Вадим Рукомойников | эксперт по недвижимости и юрист СПб | риэлтор Санкт-Петербург

НАЧАЛО ТАМ ⤴️⤴️⤴️Но это ещё не всё.Допустим, вы выиграли торги и стали владельцем участка. Если вы брали его для себя — поздравляю, вы молодец. А если вы планировали перепродать его? Готовьтесь к разочарованию.Получить участок от государства — это только начало. Продать его выгодно — вот где вас ждёт проблема. Рынок завален неликвидом: люди не хотят покупать голое поле без коммуникаций, дорог и соседей за миллион + рублей, даже если вы приобрели его за 50 тысяч. Без инфраструктуры это "актив", за который ещё и налоги придётся платить.Прежде чем участвовать в торгах с мыслью о перепродаже, спросите себя: кому это нужно, кроме вас? Не превратится ли ваша «выгодная сделка» в годами висящий балласт?От некоторых «земельных гуру» часто можно услышать, что при выборе участка необязательно ехать на место и осматривать его перед торгами, ведь раз государство уже его сформировало, выставило на торги, значит он будет ликвидным и на него, пусть и не сразу, но обязательно найдется покупатель. И вот тут у многих глаза начинают гореть еще сильнее. А как иначе - даже из-за компьютера выходить не нужно, можно сразу стать миллионером.Возвращаясь к участку, который был разыгран за 330 тысяч рублей, скажу, что право аренды на него уже больше года продаётся за миллион рублей (в три раза выше цены аукциона). Опытный участник рынка недвижимости (я сам участвую в торгах) может сказать, что этот случай — пример, когда участок был куплен без выезда на место. Горе-инвестор не осмотрел его заранее, а там оказались канава, склон, заросли кустарника, отсутствие подъезда и другие проблемы. Чтобы привести его в продаваемое состояние, потребуется много вложений.И это я еще не говорю про изучение градостроительной документации и дальнейшей возможности использовать землю по назначению...Рекомендации:1️⃣Не доверяйте мифам из соцсетей от "гуру" бесплатного получения земли от государства.2️⃣Планируйте расходы не только на приобретение, но и на саму процедуру торгов, если на них решились.3️⃣Рассмотрите в

Хочешь бесплатно? Приготовься платить 🪙🪙Хочу поделиться некоторыми соображениями на тему получения земли от государства.В соцсетях много рекламы, где «гуру земли» обещают, что вы сможете взять участок даром. «Просто найдите свободный клочок на кадастровой карте, подайте заявление и стройте дом или продавайте!»Недостаточно просто послушать «знающих коучей», полистать интернет и подписаться на чей-нибудь канал. Нужно изучить законы и местные нормативные акты, которые регулируют проведение торгов и другие процедуры. Я посвятил этим вопросам годы, сам оформлял участки, участвовал в торгах и работал юристом по земельному праву. Когда я вижу, как людей обманывают иллюзиями «первого заявителя» или «стань миллионером», мне хочется возмущаться.Среди нас есть очень сообразительные люди. Но в большинстве случаев ситуация будет выглядеть так: вы нашли «ничейный» участок, сформировали его, размежевали, подали заявление. В мыслях уже рисуете домик и представляете, где поставите мангал. Но потом приходит извещение о торгах, и вы удивляетесь: «Как так? Я же первый!»Считать, что на участок с арендной платой в 10–20 тысяч рублей в год не найдётся других желающих, — это наивно. Пока вы рисуете планы, другие люди уже подготовили электронные подписи и планируют максимальные ставки.И тут мы подходим к тому, к чему вас склоняют "гуру" различных обучалок по получению земли. Ведь вас, в основном, учат быть инвесторами, не так ли❓Но кто вы - инвестор (перекуп, спекулянт, барыга, прошу прощения, тут уж кто как называет) или рассматриваете приобретение прав на землю для собственных нужд? Полезный совет для тех, кто хочет уюта и комфорта, а не хлопот: Если вам нужна земля для жизни, рассмотрите аукцион по продаже участка в собственность. Да, цена может значительно вырасти, но шанс получить участок сразу гораздо выше.Большинство участков, выставляемых на торги государством, предоставляются в аренду. Только после строительства и регистрации дома на таком участке вы сможете выкупить его в собств

