Доходные ГАБы

ГАБ с «Вайлдберрис».С супер доходностью.💰 Продан💰Мы опять немного ошиблись в своем прогнозе в сроках продажи.Имела место недооценка скорости реакции агентов и покупателей.Хотя подобные ГАБы, но чуть с большей окупаемостью, продаются намного дольше.https://t.me/publicGaB/411https://t.me/publicGaB/412Доходные ГАБы в МАХ.

SWOT-анализг. Москва, ул. Островитянова, д.4.Арендатор- «Мать и дитя».🟢 Сильные стороны.Помещение находится на 1 этаже ЖК бизнес-класса «Аркада Хаус».Клиника там находилась с момента постройки дома, в процессе работы расширилась за счет соседнего помещения ( принадлежащего другому собственнику).Сейчас вынуждена съехать из-за невозможности организации комфортного посещения клиентам. И в связи с увеличением их количества.В ЖК есть и другие бизнесы - нотариус, кофейня.Вход для посетителей свободный.🔴 Слабые стороны.ЖК огорожен, для автомобилей проезд через шлагбаум.Особенность этого ЖК, что рядом практически нет других жилых домов.В доме есть свободные площади, которые сдаются и продаются. 🟢 Возможности.Есть предварительная договоренность с другим медицинским центром ( клиникой колопроктологии) об аренде этого помещения по более выгодной арендной плате.Обсуждается предложение с размером МАП в 475 тысяч руб.В случае подписания договора окупаемость уменьшится до 11 с половиной лет.Этот дом интересен для открытия ПВЗ.Есть торг по цене.🔴 Угрозы.Форма сделки- предлагают покупку ООО.Договор аренды с новой клиникой пока не подписан.Конечно же есть риск, что намерения арендовать поменяются.Даже если договор заключат , у арендатора могут быть сложности на новом месте.✅ Выводы.Проголосовавшие за этот ГАБ возможно почувствуют себя разочарованными.Вместо ГАБа с супер надежным арендатором получили разбор помещения с возможностями и угрозами.Несмотря на то, что не чувствуем себя виноватыми, постараемся реабилитироваться в будущем.Доходные ГАБы в МАХ.

ГАБ с «Мать и дитя».В Теплом стане.📌 Итоги голосования ясны. Мы разберем помещение, в котором сейчас находится клиника «Мать и дитя».Думаем, что большинство проголосовавших ожидает сюрприз📌🟢 г. Москва, ул. Островитянова, д.4.1 этаж.270 кв.м.Арендатор- клиника «Мать и дитя».Стоимость - 65 млн.руб.МАП- 415 000 руб.Окупаемость- 13 лет.Доходность- 7,6%🟢✅ Помещение находится на 1 этаже ЖК бизнес-класса «Аркада Хаус».📉 «Мать и дитя» съезжают в июне 2026 года после 20 лет успешной работы.✅ Помещение планирует арендовать другой медицинский центр.Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.Доходные ГАБы в МАХ

Внимание : Голосование.Коллеги из канала Интересно О Недвижимости закончили свою прогулку по Теплому Стану перечнем ГАБов в этом районе.У них сейчас проходит голосование.ГАБ, набравший больше всего голосов будет разобран нами.Вы тоже можете поучаствовать 👇https://t.me/inv_estate/805?option=NA

