Цифры и Бетон | Недвижимость СПб | Юлия Авдеенко

Ах да, вдогонку к предыдущему посту. Сейчас официальная программа семейная ипотека 6% — это как бы одна цифра. Допустим, у застройщика налажено партнерство с десятком банков — это десять вариантов стандартной семейной ипотеки. Но застройщик с этими банками мутит шашни и предлагает по 5-10-20 вариантов "субсидирования" — получаем еще штук 100 вариантов покупки.И еще есть ипотека не-семейная, которая "Новостройка" — аналогично, 100 версий с субсидированием и без.И еще траншевая. Айти. Военная. Вторичная... И вот так набегает, что одну и ту же квартиру можно купить 300+ разными способами.И эти способы — ну пусть не все 300, но десяток-другой на подборе вариантов приходится калькулировать (мне, конечно же, кому же ещё), чтобы найти оптимальный, оригинальный и запасной.А хотят сделать семейную не с одной циферкой! А с тремя!— 1 ребенок: 10-12%— 2 детей: 6%— 3 и более детей: 2-4%.Это в списке программ ипотеки будет уже сколько вариантов, 500-600?Не скажу, что количество моих расчетов от этого как-то увеличится, нет. Но застройщикам и их менеджерам, придумывающим вот эти схематозы тут играем, тут не играем, тут рыбу заворачивали "тут удорожание, тут скидка от базовой, тут ставка снижена на год" соболезную. Да ещё и обновлять эти бешеные таблички с портянками условий, это же будет адская работенка. Я бы на месте ребят пошла бы нагружать ИИ-интеграторов, чтобы снизить количество ручного труда с большим объемом таблиц.Ах да, вдогонку к предыдущему посту. Сейчас официальная программа семейная ипотека 6% — это как бы одна цифра. Допустим, у застройщика налажено партнерство с десятком банков — это десять вариантов стандартной семейной ипотеки. Но застройщик с этими банками мутит шашни и предлагает по 5-10-20 вариантов "субсидирования" — получаем еще штук 100 вариантов покупки.И еще есть ипотека не-семейная, которая "Новостройка" — аналогично, 100 версий с субсидированием и без.И еще траншевая. Айти. Военная. Вторичная... И вот так набегает, что одну и ту же квартиру можно купить

Программа семейной ипотеки с момента запуска в 2018 году постоянно менялась. Иногда это были послабления и улучшения для покупателей, иногда — закручивание гаек.➡️ Самые первые условия в 2018 году были такими: ставка 6% на первые 3 года ипотеки для семей с двумя детьми. Уже в 2019-м власти признали, что льгота не пользуется ожидаемым спросом и переписали программу, сделав ставку до 6% на весь срок кредитования (до 30 лет). В июле 2021 года семейную ипотеку разрешили брать семьям с одним ребенком — и это дало возможность покупки квартиры огромному количеству людей.➡️ Весной-осенью 2022 года — это эпоха "околонулевых" ставок, когда процент по семейной ипотеке падал до 0,01% – 0,1% на весь срок за счет заложенного в цену удорожания квартиры. В этой точке были интересные кейсы, когда люди успевали забирать по 10-15 квартир под последующую перепродажу или ради пассивного дохода на аренде.➡️ В 2023-м этот праздник рантье прикрыли — одна ипотека в одни руки (хотя две ипотеки на семью, если оформить их раздельно на мужа и жену, пока еще оставались возможны).➡️ В 2024-м был непродолжительный кризис лимитов — деньги в кубышке "семейки" закончились (внезапно или предсказуемо?). Крупнейшие банки Сбер, ВТБ, Альфа временно приостанавливали выдачи или массово поднимали ПВ по семейной ипотеке до 50%. В конце года правительство выделило дополнительные деньги и подшлифовало механику распределения денег между банками.➡️ В 2025-м программу расширили на вторичный рынок в малых городах и регионах с низким объемом строительства (где строится не более двух домов в год). И в конце года объявили о большом грядущем изменении программы — "одна льгота на семью" (муж и жена созаемщики в кредитном договоре). Нововведение вступало в силу с 1 февраля 2026 года, что спровоцировало ажиотаж и всплеск продаж в декабре 2025-го. Успеть пытались все: и те, кто хотел выжать из государства две ипотеки на пару супругов, и те, у кого один из супругов имел "проблемный" бэкграунд (ведь банкротство созаемщика ав

