Метры решают. Недвижимость

🏢 В Москве растёт запуск новых офисных проектовМосковский офисный рынок входит в новый цикл расширения предложения. В 2026−2028 годах в столице планируют ввести около 1,9 млн кв. м новых офисных площадей.Первые признаки роста уже заметны: в первом квартале 2026 года рынок пополнился 117 тыс. кв. м офисов против 4,4 тыс. кв. м годом ранее. Часть этого объёма пришлась на проекты, ввод которых перенесли с 2025 года.Что происходит на рынке:▪️доля свободных офисных площадей выросла с 4,6% до 7,5%;▪️при этом качественного предложения всё ещё не хватает;▪️девелоперы активнее выводят новые бизнес-центры;▪️основное строительство смещается в зону между ТТК и МКАД;▪️в 2026−2028 годах на эту территорию может прийти около 60% нового офисного строительства.Один из активных игроков − MR Group. До конца 2026 года компания планирует вывести на рынок семь офисных проектов общей площадью более 800 тыс. кв. м.Эксперты отмечают, что рост предложения не снимает дефицит качественных офисов: востребованные площади по-прежнему быстро находят арендаторов или покупателей.

🏢 Коммерческую недвижимость разрешили дарить близким родственникам без НДФЛВерховный суд решил, что дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ, даже если речь идёт о коммерческих объектах, которые используются в бизнесе.Поводом стало дело предпринимательницы, получившей от матери в дар 11 объектов коммерческой недвижимости. Налоговая посчитала это предпринимательским доходом и доначислила НДФЛ, но Верховный суд встал на сторону налогоплательщика.ВС указал, что для освобождения от налога важен сам факт близкого родства, а не назначение недвижимости или статус сторон как ИП.К близким родственникам относятся:▪️супруги;▪️родители и дети;▪️братья и сёстры;▪️бабушки и дедушки;▪️внуки.Юристы считают решение важным для семейного владения активами. Раньше подходы судов и ведомств различались, из-за чего при дарении коммерческой недвижимости сохранялся риск доначисления налога.Теперь такие риски должны снизиться, если сделка действительно проходит между близкими родственниками и не используется как искусственная схема для налоговой выгоды.

🏢 Спрос на московские офисы может вернуться к росту не раньше 2027 годаПо итогам 2026 года спрос на офисную недвижимость в Москве может снизиться на 13% и составить около 1,3 млн кв. м.С начала года активность уже заметно сократилась: за январь−март в столице продали и сдали в аренду 180 тыс. кв. м офисов − на 42% меньше, чем годом ранее.Почему рынок замедлился:▪️часть отложенного спроса была реализована в прошлые годы;▪️компаниям сложнее привлекать финансирование;▪️бизнес осторожнее подходит к выбору офисов;▪️на рынке не хватает качественных площадей;▪️особенно заметен дефицит крупных офисных блоков;▪️девелоперы переносят сроки ввода новых бизнес-центров.Эксперты считают, что ситуация может измениться к 2027 году. Тогда объём сделок с бизнес-центрами в Москве может вырасти на 27%, до 1,65 млн кв. м. В 2028 году прогнозируется ещё один рост − до 2 млн кв. м.Разворот тренда связывают со снижением ключевой ставки, восстановлением спроса со стороны бизнеса и выходом на рынок новых офисных проектов.

🏠 В ЦБ предупредили о рисках покупки жилья в рассрочкуПокупка квартиры в рассрочку от застройщика может быть рискованной для покупателя. Об этом рассказала директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова.Главный риск связан с тем, что после окончания рассрочки человеку может понадобиться ипотека, но банк не обязан её одобрять. Даже если кредит дадут, ежемесячный платёж может оказаться выше ожидаемого.В ЦБ отмечают, что при рассрочке от застройщика банки не оценивают кредитоспособность покупателя заранее. Поэтому человек может взять на себя обязательства, а позже столкнуться с невозможностью оформить ипотеку на нужных условиях.Сейчас Банк России вместе с Минстроем обсуждает законопроект о регулировании рассрочки на покупку жилья в новостройках.По оценке регулятора, общий объём обязательств граждан по таким сделкам достиг 1,6 трлн рублей.

🏗 Банки будут поэтапно создавать резервы по кредитам застройщикамБанк России планирует изменить подход к формированию резервов по кредитам для застройщиков многоквартирных домов.Новая методика должна помочь банкам контролировать риски на всех этапах реализации строительного проекта. Сейчас, по мнению ЦБ, действующие подходы могут занижать риски и не всегда учитывают специфику девелоперских проектов.Строительство предлагают делить на четыре стадии:▪️инициирование;▪️проектирование;▪️строительство;▪️эксплуатация.Для каждой стадии будет действовать своя методика расчёта резервов. При минимальных рисках размер резерва может составлять 0,1−5% от суммы кредита, но при ухудшении показателей он может вырасти вплоть до 100%.Размер резерва банки должны будут пересматривать не реже одного раза в квартал. Основанием для внеплановой проверки могут стать перенос сроков сдачи, рост бюджета, изменение площади объекта, слабые продажи или снижение кредитного рейтинга застройщика.Эксперты считают, что переход на новую систему потребует от банков дополнительных ресурсов и в первый год может заметно увеличить нагрузку на капитал.

⛰ В Краснодарском крае строят гостиницы на сложном рельефеВ 2026 году в Краснодарском крае планируют ввести семь гостиничных проектов с общим объёмом инвестиций около 77 млрд рублей. Новый номерной фонд составит более 3 тыс. номеров разного класса.При этом в регионе сохраняется дефицит качественных отелей высокого уровня. По оценкам экспертов, значительную часть номерного фонда занимают частные гостевые дома, а доля четырёх- и пятизвёздочных гостиниц остаётся небольшой.Что сдерживает развитие премиального гостиничного сегмента:▪️нехватка свободных участков на первой береговой линии;▪️сложный горный рельеф;▪️высокая стоимость строительства;▪️инженерно-геологические риски;▪️необходимость учитывать сейсмические и климатические условия.Один из крупных проектов − курорт «Палаццо де Агой» в Туапсинском районе. Его строят на участке с перепадом высот до 20 м, поэтому при проектировании используют специальные инженерные решения, включая многоярусную систему грунтовых анкеров и BIM-моделирование.Эксперты считают, что в ближайшие годы спрос на такие технологии будет расти: качественные гостиницы всё чаще придётся строить не на простых участках, а в сложных природных условиях.

🏘 В России за четыре месяца сдали почти 29 млн кв. м жильяВ январе−апреле 2026 года в России ввели почти 29 млн кв. м жилья. Такие оперативные данные регионов привёл вице-премьер Марат Хуснуллин.По его словам, ввод многоквартирных домов вырос на 4,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.При этом общий показатель ввода жилья с учётом индивидуального жилищного строительства оказался ниже прошлогоднего уровня.По данным Росстата, в январе−апреле 2025 года в стране ввели 38,7 млн кв. м жилья. Таким образом, общий ввод за первые четыре месяца 2026 года снизился примерно на 25%.

🏘 Продажи вторичного жилья в крупных городах выросли на 18%В первом квартале 2026 года покупатели стали активнее выбирать готовое жильё вместо квартир в строящихся домах.По данным ЦИАН, в 35 крупнейших городах России за январь−март продали 122,7 тыс. квартир на вторичном рынке. Это на 18% больше, чем годом ранее. Для сравнения, продажи новостроек выросли только на 4%.Доля готового жилья в общей структуре сделок увеличилась с 60,2% до 63,2%.Почему покупатели выбирают вторичку:▪️новостройки остаются заметно дороже готового жилья;▪️условия семейной ипотеки стали строже;▪️рыночная ипотека всё ещё слишком дорогая для массового покупателя;▪️ремонт в новостройке требует дополнительных расходов;▪️во вторичное жильё часто можно заехать сразу.В Москве продажи вторичного жилья за год выросли на 25%, а реализация новостроек снизилась на 37%.Эксперты считают, что переориентация спроса на готовое жильё может продолжиться во втором и третьем кварталах. Дальнейшая динамика будет зависеть от ипотечных ставок и условий льготных программ.

🏙 Россияне снова вернулись к покупке недвижимости в ДубаеПосле двухмесячной паузы россияне снова начали закрывать сделки с недвижимостью в Дубае. Консультанты отмечают оживление спроса после 8 апреля, когда Иран и США объявили о перемирии.Активнее всего возвращаются покупатели среднего ценового сегмента. Часть клиентов возобновила сделки, которые были поставлены на паузу с февраля, а часть ищет объекты с дисконтом после периода неопределённости.Какие сегменты оживились:▪️объекты от $500 тыс. до $1,5 млн стали продаваться активнее;▪️жильё до $500 тыс. пока остаётся под давлением;▪️люксовый сегмент от $2 млн тоже осторожничает;▪️коммерческая недвижимость показывает высокий интерес со стороны инвесторов.При этом крупных скидок, которые продавцы предлагали в первые недели после начала напряжённости, почти не осталось. Вместо дисконтов покупателям чаще предлагают рассрочку, дополнительные опции, дизайн-проекты или символические подарки.С начала 2026 года до середины апреля на жилом рынке Дубая прошло около 47 тыс. транзакций − это на 13% меньше, чем в конце 2025 года. Основная часть сделок пришлась на первичный рынок.

🏘 На рынке аренды впервые стало больше студий, чем трёшекВ России изменилась структура предложения на рынке аренды: по итогам первого квартала 2026 года студий впервые оказалось больше, чем квартир с тремя и более комнатами.По данным «Дом РФ», в аренду предлагалось 18,5 тыс. студий и 16,5 тыс. просторных квартир. Разница составила 12% в пользу малогабаритного жилья.Почему студий стало больше:▪️на рынок вышли квартиры из недавних новостроек;▪️часть студий покупали как инвестицию в период льготной ипотеки;▪️из-за дорогой рыночной ипотеки такие объекты стало сложнее перепродавать;▪️собственники начали чаще сдавать их в аренду;▪️общее предложение арендного жилья за год выросло почти на 28%.Больше всего предложение аренды выросло в Санкт-Петербурге − на 47%. В крупных и средних городах рост составил 32%, в Москве − 5% за год.На фоне увеличения выбора аренда в большинстве городов стала дешеветь. В крупных городах средняя ставка снизилась на 8%, до 37,4 тыс. рублей в месяц.

🏬 Аренда крупных торговых помещений стала дешевлеВ России снизилась стоимость аренды крупных помещений стрит-ритейла площадью от 300 кв. м. По данным Simple Estate, в первом квартале 2026 года средняя ставка составила 2,1 тыс. рублей за кв. м в месяц − на 2% меньше, чем годом ранее.Спрос на большие площади ограничен: часть арендаторов уже закрыла свои потребности, а новые игроки чаще выбирают компактные и более гибкие форматы.Почему крупные помещения дешевеют:▪️после закрытия магазинов и ресторанов на рынке появилось больше свободных площадей;▪️общепит сокращает число точек;▪️продуктовые сети уменьшают среднюю площадь магазинов;▪️ритейлеры одежды и обуви оптимизируют офлайн-присутствие;▪️арендаторы чаще выбирают помещения до 150 кв. м.Наиболее востребованными остаются небольшие торговые площади. Их активно занимают пункты выдачи заказов, кофейни, пекарни, салоны связи, алкомаркеты и магазины у дома.На этом фоне аренда помещений до 300 кв. м за год выросла на 6%, до 3,2 тыс. рублей за кв. м в месяц. Инвесторы тоже чаще смотрят на компактные объекты: их проще сдать, а риски ниже.

🏦 ЦБ ужесточил выдачу ипотеки на третий квартал 2026 годаБанк России ужесточил макропруденциальные лимиты по ипотеке на третий квартал 2026 года. Изменения касаются кредитов на строящееся и готовое жильё в многоквартирных домах.Регулятор объясняет решение необходимостью ограничить выдачу наиболее рискованной ипотеки и улучшить качество ипотечного портфеля.По данным ЦБ, на 1 апреля доля ипотечной задолженности с просрочкой более 90 дней составила 1%. Основной рост просрочки приходится на кредиты, выданные в 2023−2024 годах по массовой льготной ипотеке.Также ЦБ ужесточил лимиты:▪️по ипотеке в сегменте ИЖС;▪️по нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости.В сегменте индивидуального жилищного строительства доля кредитов с просрочкой более 90 дней достигла 4,4%. В ЦБ связывают это с задержками строительства домов подрядчиками и высокой долговой нагрузкой заёмщиков.По нецелевым кредитам под залог недвижимости просрочка выше 90 дней составила 6,1%, что также указывает на ухудшение качества таких займов.

🏙 В регионах выросло предложение премиальных новостроекВ российских городах-миллионниках без учёта Москвы стало больше высокобюджетных новостроек. За год предложение квартир в премиальных и элитных проектах выросло на 12,6%, до 36,8 тыс. лотов.Это единственный сегмент первичного рынка, где зафиксирован рост. В то же время предложение жилья комфорт-класса сократилось на 23,6%, а бизнес-класса − на 26,7%.Где сильнее выросла доля дорогих проектов:▪️Ростов-на-Дону − с 19,7% до 52,9%;▪️Омск − с 2,4% до 13,7%;▪️Самара − с 1,2% до 9,2%.Эксперты связывают тренд с тем, что девелоперы всё чаще делают ставку на более маржинальные проекты. Высокобюджетное жильё меньше зависит от ипотеки, а покупатели таких квартир реже используют кредитные программы.При этом сокращение массового предложения может привести к точечному дефициту доступных квартир в хороших локациях. Массовое жильё не исчезнет, но выбор бюджетных вариантов адекватной площади может стать меньше.

🚉 РЖД сдают помещения под гостиницы на вокзалах в 64 городахРЖД выставили на торги помещения на вокзалах в 64 городах России. Их предлагают арендовать для организации гостиниц и комнат отдыха.Общая площадь помещений составляет 45,3 тыс. кв. м. Срок аренды − пять лет с возможностью продления.В список вошли вокзалы в крупных городах:▪️Москва;▪️Санкт-Петербург;▪️Сочи;▪️Владивосток;▪️Хабаровск;▪️Кемерово;▪️Омск;▪️Новосибирск;▪️другие города.Общая сумма аренды составляет 23,9 млн рублей в месяц. Расходы на содержание помещений нужно будет оплачивать отдельно.В РЖД отмечают, что объекты расположены в районах с развитой инфраструктурой и обеспечены необходимыми коммуникациями, включая водопровод, отопление и электроснабжение.

🏢 Москвичи покупают квартиры меньше желаемой площадиПокупатели новостроек в Москве в среднем приобретают квартиры примерно на треть меньше, чем изначально хотят.По данным «Циана», средняя площадь квартиры, которую пользователи смотрят в объявлениях, составляет 67 кв. м. А средняя площадь жилья в реальных сделках − 48 кв. м. То есть при покупке москвичи в среднем отказываются от 19 кв. м.Что чаще смотрят в объявлениях:▪️двухкомнатные квартиры − 35% просмотров;▪️трёхкомнатные − 25%;▪️однокомнатные − 22%;▪️студии − 11%;▪️многокомнатные − 7%.Но в сделках структура другая. Чаще всего покупают однокомнатные квартиры − на них приходится 37% спроса. Доля двухкомнатных составляет 29%, студий − 20%, трёхкомнатных − 12%.Кроме площади, покупателям приходится корректировать и требования к локации. В структуре сделок заметно выделяется Новомосковский округ − на него приходится 25% покупок.

🏙 Как полицентричность меняет рынок недвижимости МосквыМосква постепенно уходит от модели с одним главным центром. Вместо этого в городе формируются новые точки притяжения − деловые, жилые и общественные кластеры внутри МКАД.Один из таких проектов − «Южный порт» в районе Печатники. На территории бывшей промзоны площадью более 400 га планируют построить около 7,5 млн кв. м недвижимости.Что делает локацию перспективной:▪️протяжённая береговая линия Москвы-реки;▪️близость к ТТК и крупным магистралям;▪️доступность метро и МЦК;▪️развитие жилья, офисов, ретейла и общественных пространств;▪️участие крупных девелоперов;▪️формирование нового делового и жилого кластера.По данным экспертов, за пять лет жильё в районе подорожало на 38%, а в отдельных проектах новостроек рост за последний год мог составить 25−35%.Отдельной точкой интереса называют район Симоновского Вала. Он находится ближе к центру Москвы, в пределах ТТК, рядом с Москвой-рекой и историческими объектами.Эксперты считают, что такие локации могут быть интересны покупателям, которые хотят совместить близость к центру с потенциалом роста нового городского кластера.

🏗 Стоимость активов девелопера «Эталон» выросла на 4%Стоимость активов группы «Эталон» по итогам 2025 года составила 318 млрд рублей. По оценке Nikoliers, за год показатель вырос на 4%.Годом ранее совокупная стоимость активов девелопера составляла 305 млрд рублей. В расчёте на одну акцию показатель достиг 406 рублей.К концу 2025 года общая продаваемая площадь портфеля проектов группы составила 5,5 млн кв. м.Что вошло в оценку:▪️42 текущих проекта;▪️26 готовых жилых и коммерческих объектов;▪️земельные участки;▪️производственный блок группы;▪️сервисный, IT- и подрядный бизнес.Рыночная стоимость премиальных проектов за год выросла вдвое − до 48,3 млрд рублей. Этот сегмент занял около 17% от стоимости портфеля проектов.«Эталон» − один из крупных российских девелоперов жилья. Основным акционером компании является АФК «Система».