Михаил Боровлянский | Про недвижимость

Ищем объекты в покупку. В целом как и всегда. Прямо сейчас готовы купить 6 штук с бюджетом от 12 до 50 млн.р. Готовы платить за наводки.➡️Если вам или вашим клиентам нужно срочно продать помещения пишите нам @mpronedv. Любим срочный выкуп - деньги уже лежат в тумбочке.⭐️Бюджет 12-50 млн.р. Помещения под долгосрочное владение в формате «Раз в месяц получаю смс о пополнении средств и больше про объект не вспоминаю». Либо готовое, либо срок сдачи через пару месяцев.📌Если есть арендатор - прекрасно, если нет - сами заселим. Первая линия, либо «живой» двор. Подвалы не интересуют, заглубление рассмотрим со скрипом.Готовы решать юридические и технические вопросы, менять и узаканивать перепланировки. 🍹За рекомендацию/наводку в случае покупки плачу со своего кармана 50-100 тыс.р - все зависит от цены объекта. Помещения можете скидывать сюда: @mpronedv

Касаемо ситуации с ЗПИФомЧто, как и почему так вышло, каждый решит сам. Я же хочу подсветить немного другую мысль.⭐Прикол торговой недвижимости в том, чтобы не зависеть от третьих лиц. Вы владелец помещения и распоряжаетесь им сами.➡️Когда возникает зависимость от арендатора - это плохо. Помещение должно быть универсальным и востребованным разными бизнесами. Если один не может платить - меняете на другого. Быть в доле с арендатором звучит привлекательно до тех пор пока все работает как надо.➡️Когда возникает зависимость от организаторов инвестиций - это плохо. Вы должны владеть торговым помещением и иметь возможность распоряжаться помещением без всяких подводных камней. Так, чтобы никто не мог вас кинуть или начать вставлять палки и выкручивать руки.➡️Когда возникает зависимость от соседей и УК - это плохо. Коллективные инвестиции в ТЦ/БЦ приносят деньги, когда работает концепция и все живут в мире и согласии. При первой же тряске начнется драка за арендаторов и концепция пойдет по одному месту. А без нее ТЦ/БЦ будут медленно умирать.📌Торговая недвижимость прекрасна тем, что риски в ней минимальны. Ваше помещение стоит и никуда не денется. Вы вольны им распоряжаться как душе угодно. Не надо приумножать риски в инструменте, где это не имеет смысла.P.S. В Росси нет рыночной оценки недвижимости. Методы, которыми пользуются оценщики не имеют никакого отношения к реальности. Там всем плевать на то, что реально имеет значения в торговых помещениях.

Инвестиции, про которые знают все, не дадут вам адекватной доходности⭐Эффективность инвестиции зависит от того, какой процент населения может себе такую инвестицию позволить. Зачем давать высокую доходность, если инвесторы и так принесут свои деньги? Из этой логики - самое массовое - есть самое неэффективное.➡️Что делает любой человек в России, когда скопил пару миллионов? Кладет их на депозит или покупает квартиру под сдачу. Одни едва покрывают потребительскую инфляцию, вторые дают 2-3 % доходности. Да, у кого-то бывает 4-5 % и даже 6-7 %. Правда, обычно такие квартиры были куплены по льготной ипотеке. И расходы на ремонт раз в 5-7 лет, почему-то никто не учитывает.📌Из этой логики - идем против толпы, мы с вами идем туда, где меньше народу. Туда, где всем кажется сложно, туда, где капиталы побольше и трава зеленее! Делать РНСки на стройку МКД на сельхоз землях в Новосаратовке? Вряд ли. Вас туда не пустят, это уж слишком доходно. Там работают серьезные парни с анонимными ЗПИФами, состоящими из бывших чиновников высокого ранга. 📎Нет, я говорю про торговую недвижимость родимую. Окупаемость в 2-3 раза лучше квартир, а толпу отпугивают довольно банальные вещи:➡️Вдруг не будет арендаторов - в нормальном помещении будут.➡️Сложная бухгалтерия - ИП на УСН доход + онлайн бухгалтерия банка Точка за 4 тысячи рублей в год решают ВСЕ вопросы.➡️Налоги - если нормально купили, то кроме УСН ничего платить не придется. От налога на имущество вас спасет волшебный список. НДС у вас возникнет, когда вы в в месяц с аренды будете получать больше 1 млн.р в месяц. Всем желаю таких проблем.➡️Договоры с коммунальщиками - их смогли заключить ВСЕ собственники торговых помещений. Да это слегка скучно и нудно, но все дошли до финиша, никто не уснул на половине дороги.➡️Сложные договоры с арендаторами, неплатежи, кризисы, эпидемии - все это решаемо и касается любых инвестиций. 📌За 14 лет работы я не видел ни одного человека, который бы не справился с владением торговым помещением. Если вы коне