SWOT-анализ г. Москва, ул. Менжинского, д.32, корп.3.Арендатор- лаборатория «КDL».🟢 Сильные стороны.Помещение находится на выходе из метро.Имеет 3 отдельных входа.1- с улицы, 2- со двора.Отлично делится на 2 части.Небольшое количество коммерческих помещений рядом.Вместе с «Инвитро» образуют точку притяжения для клиентов.По графику работы более удобны, чем конкуренты.Других конкурентов рядом с метро нет.Надежный сетевой федеральный арендатор.Заключен долгосрочный договор аренды.🔴 Слабые стороны.Несмотря на прямую видимость от метро, мимо помещения нет бешеной проходимости.Дом находится чуть в глубине.Наличие крыльца, отсутствие окон.🟢 Возможности.На наш взгляд, помещение имеет потенциал к увеличению арендной платы.В этом же доме в подвале ( но с лучшей проходимостью) пытаются сдать дороже.🔴 Угрозы.В помещении сделаны входы. Со слов продавца они узаконены и проходили проверки из МЖИ.Но требуют тщательной проверки юриста перед покупкой.В случае смены арендатора наличие рядом «Инвитро» не даст получить новому алкогольную лицензию.✅ Выводы.В этом ГАБе привлекает относительно доступная цена и неплохая доходность. Не может считаться премиальным активом для избалованных московских покупателей, но, безусловно интересен расположением и окупаемостью.Доходные ГАБы в МАХ.

ГАБ с «КDL»У метро Бабушкинская.📌 Казалось бы, что может быть лучше? ГАБ напротив выхода из метро Бабушкинская по вполне вменяемой цене. Разберемся, насколько это премиальный актив?📌🟢 г. Москва, ул. Менжинского, д.32, корп.3.1 этаж.90,8 кв.м.Арендатор- лаборатория «KDL».Стоимость- 46,5 млн.руб.МАП- 387 000 руб.Эксплуатационные затраты- 15 000 руб.Окупаемость- 10,4 лет.Доходность- 9,6% 🟢✅ ГАБ на выходе из метро.✅ Надежный сетевой арендатор с долгосрочным договором аренды.📉 Минусы этого помещения тоже разберем.Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.Доходные ГАБы в МАХ.

ГАБ с «Вайлдберрис» и барбершопом.В Северном Бутово.💰Продан💰Удивительное рядом.Стоило нам опубликовать наш обзор в МАХ, как ГАБ реализован.Ну а если серьезно, то его время пришло.Мы про это, там, как раз и написали ☝️https://t.me/publicGaB/351https://t.me/publicGaB/352

SWOT-анализг. Москва, ул. Фотиевой, д.3.Арендатор- «Вайлдберрис»🟢 Сильные стороны.ГАБ с надежным федеральным сетевым арендатором.Расположен на элитном юго-западе в Гагаринском районе.В кирпичном 9-этажном доме.Вход в помещение с улицы.Подвал - неглубокий, сухой.Лестница состоит из 6 ступенек.В Москве практически нет ГАБов с такой окупаемостью.🔴 Слабые стороны.Вход в помещение достаточно далеко от дороги.Подвал.Дом 1958 года постройки.ПВЗ открылся в начале года.🟢 Возможности.Есть торг по цене.Этот подвал ( в случае ухода Вайлдберрис) может быть интересен достаточно широкому кругу арендаторов : «Красное и Белое», кладовки, бьюти-сфера, грумминг и т.д.🔴 Угрозы.Вряд ли кто-то другой заплатит такую высокую арендную плату, как платит действующий арендатор ( за исключением кладовок).Если ПВЗ не раскрутится, то через год арендатор попросит скидку.✅ Выводы.Спрос на ГАБы в подвалах не очень высокий, но он есть.Быстрой реализации не ждем, несмотря на отличную окупаемость.Думаем, в течение 6-9 месяцев ГАБ получит нового владельца.Подписаться на Доходные ГАБы в МАХ.

ГАБ с «Вайлдберрис».С супер доходностью.📌 И снова Вайлдберрис. Не можем пройти мимо этого ГАБа. Его окупаемость заслуживает нашего анализа.📌🟢 г. Москва, ул. Фотиевой, д.3.Подвал.140 кв.м.Арендатор- «Вайлдберрис».Стоимость - 24 млн.руб.МАП - 315 000 руб,Затраты на коммунальные и эксплуатационные услуги- 25 000 руб.Окупаемость - 6,9 лет.Доходность - 14,5 %🟢✅ ГАБов с подобной доходностью и сетевыми арендаторами в Москве просто нет.✅ Возможен торг по цене.📉 Вайлдберрис только открылся. Арендная плата выглядит завышенной.Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.Подписаться на Доходные ГАБы в МАХ

Доходные ГАБы pinned «Важное сообщение-2. 📌 Пока телеграм тормозят и блокируют мы приняли решение продублировать некоторые наши разборы в MAX📌 🟢 Доходные ГАБы, которые мы разобрали раньше. В 2025 и даже 2024 году. 🔴 Будем публиковать только ГАБы, которые почему-то еще не нашли…»

Важное сообщение-2.📌 Пока телеграм тормозят и блокируют мы приняли решение продублировать некоторые наши разборы в MAX📌🟢 Доходные ГАБы, которые мы разобрали раньше.В 2025 и даже 2024 году.🔴 Будем публиковать только ГАБы, которые почему-то еще не нашли своего покупателя. 🟢 Если посчитаем нужным, то в разборах старых ГАБов что-нибудь добавим.✅ Переходите по ссылке в «Доходные ГАБы».

SWOT-анализМО, г. Мытищи, ул. Борисовка, д.16.Арендатор- Вайлдберрис.🟢 Сильные стороны.Помещение находится в новом 25-этажном жилом доме 2012 года постройки.«Вайлдберрис» - надежный сетевой арендатор.Находится уже более года в помещении.В районе очень много коммерческих помещений, но мало свободных.ПВЗ не закрыли в период сокращения (сейчас у них как раз оптимизация)- значит с его доходностью все в порядке.🔴 Слабые стороны.Кабинетная планировка.Вход со двора.«Вайлдберрис» сейчас обязывает своих арендодателей заключить договор на вывоз мусора.Затраты в скором времени увеличатся на 2000-4000 руб в месяц.🟢 Возможности.Есть небольшой торг по цене.В этом году можно пробовать повысить арендную плату.🔴 Угрозы.Средняя арендная плата в этом районе - 2000 руб за кв.м. в месяц.Если вдруг ПВЗ закроется, то сдать дороже 200 тысяч в месяц вряд ли получится.✅ Выводы.Цена ГАБа безусловно завышена из-за МАП и арендатора.Но с другой стороны аналогов с подобной доходностью практически нет.Значит, ГАБ достаточно скоро найдет своего покупателя.

ГАБ в Мытищах.С «Вайлдберрис».📌 Пауза перед этим разбором у нас затянулась.Парочку интересных ГАБов успели купить в процессе подготовки статей. 📌🟢 МО, г. Мытищи, ул. Борисовка, д.16.1 этаж.87 кв.м.Арендатор- «Вайлдберрис».Стоимость - 25 млн.руб.МАП- 250 000 руб.Затраты на коммунальные услуги- 16 000 руб.Окупаемость- 8,9 лет.Доходность - 11,2%🟢✅ Помещение арендует сам Вайлдберрис уже более года.✅ ГАБ находится в новом 25-этажном жилом доме.📉 Средняя арендная плата в этом районе несколько ниже.Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБ с «Налету».Новым форматом «Пятерочки».💰Продан💰Рынок, переварив прошлогодние салаты, принялся доедать прошлогодние ГАБы.Так как новых в начале года появлялось заметно меньше.Ну а если серьезно, то помещение в новом ЖК на западе Москвы, да еще и с «Пятерочкой».Сроки продажи могли увеличиться только при активном нежелании продавца идти навстречу.https://t.me/publicGaB/393https://t.me/publicGaB/394

Важное сообщение.🟢 Канал «Доходные ГАБы» теперь в МАХ.Переходите по ссылке, если хотите подписаться.🔴 Или не переходите.🟢 Статьи пока будут дублироваться.В дальнейшем возможны изменения.🔴 Поддерживаем любое ваше решение.✅ Привет, Максим.