Все о ЗПИФ недвижимости

Вышел подкаст со мной у Максима Капустина. Обсудили рынок ЗПИФ недвижимости, разные УК и сегменты рынка.Посмотреть можно тут:YOUTUBE 📱ВКВИДЕО 📺РУТУБ 📺Рекомендую также вступить в чат, там можно обсудить видео и рынок недвижимости - Вступить

Меня позвали на подкаст рассказать про ЗПИФы и о себе. Завтра будем снимать. Если у вас есть вопросы лично ко мне, да и в целом по теме, можете написать сюда в комментарии ✍🏻

5 июня стартуют торги фонда «ПАРУС-Место Встречи».ISIN RU000A10EVE8, торговое наименование «ПАРУС-МВ».Новый ЗПИФ станет одним из крупнейших фондов в истории торговой недвижимости в стране.В фонде 26 объектов торговой недвижимости класса А - районные ТЦ в Москве.Общая площадь 373 тыс м2.Стоимость объектов составляет 50+ млрд рублей.Я был на экскурсии от Паруса в одном из ТЦ Место Встречи.5 июня Парус проводит запуск фонда в Кинотеатре «КАРО 11 Октябрь» (ул. Новый Арбат, 24)Еще можно успеть зарегистрироваться на мероприятие по ссылке.

На выходных обсудили с Никитой Корниенко (основатель SimpleEstate) закрытие фонда от Альфа-Капитал, вот его комментарий:"Ситуация с фондами Альфа-Капитала — это в первую очередь история не про рынок недвижимости, а про качество купленных активов.Основная проблема была заложена еще на этапе формирования портфеля. Фонд приобрел большое количество объектов со слабыми локациями, завышенными арендными ставками, низкими оборотами арендаторов и низкой ликвидностью. Для многих объектов было очевидно, что арендаторы не смогут долго платить текущую аренду, а индексация ставок окажется невозможной.На рынке стрит-ритейла наличие «Пятерочки» или другого известного арендатора само по себе не гарантирует качество объекта. Ключевой фактор — насколько успешна конкретная точка и насколько комфортна для арендатора текущая арендная нагрузка.Поэтому проблемы с индексацией, снижение арендного потока и сложности с продажей объектов были достаточно предсказуемы сразу после покупки портфеля.При этом стоит отметить, что команда, занимавшаяся продажей активов, фактически сделала максимум из возможного. Ситуация могла закончиться значительно хуже, если бы часть арендаторов просто съехала, а помещения пришлось бы продавать с еще большим дисконтом.Эта история также показывает, что отчеты независимых оценщиков далеко не всегда отражают реальную рыночную стоимость недвижимости. Итоговые цены сделок часто оказываются существенно ниже оценочных.Важно понимать, что проблема не в самом сегменте стрит-ритейла. Качественные объекты способны показывать стабильную доходность и рост стоимости на протяжении многих лет. Проблема была именно в качестве конкретных активов, попавших в портфель фонда."P.S. Запланировали сделать подкаст с SimpleEstate, обсудим с Никитой рынок коммерческой недвижимости, ситуацию с Альфой и его площадку. Можете написать ваши вопросы в комментарии.

Я сегодня женился, можете поздравить)

Тут недавно в инвест сообществе поднялось обсуждение фонда от Альфа-Капитал - «Арендный поток» (фонд с «Пятерочками»).Для тех, кто не в курсе: фонд завершил свое существование, а объекты были проданы.В итоге инвесторы получили за 6 лет около -23% по телу пая - объекты продали дешевле, чем покупали.Некоторые вообще начали писать: «ЗПИФ - это скам, не инвестируйте туда» и тд. Я такое мнение не поддерживаю. На любом рынке акций/облигаций есть негативные кейсы.Ситуация, безусловно, неприятная, но что я могу сказать на этот счет:- Разве в акциях такого не бывает? Когда отменяют дивиденды, выводят деньги мутными схемами, покупают на баланс аффилированные компании втридорога, выдают займы по ставке ниже ключевой, да или просто кампания попадает в плохой экономический цикл или прилетает черный лебедь.Мне кажется, что в акциях обычного инвестора «запутать» даже проще. В ЗПИФах хотя бы видно, что находится внутри фонда и сколько это примерно стоит по рынку.- Не держите все яйца в одной корзине. Не стоит вкладывать все деньги в один фонд, одну УК, одну акцию или облигацию. Везде есть свои риски. Я сам держу разные фонды от разных УК, и не только ЗПИФы.- Изучайте отчетность фонда. Смотрите оценку оценщика и насколько она адекватна. Изучайте историю УК и результаты ее прошлых фондов. Конечно, если есть выход на прямой контакт с УК и можно лично задать вопросы - еще лучше.Я этот фонд не держал, и вообще у меня нет фондов от Альфы. Сама идея ЗПИФа с «Пятерочками» мне изначально казалась не самой сильной, потому что с таким небольшим чеком фонд начинает конкурировать с физлицами за объекты, а доходность там не выглядит особенно интересной. Да и конфликт интересов тут налицо.Но в любом случае надеюсь, что Альфа-Капитал как-то прокомментирует ситуацию, и мы не будем видеть подобных негативных кейсов на рынке в будущем.Напишите ваше мнение по данной ситуации в комментарии, интересно обсудить.Чат канала | MAX | Vsezpif.ru

