Управление строительством с Владимиром Зубакиным

Почему за кухней Boffi за 25 млн может зацвести плесень? (Случай из практики)Сегодня я расскажу о том, что происходит если слепо доверять профессионализму застройщика. В элитном сегменте одна небольшая ошибка в чертежах застройщика, обнаруженная после заселения заказчика в квартиру или пентхаус, стоит от 5 до 12 млн рублей на переделку. 🏢 Что случилось?Несколько лет назад мы закончили пентхаус в Алматы. Это был прекрасный проект от сильного казахстанского архбюро. Изюминка этого пентхауса - панорамное остекление в пол по периметру. Эдакий «аквариум» с белоснежным мрамором. Перед началом работ я изучил раздел АР (Архитектурные Решения) от застройщика и увидел : узлы примыкания витражей к перекрытиям и наружным стенам спроектированы по стандартному европейскому серийному альбому. 📄Красиво, стандартно, но... Без учета того, что снаружи резкоконтинентальный климат Алматы ❄️ (-20°С ночью / +1°С днём) и что это 9-й этаж с дикой ветровой нагрузкой. 💨Я попросил Рольфа - технолога фасадной фирмы, с которым работал еще в Цюрихе, пересчитать узел заново под местные реалии. Его вердикт: ⚠️ точка росы смещается внутрь помещения.Для бетона это не страшно. Но критично для встроенного кухонного гарнитура Boffi, стоящего вплотную к витражу. 💰 Цена вопроса для ИнвестораЕсли бы мы махнули рукой и оставили «как есть», то через два отопительных сезона за цоколем и задней стенкой шкафов появился бы грибок. А потом:🔨Замена участка фасада изнутри:🔨 Демонтаж итальянской мебели;🔨 Восстановление дизайна;🏨 3-4 месяца жизни Заказчика на стройке (или в отеле за наш с подрядчиком счет).Чек на переделку: 💸 7–8 млн рублей и сожженные нервы. 🛠 Что было сделаноМы внесли изменения в РД и согласовали с архитектором здания. Заменили комплектующие примыканий, переделали утеплитель с пароизоляцией, нанесли дополнительный слой герметизации Sika. В итоге получили ✅ Удорожание: ~450 000 руб.Пришлось быть настойчивым и объяснять Заказчику допзатраты до начала работ. Но это классика: выб

Приемка пентхауса: на что я трачу первые 2 часа с фонариком и уровнем 🔦Расскажу вам как я провожу первые 2 часа на объекте за $2M+❗️Спойлер: фонарик, уровень и правИло тут не главные. Главный – ПРОТОКОЛ❗️Вот на что я реально трачу время:✅ Тепловизионная съёмка ограждающих конструкцийДаже в новостройке. Особенно в ней.Разница температуры на углах >2°С? Значит плохая теплоизоляция, что-то сделано не по проекту (а иногда и ошибки в проекте). Через год выявляется плесень за гипсокартоном, в нишах или пазухах.Я фиксирую актом - подрядчик переделывает за свой счёт.✅ Контроль допусков по BIM-моделиУ вас пентхаус или клиника - значит, есть цифровая модель.Я сравниваю фактические замеры лазерным трекером (точность ±1 мм) с моделью.Отклонение больше 5 мм по ответственным узлам? Стоп-сдача.Требую переделки.✅ Проверка скрытых систем, до которых после черновой отделки не добраться💦 Водоснабжение: опрессовка давлением с превышением в 1,5 от рабочего. Падение за час больше 0,1 бар? Значит имеется утечка в стяжке.-💨Вентиляция класса HEPA (для клиник / домов с аллергиками): замеряю скорость потока в каждой решётке. Должно быть ±10% от проекта. Иначе - переплата за фильтры впустую.🥁Шумоизоляция между спальнями: замеряю уровнемером. Rw <52 дБ? Перегородки возведены с нарушениями.✅Юридический аспектПо результатам проверки составляю протокол. И это не просто «записал в акт».Я составляю двусторонний протокол с фотографиями, замерами и ссылками на пункты договора (СП 48.13330, ГОСТ Р 58973-2020).Копия - застройщику, копия - заказчику. Если через 11 месяцев треснет стяжка или будет протечка кровли (а пентхаус - это верхний этаж) - я выдергиваю гарантийные деньги без суда. У меня 3 кейса в 2023–2024, где это сработало.🎁Бонус для тех, кто не в теме зачем при приёмке нужен фонарик.💁‍♂️Берём фонарик в руку и приставляем под 45° к стене.Все бугры, волны, пятна шпаклёвки вылезут наружу.Даже если стена кажется идеальной! 😎Признаюсь вам, что стены под 45° я лично не проверяю. Это делают м

Управление строительством с Владимиром Зубакиным pinned a photo

«Полгода? Серьёзно?» 😏Я слышал эту фразу раз 500. От заказчиков, от коллег, от риэлторов.Вот что я знаю точно:За 20 лет в элитном строительстве – был только один объект, который мы сдали в «обещанные полгода» . Это был проект в Цюрихе. Продолжение в первом комментарии.

