ЮРИСТ ТОРГИ | Александрычева

За сегодня я изучила 471 судебный акт, поднакопилось за выходные. В среднем, ежедневно анализирую 100-150 решений и вношу самые интересные в свою табличку. Занимает это около 4 часов времени каждый день, т.к. все нужно прочитать и проверить на отмены. Именно поэтому судебными актами не делюсь, кроме как в закрытом канале. А всем желающим получить решение бесплатно, считающим, что найти хороший кейс ничего не стоит, рекомендую начать с себя и каждый день выполнять 4х часовую работу бесплатно. После чего делиться ее результатами со всеми нами, например, здесь в чате. Для себя я выбрала благотворительность в другой сфере, чем ежемесячно занимаюсь, получая душевное удовлетворение от возможности помочь истинно нуждающимся.Уважайте чужой труд 🤝

Есть ли преимущественное право покупки, если имущество находится в залоге?Да, есть. Причем как на арестованных торгах, так и на банкротных.Многие ориентируются на выписку ЕГРН: если в ней указан один собственник, считается, что только он владеет объектом, но это не так.Если недвижимость приобретена в браке, то по общему правилу она является совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на кого оформлено право. Предполагается, что каждому супругу принадлежит по 1/2 доли. Исключением является брачный договор, которым установлен раздельный режим собственности.Поэтому отсутствие супруга в ЕГРН еще не означает отсутствие у него прав на объект. В т.ч., преимущественного права покупки.Распространено мнение, что такое право действует только в отношении незалогового имущества. Это миф.Наличие ипотеки само по себе не лишает супруга преимущественного права. Отличие только в том, должен супруг внести стоимость своей доли, либо всю цену объекта.

В арестованных торгах инвесторы стали сталкиваться с приостановками регистрации в связи с наличием субъективного мнения ФАС.Это ситуация, когда ФАС направляет в Росреестр уведомление о невозможности осуществления регистрации, т.к. в антимонопольный орган заинтересованным лицом подана жалоба или организатору торгов уже выдано предписание, которое последним не исполнено. Механизм схож с письмами МВД, направляемыми в Росреестр пока проводится проверка по заявлению о совершении преступления. В этом случае приостановку можно оспорить и зарегистрировать свое право, т.к. письмо МВД не является основанием для наложения ареста, в то время как только арест запрещает переход права к покупателю.Нашла для вас оба вида практики: арбитражную и судов общей юрисдикции, которую можете прикладывать к заявлению, если Росреестр незаконно выносит приостановку из-за уведомления ФАС:1.Апелляционное определение Мосгорсуда № 33а-5694/2024 от 09.07.2024, засиленное Определением 2КСОЮ от 22 января 2025 г. по делу N 88а-2970/2025г.:Также судом первой инстанции учтено, что в компетенцию ФАС России, согласно положению о ФАС России, утвержденному постановлением Правительства РФ от 30 июня 2014 года № 331, не входит контроль за порядком исполнения сторонами гражданско-правовых договоров.Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что у административного ответчика не имелось оснований для принятия решения об отказе в государственной регистрации права, в связи с чем решение [Росреестра] судом признано незаконным.2.Постановление Арбитражного суда Московского округа № А40-207609/2024 21 августа 2025 года:Основной причиной отказа в осуществлении регистрационных действий уполномоченный орган указал «не прохождение правовой экспертизы государственного регистратора в связи с наличием субъективного мнения Московского УФАС России в отношении невозможности осуществления регистрационных действий в отношении объекта недвижимости». Посредством межведомственного взаимодействия, Московское УФ

🔥Вышел пост с судебным актом о том, как Росимущество скрыло информацию о пожизненно проживающих и что в этой ситуации делать покупателю объекта. Ссылка на канал: https://t.me/profurul/905

Друзья, все посты из этого канала есть и в группе в мессенджере Макс. Если сложности со входом сюда, то обязательно подпишитесь, чтобы мы с вами не потерялись: 🟪https://max.ru/id245408653831_biz