Друзья, я в Питере. Может завтра кто-то хочет встретиться (в воскресенье)? Напишите в комменты.Друзья, я в Питере. Может завтра кто-то хочет встретиться (в воскресенье)? Напишите в комменты.

Добавили на сайт много нового и полезного:• Объем СЧА по фондам• Доходность по выплатам за последний год (а не только по последней выплате)• Сумма выплат за последний год• Среднедневной объем торгов за последний месяц• Основные арендаторы• Кол-во объектов в фонде• Долговая нагрузка к СЧАТакже добавили подсказки (открываются при наведении на ? рядом с колонкой)И больше сортировок по разным столбцамПосмотрите обновления - vsezpif.ruЧат канала | MAX | Vsezpif.ru

Друзья, спасибо всем, кто принял участие в опросе!Оставили больше 150 заявок, не со всеми успели пообщаться, так как были сжатые сроки. Но от фонда поступила обратная связь - информация была очень полезной)Время подводить итоги. Итак, победители:1 место (50 тыс руб) — @aleksey_pivovarov2 место (30 тыс руб) — @parallax373 место (20 тыс руб) — @michael_e_smirnovОстальные места (получат мерч Vsezpif.ru):@SergLu_4@ryashentsevivan @Kirillklimentev @konstantin_serzhan @donPalen @Lebedev_ML @daniil_kochergin @RZ_Emil @Mr_BurstСвяжитесь со мной - @zvoronin, чтобы забрать ваш приз)

Сегодня был на экскурсии от Паруса. Рассказывали про объекты их нового фонда. Это районные ТЦ «Место встречи». Интересно конечно, но надо дождаться фин модель)

Добавили на сайт vsezpif.ru автоматическое обновление РСП (расчетной цены пая), теперь обновляется в реал тайме! 👌В планах добавить:• Объем торгов • Выплаты за последний год• Доходность за последний год• Прогноз доходности IRR• Расширенный комментарий по фондамБуду писать по мере добавления.Чат канала | MAX | Vsezpif.ru

Записал видео с разбором фонда Рентал Про.Подвел итоги подкаста, поездки в офис УК и на экскурсию в ЦОД.Посмотреть можно тут:• ВК• ЮТУБP.S. Готовлю полезные обновления на сайте Vsezpif.ru, скоро доделаем надеюсь)Чат канала | MAX | Vsezpif.ru

Недавно был в гостях у Рентал Про и NK Group в офисе в Сити. Все показали, рассказали) Офис занимает почти весь этаж, есть свой отдел проектирования (для тех, кто спрашивал). В блоке УК стоит монитор с постоянной трансляцией графика фонда, ребята держат руку на пульсе) Было интересно и полезно, спасибо, что пригласили 👌Недавно был в гостях у Рентал Про и NK Group в офисе в Сити. Все показали, рассказали) Офис занимает почти весь этаж, есть свой отдел проектирования (для тех, кто спрашивал). В блоке УК стоит монитор с постоянной трансляцией графика фонда, ребята держат руку на пульсе) Было интересно и полезно, спасибо, что пригласили 👌

Друзья, предварительно договорился на подкаст с СФН (Сбер). Напишите ваши вопросы по фондам СФН в комментарии.

Ко мне обратился один из будущих ЗПИФ для проведения исследования рынка. Нужно 10-15 человек на небольшой опрос с сотрудником фонда в формате зум созвона на 25-30 минут. За участие в опросе предоставляются вознаграждения!За самые полезные и подробные ответы будут призы:1-ое место - 30 паев фонда ВИМ Рент Дох Про (~50.000р)2-ое место - 22 пая фонда Парус Лог (~30.000р)3-е место - 20 паев фонда Акцент 5 (~20.000р)4-10-ое место - толстовки или футболки с логотипом ВсеЗпиф)Чтобы принять участие - нужно заполнить анкету: АнкетаЧат канала | MAX | Vsezpif.ru