Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью

Сегодня звонил следователь… или несколько историй про вывески Расследуют дело, у них есть видеозапись, на которой в кадр попали наши вывески на окнах одного из наших объектов «АРЕНДА» и «НОМЕР ТЕЛЕФОНА».Позвонили спросить, где это может быть, прислали несколько скриншотов с этой записи пятилетней давности с домом, где вывески и несколько скринов того, что рядом. На одном из скриншотов дом с необычной квадратной аркой.Дом с вывесками похож на пиковский, возможно угловое помещение, но таких домов не счесть. Появилось предположение какой это может быть адрес, посмотрели на панораме вокруг – нашли необычную арку со скрина – отправили адрес следователю. Мы регулярно размещаем вывески «АРЕНДА» «ПРОДАЖА» «НОМЕР ТЕЛЕФОНА» на объектах, которые реализуем. Периодически их снимают УК и возможно конкуренты, город ставит на прозвон номер телефона с вывески… Причем если снимут это лучше, чем, например, в случае, о котором я писал ранее:Организация, фактический адрес которой не соответствовал юридическому, получила штраф в размере 200 тыс. руб. за размещение за стеклом вывески о сдаче помещения в аренду. Так как своевременно не узнали об этом и не оплатили штраф, был выписан повторный штраф в двукратном размере. С учетом исполнительского сбора 7% общая сумма задолженности составила 642 тыс. руб.Из приятного.Я не раз слышал, что арендаторы и коллеги по цеху узнают нашу вывеску, хотя на ней нет названия компании.Был случай, когда наш брокер приехала на Варшавку на встречу с собственницей объекта, которая обратилась к нам по рекомендации. На месте брокер увидела на окне «нашу» вывеску, но не с нашим телефоном. Впоследствии выяснилось, что собственница жила на Удальцова рядом с домом, в котором мы реализовывали 9 помещений и ей так понравилась наша вывеска, что она заказала себе такую же. Конечно вывеск

Надеюсь, что мой первоапрельский пост все-таки останется шуткой, но в последнее время в мире и стране творится такая дичь, что можно поверить любой новости, которая раньше казалась бы нереальной.Сохраняем чувство юмора, терпение и критическое мышление.Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

☄️ Источник в Росалкогольрегулировании сообщил о планах вернуть госмонополию на производство и оборот этилового спирта‼️ Ровно семь лет назад в начале апреля 2019 г. Госдума отклонила законопроект о госмонополии на производство и оборот этилового спирта и вот опять…Тогда авторы законопроекта планировали мобилизовать дополнительные доходы в федеральный бюджет в сумме около 400-500 млрд рублей в год.⚠️ Кстати примерно тогда же перед новым 2019 годом в «Красное&Белое» по всей России пришли с обысками. Тогда КБ предъявили претензии около 2 млрд. руб. Помню, в тот момент мы уже почти подписали договор аренды с КБ по одному из помещений, но на фоне таких новостей отказались от них и подписались с Wildberries.📌 Сейчас правительство как никогда ищет средства на пополнение дефицита бюджета. Если сделать небольшой экскурс в историю, в СССР монополия действовала с 1924 по 1992 год. В некоторые годы монополия на водку давала бюджету СССР до 40% дохода.В царской России в начале 20 века «алкогольные» доходы доходили до четверти общего дохода казны!💬 Ждать ли переименования более 16 тысяч магазинов КБ и Бристоля в Росгосспиртпродторг или теперь алкоголь будут продавать на Почте России? Что ждет арендодателей алкомаркетов?Запасаемся попкорном или валерьянкой и наблюдаем… @primetr_ru

Подборка интересных постов от сообщества Инвест-Хаб: 1. Как купить участок с торгов и не попасть ловушку2. Типичные ошибки при покупке участка, про которые многие не знают 3. Ремонт, который делают в 2 раза быстрее - реальный пример4. Как не “заморозить” склад и не потерять деньги5. Ошибка в локации = провал: инструменты по выбору и анализу локации6. Продажа квартиры: как не отдать сотни тысяч государству и не попасть на риски7. Как быстро находить садоводства с брошенными участками и забирать бесплатно?8. Способы безопасных расчетов по сделкам с недвижимостью и их стоимость9. Почему я вкладываю в акции, пока другие боятся - реальные причины 10. Скрытая правда о дарксторах: как Яндекс.Лавка на самом деле зарабатывает 11. Новые законы о земле в 2026: что изменится (гаражная амнистия, прирезка, СХ и др.).

Не пятница, но это уже становится не смешно 🤬Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Немного информации по сделкам Недавно писал про способы и стоимость взаиморасчетов по сделкам купли-продажи                                                                                                                                                            Решил еще написать об этих сделках в другом ракурсе.ГАБ или пустое:Одно помещение продали без арендатора, остальные как ГАБ. И даже то, что без арендатора купили под сдачу в аренду. Пустые помещения продаются довольно редко, хотя несколько месяцев назад тоже продали пустое, собственник до этого около года пытался его сдать.На вторичке пустые обычно продаются 1 из 10, остальные как ГАБы. По сумме сделок:13,5 млн28 млн39,4 млн51,5 млн82,8 млнПо моей статистике массовый спрос в бюджете плюс минус 30-50 млн По грязной окупаемости:8,7 лет2 по 10,5 лет2 по 11,5 летПо срока продажи:Здесь интересная поляризация. Половина продана за 1-2 месяца, а половина за 1-1,5 года.Причем быстро продались как в минимальном так и в максимальном и среднем бюджете, и каждый с соответствующей качеству окупаемостью.А долго из-за того что одно было не сдано, другое ждали сдачу дома и сдачу в аренду, третье была смена арендаторов.По покупателям:Один покупатель, живущий между Сочи и МосквойДругой живет между Саратовом и МосквойТретий из ТюмениОстальные покупатели из Москвы.Можно сказать, что два объекта купили "соседи" По объектам:Все объекты традиционно для нас в Московском регионе.Половина в свежих домах.2 в домах не старше 20 лет1 переведенка в хрущевкеПо клиентам:2 просто продавали как агентыЗ мы покупали на перепродажу1 мы покупали держать в 2011, сейчас продали чтобы переложиться в другой объект в бОльшем бюджете.Из последних четырех управляли тремя, два из них новые собственники п

