Чернявская Марина | личный блог

В продолжение к предыдущем историям… Подобрать хороший коммерческий объект всегда было сложно, что пустой, что ГАБ. ГАБ можно стать пустым, и нужно быть уверенным, что его можно будет пересдать, пустой объект - это риск получить простой, или сдать не по той ставке на которую рассчитывал! Любые инвестиции всегда идут рядом с разными рисками, и неважно во что вы инвестируете: в недвижимость или в ценные бумаги. Разница лишь в том, что недвижимость в кризис более надежна для сохранения средств, конечно если перед инвестицией, вам провели финансовый, технический, локационный, юридический аудит! Сейчас появилось много фейков и развода на рынке коммерции. Много несуществующих ГАБов (объекты с ПДА и письмами о намерении). Есть такие, которые продают быструю окупаемость (6-8 лет) и пассивный доход. Так вот, хорошие объекты - это от 10 лет окупаемость и вы покупаете себе бизнес и его придется вести и это не пассивный доход! Предыдущие две истории наглядно показали, что у покупателей были плохие риэлторы или консультанты, что анализ не был сделан, что цель была не найти хорошую инвестицию с минимальными рисками, а целью было: быстро получить комиссию и убежать! И поверьте такого на рынке коммерческих объектов очень много! Не хотите потерять миллионы - не экономьте на услугах профессионала! Ну а я приняла решение, что больше не стану брать в работу откровенные «висяки», потому что за то время, что я продаю такой криво купленный кем-то объект, я фактически обесцениваю свою комиссию и с точки зрения моего бизнеса- это абсолютно убыточно!

Хочу рассказать две реальные истории про два неудачно купленные объекта коммерческой недвижимости и разберу ошибки инвестиций.Ко мне в работу довольно часто приходят помещения, которые практически невозможно сдать и очень трудно продать (одним словом висяки). Покупались такие объекты, как правило, с риэлтором в жилой недвижимости, или самостоятельно инвестором (чтобы сэкономить на комиссии), как итог потери в миллионы.Я такие объекты беру только в продажу, очень редко, когда получается их сдать по хорошей ставке и всегда предупреждаю, что такой объект может хорошо так зависнуть, поэтому набираемся терпения (проблема есть, она решаемая, но очень тяжело решаемая).Когда собственник терпелив, все получается. Первая история: ко мне пришел объект в плохой локации, с небольшими перегородками по всему помещению в планировке (разместить полноценный торговый зал сложно), площадь 78 кв.м. Понимая, что сдать его можно только очень дешево (а это сразу снижает стоимость продажи в будущем), и что арендатор точно будет в лучшем случае ПВЗ, а в худшем "Магазин овощей и фруктов", которые как ГАБ вообще не продажная история, я совместно с собственником приняла решение продавать и постараться продать хотя бы не ниже стоимости покупки (Изначально объект был уже куплен дорого).Итог: через три месяца продажи, собственник не выдержал, отказался от моих услуг, вернулся в тоже агентство, которое ему покупало этот прекрасный объект и сейчас помещение сдается за 100 000 рублей, а покупали его за 17,8 млн.Р. Если его получится сдать, арендатор будет такой, что как ГАБ он некому не будет нужен, при таком МАП, продать его можно не выше 10-11 млнР, т.е. потери на сегодняшний день составляют от 7 млнР. Окупаемость от 15 лет (8-9% годовых). Ошибки: всегда нужно правильно оценивать локацию. Первая линия и вторая линия - в разных локациях разные, если в одной части дома куча сетевиков, а вторая часть дома пустая - это означает лишь одно, что эта часть локации глухая и веселее она не станет. Коммерция

У меня в работе прибавляются объекты по загородке и земельные участки. И стала много встречать риэлторов, которые в глаза не видели земельный кодекс, но ведут такие проекты. Беда заключается в том, что из-за абсолютного незнания законодательной базы, такие риэлторы очень часто обещают совершенно абсурдные вещи клиентам, или дают неправильные советы, или заводят в сделку, где целая куча проблем с землей, со словами это так и должно быть (зоны КРТ), или просто разваливают сделку. За 23 года работы с землей, а я по первому образованию Кадастровый инженер, могу точно сказать, что беспроблемной земли не бывает! Любой земельный участок имеет проблемы: какие-то решаемые, какие-то тяжело и дорого решаемые, и какие-то просто не являются проблемами, но звучат страшно! Что большинство путают: 1. Категорию земель с функциональными зонами (ВРИ)2. ПЗЗ, ГПЗУ, ППТ, ПМТ, КРТ, НКРТ…. мало кто знает, что и половина из этой аббревиатуры обозначает, как правило все знают про ГПЗУ и РНС, и то не все знают что это и зачем) 3. Санитарно - защитные зоны и ограничения и обременения; Очень сложно вести сделку с риэлтором, который не знает этих понятий, но с уверенностью Бога, объясняет своему клиенту про земельный участок, какую-то сказку. И еще хуже, когда не разбираясь, говорит что все хорошо, и клиент покупает проблемный объект. Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958❤️ Брокер-консультант Чернявская МаринаПодписывайтесь| VK | MAX https://gart.moscow/

