, а заёмщик взял довольно интересный контракт, на исполнение которого требовались средства 👌Встретились с заёмщиком, осмотрел квартиру, провёл для себя оценку. Жильё - не единственное, объект сдан в аренду, в квартире никто не прописан, право собственности давнее, споров нет. Идеально. Ставка 4% в месяц. По ИП есть обороты, есть понятные источники выручки, заёмщик оказывает услуги в своей технической нише для крупных заказчиков из Приморья 🧐Предварительно думаем, как провести сделку из-за стороннего залога. Смотрю ещё раз в онлайн-выписку из ЕГРН, которую заёмщик намедни взял на Госуслугах. И тут до меня доходит, что в ней нет никаких обременений залогом. Не обратил на это сразу внимание, полагая, что наличие зарегистрированного залога - само собой разумеется. Но, оказывается, нет 😳Уточняю у заёмщика, уверен ли он, что заложил именно эту квартиру, ведь у него есть и другие объекты. Присылает договоры займа и залога. Нет, всё верно - объект в договорах тот же 🤔 Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса РФ:Залог подлежит государс

Что делать, когда должник перестал отвечать?В новом подкасте Игорь Поташов поговорил с Владимиром Свиридовым - адвокатом для бизнеса с 13-летней практикой. За плечами более 250 судебных дел. Среди них - кейс, в котором Владимир взыскал 600 миллионов рублей в Верховном суде. По делу, которое в первой инстанции и в апелляции проиграли. Это редкая история - ВС берет в работу 1% жалоб из ста!Разговор получился прикладной. Без юридической теории и общих фраз. Что разобрали:- какая расписка работает в суде, а какая просто бумажка;- залог, поручительство, банковская гарантия: что выбирать инвестору и в каком порядке;- как обезопасить себя от ситуации, когда залогодатель обещал зарегистрировать залог, но не сделал этого;- что делать в первые 7 дней, когда заемщики перестал отвечать;- кейс клиента, который дал в долг 40 миллионов без расписки и чем это закончилось;Также если у вас сейчас висит долг, который не возвращают - досмотрите выпуск до 23-й минуты. Это та часть, ради которой я и записывал интервью.➡ Смотрите прямо сейчас - переходите по ссылке:1️⃣ YouTube2️⃣ VK 3️⃣ Дзен4️⃣ Rutube#подкаст #полезноЧто делать, когда должник перестал отвечать?В новом подкасте Игорь Поташов поговорил с Владимиром Свиридовым - адвокатом для бизнеса с 13-летней практикой. За плечами более 250 судебных дел. Среди них - кейс, в котором Владимир взыскал 600 миллионов рублей в Верховном суде. По делу, которое в первой инстанции и в апелляции проиграли. Это редкая история - ВС берет в работу 1% жалоб из ста!Разговор получился прикладной. Без юридической теории и общих фраз. Что разобрали:- какая расписка работает в суде, а какая просто бумажка;- залог, поручительство, банковская гарантия: что выбирать инвестору и в каком порядке;- как обезопасить себя от ситуации, когда залогодатель обещал зарегистрировать залог, но не сделал этого;- что делать в первые 7 дней, когда заемщики перестал отвечать;- кейс клиента, который дал в долг 40 миллионов без расписки и чем это закончилось;Также если у вас сей

Мое мнение, рынок коммерческой недвижимости за последние 2 года стал намного честнее.Раньше многие зарабатывали просто на «росте рынка». Можно было плохо считать сделку, купить слабый объект по экономике, переплатить, и рынок все равно вытаскивал тебя за счет роста цен. Сейчас это закончилось.Высокая ставка, дорогие привлеченные средства и более осторожные инвесторы быстро расставили все по местам.Сегодня уже недостаточно просто назвать себя брокером или инвестиционной компанией. Клиенты начали считать деньги, а также начали понимать как это проверить. Смотреть на реальную ставку окупаемости, сроки, ликвидность, качество арендатора, юридическую структуру сделки.Именно поэтому сейчас многие брокеры и компании стали получать меньше (или вообще остались без комиссии и поступлений). Потому что рынок перестал прощать слабую экспертизу, хаос и красивые презентации без реального смысла.Кому сейчас хорошо:- тем, кто реально умеет находить сильные объекты по экономике;- тем, кто понимает цифры и знает как они достигаются в конкретной сделке (за счет чего);- тем, кто умеет договариваться с сетями;- тем, кто контролирует риски;- и самое главное - тем, кто умеет доводить сделки до точного результата (акцент на «точного»).Рынок стал более профессиональным.И это, на самом деле, очень хорошо для инвесторов.Потому что сейчас выигрывает не тот, кто громче всех говорит, а тот, кто реально умеет работать и доводить сделки до нужного результата.