А что же всё-таки происходит с рынком недвижимости Питера в мае 2026?1. Рынок новостроек — после затяжного падения продаж с января по март, апрель и май показывают небольшое оживление. Цены на витринах как будто бы держатся и даже продолжают понемногу расти, но по факту снижение цен происходит за счет акций и скидок. И если поначалу застройщики про скидки шептали на ушко агентам, чтобы те предлагали клиентам индивидуальные условия, то теперь щедрые акции появились в открытой рекламе (и это не исключает согласования тех самых персональных дисконтов, то есть буквально — скидка на скидку). Например:LEGENDA: скидка 1 000 000 руб. на пул квартирЛСР: скидка 20% на готовые «элитные» проектыSetl Group: скидка 100 000 руб. с м² в видовых лотах в элитном «Империал Клабе»Брусника: скидка 12% на пул квартирПИК: скидка 7%, ПИК Плюс 20%Унистрой: скидка 13%Это одновременно и окно возможностей для покупателей, которые ждали некоего дна, и маркер тяжелой ситуации у застройщиков. Новых стартов продаж в этом году будет очень мало.2. Рынок вторички — живее всех живых. Всё ликвидное по адекватной цене продаётся и покупается в считанные дни. Средний срок продажи 10–14 дней у квартир без сложных изысков (включая дни подготовки объекта к рекламе, проведение показов и бумажную волокиту на сделке). В отдельных случаях квартиры "улетают" и за неделю, глазом не успеваешь моргнуть.Причина: жесточайший дефицит ликвидного предложения. Сейчас в рекламе, если отфильтровать спам в виде студий-долей, коммуналок, апартов и торгов — всего около 14 тыс. объектов на Авито по всему городу. Для сравнения: в начале прошлого года предложение было на уровне 20 тыс. лотов, а в 2024 году — около 28 тысяч. То есть сейчас на вторичке классический "рынок продавца": собственники могут перебирать покупателями и торговаться вверх. А вот "купить квартиру" (со стороны покупателя) сейчас крайне сложно, подбор может занять 2-3 месяца, если много "хотелок".3. Рынок аренды — тут дела не очень. Туристический сезон должен бы

Всегда сложно возвращаться после пауз, так много всего хочется написать, что было, что сейчас происходит и что ожидается вскоре. Надо не выпадать из блога надолго, чтобы не копилось вот этого всего. Для разминки закину несколько восхитительных цитат из рекламных постов коллег по цеху.➿ «Низкоэтажный вайб, всего 12 этажей» (получается, что среднеэтажный это тогда 25, многоэтажный вайб это Лахта-центр, но как же тогда называть здания из 3-5 этажей, вопрос).➿ «Придомовая территория: 44% — пространство для жизни и отдыха» (жаль, что не 67).➿ «Полупанорамные окна» (хочется больше таких инженерных фишек, полувысокие потолки, например, или полуподземный паркинг, в крайнем случае хотя бы получерновую отделку).

Новые рендеры небоскребов Лахта-2 и Лахта-3 опубликовало архитектурное бюро Kettle CollectiveИ я пока не могу понять, нравится мне это или нет. С одной стороны — проект очень эффектный (эпатажный) и смелый. С другой, ну как-то совсем не по-питерски это выглядит, а по-азиатски. Вдобавок не очень понятно зачем это всё, какая целесообразность. Проектирование башен планируют завершить уже в этом году, а закончить строительство ориентировочно в 2033-м. Реализация проекта будет идти по заказу АО "Синергия" — компании, аффилированной со структурой Газпрома, однако, "вне инвестиционной программы Газпрома", то есть с привлечением частного капитала.Пожалуй, что эти чудо-сосули мне гораздо больше понравились бы в каком-то другом российском городе.Новые рендеры небоскребов Лахта-2 и Лахта-3 опубликовало архитектурное бюро Kettle CollectiveИ я пока не могу понять, нравится мне это или нет. С одной стороны — проект очень эффектный (эпатажный) и смелый. С другой, ну как-то совсем не по-питерски это выглядит, а по-азиатски. Вдобавок не очень понятно зачем это всё, какая целесообразность. Проектирование башен планируют завершить уже в этом году, а закончить строительство ориентировочно в 2033-м. Реализация проекта будет идти по заказу АО "Синергия" — компании, аффилированной со структурой Газпрома, однако, "вне инвестиционной программы Газпрома", то есть с привлечением частного капитала.Пожалуй, что эти чудо-сосули мне гораздо больше понравились бы в каком-то другом российском городе.

