Юрист по недвижимости и земле

Как понять, что можно построить на участке?К вам пришла идея: купить участок ИЖС и построить на нём дом мечты. Двухэтажный, просторный, для всей семьи.❗️Но на практике даже участок с видом разрешённого использования ИЖС не всегда позволяет построить то, что вы запланировали.Разберём на реальных примерах.Пример 1. Ограничение по площади домаВы приобретаете участок 4 сотки с видом разрешённого использования ИЖС. Планируете построить просторный двухэтажный дом.❗️А по факту территориальная зона разрешает построить дом площадью не более 75 к.м. То есть формально ИЖС у вас есть, а полноценный дом вы построить не сможете.Пример 2. Ограничение по реконструкцииВы купили участок ИЖС со старым домом. Планируете снести его и построить новый, современный, двухэтажный.❗️А правилами землепользования и застройки предусмотрено, что реконструкция возможна не более чем на 40% от площади существующего дома. То есть если существующей дом 40 к.м., то максимум, до чего вы можете его достроить — это 55 квадратных метров.💡 И всё это при наличии вида разрешённого использования ИЖС.Пример 3. Территориальная зона вообще не предусматривает ИЖСВ Саратове есть территориальная зона ОЖ-1. Это в основном центр города, район Сенного рынка.❗️Данная территориальная зона вообще не предусматривает такой вид разрешённого использования, как ИЖС. И даже если у вашего участка по документам стоит ИЖС, Росреестр всё равно не даст вам оформить право собственности на новый жилой дом, который вы построили.Прежде чем покупать участок, нужно проверить:🔹 в какой территориальной зоне он расположен🔹 какие виды разрешённого использования предусмотрены этой зоной🔹 какие есть ограничения по площади застройки и реконструкции🔹 какая максимальная этажность допускается🔹 какие отступы от границ участка должны соблюдатьсяГде взять эту информацию?🔹 заказать выписку из правил землепользования и застройки🔹 посмотреть информацию на карте НСПД (карта Росреестра) — там часть данных уже отображается❗️Если этого не сделать зар

Нотариус отказал в наследстве на участок. Что делать?Ко мне обратилась клиентка с историей, которая, к сожалению, встречается очень часто.💡 У её мужа был земельный участок и другое имущество. После его смерти она вступала в наследство, подавала заявление нотариусу на всё имущество, включая на земельный участок. Но получила отказ нотариуса на оформление земли, так как право собственности у ее мужа на этот участок в Росреестр не было зарегистрировано.Документом, на основании которого муж владел участком, был государственный акт 90-х годов.До обращения ко мне клиентка:🔹 обращалась к другим юристам и специалистам🔹 тратила деньги на геодезические съёмки🔹 оплачивала работу кадастрового инженера🔹 подавала исковое заявление в суд❗️Но суд оставил её исковое без рассмотрения и вернул его обратно. И участок она так и не смогла оформить на себя годами.Пока земля не оформлена, она:🔹 не могла зарегистрировать право собственности на себя 🔹 не могла оформить постройки на этом участке🔹 не могла продать участок и полноценно распоряжаться имуществом💡 Она пришла ко мне на консультацию. И в рамках одной консультации мы разобрали её документы, выявили ошибку нотариуса и я дала ей чёткие рекомендации — куда обращаться и что объяснять. Сейчас она уже на стадии оформления.❗️По нашему законодательству, если у наследодателя есть такие документы на недвижимость, как:🔹 государственный акт🔹 договор бессрочного пользования🔹 свидетельство о праве собственности на земельный участок старого образца 1990 года со штампом БТИ— то эти документы подтверждают право собственности, независимо от того, дошёл ли владелец до Росреестра или нет.💡 Почему так? Потому что эти документы выдавались ещё до появления Росреестра. Росреестр был создан только в 1997 году. А до этого регистрирующим органом было БТИ, и поэтому на таких документах часто стоит штамп БТИ.❗️Ошибкой стало то, что нотариус не должен был выдавать отказ. Он обязан был выдать свидетельство о праве на наследство на этот участок, и оно с