Люблю залоги 🫶В последнее время ко мне все чаще стали обращаться инвесторы с одной и той же проблемой.Дали займ под залог недвижимости. Подписали договор залога с заемщиком. Деньги выдали. А потом выясняется самое важное: залог в Росреестре никто не зарегистрировал.И вот здесь начинается самое неприятное.Многие думают, что если договор подписан, значит недвижимость уже «под залогом». Но с точки зрения закона это не так.Пока ипотека не зарегистрирована в ЕГРН, право залога у кредитора фактически не возникает. То есть бумага есть, подписи есть, а полноценного обеспечения нет.Это прямо следует из законодательства:1. ст. 8.1 ГК РФ - права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают только после внесения записи в реестр;2. ст. 131 ГК РФ - ипотека относится к обременениям недвижимости, которые подлежат обязательной государственной регистрации;3. ст. 339.1 ГК РФ - залог недвижимости возникает только с момента государственной регистрации;4. ст. 11 ФЗ №102 «Об ипотеке» - права залогодержателя возникают с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН;5. ст. 1 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» - запись в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права;6. (И самое главное) Пленум Верховного суда РФ №23 от 27.06.2023 также прямо разъясняет, что ипотека считается возникшей только после регистрации залога на объект недвижимости.Что это значит на практике?Если заемщик перестанет платить, кредитор не сможет полноценно обращаться взысканием на объект как залогодержатель. Если появятся другие кредиторы у вас нет приоритета перед ними. Если объект продадут или возникнет спор, то для третьих лиц вашего залога просто не существует, потому что записи в ЕГРН нет.И самое главное - многие узнают об этом слишком поздно. Когда деньги уже выданы.Поэтому я всегда говорю, что в сделках важен не только объект залога и процент, который кредитор получает (на бумаге), но и корректная юридическая структура!Подписать договор недостаточно. Залог

Друзья, хочу поделиться важным событием, которое точно стоит иметь в календаре, если вы рассматриваете недвижимость как инструмент сохранения и приумножения средств. Каждый год я посещаю это мероприятие и буду рад увидеться с вами в живую, пообщаться и ответить на ваши вопросы 🙏🏽30–31 мая в Москве пройдет Private Money Forum 2026 - и в этом году он особенно актуален. Тренды, которые разберут эксперты (must have для понимания рынка):▪️ Ценовые аномалии — где сейчас формируется потенциал для роста▪️ Аренда 20% — что и где купить, чтобы выйти на 20% в год▪️ ГАБы и редевелопмент —механика, подводные камни, реальные цифры▪️ Шеринг и мультифункциональность недвижимости как ключевой потребительский тренд🎤 На форуме выступят: ихаил Делягин, Александр Гайдуков («Страна Девелопмент») Илья Пискулин («Движение»), Сергей Лобжанидзе («bnMAP»), Иван Тягунов («ВБетон») и еще более 70 спикеров. С большей частью из них я знаком лично и с уверенностью скажу, что уровень профессиональной подготовки спикеров высок.В программе будут не только отдельные выступления, но и панельные дискуссии с живыми дебатами, где можно услышать разные точки зрения и найти неочевидные решения. 📍 Где: очно в Москве (отель Holiday Inn Sokolniki) или онлайн — трансляция доступна из любого города. 🔎 Полная программа и билеты:https://pm-f.ru/pmf?gcao=33514&gcpc=c7143Промокод для моих людей дает - 15%: INVEST15Приходите, с удовольствием пообщаюсь с каждым из моего канала лично на мероприятие и отвечу на ваши вопросы 🙏🏽Друзья, хочу поделиться важным событием, которое точно стоит иметь в календаре, если вы рассматриваете недвижимость как инструмент сохранения и приумножения средств. Каждый год я посещаю это мероприятие и буду рад увидеться с вами в живую, пообщаться и ответить на ваши вопросы 🙏🏽30–31 мая в Москве пройдет Private Money Forum 2026 - и в этом году он особенно актуален. Тренды, которые разберут эксперты (must have для понимания рынка):▪️ Ценовые аномалии — где сейчас формируется потенциал для