Недвижимость возвращает статус «защитного актива»? 🏠Поделился экспертным мнением в Российской газете о будущем долгосрочных инвестиций ☝️ Считаю, что вложения в «стены» снова выходят в топ — они банально лучше спасают деньги от обесценивания, чем мы привыкли думать в последние пару лет. ❗️Это не про быструю спекуляцию, это про хоть какую-то уверенность в завтрашнем дне.Разобрали тренды, риски и главные перспективы. Или у вас есть контраргументы? Жду в комментариях, а полную версию читайте ТУТ#экспертный_пост💬 Связаться со мной

Вадим Рукомойников | эксперт по недвижимости и юрист СПб | риэлтор Санкт-Петербург pinned «https://max.ru/join/JYfpFI0386DJlAHRyBZJgY9lBC6v_6fwP2mvDPY3puo А что про MAX? Telegram 📱 со вчерашнего дня начали активно блокировать. В общем, будем теперь публиковаться во всех доступных и труднодоступных соцсетях, как уж есть. Telegram тоже пока бросать…»

«Доверенность есть — согласие не нужно?» Опасное заблуждение продавцов ⛔️Сегодня столкнулся с рядовой, но достаточно распространенной ситуацией, когда продавец недвижимости выдает фразу, которая для юриста звучит как "красная тряпка для быка":🗣 «Согласие супруги на продажу не требуется, у меня есть от неё доверенность на распоряжение имуществом». И еще любят добавлять - это ж генеральная доверенность!🤷‍♂️ «Но мне же нотариус вчера доверенность сделал!»— Да. Но это документ для других целей.Коллеги, не дайте покупателю попасть в ловушку! А покупателям — сохраните этот пост.⚠️ ВАЖНО: Доверенность НЕ заменяет нотариальное согласие супруга. Это две разные истории. В чем разница?🔹 Доверенность — это когда супруг говорит: «Ты можешь действовать от моего имени и подписывать документы за меня».🔹 Согласие — это когда супруг говорит государству и покупателю: «Я знаю об этой конкретной квартире, я в курсе условий и ОДОБРЯЮ сделку».Даже если у мужа в кармане "генеральная" доверенность от жены, но нет нотариального согласия на продажу КОНКРЕТНОЙ недвижимости — сделка может быть оспорима ☝️🔥 Короткий ликбез по сделкам с имуществом в браке:✅ Когда согласие супруга ОБЯЗАТЕЛЬНО:— Продажа недвижимости (даже если собственник по документам один)— Дарение недвижимости/доли— Ипотека и залог недвижимости— Продажа доли в ООО✅ Когда согласие НЕ НУЖНО:— Если имущество личное (получено до брака, в дар, по наследству)— Есть брачный договор с режимом раздельной собственности— Продажа машины (движимое имущество)— Снятие денег со вкладовПроверяйте документы тщательно. Сэкономленный час на юристе — это потерянные месяцы в суде.#экспертный_пост💬 Связаться со мной

https://max.ru/join/JYfpFI0386DJlAHRyBZJgY9lBC6v_6fwP2mvDPY3puoА что про MAX? Telegram 📱 со вчерашнего дня начали активно блокировать.В общем, будем теперь публиковаться во всех доступных и труднодоступных соцсетях, как уж есть. Telegram тоже пока бросать не планирую, пока нас всех оттуда пинком не выставят. Буду всё равно заходить, хоть и со скрипом теперь.Полезной, важной и иногда смешной для вас информацией я также делюсь и во Вконтакте, и в Дзене. Сегодня создал ещё и канал в MAX ❗️❗️❗️ поэтому, если кому-то из вас прилетит ссылка - не пугайтесь, заходите, подписывайтесь ✊ Вы тут, вы там — главное, чтобы контент до вас дошёл.Никого не агитирую. Просто мой выбор. Хотите — смейтесь, хотите — подписывайтесь.Может, я нахожусь на начальном этапе своего развития... а чего боятся max, мне лично нечего скрывать, ведь если мы в интернете — мы уже "голенькие" стоим, какая разница, кто и через какую шторку посмотрит?Ссылку на мой канал в MAX прикрепляю ⤵️⤵️⤵️

РЕАЛЬНОЕ ДЕЛО, ЖИВОЙ ПРИМЕР❗️Делитесь этим постом с каждым, кто советует вам «быстро переоформить» недвижимость из-за долгов. Ни один риэлтор (и далеко не каждый юрист) вам не расскажет о рисках в будущем банкротстве. Цена такой «оптимизации» — годы судов и риск потерять всё.Почитайте, как в 2022 году Верховный Суд РФ вернул в конкурсную массу дом, подаренный восемь лет назад⤵️Вот ССЫЛКА на информацию от арбитражного управляющего Ольги Могилевцевой.#кейс💬 Связаться со мной

