ГАБы и коммерция | W8 Realty СПБ

Как теряют деньги при покупке ГАБа?Самое дорогое заблуждение в коммерции звучит так: «Сейчас куплю ГАБ с готовым арендатором, и он будет вечно приносить деньги».К сожалению, рынок так не работает:➡️Сегодня арендатор платит исправно.➡️Завтра рядом открывается конкурент.➡️Послезавтра меняют схему движения, перекрывают проезд или трафик уходит на соседнюю улицу.📌И арендатор приходит и говорит — либо снижаем ставку, либо съезжаем.Многие смотрят на ГАБ как на депозит. Купил, положил на полку и забыл.Но все намного сложнее:➡️Меняется район.➡️Меняется покупатель.➡️Меняются сами арендаторы.➡️Появляются новые сети, старые форматы умирают.❌То, что отлично работало 3 года назад, сегодня может уже никому не быть интересно.На рынок вываливается много объектов с «шикарной» окупаемостью.Только продавец уже знает то, чего не знает покупатель.➡️Например, что через полгода рядом откроется новая магистраль и весь поток людей уйдёт в другую сторону.➡️Или что арендатор уже вел переговоры о съезде, потому что рядом планируется открытие федерального конкурента.❗️Нужно понимать, за счёт чего эта ставка вообще существует.➡️Откуда и как идёт трафик➡️Почему арендатор платит именно такую ставку.➡️И что будет с объектом через несколько летПоэтому если вы ищете хорошее коммерческое помещение — напишите мне @w8realbot.А если нужен именно ГАБ — пришлю проекты с действующими федеральными арендаторами (такими как «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси», «Яндекс Лавка» и другие).

Хочу ГАБ с Пятёрочкой, на какие цифры рассчитывать?Наверное, это один из самых частых вопросов, которые я слышу, поэтому расскажу на конкретном примере.Если говорить про реально классный объект, то искать на Авито бессмысленно. Такой ГАБ найдете с окупаемостью 15 лет в лучшем случае.⏩ Рассказываю на реальном кейсе — один из наших живых проектов.К нам обратился клиент с запросом:➡️ нужен федеральный продуктовый арендатор➡️ чтобы сидел долго и исправно платил➡️ окупаемость — до 10 лет1️⃣ Зашли в классный квартал — ЖК Наука, уже не первое помещение там забрали. Вокруг сформирован большой жилой массив, а на пути жителей от метро домой работают всего два продуктовых — большой ритейл так и просится.2️⃣ Отобрали несколько лучших вариантов — расположенных через стенку друг от друга, и параллельно начали переговоры с застройщиком и одним из крупнейших федеральных ритейлеров — Магнитом.3️⃣ Получили от Магнита все тех. требования и коммерческие условия — и согласовали объединение нескольких помещений в один крупный блок.4️⃣ В итоге выкупили помещения — объединили их в одно большое и посадили туда надёжного сетевика с долгосрочным договором аренды.Теперь по цифрам:➡️ Площадь помещения — 381 м²➡️ Стоимость покупки — 82 млн ₽⏩Цена за квадрат вышла около 215 тыс. ₽Можно было купить дешевле при 100% оплате, но клиенту было удобнее воспользоваться рассрочкой до ввода объекта в эксплуатацию. Мы согласовали этот вариант.Что получили на старте?➡️ Ставка аренды — 2 200 ₽ за м²➡️ И 6% от товарооборотаСамое интересное, что после объединения помещений клиент получил несколько дополнительных квадратных метров за счёт образовавшихся проходов. Плюс фактическая площадь по итоговым замерам оказалась больше проектной. Такая ситуация встречается часто, даже в жилой недвижке.Что получили в итоге:➡️ Общая площадь — 391 м²➡️ МАП (фикса) — 860 000 ₽ в месяц➡️ Окупаемость — менее 9 лет с учётом всех расходов, перепланировки и сопровождения.Если хотите такой же ГАБ с надёжным федеральным арендатором —