👁 Что ещё нужно знать про Level: отзывы реальных покупателейЕсли отфильтровать шаблонные восторги (коих в сети навалом и написаны они словно под копирку), картина по реализованным проектам застройщика вырисовывается следующая.🟢 Плюсы (что они делают объективно хорошо):▪️Соблюдают сроки. Застройщик редко уходит в жесткие долгострои, ключи обычно выдают вовремя.▪️Архитектура и фасады. Ожидание и реальность совпадают: дома выглядят максимально близко к рендерам, на внешке зданий не экономят. Планировки эргономичные, окна большие. Дворы делают плотными и разнообразными, хоть и высаживают изначально молодые деревья.▪️Продажи и маркетинг. Вас будут носить на руках ровно до момента подписания ДДУ. Офисы продаж работают как швейцарские часы, сложные ипотечные сделки оформляют быстро.🔴 Минусы (на что жалуются чаще всего):▪️Скрытое удешевление "внутрянки". В квартирах с предчистовой отделкой даже в бизнесе легко встретить межкомнатные перегородки из дешевого гипсокартона вместо нормальных блоков. Геометрия стен часто "гуляет".▪️Проблемы с окнами. Красивое панорамное остекление часто сдается с поцарапанными стеклами, некачественной фурнитурой или лопнувшими пакетами. Это топ-1 претензий при приемке.▪️Провал в постпродажном сервисе. Если при приемке выявлены дефекты, начинается бюрократический ад. Сроки устранения могут нарушаться на 50 дней и более. Колл-центр кормит завтраками, коммуникация обрывается, и добиться конкретики от подрядчиков или колл-центра становится крайне сложно. Ремонт встает на паузу.▪️Боли с УК. После сдачи начинается классическая битва с аффилированной управляющей компанией. Жильцы московских комплексов жалуются на неработающие грузовые лифты в период массовых ремонтов, быструю «усталость» красивых лобби (через которые выносят строительный мусор) и периодические проблемы с инженерными сетями (пробивает гидрозатворы канализации, стоит запах), при этом тарифы на обслуживание остаются стабильно высокими.Что все это значит для Петербурга?Выход в новый реги

Московский девелопер Level Group впервые вышел на рынок ПетербургаВ столице они уже заработали имя и узнаваемый «фирменный почерк». Их визитная карточка — высотные башни в 30, 50 и даже 70 этажей с явной претензией на статусность. Застройщик делает упор на бизнес и крепкий комфорт+: сложная геометрия фасадов, много стекла, жесткий урбанизм и масштабные лобби.В Питере же компания решила не рисковать с фирменными небоскребами, а аккуратно прощупать почву, выкупив чужой готовый проект. Участок на проспекте Мечникова имеет пикантный нюанс — соседство с Богословским кладбищем (в рекламных буклетах оно, разумеется, элегантно превратилось в "зелёные зоны и тихие дворы района").Разрешение на строительство досталось в наследство от предыдущего владельца (ГК «ФСК»), как и согласованный архитектурный облик. Это четыре 9-этажных корпуса в весьма сдержанном (простеньком?) стиле. По факту, Левел будет реализовывать чужой концепт, пытаясь натянуть его на свои стандарты.Контраст налицо: в Москве Левел продает масштаб и высоту, а в Питере их дебют — это прагматичная и компактная стройка комфорт-класса в классическом спальнике. Главная задача девелопера здесь явно не поразить воображение петербуржцев архитектурой, а просто обкатать бизнес-процессы на новой земле, найти адекватных подрядчиков и без скандалов сдать первый объект.В "Левел Мечникова" хватает скрытых нюансов как по локации, так и по конструктиву — отличный материал для критического разбора. Докопаюсь до технички и выложу на днях.Московский девелопер Level Group впервые вышел на рынок ПетербургаВ столице они уже заработали имя и узнаваемый «фирменный почерк». Их визитная карточка — высотные башни в 30, 50 и даже 70 этажей с явной претензией на статусность. Застройщик делает упор на бизнес и крепкий комфорт+: сложная геометрия фасадов, много стекла, жесткий урбанизм и масштабные лобби.В Питере же компания решила не рисковать с фирменными небоскребами, а аккуратно прощупать почву, выкупив чужой готовый проект. Участок на про