📌У кого есть пожизненное право проживания в квартиреДублирую пост, т.к. многие все еще думают, что право пожизненного проживания есть только у отказников от приватизации.1. Отказники от приватизации Лица, зарегистрированные в квартире и отказавшиеся от участия в приватизации. Их право проживания сохраняется пожизненно, даже после перехода права собственности. Также сюда относятся лица, исключённые из приватизации по уважительным причинам, например, заключенные.2. Лица с правом завещательного отказа Наследодатель может обязать наследника предоставить третьему лицу пожизненное проживание в квартире. От этого права можно отказаться.3. Лица с правом проживания по договору В договоре купли-продажи, дарения и др. может быть указано условие о сохранении за бывшим владельцем пожизненного права проживания.4. Рентополучатели по договору пожизненного содержания с иждивением При передаче квартиры в обмен на содержание за бывшим владельцем закрепляется право пожизненного проживания.5. Члены семьи пайщика ЖСК Все лица, указанные в ордере ЖСК и проживавшие совместно с пайщиком, сохраняют бессрочное право проживания.6. Получатели служебного жилья Квартиры, ранее предоставленные как служебные, часто переводились в муниципальный/частный фонд. За членами семьи проживавших работников сохраняется пожизненное право проживания.📌Как найти таких лиц и примеры поиска с реальными документами собраны в чек-листе по выселению и вывозу вещей должника: https://проверитьнедвижимость.рф/product/chek-list-vyselenie-registracionnyj-uchet-i-vyvoz-veshhej-dolzhnika/Помимо грамотного выселения и утилизации вещей таким образом, чтобы потом не выплачивать компенсацию, вы узнаете и про отсрочку в выселении, и про всех лиц с пожизненным правом проживания. Прежде, чем идти в торги, пожалуйста, изучите подводные камни и базовые юридические риски, о которых рассказываю в чек-листах. Это маст хэв, чтобы не потерять деньги.

Друзья, я все время разбираю сложносочиненные вопросы в силу того, что веду много сложных дел покупателей объектов с торгов. Наверняка, у вас есть и простые вопросы, которые кажутся не сложными, но при принятии решения участвовать или нет в торгах, постоянно возникают: аресты, выселения, супруги, дети и тд.Если такие есть, напишите здесь в комментариях под постом (не в чате, там потеряются), я на них отвечу. Получится пост-шпаргалка.

3 дня назад Верховный суд вынес определение по делу, в котором суды рассматривали вопрос признания торгов недействительными из-за аффилированности победителя торгов и фин. управляющего.Фабула дела:В банкротстве был продан производственный комплекс стоимостью более 31 млн рублей.Позже кредитор выяснил, что победитель торгов:являлась родной сестрой конкурсного управляющего инициатора банкротства должника;была директором и участником ООО , привлеченного КУ для оказания юридических услуг в деле о банкротстве должника;В заявке на участие в торгах победитель не указала сведения о своей заинтересованности по отношению к КУ.Кредитор потребовал признать торги недействительными.Первая инстанция отказала в иске.Нопозже выяснились обстоятельства аффилированности, о которых заявитель не знал на момент рассмотрения спора.Поэтому апелляция отменила судебный акт и направила дело на новое рассмотрение. Коллегия признала существенным тот факт, что победитель торгов был связан с лицами, фактически участвовавшими в проведении процедуры банкротства.Какое решение приняли суды на новом кругеСуды установили, что было несколько участников, цена выросла с 21,2 млн до 31,8 млн рублей, деньги полностью поступили в конкурсную массу, не доказано, что кто-либо был не допущен к торгам, не доказано, что победитель получил преимущества перед другими участниками и не доказано, что имущество продано дешевле рыночной стоимости.Исходя из этого, суды пришли к выводу, что если между победителем торгов и ОТ существуют родственные, деловые или иные связи, этого недостаточно для отмены торгов.Нужно доказать, что именно эта заинтересованность повлияла на результат торгов: ограничила конкуренцию, позволила получить скрытую информацию, привела к продаже имущества по заниженной цене или иным образом нарушила права участников.У меня в практике был такой спор, пришлось отменять решение первых двух инстанций, которые решили, что аффилированность сама по себе является основанием для признания торгов недействительным

