Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Люблю такие комментарии. Однако замечу, что почему-то всегда в них речь идет про один год. Исправим это. 2020 - 2025. Официальная инфляция 58% (неофициальная - 138%). Цены на вторичку в среднем +85%. Так что по официальной инфляции рост за 6 лет всего +27%…Кстати, я вот думаю, чего это застройщики и государственные деятели молчат по этому поводу?Можно было бы очень мощно выступить о кратном повышении доступности жилья. И главное! Всё подтверждено цифрами..А то вот в ЦБ удивляются какие цены большие.. ДА ОНИ МАЛЕНЬКИЕ!!!@expertned👉 мой канал в МАХ

Люблю такие комментарии. Однако замечу, что почему-то всегда в них речь идет про один год. Исправим это.2020 - 2025. Официальная инфляция 58% (неофициальная - 138%). Цены на вторичку в среднем +85%. Так что по официальной инфляции рост за 6 лет всего +27%, а по неофициальной падение -53%.Но, что такое 6 лет? Не показательно! Давайте больше. Берём 11 лет.Сейчас для многих будет шок-контент. Особенно для тех, кто в комментариях пишет про пузырь на рынке недвижимости (кстати, таких стало существенно меньше, чем в 2023 году).2015-2025 годы. Цены на вторичку в среднем + 45%, инфляция 107% / 346%Так получается, если инфляцию вычесть, то за 11 лет цены УПАЛИ аж на 60% только в официальной инфляции и на 300% в неофициальной. Чего все жалуются-то на цены? Доступность жилья кратно выросла!Оговорю на всякий случай. Цифры роста цен на вторичку примерно средние, погрешность +/- 10%@expertned👉 мой канал в МАХ

Чем ближе сентябрь, тем больше будет такого вот...У меня встречное предложение, которое я уже давно озвучивал. А давайте депутатам KPI введем на идиотские инициативы? Шикарно ведь будет. Берем долю бреда относительного общего числа инициатив, и итоги выборов для разных партий перераспределяем относительно этой доли.По факту, забирая голоса от партии с высокой долей дурацкий заявлений и отдавая партии с меньшей долей таких инициатив.В итоге, вполне себе сбалансированно будет. Хочешь на бредо-популизме заработать себе дополнительные голоса - в путь. Но многие из них уйдут потом другой партии, где было больше дельных вещей. Мне кажется, что было бы намного интереснее обсудить такое предложение, чем то, что предложили в ЛДПР...@expertned👉 мой канал в МАХ

Для тех, кто любит читать, а не смотреть.На Дзен вышла статья с обзором вторичке и прогнозом цен на неё.Порассуждал, что будет с ценами не только к концу этого года, но замахнулся и на конец 2027–го.@expertned👉 мой канал в МАХ

А вот и ответ ЦБ на заявление Хуснуллина о том, что запас прочности застройщиков исчерпан. Борьба ЦБ и застройщиков за семейную ипотеку в самом разгаре. Первые хотят её прикрыть, теперь через введение дифференцированных ставок. Вторые жаждут расширения, ну или хотя бы оставить всё "как есть".На кого ставим?@expertned👉 мой канал в МАХ

ЦБ говорит:🔵 Рост задолженности населения по ипотеке также замедлился, до 1,4%, после ажиотажного спроса в преддверии ужесточения условий «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026 года. С учетом этого верхняя граница прогнозного диапазона на 2026 год скорректирована: ожидается рост на 6–10% (6–11% в предыдущем прогнозе).🔵 Портфель потребительских кредитов за квартал незначительно вырос (+0,3%) впервые с конца 2024 года, основным драйвером был сегмент кредитных карт. В 2026 году потребительское кредитование может увеличиться на 4–8% (4–9% в предыдущем прогнозе). Верхняя граница диапазона снижена, поскольку денежно-кредитные условия смягчаются медленнее, чем ожидалось.Подробнее в обзоре "Банковского сектора" от ЦБ.О чем это говорит? О том, что рост кредитования движется в запланированном ЦБ коридоре, который они даже немного сузили. Так что лимиты и надбавки, которыми ЦБ ограничивает кредитование, по мнению Банка России - работают. А значит, в июне ждём следующее уменьшение ключевой на полпроцента. @expertned👉 мой канал в МАХ

Как активно стройотрасль "загибаться" начала.Сначала Хуснуллин говорит о "пределе запаса прочности"Затем заявления делают о злых банках, которые отнимают бизнес у бедных застройщиков.Теперь вот цены падать начали... А в конце года будет стандартное: "Цены на новостройки за год выросли в среднем на 7%"....Кстати, если заглянуть внутрь текстов обнаружится сильное разночтение между посылом заголовков и статей...@expertned👉 мой канал в МАХ