Сколько реально платят федеральные сети?Cредняя ставка, по которой сегодня федеральные продуктовые сети готовы заходить — 2 500 ₽ за м².📌Также крупные сетевики платят фиксированную аренду + процент от оборота.Базово это около 6%, но если понимаешь их экономику и правильно продаёшь локацию, вполне реально дожать до 6,5%.⏩ Кажется, что разница небольшая.Но когда магазин делает десятки миллионов оборота в месяц, эти дополнительные полпроцента превращаются в очень серьёзные деньги.⏩ Теперь про обороты.Новый магазин, который только открывается, стартует где-то с 12–15 млн рублей товарооборота в месяц.⭐️ Если локация трафиковая — это уже около 20 млн рублей и выше.И вот здесь самое интересноеФедеральные сети очень тщательно отбирают помещения Например, для Пятёрочки минимальное население — от 4 000 жителей в радиусе 300 метров.✔️ Если видим 10–15 тысяч жителей в комплексе вокруг, то уже понимаем, что потенциал хороший.Поэтому когда мы смотрим помещение под федерального арендатора, нас интересует не только площадь и потолки.❗️Мы в первую очередь считаем будущую оборотку арендатора.Потому что именно от неё зависит, сколько он сможет платить аренды.⏩ Даже самые крупные сети торгуются до последнего.Пятёрочка, Магнит, Дикси — все работают одинаково.Сначала дают минимальную ставку, а дальше смотрят, насколько собственник понимает экономику объекта.❗️Если ты сам не знаешь их цифры, их требования и их юнит-экономику — заберут помещение по минималке.Поэтому если вы ищете хорошее коммерческое помещение — напишите мне @w8realbot.А если нужен именно ГАБ — пришлю проекты с действующими федеральными арендаторами (такими как «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси», «Яндекс Лавка» и другие).

Этот ГАБ мы даже не выставляли в продажуКогда к нам обратился инвестор, задача была найти максимально понятный готовый арендный бизнес с четким и прогнозируемым денежным потоком.⏩Это помещение на Всеволожском проспекте. Локация с постоянным потоком людей, рядом железнодорожная станция, пешеходный трафик — +- 500 человек в час.✔️Арендатор — банк с долгосрочным договором.⏩В результате инвестор получил именно то, что искал: понятный объект с окупаемостью 9 лет, надежного арендатора и стабильный ежемесячный доход.⏩Очень часто инвесторы начинают поиск с вопроса: «Что есть в продаже?», хотя нужно сначала понять, что именно нужно искать.Напишите мне — @w8realbot, расскажу о нюансах выбора ГАБа, на что нужно обращать внимание и какие ошибки чаще всего допускаются.

Последнее свободное помещение в этом ЖК -- успели забратьПриехал на Академика Константинова в ЖК «Наука». Тут находится тот самый «Магнит», про который я рассказывал.⏩Но сейчас покажу еще один интересный объект.К нам обратились наши постоянные инвесторы. Запрос был понятный — найти классный ГАБ в этой локации.⏩ На тот момент ЖК ещё строился, но все интересные помещения уже были разбронированы.⏩ Но после переговоров с застройщиком удалось выцепить отложенное шикарное помещение.📌 Такие объекты разбирают моментально или оставляют для своих.➡️ прямо на фасаде у дороги➡️ самая проходная точка — трафик гарантирован➡️ правильная конфигурация➡️ не двор и не скрытая локация✔️ Сразу скинули этот вариант, и без раздумий подтвердили сделку.⏩ Дальше началась уже работа с концепцией арендатора.В итоге помещение занял ресторанный бизнес, который сейчас проходит ребрендинг и обновление концепции с акцентом на доставку — что вполне логично для современных реалий рынка.⏩ Возможно, что сюда лучше подошёл бы крупный сетевой арендатор.Но когда в собственности такое ликвидное помещение, выбор арендатора становится намного шире.❗️Даже если текущий арендатор когда-то съедет, найти новых — вообще не проблема.Если рассматриваете покупку коммерции, но не понимаете, какие помещения нужно рассматривать — напишите мне @w8realbot.Лично разберу ситуацию и покажу несколько рабочих стратегий,