Дорогие клиенты и коллеги! Я не консультирую бесплатно даже «по-быстренькому»! Всю ту информацию, которую я готова давать даром, есть на моем канале и в моих сообществах, если умеете и можете ею воспользоваться-это плюс в вашу копилочку, но если после прочтения моего поста, вам нужна моя консультация, тогда будьте готовы к тому, что она платная! Конечно я отвечу на ваш звонок, и даже мило побеседую, но бесплатно, не дам развернутый ответ на ваши дополнительные вопросы и вашим юристам не буду скидывать «нормативочку», где им искать и они более, по-быстрому что-то кому-то письменно пояснять! Это все я сделаю, только в рамках платной консультации! Так что, если нужна платная консультация, или вы хотите нанять меня в качестве брокера, звоните 89639949958 или пишите! ❤️ Брокер-Консультант Чернявская Марина

Продажа действующей производственной базы! На прошлой неделе, я взяла в работу производственную площадку. Ее основные характеристики: 1. Земельный участок: 1 га в собственности, категория: земели населенных пунктов, ВРИ: для обслуживания цеха по производству кондитерский изделий; 2. Основное здание: 1400 кв.м, 2 этажа., а также на территории есть холодный склад. 3. Коммуникации центральные, так как производство находится в Новой Москве. 4. Мощности: 200 кВт э/э, дополнительно стоит дизель на 200 кВт, своя котельная. Локация: новая Москва, сразу выезд на трассу. ❤️ Больше информации только под индивидуальный запрос! тел. 89639949958

Многоконтурные земельные участки. Не самый приятный сюрприз для собственника земельного участка, когда он вдруг узнает, что его участок многоконтурный. Звучит не слишком страшно, если не знать, что обычно это участок, который имеет две или больше частей, выглядят они как обыкновенные участки, находятся не рядом друг с другом и не имеют одной границы. Простыми словами, многоконтурный участок выглядит, как два или больше геометрических фигур, неимеющих общих границ (картинку прикрепила). Плохо то, что нет общей границы, а это значит, что между одним контуром и вторым есть чей-то земельный участок, или может быть дорога, или иной линейный объект. Такой участок имеет один кадастровый номер. И если его площадь от 10 соток, то можно размежевать каждый контур на отдельные участки и решить эту проблему, опять же при условии, что вновь созданные участки будут не менее 5 соток, потому что меньше 5 соток нельзя поставить на кадастровый учет! Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958❤️ Брокер-консультант Чернявская МаринаПодписывайтесь| VK | MAX https://gart.moscow/

Не про недвижимость…. Про наши школы и образование!Мой ребенок в этом году сдает ОГЭ. И этот месяц сильно перегрузил меня, его и вообще всю семью… И проблема не в самом экзамене, а скорее в школах, в системе образования, которая не призвана научить, а которая делит детей под стандартных (способных переварить эту систему) и всех остальных…. Не стандартных Вся современная школьная система- это борьба за зеленые рейтинги и в этой борьбе ребенок- это просто расходный материал! Если ты встроен изначально в систему, то твои оценки на уровне отлично, и тебя будут тянуть и ставить на тебя (так было и а мое время), если ты не подходишь под систему: у тебя просто другая нервная система, тебе надо больше времени на решения, ты не так быстро воспринимаешь информацию … тогда тебя списывают, поэтому в школах есть сегрегация в чистом виде: все кто «хорошо» учатся- тех собирают в отдельные классы, им предоставляют сильных преподавателей, потому что они поднимают рейтинг школы! А те, кто «недотягивают», тех в класс «отстойник», и у них совсем другие преподаватели, им преподают по принципу: ты все равно троечник, зачем тебе что-то объяснять! Плюс в школах появились постоянные и бесконечные конкурсы преподавателей, какие-то мероприятия, и все это ради зеленого рейтинга! И преподаватели просто перегружены всякой ерундой, а дети …. А что дети, дети учатся не в школе, а у репетиторов! Поэтому, в методичке от минобразования: « Как подготовится к ОГЭ и ЕГЭ» первый слайд посвящен, теме про репетиторов и первая фраза гласит «Найдите хорошего репетитора»!Мне не повезло, когда я училась в школе, и меня определили в класс «отстойник»… как итог, я закончила 11 классов, и свой первый ВУЗ я окончила с одной тройкой (физика) в дипломе. Помню, меня просили пересдать физику ради красного диплома))) отказалась, так как не считаю, что цвет диплома или аттестата говорит об уровне знаний и интеллекта в целом, и тем более не дает зеленый коридор в жизни! Поэтому, не нужно судить о ребенке только по его ш