Это какая же окупаемость будет, если включить туда ожидание пока дом достроят и ремонт?)

Срок окупаемости однушек под аренду в Москве вырос почти до 25 лет. В прошлом году было на 4 года меньше.За год средняя цена однушки в Москве выросла с ₽14,5 млн до ₽17,9 млн. Аренда подорожала лишь на 2,2%, до ₽60 500 в месяц. @procent

Длинный договор вас не спасет⭐️Есть такое поверье среди инвесторов, что длинный договор с арендатором - это хорошо. Видите ли он выступает гарантией, что в ближайшие 10 лет тебе не надо будет заново искать арендатора.📌Только это работает не так. Это гарантия для арендатора, что вы его не выгоните через год, после того как он вбухал пару миллионов в ремонт. Арендатор в любой момент может расторгнуть договор, а вы нет.📎Казалось бы, ничего страшного. Но что, если завтра случится гиперинфляция? Или поднимутся арендные ставки? А вы уже влетели в «10 летную облигацию с фиксированной индексацией», поздно метаться.Да, в случае чего можно пойти в суд, и он насильно проиндексирует арендатора на 2% за два года. Но вам нужен этот геморрой на ровном месте?➡️Это не значит, что вам нужно подписывать договор только на 11 месяцев. Мало какие бизнесы готовы идти на это, с учетом ремонта ценой в несколько (иногда и десятков) миллионов рублей. Просто держите в голове, что длинный договор не в ваших интересах.⭐️При возможности не надо лезть в 10 летний договор. Если точка хорошо работает, арендатор и так с вами с удовольствием переподпишется. Не надо брать на себя лишние риски, если есть возможность их избежать. Мы для себя давно решили эту ситуацию одним вопросом к арендатору - на какой минимальный срок вы готовы подписать договор?

Запись эфира "Перепланировка - как увеличить доходность помещения"⭐️Мы вчера провели совместный эфир с Дмитрием Замятиным - руководителем компании PEREPLAN, 12 лет на рынке согласования перепланировок квартир и помещений, более 9000 согласованных проектов.📌Мы час разбирались с перепланировками - где можно снести стену, где можно сделать дополнительный вход, как это понять и что нужно для согласования. Параллельно разобрали два реальных кейса, которые мы делали с Дмитрием. Можно посмотреть, как перепланировки делают в реальности и что они дают.📎Я уже больше 14 лет на рынке недвижимости и много раз сталкивался с перепланировками. Этим всегда занимались какие-то мутные темщики. А Дмитрий один из немногих, кто делает это без всяких «подкладываний бумажек нужным людям за деньги». Я очень рад, что рынок торговой недвижимости очищается и становится лучше.