На мой канал заглядывают разные люди, в их числе есть предприниматели, инвесторы или те, кто ищет землю для дома или бизнеса. Хочу поделиться новостью, которая может заинтересовать кого-то из вас!Это шанс для инвестиций, старта бизнеса или покупки земли для строительства.В феврале-марте Фонд развития территорий (ФРТ) проведет 25 аукционов по продаже 37 земельных участков общей площадью 21 га.Ключевые цифры и факты:🗺 Участки расположены в 15 регионах России, включая Ленинградскую, Московскую, Нижегородскую, Челябинскую области, Республику Башкортостан и другие.📅 Период проведения торгов — со 2 февраля по 2 марта 2026 года.⚖️ Электронные площадки для участия — «Росэлторг» и «Сбербанк-АСТ» (как и в других подобных аукционах).Для участия важно внимательно ознакомиться с условиями и сроками подачи заявок по каждому конкретному лоту.Все подробности и актуальная информация — на официальном сайте Фонда развития территорий в разделе покупки земли: https://xn--p1aee.xn--p1ai/buy_land/Знаете тех, кому это может быть актуально? ПОДЕЛИТЕСЬ НОВОСТЬЮ! 🏡#ФондРазвитияТерриторий #аукцион #земля #инвестиции #недвижимость #бизнес #возможности#объект #выгодныепредложения💬 Связаться со мной

Уважаемые, господа-товарищи апартаментщики!Это информация, в первую очередь, для вас.03.02.2026 Конституционный суд РФ своим постановлением фактически разрешил ВРЕМЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ В АПАРТАМЕНТАХ, сходных по характеристикам с квартирами. Владельцы и их близкие родственники теперь могут встать на учёт по месту пребывания в таких помещениях. О том, что апартаменты не обладают статусом жилого помещения, мы уже обсуждали ЗДЕСЬ. Но "не громко хлопайте в ладоши" 👏- постоянная регистрация по месту жительства (прописка) в апартаментах по-прежнему невозможна.Решение КС РФ не уравнивает апартаменты с жилыми помещениями (квартирами). Владельцы по-прежнему несут повышенные расходы на коммунальные услуги, налоги и особенности использования таких помещений.Важно помнить, что регистрация по месту пребывания в нежилых помещениях не накладывает на органы публичной власти дополнительных обязательств по благоустройству территории, созданию и поддержке социальной, транспортной и других инфраструктур. К сожалению, массовое использование апартаментов для проживания стало реальностью. В густонаселённых районах, где и так не хватает мест в детских садах, школах и поликлиниках, продолжают строить апартаменты, создавая дополнительную нагрузку на социальную и логистическую инфраструктуру.🤔 Несмотря на решение суда, спрос и привлекательность апартаментов, вероятно, вырастут незначительно. Инвесторы и арендаторы смогут воспользоваться возможностью временной регистрации, например, для оформления документов или прикрепления к поликлинике. Цены на апартаменты могут вырасти, как и на другую недвижимость, но резкого скачка, учитывая невысокий спрос, вряд ли стоит ожидать.Купили бы себе апартаменты или все-таки лучше квартиру?#новости_недвижимости💬 Связаться со мной