Лизинг недвижимости - это финансовая аренда.Вчера была на встрече с представителями компании по лизингу (сейчас готовлю таблицу сравнения: лизинг и ипотека).Впервые о лизинге недвижимости я услышала на конференции в ноябре 2025г., и могу точно сказать, что пока это только начало в нашей стране. Пока еще нет кучи кейсов по закрытию таких сделок. Простыми словами - это финансовая ипотека. Компания выкупает для вас недвижимость и является собственником, а с вами заключается договор на финансовую долгосрочную аренду с ежемесячными платежами, в которые включены платежи по выкупу + аренды. И в итоге, после полной выплаты компания-лизингодатель должен переоформить недвижимость на вас. Разница между ипотекой и лизингом есть, как в хорошую строну, так и и в не очень. В лизинге недвижимости больше маневра и меньше риска (ну если вы во время можете выйти из нее), но при этом переплата будет минимум в два раза, и вы не будете являться собственником недвижимости, соответственно опций у вас меньше, так как вы всего лишь арендатор.Кому она точно подойдет:1. Кому отказали в ипотеке и без вариантов ее получить;2. Если к вам пришел покупатель помещения, но денег всех нет и он просит заключить ДДА с последующем выкупом (собственникам помещения такая опция не интересна, им надо продать, а не становиться лизингодателем).3. У вас есть не вся сумма на выкуп недвижимости, и при этом вы точно знаете, что в течении года вы заработаете оставшуюся сумму на полный выкуп, но покупать надо сейчас, а проходить весь круг ада с банками нет времени (досрочно погасить договор лизинга можно).4. Вы заходите в инвест недвижимость первый раз и не хотите рисковать своими деньгами (из договора лизинга можно выйти досрочно без штрафных санкций). Что-то не понравилось, расторгли договор и вышли. Смогли понять как работает коммерческая недвижимость, выкупили досрочно проект.Иными словами - такие компании в недвижимости выступают, как инвесторы. Только вам ненужно никого искать и что-то доказывать.Я со своей ст

Давно я не писала, закрывала сделки и решала проблемы клиентов. Вот и сегодня еще одна маленькая победа с земельным участком…..Земельный участок имел два небольших пересечения с дачной дорогой. Покупателя этот факт не беспокоил, а вот домклик (сделка ипотечная) попросил убрать данную фразу из выпискам ЕГРН. Итак, вчера попросили, сегодня уже был готов межевой план с изменением конфигурации участка и все документы подали в Росреестр для внесения изменений в выписку ЕГРН, все будет готово до 25 мая! Вот с такими крутыми кадастровыми инженерами и геодезистами я работаю) Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958❤️ Брокер-консультант Чернявская МаринаПодписывайтесь| VK | MAX https://gart.moscow/

Нежилая недвижимость vs квартиры Сейчас, когда в моем протфолию все больше и больше появляется сделок с квартирами, у меня есть прекрасная возможность сделать сравнение на основе психологии потребления, между двумя активами: жилая и нежилая недвижимость. Покупка квартиры - это эмоциональный шаг, при чем чаще всего бессознательный, на уровне чувств. Даже если мы говорим про вложения в квартиру, как в инвест проект, все равно - это эмоции и личное каждого. Иными словами, вы купите то, что вам понравилось, двор понравился (площадка чистая, красивая, цветущая), соседи с особыми качествами, которые именно для вас важны, локация, потому что вы ее знаете, живете сами не далеко, или жили когда-то здесь. Если мы говорим про нежилую недвижимость-это рациональная покупка, потому что речь идет именно о бизнесе. Неважно как далеко она находится от вашего дома, важно: оценка локации в цифрах, технико-экономические показатели; окружение и оборот арендаторов; анализ района; трафик; количества домохозяйств! Арендные отношения жесткие, договора аренды сложные и с кучей обязательств, на которые нельзя забить, потому что можно получит судебный иск. Все платежи официальные, только на ИП или ООО. Поэтому, инвестиции в коммерческую недвижимость не для всех. Сейчас я это понимаю, есть категория инвесторов, которые никогда не будут покупать коммерческий объект, даже при условии, что это не 16-20 лет окупаемости, а 9-10 лет. Такие инвесторы покупают свой привычный быт, где арендаторы простые люди и можно вообще не заключать договора, где можно договорится обо всем на словах и если надоест сдавать, можно самому жить, или продать. Нежилые объекты - это для профессионалов, которые привыкли вести бизнес, которые разбираются в бухгалтерии, готовые к оперативным принятиям решений, не боятся судебных процессов. 👍 - согласны 👎- не согласны Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958❤️ Брокер-консультант Чернявская МаринаПодписывайтесь| VK | MAX https://gar