Комментарий на мой прогноз от июня 2024 года.Прошло два года.. Надеюсь, что комментатор всё же купил себе жилье, а не ждет падения цен в 2 раза...@expertned👉 мой канал в МАХ

Спрашивали? Отвечаю.Для контекста. Екатерина спрашивает есть ли смысл продавцам ждать осени.Так вот. Екатерина, вы спрашиваете будет ли поживее, но это очень широкий вопрос.Потому что живость часто измеряют количеством сделок. А есть смысл измерять, в том числе, и сроком экспозиции объекта на рынке.Так вот, если смотреть на оба эти показателя, то конкретно в Москве сейчас очень даже живо. Думаю, что во многих других регионах нашей страны - тоже.Смотрите, в Москве с января 2023 года по текущий момент максимальное число сделок на вторичке было в августе 2023 года (что не удивительно). Их было 17538 штук. Минимальное число сделок - 7439. Среднее число сделок за весь этот период 12625 сделок.В апреле этого года было 13522 сделки. Т.е. на 7% выше среднего числа сделок, на 81% больше минимального числа сделок и на 30% меньше максимального числа сделок.Т.е. в целом не очень плохо. Кстати, еще и максимальное число сделок во всех апрелях с 2024 года.Это чисто цифры.Теперь. что я вижу на земле. Квартиры улетают. У нас идут продажи за неделю, две рекламы. Есть продажи за 3-4 дня рекламы.Давно такого не было. Полгода точно.Но! Если спросить некоторых продавцов, то вам скажут, что я говорю бред. И что квартиру продать не реально. Потому что: а) куча квартир висит по завышенным ценам (моя оценка порядка 35%)б) есть объекты очевидно малоликвидные и их тяжело продавать при любом рынке. Будет ли осенью живее, чем сейчас? Я думаю, что будет так же. Но число сделок возрастет, причем возрастет и на фоне роста предложения. Так что если вы продавец - то разница по активности (в смысле число сделок/на число предложения) будет. Но не критично сильная. Если вы риэлтор - то число сделок, которые вы проведете может увеличиться. Теперь про "точно стоит ждать?"А вот здесь уже нужно считать и обсуждать конкретную ситуацию. Потому что ваш вопрос корреспондирует с вопросом "выгодно ли?". А это вопрос инвестора.Что бывает с инвесторами? И о чём многие забывают? Инвесторы бывает получают не прибыль

Прочитал, и чуть не прослезился. Бедные-бедные застройщики...Ну, в ответ у меня есть пара предположений по косякам, которые сделали застройщики, кроме "взятия проектного финансирования".Например, резкий рост стартовых площадок, на фоне появления льготной ипотеки.К примеру то, что у Самолета появился кассовый разрыв в конце прошлого года, виноват неуемный аппетит и бесконечная вера в такую же бесконечную гос.поддержку. И уж явно не работа по схеме проектного финансирования.То, что все застройщики взвинтили цены за последние годы, загнав себя в патовую ситуацию (почему они не могут сейчас так же массово снижать цены, я писал в последнем обзоре), тоже не проектное финансирование виновато, а жадность и желание заработать в моменте. О последствиях там явно не думали, так как опять же была безграничная вера в безграничную поддержку от государства.Я список продолжить могу еще. Но суть, думаю понятна.Что касается тезиса про банки, которые хотят поглотить строй отрасль. То тезис понятен и откуда ноги у него растут тоже. Но абсолютно не верен.Банки не хотят превращаться в строителей.Но вот с чем соглашусь, так с тем, что да, застройщики начали превращаться просто в подрядчиков. Только не банков, а конкретно ЦБ.Но кто в этом виноват? Сильно сомневаюсь, что Набиуллиной доставляет удовольствие брать под контроль стройку.Застройщикам уже кучу лет намекали, что нужно повышать эффективность бизнеса, поднимать производительность труда, разрабатывать и внедрять новации.Но, куда проще продолжать жить в системе унылого маркетинга, который мы видим кучу лет у застройщиков. Уменьшить площать квартир, не снижая цену. Или сесть на иглу льготной ипотеки и в период сильного разрыва ставок взвинчивать цены.В общем. Сейчас мы с вами будем наблюдать очередную попытку застройщиков выскочить из под контроля ЦБ.И обсуждаемый мною пост – именно про это. Как и недавнее заявление Хуснуллина про исчерпанный запас прочности застройщиков.Ну, что же, на фоне заявления ЦБ (я про указ, который они выставил