За 20 лет управления стройками я вывел правило: "чем точнее начальная смета, тем больше переплата в финале".Парадокс? Сейчас объясню.Когда архитектор рисует виллу, а дизайнер подбирает мрамор- это творчество. Когда я выхожу на объект - начинается производство. Это две разные вселенные.Почему «идеальная смета» невозможна на старте:📍 Геология. Ни один проект не учитывает, что под пятном застройки окажется плывун. А это +2 млн на усиление фундамента.📍 Инженерка. Проект вентиляции для дома 500 м² с бассейном и спа-зоной может стоить как хороший автомобиль. Но узнаете вы об этом только в процессе.📍 Материалы. Тот самый итальянский мрамор, который выбрал дизайнер, через месяц снимают с производства. Альтернатива - или ждать полгода, или менять проект, или переплачивать 40%.📍 Курс валют. Если вы строите за границей или везете чистовые материалы из Европы - смета живет своей жизнью.Конечно есть огромное желание зафиксировать цену сегодня. И это даже прописывается в договорах с подрядчиками! Но это значит - заниматься самообманом. Нужно быть готовым к увеличению бюджета на 10-20%. быть Важно быть уверенным, что я контролирую бюджет проекта в рамках этих + 10-20%.Поэтому я никогда не даю клиентам «идеальных» смет. Я даю дорожную карту:✅ Где мы сэкономим без потери качества✅ Где заложим резерв, потому что тут точно будет сюрприз✅ Где остановимся и подумаем, прежде чем тратить🏘 Пример из практики:Объект в Подмосковье, дом 850 м². Начальный бюджет - 180 млн. Архитектор и дизайнер уверяли, что все просчитано.После аудита проекта и пересчета инженерных решений выяснилось: реальная стоимость выйдет в 240 млн.Клиент не расторг договор. Он поблагодарил и утвердил новый бюджет. Почему? Потому что узнал правду до начала стройки, а не когда пошли переделки.🎯Моя задача - не нарисовать красивую цифру. Моя задача - чтобы ваш дом стоил ровно столько, сколько вы готовы вложить, и ни рублем больше.Если ваш проект сейчас на стадии «нужна смета» или «уже стройка, но бюджет тает» - давай

" Вы лоббируете интересы подрядчиков?" - такой вопрос задал заказчик на переговорах. 😊 ⁉️Интересный вопрос.Пришлось объяснять, что я всегда ❗️на стороне Заказчика, так как представляю его интересы и защищаю их. 💯Но я за справедливость и человечность. И в случаях, когда заказчик сам создал ситуацию, при которой нет взаимопонимания между участниками проекта (а иногда и к прямым конфликтам), я прямо говорю заказчику об этом. Да, это неприятно слышать и говорить, но для вывода проекта из пике нужно действовать именно так. Убеждён! В данном случае заказчик принял мои аргументы в части того, что он сам в процессе работы менял ТЗ для ОВиК, а потом задерживал платежи по договорам на монтаж. 🤝В итоге мы нашли решение по выводу проекта на рабочие рельсы. К обоюдному удовольствие всех сторон.В этом и суть моей работы: ✅️ выявить проблемы, ✅️ обозначить их, ✅️предельно откровенно предложить "дорожную карту" для реализации проекта.

Посмотрите видео дома, который был закончен перед Новым годом. Это один из двух проектов, которые я вёл в прошлом году (на видео меньший из двух , меньший в 7 раз😊)Есть чем гордиться🏅. И этот дом ещё не продан. Налетай, ребята!

Мое воскресение было посвящено саморазвитию. С удовольствием был участником мастер-класса "Твой голос" Евгения Жагалтаева, основателя Московской школы ораторов. Евгений щедро поделился методами самопрезентации, способами создания личного бренда , искусством ведения переговоров и другими полезными для ведения бизнеса приёмами. Целый день на одном дыхании. Спасибо мастеру! 👍