В удивительное время живем, а для меня еще и интересное, потому что я все больше беру в работу жилую недвижимость, недавно были апартаменты, потом дача, а сегодня 1-к квартира на Дербеневской набережной. А вообще, для меня неважно с какой недвижимостью работать, и это пришло сейчас в мои 44 года, я одинаково профессионально веду сделки и решаю вопросы , как с нежилыми, так и с жилыми помещениями, а земля и загородка - это вообще моя давняя любовь) За годы работы с коммерцией, я привыкла относиться к любым объектам недвижимости одинаково, как хирург не оценивает своих пациентов на операционном столе, так и я. И благодаря команде, которая работают со мной, я действительно могу решать любые вопросы в недвижимости. Так что, обращайтесь, у меня нет исключительной любви к коммерции, хотя она и в приоритете, готова работать с вашими квартирами, землями и домами. Ну и конечно, если хотите инвестировать в нежилую недвижимость безопасно, тоже ко мне!Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958❤️ Брокер-консультант Чернявская МаринаПодписывайтесь| VK | MAX https://gart.moscow/

Только что прочитала про интересное преображение М.Видео от всеми известного Владислава Бакальчука. Теперь М.Видео - это продуктовый магазин с телевизорами на вынос) Нет, логика понятна, да и ситуация в стране не оставляет выбора, люди просто перестали тратить деньги….. но, есть одно очень сильное но, не получится из магазина Электроники сделать сеть супермаркетов а-ля «Пятерочка» и тем более гибрид! Во-первых, операционная система заточена на электронику; Во-вторых, не получится изменить потребительское поведение людей. Иными словами, люди не начнут воспринимать М.Видео каким-то гибридным магазином Электроники и продуктовым супермаркетом, и как итог начнутся просрочки в товаре, конфликты с поставщиками И так далее, и это все приведет еще к большему минусу в бизнесе! В-третьих, да есть акулы - гипермаркеты, такие как Глобус, Ашан, Метро, где есть продуктовая линейка и сопутка (Электроника, мебель, …. ) Тем не менее- основной товар в таких гиперах- это продуктовая линейка, а не продукты представлены, как импульсная покупка в очень ограниченных моделях и по не самым дешевым ценам, иными словами, пока вы ходили и покупали продукты, на глаза попала вафельница, и вдруг осознали, что это ваша мечта и не глядя на цену схватили и побежали печь вафли. В таких гиперах, очень четко прописан психологический маршрут покупателя. Во многих из них, вы заходите именно со стороны сопутки не продуктов, чтобы пока вы добираетесь до заветного молока, вы импульсно положили в корзину вафельницу. Касательно М.Видео, у них получится все наоборот, они хотят продукты сделать импульсными покупками, типа шел купить холодильник, по дороге увидел молоко и решил, что это будет первое молоко в его новом холодильнике)))) Нет, не будет работать, и звучит забавно, да и люди не перестроятся, потому что мы так устроены, психика так устроена, привычки и поведение. Если я привыкла покупать большую корзину продуктов в Глобусе, а не в Ашане, то я буду объезжать все Ашаны мимо, пока не доеду до Глобуса). Э

У меня в продаже есть хорошее коммерческое помещение, 78 кв.м Находится оно в МО, Люберцы, те которые граничат с Некрасовкой. Дом 2024г, весь район заселен, на трафике строят большую районную больницу, и в районе осталось буквально 3 площади под сдачу. Помещение пустое, стоимость = стоимости квартиры 18 450 000₽Средний МАП 130 000-150 000₽Продаем, потому что клиент не готов погружаться в бизнес коммерческого помещения, и купил осенью 2025г, не осознавая до конца, что инвестиции в нежилые объекты работают по другому, нежели квартиры, поэтому принял решение продать и переложить деньги в квартиру! PS: пишите, кому будет интересно купить коммерческий объект за приемлемую стоимость 8 963 995 9958А моим коллегам - брокерам/риэлторам комиссия 50% от моей, если у вас будет покупатель. Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958❤️ Брокер-консультант Чернявская МаринаПодписывайтесь| VK | MAX https://gart.moscow/