🐝 Все уши прожужжали про изменения в «Семейной ипотеке». Уже хочется всего этого не слушать. Но важно понять, что поменялось. Главное — теперь правило «одна семья — одна ипотека».Проще говоря, государство закрывает лазейки, и программа становится более адресной. Раньше можно было получить две льготные ипотеки, а теперь только одну.Что поменялось на деле❓➖ Конец эпохе «двух льготных ипотек». Раньше муж и жена могли взять по отдельному льготному кредиту. Теперь семья считается одним заемщиком.➖ Обязательные созаемщики. Оба супруга автоматически становятся созаемщиками и отвечают за кредит вместе.➖ Нет «донорским» схемам. Привлечь родственника с ребенком для получения льготы, если у вас нет малыша, теперь почти невозможно. Исключение — если ваших доходов не хватает для одобрения кредита.Кому стоит внимательнее изучить правила❓1. Молодым семьям, которые хотели купить одну квартиру сейчас, а вторую — потом тоже по льготе. Теперь вторую льготную ипотеку можно получить только после погашения первой и рождения еще одного ребенка.2. Тем, кто рассматривал недвижимость как инвестицию. Теперь программа только для собственного жилья, а не для сдачи или перепродажи.3. Семьям с проблемной кредитной историей. Банк проверяет обоих супругов, и это может стать причиной отказа в кредите.4. Семьям, где родители живут отдельно от детей. Право на льготу получает тот, с кем ребенок живет.Что НЕ изменилось и всё еще выгодно❓➕ Ставка осталась 6% годовых.➕ Суммы: до 12 млн ₽ для Москвы и Санкт-Петербурга, до 6 млн ₽ — для остальных регионов.➕ Первоначальный взнос от 20%.➕ Право на программу: у семей с детьми до 6 лет, с детьми-инвалидами, многодетных семей из малых городов.Вывод: Получить льготу стало сложнее, но, возможно, справедливее. Цель — помочь разным семьям, а не дать одной семье купить несколько квартир.Как вы думаете, это правильное ужесточение? Или оно слишком ограничивает молодых семей?#новости_недвижимости💬 Связаться со мной

🏡 Купил квартиру по красивой картинке? А теперь посмотри в окно.Пригодится особенно тем, кто в поиске своего жилья 😊Ловите важное напоминание, которое может сэкономить вам кучу нервов и денег: красивый рендер и название — это еще не реальность.Прежде чем влюбиться в проект по рекламному буклету и потратить накопления, включаем режим детектива, юриста, логиста. Застройщик, конечно, покажет вам самый солнечный ракурс будущего жилого комплекса, но наша задача — увидеть полную картину.На что смотреть в первую очередь❓Вот ЧЕК-ЛИСТ:✅ Район и инфраструктура: Школы, сады, поликлиники и магазины на схеме — они уже есть или это просто квадратики на плане «к 2030 году»?✅ Транспорт: Как вы будете добираться до работы? Утренняя пробка из спального района — не самый приятный бонус.✅ Экология: Что рядом? Парк, промзона, шумная магистраль? Открываем карты и смотрим.✅ Генплан города/района: Что построят напротив вашего окна через пару лет? Еще одна высотка, которая закроет свет, или, того хуже, гараж или трансформаторная будка?✅ Стороны света и вид из окон: Где на плане ваша квартира? Выйдут ли окна спальни на детскую площадку (шум с 7 утра), а кухни — на мусорные контейнеры? Это критически важно для комфорта!Помните: Застройщик заинтересован продать именно свой объект. Независимый эксперт (риелтор, юрист) — заинтересован найти для вас лучший вариант из сотни застройщиков с прозрачной сделкой, адекватной ценой и проверенной информацией.Не ведитесь на красивые картинки. Изучайте, сравнивайте, выезжайте на место, задавайте неудобные вопросы.Делитесь этим постом с теми, кто сейчас выбирает жилье! Пусть покупка квартиры будет в радость, а не горьким сюрпризом 🔎👉 В приложенном видео наглядный пример моим словам. Смотрите и делайте правильные выводы!💬 Связаться со мной#застройщики

https://vecherka-spb.ru/2026/01/19/ekspert-predlozhenie-chastnikh-domov-stoimostyu-do-10-millionov-rublei-sokratilos-v-peterburge-vdvoe

✔️ И попробуйте ответить без подсказок, не заглядывая в интернет, какое будет ваше мнение? Давайте проверим себя и как думает большинство.P.S.: подсказка - самое "смешное", что и.о. нотариуса, удостоверяющий предварительный дкп ответить на этот вопрос "слёту" не смог и звонил в нотариальную палату за получением разъяснения. Мой же ответ оказался верным сразу.

Реальный случай.Поскольку у продавца недвижимости не были исполнены некоторые долговые обязательства, стороны решили заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости с внесением задатка и удостоверить данный договор у нотариуса. Напомню, что предварительный договор фиксирует намерения сторон заключить основную сделку в будущем. В процессе подготовки к сделке, у сторон возникла необходимость подписать основной договор купли-продажи недвижимости сразу же после подписания предварительного договора купли-продажи . Вот прямо сразу же - и обе стороны, как сговорившись, задают мне и нотариусу один и тот же вопрос.ВНИМАНИЕ - вопрос!Смотрим ниже ⤵️⤵️⤵️