Нужен ГАБ с федеральным арендатором?Ребят, у нас есть классная новость. Не так давно рассказывал, как мы собрали ГАБ в ЖК «Наука» на Академика Константинова.⏩ Сделали нестандартную историю: объединили 4 помещения по 90 м² в одно большое пространство почти 380 м² и посадили туда «Магнит».Кто не читал — можно глянуть тут:• Как создаётся настоящий Готовый Арендный Бизнес• Как мы построили «Магнит»• Сэкономили 5 миллионов на увеличении площади❗️Сейчас у федеральных продуктовых сетей огромный дефицит больших площадей в новостройках.⏩Спрос на такие объекты максимальныйПотому что застройщики практически не делают такие площади, и очень мало тех, кто умеет правильно объединять помещения.Сейчас у нас есть 14 таких объектов под объединение.Мы детально изучили:➡️ темпы продаж квартир➡️ развитие районов➡️ инфраструктуру и дороги➡️ будущий трафик📌 И самое главное — у нас уже есть предварительные согласования с федеральными арендаторами, которые готовы подписать договор аренды ещё на этапе строительства.✔️То есть заранее понимаем, кто будет сидеть в помещении и какую доходность это даст.Если вы хотите такой ГАБ с федеральным арендатором — напишите мне @w8realbot, все расскажу лично.

Как получить окупаемость 7–9 лет коммерческого помещенияСейчас огромный дефицит действительно классной коммерции.❗️Особенно — больших помещений под федеральные сети.И проблема в том, что застройщики максимально сфокусированы на жилой части своих комплексов. Коммерция до сих пор идет по остаточному принципу.📌В итоге в новых ЖК массово появляется куча помещений по 60–90 м², но для федеральных ритейлеров этого мало.«Пятёрочка», «Магнит», «Дикси» и другие федеральные сети работают с совершенно другими требованиями к площади и техническими параметрами помещений.❗️ Поэтому крупные федеральные арендаторы конкурируют за хорошие большие помещения и готовы платить за них больше.Особенно:➡️ угловые помещения,➡️ с высоким трафиком,➡️ с зоной разгрузки, подъездными путями и тд.✔️Тут появляется возможность.Когда не просто покупаешь помещение, а собираешь объект под конкретный спрос рынка.Для этого приходится:➡️ объединять несколько помещений,➡️ согласовывать изменения с застройщиком,➡️ прорабатывать проект вместе с инженерами,➡️ и фактически сформировать помещение под будущего арендатора.📌 Итог — объект с доходностью 7-9 лет.Сейчас мы занимаемся поиском таких помещений и уже нашли несколько очень интересных вариантов.Завтра расскажу подробнее, а если хотите узнать сейчас — напишите мне @w8realbot.

Шикарный ГАБ с надежным федеральным арендатором!Этот объект мы специально нашли для инвестора, который пришёл с простой задачей: переложить и сохранить деньги, которые вывел из бизнеса.💵Бюджет был строго — до 20 млн. ⏩Просмотрели много вариантов.Но в итоге окончательное решение пало на коммерцию рядом с тем же объектом, что показывал на днях.⏩Изначально это было просто пустое помещение.Но эту локацию мы уже знали вдоль и поперёк, плюс были запросы от нескольких сетевиков.⏩Согласовали крупную аптечную сеть «ЗдравСити».Подписали договор аренды ещё до покупки — и в итоге человек получил полноценный Готовый Арендный Бизнес.➡️Стоимость объекта — около 16 млн ₽.➡️ МАП — порядка 140 000 ₽ в месяц.➡️ Окупаемость — примерно 9 лет.⭐️Само по себе помещение очень классное, и локация трафиковая.Можно было выжать из него чуть больше и получить окупаемость чуть ниже.❗️Но в главным условием был максимально надёжный арендатор, который будет сидеть долгие годы и стабильно платить аренду.Поэтому если хотите готовый арендный бизнес с надёжным федеральным арендатором — пишите мне @w8realbot.