Этим чудным пятничным вечером перечитываю Загмайстера и Уолша "О красоте" отдыха и развлечения ради. Очень эстетское издание, и я только сегодня заметила под особым углом, что за окрашенным в серебро срезом страниц скрывается название книги.Вам же, дорогие подписчики, предлагаю к просмотру новую статью на моем сайте с ✨ подборкой фотографий арт-объектов в современных жилых комплексах Санкт-Петербурга. Вас ждут небесный терменвокс, поющий гром-камень, картины современных художников. Посмотрите как выглядит пространство новых парадных и зеленых дворов:➡️ https://ndvzh.ru/uroven-komforta/art-obekty-v-zhilyh-kompleksah/Везет же кому-то жить в окружении красоты! (Хотя, скажем честно, дело тут совсем не в везении, а в личном выборе и приоритетах.)

🪦 "Уходя, гасите всех"Финансовая отчетность девелопера ЦДС отправляет нам сигнал. Кажется, несложно догадаться, каким будет финал у истории данной компании. ЦДС начинали деятельность в 1999 году, когда-то ранее были одними из крупнейших застройщиков СПб, с проектами КРТ, земельными банками, собственным проектным бюро (у которого заказывали разработку другие застройщики).Сейчас у ЦДС в процессе:➡️ два дома в 5 очереди проекта "Город первых" (Новосаратовка) с плановой сдачей в 2031 году, но на площадке никого, вероятнее всего проекты будут проданы другим застройщикам;➡️ несколько паркингов в Мурино и Парголово;➡️ активно достраивается 2 очередь проекта "Дримлайн" в Приморском районе (в районе Каменки): 3 дома по 18 этажей, 888 квартир со сдачей в 2027 году.С одной стороны, есть возможность выторговать хорошую скидку при покупке за "кэш". С другой стороны, есть вопросики, насколько застройщик будет заботиться о репутации и стараться работать качественно.А вы бы купили квартиру у уходящего с рынка застройщика?

✅ Ключи сразу после сделки: Трофейный актив в центре Петербурга на ваших условияхЖК «Миръ» от RBI на Миргородской филигранно вписан в историческую ткань города у Феодоровского собора. Архитектура от Евгения Герасимова в неорусском стиле скрывает за собой полностью закрытый клубный формат всего на 263 квартиры. Здесь продумана каждая техническая деталь: от парадных лобби, созданных потомком знаменитого скульптора Олегом Клодтом, до индивидуальных вентблоков для вытяжки, позволяющих легко организовать систему рекуперации воздуха в квартире. Жемчужина проекта — просторные резиденции на верхних этажах с террасами и потолками выше трех метров, откуда открывается кинематографичный вид на центр.💼 Ликвидность без ожиданияДом уже сдан, ключи выдаются. Прямо сейчас есть возможность забрать последние нераспроданные лоты с хорошим дисконтом. Есть интересные переуступки, есть рассрочка на полгода-год.Да, выбирать из остатков - не всегда и не всем подойдёт. Но рассмотреть точно нужно, потому что если всё-таки "да", то условия можно сторговать наилучшие. Тем более что посмотреть можно не на картинки в буклете. ✨ Ну красиво же? А это лишь малая часть!Планировки, расчеты - в ЛС @yulavdeenko