Вчера записали подкаст с Владимиром.Это один из адвокатов, с кем я работаю на постоянной основе. Человек с реальной судебной практикой, без теории и лишних слов. Адвокат в третьем поколении 🦉Поговорили про рынок займов. Как ведут себя заемщики, какие есть особенности в судах, на что обращают внимание, где чаще всего допускают ошибки новички.Разобрали реальные примеры и нюансы, которые важно понимать, если вы даете деньги в займ или инвестируете.Получилось по делу и с практической пользой.Ждите выпуск, скоро будет на канале.Вчера записали подкаст с Владимиром.Это один из адвокатов, с кем я работаю на постоянной основе. Человек с реальной судебной практикой, без теории и лишних слов. Адвокат в третьем поколении 🦉Поговорили про рынок займов. Как ведут себя заемщики, какие есть особенности в судах, на что обращают внимание, где чаще всего допускают ошибки новички.Разобрали реальные примеры и нюансы, которые важно понимать, если вы даете деньги в займ или инвестируете.Получилось по делу и с практической пользой.Ждите выпуск, скоро будет на канале.

Больше года не записывал подкасты.И вот сегодня вернулся в формат. Позвали поддержать запуск первого подкаста у хорошего человека и я - не смог отказать 😁 такой я человек, люблю помогать хорошим людям в их начинаниях 🫶Был в роли интервьюера. Задавал те вопросы, которые реально волнуют меня и рынок инвесторов: про коммерческую недвижимость, сделки, риски, ожидания и реальность.Получился живой и интересный разговор, без воды, по делу.Ждите выпуск на канале. Думаю, будет полезно.Больше года не записывал подкасты.И вот сегодня вернулся в формат. Позвали поддержать запуск первого подкаста у хорошего человека и я - не смог отказать 😁 такой я человек, люблю помогать хорошим людям в их начинаниях 🫶Был в роли интервьюера. Задавал те вопросы, которые реально волнуют меня и рынок инвесторов: про коммерческую недвижимость, сделки, риски, ожидания и реальность.Получился живой и интересный разговор, без воды, по делу.Ждите выпуск на канале. Думаю, будет полезно.

Сделка, которая не состоялась. Была на днях одна показательная история.Подготовили сделку. Заемщик - предприниматель, кассовый разрыв, в собственности с десяток коммерческих помещений. Под одно из (на фото) одобрили 18 млн руб под залог коммерческого помещения с арендатором (аптека, ООО Нео-фарм, бренд аптек «Столички»). Объект понятный, ликвидный, с хорошей экономикой.Собрал деньги, подготовили договоры, согласовали все условия и были готовы к сделке.И дальше происходит то, что на самом деле и должно происходить, если объект действительно качественный, ликвидный и нужный не только собственнику. Заемщик находит покупателя и продает помещение. Потребность в займе исчезает, сделка не состоялась.На первый взгляд может показаться, что не получилось, это плохо. Но по факту - это хороший результат и подтверждение хорошо проделанной работы на входе в сделку. Если объект быстро уходит в рынок, значит он ликвидный и в будущем для инвестора это защищенная сделка с хорошим потенциалом (если бы она была конечно). Если на него есть покупатель значит он качественно выбран. Если заемщик может закрыть свою задачу без займа - значит риск для инвестора изначально был минимальный. Чему я очень рад, ведь моя главная задача на первом месте в любой сделке это защита капитала, а не максимальный рискованный доход.Моя задача не просто выдать деньги. Моя задача - вернуть деньги в целости и с фиксированным вознаграждением, а также заходить только в те сделки, где актив под залог реально сильный, капитал защищен и можно выйти в рынок, продать актив в любой момент и вернуть деньги.Такие ситуации - это подтверждение, что моя система отбора сделок работает.Новые сделки уже в работе.Если хотите участвовать - напишите мне в личные сообщения.Сделка, которая не состоялась. Была на днях одна показательная история.Подготовили сделку. Заемщик - предприниматель, кассовый разрыв, в собственности с десяток коммерческих помещений. Под одно из (на фото) одобрили 18 млн руб под залог коммерческого помещения