Так выглядит ГАБ с окупаемостью до 7 лет!Покажу классный объект, который мы купили в новостройке и сделали полноценный Готовый Арендный Бизнес с магазином «Дикси».⏩ Купили в новостройке — площадью 278 м²Помещение находится немного в глубине, поэтому на старте продавалось сильно дешевле рынка. За счёт этого здесь получилась очень классная экономика на выходе.Когда начали анализировать локацию — увидели:➡️ В радиусе 500 метров — около 10 000 жителей.➡️ На весь огромный микрорайон по сути одна «Пятёрочка».➡️ Её оборот — около 25 млн ₽ в месяц.✔️ Сразу поняли, что рынок спокойно переварит ещё одного продуктового арендатора.⏩ В итоге посадили сюда полноформатный «Дикси».Не маленький магазин у дома, а полноценный формат сети на 278 квадратов.➡️Арендный поток получился 611 000 ₽ в месяц.➡️При этом стоимость всего ГАБа — меньше 50 млн ₽.➡️Окупаемость порядка 6,5–7 лет.📌 И это показательный случай, поскольку многие такие помещения к покупке даже не рассматривают.⏩ Но в коммерции главное — умение видеть локацию.➡️ Понимать ёмкость рынка.➡️ Чувствовать, какого арендатора здесь не хватает.➡️ И чья юнит-экономика реально будет работать.Поэтому если вы рассматриваете покупку ГАБа — напишите мне @w8realbot.Пришлю лучшие предложения с действующими федеральными арендаторами.

Собрали лучшую коммерцию в одном каталоге!Ребят, за последние годы мы реализовали уже более 200+ объектов и сотрудничаем со всеми крупными федеральными сетями.✔️ К нам каждый день поступают десятки коммерческих помещений и объекты уже с готовыми федеральными арендаторами.Лучшие варианты мы собираем в единую базу:➡️ с долгосрочными договорами,➡️ с понятной окупаемостью,➡️ в самых трафиковых локациях,➡️ и самые ликвидные варианты с большим потенциалом роста стоимости.Только что загрузили актуальный каталог с самыми горячими предложениями, которые уже доступны к покупке.Нажмите кнопку «КАТАЛОГ», чтобы бесплатно получить доступ.

После сдачи цена будет минимум на 5 млн дороже!Нашли с Геной шикарное фасадное угловое помещение — отдельный вход, 7 больших окон, правильной формы, хорошие подъездные пути.⏩Сейчас цена здесь — около 250 000 за квадрат. И самое интересное — она уже ниже рыночной.❓Объясню почему.⏩Во-первых — трафик здесь точно будет высокий. Проходная локация — район будет плотно застроен, со всех сторон огромные жилые комплексы. Плюс хорошая развязка — даст дополнительный трафик.⏩Во-вторых — коммерции тут реально мало. На такое количество жителей ее просто не хватает. А значит проблем с арендаторами здесь точно не будет.⏩И самое главное — в соседних комплексах помещения уже стоят минимум на 50 тыс. за метр дороже.📌Фактически покупая сейчас — оно уже прибавляет примерно 50 тыс. на каждом метре. А это больше 5 млн рублей еще на этапе стройки.✔️К моменту сдачи цена будет еще выше. Поэтому готовимся забирать объект.А если тоже планируете покупку коммерции — напишите мне @w8realbot. Пришлю лучшие варианты.

Шикарная новость — у нас появилось много новой коммерции!Каждый день получаем десятки новых предложений — как от застройщиков, так и по готовым объектам.Например, сегодня вместе с нашей командой плотно разбирали коммерцию от застройщика Полис.Сейчас как раз обновляем нашу базу объектов и отбираем самые ликвидные варианты.Но уже есть несколько реально горячих предложений.Такие варианты долго не задерживаются и обычно сразу уходят своим.Если хотите первыми получать информацию по новым объектам и закрытым стартам продаж — пишите в @w8realbot.Добавлю вас в рассылку с самыми интересными вариантами.