Купили дом, а потом узнали, что землю можно было оформить бесплатноКо мне обратилась подписчица из Нельзяграм с такой ситуацией. Они с супругом купили жилой дом 6 лет назад. Сам дом был в собственности, а земельный участок находился в аренде. 💡Всё это время они планировали выкупить участок. Но пока готовились, изменился коэффициент выкупа. Раньше выкуп стоил 3% от кадастровой стоимости, а сейчас уже 60%.❗️И оплатить такую сумму семья просто не может. Поэтому пока остаётся только ежегодно платить аренду.Когда я начала разбирать документы, выяснился важный момент. Дом они покупали у человека, которому он достался по наследству. А сам дом, предположительно, был построен ещё в 60-х годах.А у нас в Федеральном законе № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что если дом был оформлен до 2001 года либо перешёл по наследству, а у наследодателя право возникло до 2001 года, то земельный участок под таким домом можно оформить в собственность бесплатно.❗️Получается, что ещё на момент сделки можно было избежать этих расходов.💡 Как это должно было быть:🔹 сначала продавец оформляет участок бесплатно в собственность🔹 а уже потом продаёт дом вместе с землёйИ тогда новые собственники не столкнулись бы с выкупом по повышенному коэффициенту.❗️Из-за того, что этот момент никто заранее не проверил, люди теперь несут дополнительные расходы.Поэтому перед покупкой любой недвижимости важно проверять не только сам объект, но и:🔹 статус земли🔹 основания возникновения права🔹 возможность льготного оформления🔹 будущие расходы✉️ Если вы планируете покупку дома или участка, лучше заранее проверить документы и возможные риски. Пишите @Asel_beresheva📩 Перешлите этот пост тем, кто покупает дом с землёй в аренде. Многие даже не знают, что участок можно было оформить бесплатно.КОНСУЛЬТАЦИЯ | КАНАЛ В MAX

Как бесплатно проверить квартиру перед покупкой?💡 В этом видео показала, как с помощью сервиса Росреестра бесплатно узнать:🔹 есть ли аресты, ограничения или обременения на квартире🔹 точную площадь квартиры🔹 корректный адрес объекта🔹 когда у текущего собственника возникло право собственности❗️Эта проверка помогает заранее увидеть возможные риски перед покупкой недвижимости.💡 Особенно важно проверять:🔹 нет ли ареста🔹 не находится ли квартира в залоге🔹 совпадают ли сведения продавца с данными Росреестра✉️ Если вы планируете покупать квартиру, могу помочь проверить объект на юридическую чистоту, чтобы в дальнейшем избежать судебных споров и других рисков. Пишите @Asel_beresheva📩 Перешлите это видео тем, кто сейчас покупает квартиру или только планирует сделку

Видео инструкция, как направить заявление через госуслуги на утверждение схемы земельного участка под садоводство или ЛПХ для дальнейшего получения участка в аренду.💡 Таким же образом можно подать заявление на утверждение схемы земельного участка под ИЖС для дальнейшего получения участка в аренду или собственность.📩 Перешлите эту видеоинструкцию тому, кто планирует оформить земельный участок или сохраните себе

Многие находят свободные участки на кадастровой карте Росреестра, но не знают, можно ли оформить такую землю и как это сделать правильно.В этом ролике рассказываю, как бесплатно проверить наличие прав на участок, в каких случаях землю можно оформить через Госуслуги и с какими ошибками чаще всего сталкиваются при подаче заявления.

Многим моим клиентам стали приходить письма от Росреестра о том, что их земельный участок попадает в водоохранную зону.❗️И многие сразу пугаются, думая, что участок будут изымать. Но это не так.💡 В письмах Росреестр ссылается на статью 65 Водного кодекса РФ. Именно в ней предусмотрены ограничения для участков, расположенных в водоохранных зонах.Что это означает для собственника?❗️Все ограничения связаны с тем, чтобы при использовании участка не загрязнять водоём, рядом с которым он расположен.Например, на таких участках нельзя:🔹 размещать свалки🔹 загрязнять почву горючими веществами🔹 использовать участок для сброса сточных вод🔹 размещать выгребные ямы без забетонированного дна, если сточные воды могут попадать в водоёмИ это только часть ограничений.💡 Более полный список предусмотрен статьёй 65 Водного кодекса РФ. Рекомендую её открыть и внимательно посмотреть, если ваш участок попадает в водоохранную зону.Почему сейчас такие письма стали приходить чаще?Потому что карта НСПД стала содержать намного больше сведений. В систему постепенно вносятся:🔹 водоохранные зоны🔹 охранные зоны🔹 территориальные зоны🔹 ограничения использования землиИ теперь собственники начали получать уведомления о тех ограничениях, которые фактически существовали и раньше, но просто не были отображены в системе.❗️Поэтому перед покупкой участка важно заранее проверять:🔹 попадает ли участок в водоохранную зону🔹 какие ограничения действуют🔹 можно ли будет использовать участок так, как вы планируете✉️ Если вам тоже пришло такое уведомление или вы хотите проверить участок перед покупкой, пишите @Asel_beresheva📩 Перешлите этот пост тем, у кого участок рядом с рекой, прудом или иным водоём. Многие даже не знают, что на такие земли действуют ограничения.КОНСУЛЬТАЦИЯ | КАНАЛ В MAX