На прошлой неделе в закрытом канале вышел полезный пост о регистрации права собственности на объект с банкротных торгов при отсутствии заявления залогодержателя. Сегодня выходит пост о единственном безопасном случае покупки лота с уголовным арестом.Не нужно думать, что после постановления конституционного суда от 17.12.25 суды обязаны погасить уголовный арест. На практике это работает иначе. При этом один безопасный вариант всё-таки существует, уже есть свежая практика кассации Москвы, которой делюсь в канале. Подписаться можно по ссылке: https://t.me/profurul/905

Пример из Определениия Верховного суда от 06.05.2026 как должно работать Росимущество👏Пристав направил им пакет документов без выписки из домовой книги - РИ вернули назад.Затем поверенная организация РИ, которая проводила торги (организатор) обнаружила, что истек срок действия оценки объекта. Документы снова вернули приставу. Он решил, что это незаконно и через суд привлек РИ к ответственности. Три инстанции поддержали пристава. Верховный суд отменил судебные акты и встал на сторону организатора торгов.

Если должник умер после обращения взыскания на объект, но до того как состоялись торги, то в ряде случаев они будут действительны. Сохраните определение Мосгорсуда, засиленное 2КСОЮ. Меня оно часто выручает, когда объявляются наследники и подают иски о признании торгов недействительными, т.к. они прошли в период принятия наследства. Действительно, такие торги можно и иногда даже нужно приостановить.Но если наследники вашего должника дали о себе знать только после торгов и ничем, кроме как голословными доводами о том, что нельзя продавать имущество умершего лица в период принятия ими наследства не подкреплены, то такие торги останутся в силе.

В конце прошлой недели проверяла объект с арестованных торгов.По базовой проверке все выглядело спокойно: 21 пункт не показал рисков. На таком этапе многие уже готовы заходить в торги.Но дальше началась проверка судебной истории. И именно там нашлась деталь, из-за которой клиент мог купить проблемный объект.Эта деталь - подсудность.В юриспруденции есть разные правила, которые определяют, какой суд должен рассматривать спор. Например, есть общее правило, согласно которому иск подается по месту жительства или регистрации ответчика. Есть договорная подсудность, когда стороны могут заранее указать в кредитном договоре в какой суд пойдут при споре и тд.Для участника торгов это не формальность, т.к. Здесь кроется один из стоп-рисков.По делам об обращении взыскания на недвижимость раньше многие привыкли к одним правилам. Такие споры могли рассматриваться по месту регистрации должника или месту нахождения кредитора-залогодержателя.🚩Сейчас практика пошла иначе.И если решение об обращении взыскания вынесено не тем судом, то должник может использовать это как основание для отмены судебного акта даже после торгов.Для инвестора это означает однозначную отмену торгов.У меня в производстве сейчас несколько дел, где я защищаю клиентов и взыскиваю расходы, понесенные из-за участия в торгах, которые потом признали недействительными именно по такому основанию.И это тот риск, который супер легко пропустить. Клиент, который обратился за проверкой, однозначно бы не обратил внимания на эту деталь. Внешне лот, действительно, выглядел чистым. Решение суда вступило в силу. Визуально подвоха нет. Хорошо, что человек всегда обращается ко мне за вторым мнением и проверкой. Когда-то допустил ошибку, понял сроки возврата своих средств, теперь страхуется.Сегодня в закрытом канале вышел подробный пост именно по этому риску: где и как его смотреть, когда изменилась практика, ссылки на закон.А полная инструкция по проверке судебной части арестованных и банкротных торгов отражена в чек-листе по суде

Сегодня в закрытом канале выходит пост о регистрации права собственности на объект, купленный с банкротных торгов без согласия и заявления от залогодержателя. Одно из самых долгожданных определений кассации. Да, ипотека всегда погашается автоматически с регистрацией права собственности. Это прямо указано в законе и вопросов не вызывает. В отличие от требования о предоставлении заявления на переход права от банка, которое в большинстве случаев запрашивает регистратор.Теперь можно распечатывать и сдавать это решение в составе документов, не дожидаясь, пока банк представит закладную или заявление. Механизм уже опробован) В понедельник сдали документы с кассационным определением, выделили главное и получили регистрацию без банка 👌🏼Закрытый канал - это как энциклопедия для участников торгов.✔️По хештегам можно найти нужные решения кассаций и Верховного суда.✔️А также получить ответы:⚫️ как и какие убытки заявить⚫️как правильно сделать видеозапись торгов, чтобы в случае нарушения их оспорить⚫️в каком виде направлять уведомление о преимущественном праве покупке супругу⚫️какие факты представить суду, если должник подал заявление о заключении мирового и многое-многое другое. К каждому кейсу прилагается судебный акт, останется только распечатать 👍🏼 Подписаться на канал можно по ссылке: https://t.me/profurul/905