Какие помещения ищут сетевые арендаторыНа самом деле, тут огромное количество нюансов. И заранее на 100% угадать, сядет ли в помещение конкретный федеральный арендатор — нереально.🔵У каждой сети свои требования, свои критерии к локации.Важно четко понимать:➡️ как будет развиваться район➡️ какая плотность застройки➡️ где школы, садики, остановки➡️ где пешеходные потоки,➡️ какие въезды и парковки⏩Ну и, конечно, техническая часть. Высота потолков, мощности, зона разгрузки, вентиляция, возможность сделать нужные проемы и, главное — площадь.⏩Сейчас в новых ЖК большая проблема с коммерцией, которая реально подходит под федеральные сети. Застройщики режут помещения по 70–90 м², а в такую площадь сеть, как «Пятёрочка» не сядет. ⭐️Самые редкие объекты — это когда несколько помещений объединяются в одно большое. Тогда получается уже совершенно другой уровень, за который сетевики готовы конкурировать.❗️Но нельзя просто прийти в отдел продаж, купить несколько помещений и сделать проход. Нужно иметь прямой контакт с застройщиком и доступ к информации, которой нет в открытом доступе.📌Когда ты не через менеджера что-то запрашиваешь неделями, а сидишь напрямую с инженером или проектировщиком и сразу понимаешь:➡️можно ли объединить помещения,➡️получится ли сделать технологический проем,➡️выдержит ли конструкция нужную нагрузку и так далее.✔️По сути, прямо на месте формируется ТЗ под будущего арендатора.⏩Недавно только рассказывал про «Магнит», который объединили сразу из 4-х помещений.Поэтому если хотите такой же ГАБ — напишите @w8realbot, расскажу как все сделать максимально правильно.Ну а если хотите уже готовый вариант с надежным федеральным арендатором, который сидит и платит — скину лучшие предложения.

Какого арендатора лучше посадить в 2026 году?Кто сегодня вообще считается надёжным?Если говорить про федеральные продуктовые сети, то это, конечно, такие арендаторы как Пятёрочка, Магнит, Дикси.⏩По условиям они довольно схожи.Дикси и Магнит это практически одна структура — собственники одни и те же, отличаются только форматы и внутренние отделы развития. Пятёрочка стоит чуть отдельно, но глобально по экономике все они плюс-минус одинаковые.⏩Сейчас меняется внутренняя политика, где-то пересматриваются планы развития. Но в целом — это по-прежнему одни из самых стабильных арендаторов, которые:➡️ платят рыночную арендную ставку➡️ показывают высокий товарооборот➡️ заходят на долгий срок⏩Мы напрямую работаем и с другими сетевиками — например, сеть пекарен Хлебник, гастропекарня Текстура, есть классные аптечные и продуктовые сети, которые проверены годами. Регулярно под них подбираем помещения — и предлагаем еще до покупки объекта.❌А есть и арендаторы, с которыми мы принципиально не работаем.Потому что понимаем, как они ведут себя по отношению к собственникам:➡️ кто-то системно задерживает арендные платежи➡️ кто-то вовсе перестаёт платить➡️ у некоторых договоры выстроены так, что собственник фактически оказывается в заложниках и теряет миллионы рублей⏩Кстати, я уже рассказывал про такие ситуации — если не читали, рекомендую:«Кого нельзя сажать к себе в помещение и почему собственники попадают на миллионы»Поэтому всегда оцениваем не только вид деятельности арендатора, но и его экономику, условия договора и реальную надёжность в долгую.Если вам нужен понятный арендный бизнес с прозрачной окупаемостью и реальной ликвидностью, напишите — @w8realbot.Пришлю лучшие варианты.

Готовимся к новым стартам продаж!Майские проходят, а работа кипит. Для нашей команды W8 Realty обучение проводил один из самых опытных застройщиков Петербурга. ⏩Более 25 лет в строительстве!✔️Пообщались и узнали новые инсайты по текущим объектам. Посмотрели лучшие форматы, обсудили потенциал, возможности объединения и условия рассрочки для инвесторов.⭐️Также мы продолжаем отбирать лучшие варианты специально для вас и в других локациях. Сейчас появилось несколько крутых помещений, а также каждый день находим ГАБы с минимальным сроком окупаемости.Поэтому, если вы планируете покупку коммерческой недвижимости — пишите @w8realbot.А если хотите первыми получать информацию о закрытых стартах — добавлю вас в нашу рассылку горячих предложений для инвесторов.