О канале в телеграм и альтернативных каналах связи До блокировки телеграм я никогда постоянно не пользовался платными шапками невидимками, только периодически использовал бесплатные, чтобы посмотреть видео на популярном аналоге рутуба или для пользования нейросетью. Теперь я почти не выключаю платные шапки невидимки.Если недавно я скачал приложение МАХ для видеозвонков с родителями, то сейчас некоторые клиенты уже пишут в МАХ и просят перевести коммуникации в МАХ, а подписчики в комментариях спрашивают будет ли канал перенесен в другой мессенджер.К сожалению, это реалии текущей ситуации. В некоторых случаях не то что телеграм, просто интернета даже нет.Канал Сергей Дятлов . Primetr . Управление недвижимостью останется в телеграм, и дополнительно созданы каналы в МАХ и Дзен. Контент на разных площадках будет почти одинаковый, но отдельные посты, статьи, публикации будут только в одном из каналов, в т.ч. из-за специфики форматов. Например, в Дзене у меня и ранее было несколько публикаций, которые по формату не подходят для телеграм. В МАХ и Дзен несколько месяцев будет чуть больше постов чем в телеграм, а к концу года, думаю, это будут почти зеркала. Чтобы ничего не упустить подписывайтесь и будем на связи с вами и там, если вам удобнее без шапки невидимки. Я уже начал публиковать в МАХ и Дзен посты. Для тех, кто остается в телеграм – не прощаемся.Если что, контакты для связи есть и на нашем сайте primetr.ruИ всегда можете написать мне в мессенджерах разного цвета по номеру 8.96.71.28.75.28Жизнь продолжается и это главное. Да пребудет с нами сила пассивного дохода…Мой канал в ТелеграмМой канал в Дзен Мой канал в MAX

Соотношение покупки и аренды в разных сегментах 17.03 приглашали на мероприятие, которое организовывал ЦИАН. Среди прочего было много аналитики по офисам. Обратил внимание на аналитику ЦИАН по соотношению сделок покупки и аренды офисов уже близко к «50 на 50»Для сравнения на мероприятии по лайт индастриал в сентябре 2025 коллеги приводили цифры: 80% - покупки, 20% - арендаНеоднократно находил результаты опросов, согласно которым около 10% россиян проживают в съемных квартирахПо стрит-ритейлу скорее зеркальная картина. Большинство бизнесов, работающих в стрите арендуют помещения. Например, у Пятерочки и Магнита доля арендованных площадей около 85%. А в целом по рынку скорее около 90%На мой взгляд, это одна из причин, почему стрит пользуется такой популярностью у инвесторов.Хотя даже при таком соотношении спроса на аренду и покупку сейчас довольно сложная ситуация со сдачей в аренду, т.к. многие арендаторы сокращают планы или временно приостанавливают развитие. Но мы уже проходили подобное в 2008, 2014, 2020, 2022 годах. Надеюсь переживем и этот сложный период.Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Индексация арендной платы Неоднократно писал на эту тему, но она всегда будет актуальна, потому что индексация аренды это и защита арендных доходов от инфляции и база, от которой зависит стоимость объекта. Часто говорят о важности односторонней индексации и/или о проценте от РТО (розничный товарооборот). Безусловно это важно и лучше, чем индексация по соглашению сторон, на которую арендатор может не соглашаться годами, но важно понимать, чтоформулировки в договоре об односторонней индексации или привязке МАП к проценту от РТО не всегда гарантируют индексацию. И в тоже время в случае с краткосрочным договором аренды (КДА) пересмотр арендной платы возможен по соглашению сторон при перезаключении договора аренды. Почему по соглашению, спросите вы. Потому что если арендатор не согласен, то придется искать другого арендатора.  Например, по одному из объектов в управлении летом перезаключали восьмой раз КДА с ВкусВиллом и арендатор предложил заключить долгосрочный договор аренды (ДДА), но мы настояли на очередном заключении КДА, т.к. по КДА у нас как арендодателя будет больше возможностей – либо повышение аренды, либо замена арендатора.А смена арендатора может обойтись более четверти годового дохода.В следующих постах продолжу историю с Пятерочкой И приведу примеры повышения аренды выше стандартных 5%. Включайте уведомления, чтобы не пропустить.Ну и передавайте свои объекты нам в управление primetr.ru и индексацией будем заниматься мы)Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

P.S. к предыдущему посту Как вы поняли, мы немного распродались и было бы хорошо пополнить портфель продаваемых объектов.Если вы продаете объект и вам нужна помощь – обращайтесь primetr.ru или пишите в лс. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru