Вишняков. Безопасность сделок с недвижимостью

Сдам квартиру под самоотделку.Что интересно, за вчерашний день подряд увидел два подобных сообщения.Одно в тредс, другое в фейсбук.Что я могу сказать по этому поводу? :)Бред всё это, и для потенциального арендатора и для собственника - тоже.Хоть и по разным причинам.Да, я помню, лет 10 назад (а может даже и раньше) была эта тема на слуху. Что кто-то сдал рабочим голую квартиру, они там жили и сами себе потихоньку делали ремонт.И работягам хорошо - они или ничего не платили или копейки. И собственнику - он получал через некоторое время отремонтированную квартиру.Слышать я такое слышал, но ни разу не видел.Но зато я видел возражения по этой схеме с обеих сторон :)Арендатор боится что как только он сделает хороший (или более менее адекватный) ремонт - собственник попросит его на выход и сдаст другому, за дорого.Отсюда и вытекает проблема для собственника. У него надежда, что на выходе он получит вменяемый ремонт в квартире. Почти бесплатно. И сможет сдавать или пользоваться квартирой сам.Но. Так как арендаторы все хитрые и непритязательные (а кто еще поедет в бетон жить), то ремонт или делается оооочень медленно или оооочень ужасно. Страдает в итоге больше, конечно, собственник. Но это его выбор. Хоть и не до конца обдуманный.

Дорогой ремонт квартиры не спасает провальный выбор ЖК или объекта в нём.Неудачная или несовпадающая с ремонтом локация, неудачный этаж, окна на мост/на соседей или мощную промку - всё это можно влияет на цену и продаваемость.Приведу три примера для лучшего понимания:1. Яркий ремонт в стиле "дорого-богато", с позолотой, лепниной, фресками на потолке - в хрущевке у МКАДа в районе Выхино2. Мебель из условного "африканского обожженного тросника", изготовленная по эскизам хозяина, "кожа семирогой алтайской лани на стенах" и 250 почти квадратных метров в сравнительно свежем ЖК - на северо-западе, тоже недалеко от МКАДа, с изумительными широким видом на промку.3. Квартира в новейшем и крутейшем ЖК в классном районе с ценой квадрата от 2,5 миллиона рублей, где в одном месте от окон дома до окон соседней обычной многоэтажки - примерно 30 метров. Да, можно сделать прекрасный ремонт (а другого там и нет смысла делать). Но панорамные окна тут работать будут совершенно не в нужную сторону :)Везде в этом - несоответствие затрат, ремонта и целевой аудитории в локации.

«Я задолбался уже продавать квартиру!»и«Я никогда не смогу купить квартиру»Существуют параллельно и могут никогда не встретиться.В принципе, я и увидел это в одной и той же сети. И даже речь часто идет про один и тот же город :)Москва, Калининград, Питер.Думаю и в остальных также, просто эти - точки моего внимания.А чтобы эти люди встретились и решили свои задачи часто нужно всего ничего:📌продавцу - правильно подготовить квартиру к продаже и сделать правильную рекламную кампанию📌покупателю - прекратить страдать, поставить перед собой задачу, посидеть и посчитать свои деньги и свои возможности. И всё получается.Да. Иногда для начала хватает таких НЕ сложных действий.

Купил квартиру дёшево, а потом туда пришла бабулька жить.Уточнение 1: если вы думали, что это сказки или кино - нет, это жизнь.Уточнение 2: чем и полезны консультации, если бы не они - часть интересных историй просто проходила бы мимо меня.Да и эта могла бы также проскользнуть куда-то дальше.Потому что моя задача - это защитить ДО покупки небезопасной недвижимости. А не биться в судах за неё потом.Но тут человеку порекомендовали меня как юриста (так и есть), который может помочь. И так как дело показалось ему чересчур щепетильным, чтобы доверять его интернету - документы и историю мне показали при личной встрече.Не буду долго рассказывать про сбор дополнительной информации/документов/вытягивании всей информации, перейду к самой истории.Товарищу покупателю через другого его товарища пришла информация - сосед соседа продаёт квартиру. «А ты вроде говорил что ищешь и не можешь найти». А тут и цена хорошая - продаёт по знакомым.Да, покупатель и правда задумался о своей квартире, как родился ребенок. Жить в трешке в Выхино с семьёй и родителями жены было всё сложнее, вот и начал искать. Тоже сначала по знакомым - вдруг вариант какой-то найдется «без риэлторских накруток».Нашёл. Сконнектились товарищи. Был запрос - нашёлся и ответ, другой такой страждущий продать через своих.Посмотрели квартиру, двушку в Кузьминках. Удобно - вроде и от родителей съехать и всё равно с ребёнком помогать смогут. И ценник очень красивый предложили - на 30% дешевле рынка (приценивался клиент, искал, поэтому в курсе цен).И нет, чтобы задуматься - чего так дёшево? Он решил, что счастье привалило - надо брать.Принесли выписку ему из ЕГРН, договор купли-продажи двухлетней давности, выписку из домовой книги, что никто не прописан. Ну и люди вроде вменяемые - сосед соседа знакомого по работе, чай не чужие люди.Купил. Сделку оформили по заниженной цене, естественно (менее 3 лет в собственности). Но так как ценник был на 30% дешевле, да и раньше не пугало это никого - не напугало и покупателя.Через дв

Хочу купить новостройку, потому что больше доверяю застройщикам.Хочу купить вторичку, потому что больше не доверяю застройщикам.Вроде всего одно «не», но меняет полностью подход к покупке.

Вторую уже мою консультацию купили в подарок.Удивительный пример рациональности и бескорыстности в одном флаконе.Начинателю - Алина, вы молодец👏🏻

Стоит продавать квартиру или нет?Особенно, если квартира, например в Светлогорске. Особенно, если ты живёшь давно в другой стране и бываешь Светлогорске пару раз в году, а то и один.И жалко вроде…Это я вопрос такой недавно услышал.Понятно, что ответ зависит от многих «от». Но сейчас отвечу только по имеющимся данным.1. Для того, чтобы квартира приносила доход, её нужно сдавать. Для большего дохода - посуточно. 2. Самостоятельно, в удаленном режиме это сделать невозможно. Значит нужно найти хорошего управляющего. 3. Постоянство дохода (загрузка объекта) сильно зависит от сезона и от конкретной локации (Светлогорск, как и любой курортный город сильно неоднороден по этому фактору).Ну и самое важное. И держать и продавать нужно, понимая - «чтобы что?».Просто продать и просто «проесть» деньги большой проблемы нет - это несложно.Но. Если есть незакрытая ипотека, то логики в держании объекта нет. Если уже найдено жильё в стране проживания и его нужно покупать- деньги тоже пригодятся.Ну и считать, анализировать.Добиваться максимально выгодной продажи, если принято решение.

продолжение про удачную покупку арендного бизнеса 🙂Итак, вчера я начал пост про то, что в последнее время люди переключаются с инвестиций в квартиры под сдачу - в инвестиции в гостиничные объекты (номера, глэмпинги, домики и т.д).Я описал плюсы, благодаря которым люди и обратили внимание на такой вариант.Ещё один бонус - доходность. При сдаче квартир в долгосрок годовая доходность колеблется в районе 3-5%, в краткосрок - может быть 7-10%. Продавцы сервисных апартаментов или гостиничных объектов обещали в районе 12-18%. Самые дерзкие наверное и больше обещают, я в тему фейков так сильно не погружался.В чём могут быть минусы, помимо уже заявленных?1️⃣Низкий контроль и непрозрачность. Учитывая, что УК в гостиничных комплексах сдаёт еще и свои номера - трудно понять реальную загрузку. А загрузка прямр влияет на ваш доход.2️⃣ В начале продаж иногда предлагаются программы гарантированной доходности (меньше доход, но не зависит от загрузки). Но, в большинстве случаев на ограниченное время, и не на все объекты. Это надо учитывать и чётко отражать в документах.3️⃣ Проблема ликвидности. Если с жильём всё понятно (там спрос и от обычных покупателей и от инвесторов), то с гостиничными номерами сложнее - нужно искать таких же людей, которые захотят именно такой объект (их, естественно, существенно меньше).4️⃣ Договоры и сами объекты. Когда объект продаётся по ФЗ-214 и ДДУ - это более-менее понятно и более менее защищено. Но. Часть строящихся объектов продается по преддоговорам, соглашениям о намерениях, договорам займа и т.д - и это уже проблема, потому что никто не мешает в любой момент исчезнуть с вашими деньгами. Ещё одна проблема с стройкой (особенно на югах) - отсутствие разрешения на строительство. Вам предлагают инвестировать в гостевой домик или гостиницу, которую строят там, где делать этого нельзя или категорически запрещено. Естественно, если вы любым способом туда «инвестировали» - ваши деньги улетают в трубу/падают под колеса бульдозеров.Если объект не строящийся,

Инвестиции в гостиничные номера бьют рекорды?Сегодня утром давал комментарии на Радио России по этой теме.Больше про юридическую безопасность, конечно. Но и в общем.Всего в эфире рассказать не удалось (тема обширная), попробую дополнить здесь.Итак, подводка была такая, что люди достаточно шустро в последнее время начали покупать гостиничные объекты для инвестиций. Первый вопрос - почему?Потому что:а) квартиры в долгосрочную аренду приносят 3-5% годовыхб) квартиры в краткосрочную аренду приносят больше, но ими сложно управлять удалённо (практически невозможно).И в том и в другом случае проблема одна - если ты находишься в Челябинске, а квартиру купил в Ростове, Сочи, Калининграде, то управляемость процессом стремится к нулю. Удаленно контролировать состояние квартиры без хорошего управляющего практически невозможно.Гостиничные же объекты изначально строятся именно под сдачу в краткосрочную аренду. Гостиничные номера, домики, глёмпинги и прочее - это всё про краткосрок.И чаще всего там уже есть управляющая компания, которая оставляет за собой часть номеров и зарабатывает на этом. ❗️Если такого нет и предлагается просто типа гостиничных номеров под самоуправление - бегите оттуда. Всё однозначно превратится в шалман и продавать вы будете это за копейки.То есть плюсы вроде бы очевидны. Если вашим объектом будет заниматься таже самая управляющая компания - вам останется только жить и радоваться. И получать свои деньги.Естественно, всё не совсем так :).👉И... вторую часть(окончание) я допишу уже ближе к вечеру - возможно до этого вы сами мне пришлёте много комментариев. Из собственного опыта, из опыта друзей или просто что думаете.А потом сверим.

ой, как интересно.Первый раз за много лет увидел такого бесстрашного риэлтора.Точнее услышал про такого.Что случилось? Сейчас расскажу.Недвижимость клиента стоит условно 38 миллионов. Не больше. Категорически. Скорее меньше.Потому что уже продавали, тестировали они с агентом - не покупают. Да, ок, тут зависит еще и от того, как продавали, но возьмем за основу, что всё так и есть.Вопрос в том, что продавец не просто продаёт эту недвижимость. Он хочет на полученные деньги купить другую недвижимость, доделать её и сделать ремонт под себя.Всё уже посчитано, денег нужно 40 миллионов.Конечно, и клиент и я понимаем, что скорее всего понадобиться больше - ремонт дело такое...Суммы не бьются, очевидно. Миллиона на 2-3-5.Что предложил собственнику "бесстрашный" риэлтор?Продать за условно сколько получится - например за 36 миллионов. А остаток до 40 - "добить" игрой на форексе, крипте и т.д.Нормально так?Я понимаю, что решение вроде принимает не риэлтор, а вроде здравомыслящий клиент.НО. Люди обращаются к профессионалу наверное не за тем, чтобы про..потерять накопленные в недвижимости деньги?Кто-то же должен быть здравомыслящим?