Сохраняйте шпаргалку как быть, если пристав отказывается принимать у вас ходатайство со ссылкой на то, что вы не являетесь стороной исполнительного производства.Действительно, согласно ст. 50 Закона об ИП процессуальными правами обладают именно стороны, т.е. взыскатель и должник. Именно они вправе заявлять ходатайства, давать объяснения и тд. Но если долг фактически погашен третьим лицом, т.е. победителем торгов, пристав не вправе игнорировать документы об оплате. В такой ситуации можно подать не ходатайство о погашении ареста а обращение о приобщении доказательств фактического исполнения требований исполнительного документа.Правовое основание - ст. 313 ГК РФ. Она предусматривает возможность исполнения обязательства третьим лицом.Такое лицо не становится автоматически стороной исполнительного производства, но оно передает приставу юридически значимую информацию: требование исполнительного документа фактически исполнено.В этой ситуации пристав должен рассмотреть такой документ, тк в силу ст. 64 229-ФЗ он вправе получать необходимые сведения, объяснения, информацию и справки от физических лиц и организаций, проводить проверку финансовых документов, а также совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительного документа. Т.е. смысл позиции победителя торгов такой: я не требую признать меня стороной исполнительного производства и не пытаюсь реализовать права взыскателя или должника. Я сообщаю приставу о фактическом погашении задолженности и передаю документы, которые имеют значение для правильного ведения исполнительного производства (для его окончания в связи с фактической оплатой).Отказ в принятии такого обращения только по мотиву отсутствия у заявителя статуса стороны исполнительного производства будет необоснованным, тк приставу при такой аргументации предоставляются не процессуальные требования постороннего лица, а сведения и документы, необходимые для проверки факта исполнения.А тк долг погашен, пристав обязан вы

У Алёны Заец (Лушниковой) вышел полезный пост про покупку земельного участка со строениями и сопутствующие этому риски. Упоминается, в том числе, сервитут и неузаконенные строения.Вот здесь мы с вами почти год назад обсуждали одно из решений, 3 инстанции, когда должник пытался оспорить торги из-за того, что в составе лота и в его цене не был учтен жилой дом. Есть еще одно похожее дело, которое дошло до Верховного суда. 📄 Фабула дела: должник пытался оспорить торги по продаже земельного участка, тк.на нем находился садовый дом, который не был включен приставом в состав лота. Следовательно, по мнению должника, участок продали по заниженной цене.Важно: ранее должник уже пытался через суд установить факт владения садовым домом, признать его пригодным для проживания и получить сервитут на часть участка, который уже принадлежал покупателю с торгов. Сервитут ему нужен был для прохода к дому.Суды отказали, назвав следующие причины: 1. Правоустанавливающих документов на садовый домик у должника не было. 2. Сведения о доме в ЕГРН отсутствовали. 3. По договору, по которому должник сам приобрел участок, предметом сделки был только земельный участок. Иные объекты недвижимости в состав имущества по ДКП не входили. 4. Собственник участка не предоставлял должнику право пользования землей и возражал против такого пользования.Дальше должник пошел оспаривать торги.4КСОЮ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.Он указал: если на участке были строения, суды должны были разобраться, что это за объекты и кому они принадлежат. Без этого нельзя правильно оценить, законно ли был продан только земельный участок.Но Верховный Суд отменил это кассационное определение, указав, что нижестоящие суды все это уже исследовали и пришли к выводу, что у должника нет подтвержденных прав на дом. А вот и та самая вишенка на торте, которую, в том числе, исследовали суды:Должник в ходе заседания сам подтвердил, что он реконструировал дом и делал к нему пристройки.При этом по закону посл