У всех изымают участки, а у вас нет. Что делать?В прошлом посте я писала о том, как важно оформлять землю и делать межевание. И вот вам реальный кейс, который показывает, к чему может привести обратная ситуация.У моей клиентки участок в Саратове. Ранее она разделила большой участок, и в итоге её дом оказался как бы между первым и вторым рядом.💡 Со временем стало известно, что в этом районе будут расширять дорогу. Планируется магистраль с интенсивным движением.Все участки вокруг попали под изъятие. Людям выплачивают компенсации. А её участок нет.❗️И тут возникает главный вопрос: Почему её участок не изъяли вместе с остальными. На практике такое происходит, когда при разработке проекта просто «не учли» конкретный участок или допустили ошибки в расчётах и границах.Фактически она остаётся жить рядом с трассой.Это:🔹 шум🔹 пыль🔹 ухудшение условий проживанияПри этом у неё и у внука есть проблемы с дыхательной системой. Жить в таких условиях становится просто невозможно.💡 В первую очередь я подняла проект межевания территории. Именно на его основании вносятся изменения в генеральный план города.Проанализировала:🔹 расположение дороги🔹 её ширину🔹 расстояние до участка❗️И выявила, что нормы по расстоянию нарушены. Мы направили обращение с требованием учесть участок клиентки и включить его в изъятие.Параллельно клиентка обратилась в Следственный комитет Российской Федерации к Александру Бастрыкину. Сейчас ждём ответ.💡 Формально, чтобы изменить проект, нужно:🔹 разрабатывать новый проект🔹 проходить общественные обсуждения🔹 нести серьёзные расходыУ клиентки такой возможности нет, поэтому выбрали более доступный путь.❗️Даже если участок оформлен, это не гарантирует, что вас учтут при изъятии. Иногда за свои права приходится бороться.✉️ Если у вас похожая ситуация или вы не понимаете, попадает ли ваш участок под изъятие, лучше разобраться заранее. Пишите @Asel_bereshevaКОНСУЛЬТАЦИЯ | КАНАЛ В MAX

Не оформили землю вовремя. Потеряли покупателяЯ всегда говорю клиентам, что землю нужно оформлять как можно раньше. Если не получается в собственность, хотя бы в аренду. И обязательно делать межевание, чтобы границы были в координатах.Клиентка получила в наследство дом. Долгое время сдавала его и не занималась оформлением земли. Когда решила продать, покупатель поставил условие: земля должна быть оформлена хотя бы в аренду.Она обратилась ко мне. Мы начали оформление. Кадастровый инженер подготовил схему. Подали документы в комитет.И получили отказ.❗️Оказалось, сосед подал свою схему раньше.И в своей схеме он «залез» на участок моей клиентки. Прямо на ту часть, которая уже много лет огорожена забором. Ему схему утвердили. Нам отказали.Мы даже не могли заранее узнать, что он уже подал документы. Это выяснилось только тогда, когда обе схемы «встретились» в комитете. Сосед сейчас отказывается что-то исправлять.💡 Его позиция простая. Раз утвердили, значит всё правильно. Поэтому для нас остаётся только суд.А это:🔹 землеустроительная экспертиза🔹 дополнительные расходы🔹 времяКлиентка не готова отдавать часть участка, которым пользовалась более 15 лет. Но процесс затянулся. И самое главное: покупатель уже отказался от сделки.💡 Такие ситуации происходят постоянно. Их можно было избежать, если бы участок был оформлен заранее.❗️Если вы получили дом в наследство, купили его или планируете продажу, не откладывайте оформление земли. Потому что это влияет не только на документы, но и на стоимость и возможность продажи.✉️ Перед продажей лучше проверить всё заранее. Пишите @Asel_bereshevaКОНСУЛЬТАЦИЯ | КАНАЛ В MAX

Как поменять вид разрешённого использования участка?Частый вопрос от клиентов. Участок, например, под ИЖС, а использовать хотите под магазин. Можно ли поменять вид разрешённого использования и как это сделать.💡 В первую очередь нужно понять, в какой территориальной зоне находится участок. Без этого дальше двигаться нельзя.Какие документы нужны? Есть два варианта.🔹 ГПЗУ, градостроительный план земельного участкаСрок изготовления около 20 рабочих дней, бесплатноМожно заказать через госуслуги, МФЦ или администрацию🔹 Выписка из ПЗЗ, правил землепользования и застройкиГотовится быстрее, примерно 5 рабочих днейВ Саратовской области заказывается через МФЦ или Минстрой💡 В этих документах есть таблица с видами разрешённого использования. Нас интересуют основные виды.❗️Если нужный вам вид есть в списке, например магазин, вы можете его поменять без проблем.Вы обращаетесь в МФЦ и подаёте заявление, ГПЗУ или выписку из ПЗЗ И примерно через 7 рабочих дней получаете выписку из ЕГРН с новым видом разрешённого использования.Если нужного вида нет в основных, но он есть в условных видах:❗️Процедура усложняется.Нужно:🔹 подать заявление в Минстрой🔹 пройти общественные обсужденияИ здесь уже нет гарантии результата. Могут одобрить, а могут отказать.💡 Если вид разрешённого использования есть в основных, вы почти гарантированно его поменяете.Если только в условных, нужно быть готовыми к более сложной процедуре и возможному отказу.📩 Перешлите этот пост тем, кто планирует менять вид использования участка или уже столкнулся с отказом, чтобы не потерять время и деньгиКОНСУЛЬТАЦИЯ | КАНАЛ В MAX