Как сейчас обстоят дела на рынке аренды⭐Арендаторы не торопятся открывать новые точки. Они легко берут те помещения, где уверены, что заработают. А к «экспериментам» относятся с большой опаской. На то у них есть две причины.📌Идет спад покупательской активности. Никто резко не обеднел и никто массово не потерял работу. Просто люди переключились с режима «дикого потребления», на режим «сберегания».📎На это все наложились налоги и старая фин модель перестала работать. Нужно время на то, чтобы бизнес «расчихался» и понял как двигаться дальше.➡️Фатального ничего не случилось. В 2022, 2020, 2014 и 2008 годах помещения было сдавать еще тяжелее, но мы это делали. Да медленней, да приходилось мудрить. Не в первый раз такое происходит, чего бояться то?⭐Сразу скажу - я не волшебник, поэтому не могу дать гарантированный способ как сдать помещения в такие времена. Но есть пара сценариев, как повысить свои шансы:1️⃣«Лесенка». Мы сдаем помещения по льготной ставки и поднимаем ее в течении полугода-года до нужных нам цифр. Арендатору проще жить, когда есть время разогнаться.2️⃣Ремонт. Если ваш объект в бетоне, можно сделать базовый ремонт. Выровняйте стены, отремонтируйте туалет, разведите электричество и подготовьте пол к укладке плитки. Чем проще заехать в помещение и начать работать, тем выше интерес арендатора.3️⃣Плотная работа с сетями. На рынке все еще есть сети, которые активно развиваются. С ними нужно хорошо общаться и дружить. Знакомства на этом рынке могут дать много чего.📌Если подитожить - мы стараемся сделать жизнь арендаторов легче. Даем время на раскачку и стараемся хоть как-то компенсировать затраты на въезд. Не потому что мы добрые и пушистые, а потому что получать меньше чем хотелось бы, лучше чем не получать ничего.

А что вы хотите от торговой недвижимости?⭐Я свои консультации всегда начинаю с этого вопроса. И, если бы ответить на него было так просто, я бы не проводил консультации.📌Чтобы понять, что вы хотите от недвижимости, надо честно себе ответить на десяток другой вопросов. Вот часть из них:• Какие другие активы у вас есть? • Откуда получаете доход? • Есть ли какие-то постоянные расходы/кредиты и другие обременения? • Какие планы на ближайшие 10-20 лет? • Есть ли "иждивенцы", которых надо обеспечивать? ➡️Цель этих "расспросов" - понять ваше жизненное состояния и дальнейшие планы. Зачем искать помещение с высокой доходностью, если оно по определению будет рисковым, а на вас и так висит риск бизнеса и кредиты? Давайте лучше купим островок спокойствия.📎За 14 лет работы я повидал много недовольных инвесторов. В 99% случаев их проблемы были связаны с тем, что они не получили то, чего хотели. Человек устал от активного бизнеса и пошел в недвижку за пассивным доходом. Но повелся на доходность ОСЗ в деревне и катается туда раз в неделю, чтобы починить крышу. 📌Или хотел деньги здесь и сейчас, но услышал про «крутой» объект в стройке и ждал 2 года ключей. А потом еще год пытался сдать помещение по ставке, которую ему обещали. В итоге сдал «хоть за сколько-то», чтобы начали приходить деньги.⭐Я к чему это все. Вам нужно не просто абстрактно хорошее торговое помещение, а то, которое отлично впишется в вашу жизнь. Давайте подходить к выбору объектов ответственно, так чтобы они дополняли жизнь и делали вас счастливей.P.S. Если хотите услышать полный список вопросов, приходите ко мне на консультацию @mborovlyan. Разложим все по полочкам, я покажу вам кейсы, чтобы вы могли примерить объекты на себя и определимся с тем, что нужно конкретно вам.

Как вы себя чувствуете?⭐️Времена сейчас интересные. Налоги растут, денег в экономике становится меньше, кризис на носу. Я бы заволновался, если за 14 лет в торговой недвижимости не сталкивался с чем-то подобным регулярно.📌Сначала рынок растет и все бегают счастливые. Потом он останаваливается и все ходят грустные. Первые разы это пугает и ты поддаешься панике. Зато потом привыкаешь и замечаешь, что кататься на этих эмоциональных волнах глупая затея.Ты просто делаешь свое дело и иногда ветер дует в спину, а иногда в лицо.➡️Для меня все происходящее обычный вторник. Но все мы в разных ситуациях и условиях. Расскажите как вы себя чувствуете? Как бизнес, как помещения, как другие активы?