Боярская недвижимость

Поздравляю всех с наступившим Новым годом! Всем участникам сферы недвижимости желаю больше стабильности на рынке, много клиентов, понижения ставок, увеличения чеков и регулярного развития. 2024 год показал, что если ты не умеешь приспосабливаться, то успеха не добиться. Сегодня я хотел бы обсудить, где же в 2025 году брать клиентов и как заключать сделки.2024 год завершился довольно эпично: ставку оставили на прежнем уровне, с 1 января вводится новый ипотечный стандарт, и всё это на фоне новых выросших налогов. Старт, мягко говоря, не самый оптимистичный, но давайте посмотрим, как вел себя рынок в конце года и какие тренды сохранятся в первой четверти или даже половине года.Первое направление для поиска клиентов — продолжение тренда на цепочки, особенно это заметно в недорогом сегменте. По классике, в кризисное время, согласно графику “улыбки Портера”, у нас в основном продаётся дешёвый сегмент, и увеличивается спрос на дорогой. Однако даже если спрос на дорогие объекты увеличился вдвое или втрое, интереснее выглядит сегмент недорогого жилья, где покупателей больше. Там появляется настоящая конкуренция за действительно достойные объекты. На основе аналитики для Петербурга к бюджетному сегменту отнесем все в пределах 8+- миллионов рублей; цены будут варьироваться в зависимости от комнатности. Для СПБ большая часть сделок будет формироваться внутри этого бюджета цепочками с добавлением ипотеки, гос. субсидий или накопленных денег. Например: есть 3к квартира в панельной девятиэтажке за 9,5 миллиона рублей. Её продают, чтобы родители разъехались с детьми; с продажи нужна двушка и однушка. Как потенциально может выглядеть сделка? Квартиру покупают с субсидией по многодетности, допустим, 8 миллионов рублей, маткапиталом за двух детей (округлим его до 850 тысяч рублей для удобства счета) и остаток — накопленные деньги с депозита. С продажи трёшки в этом же районе покупается двушка за 7,5 миллиона и однушка за 5,5 миллиона. В двушку идут 5 миллионов с продажи трёшки, 1 милл

Всем привет! Ноябрь выдался очень насыщенным, и времени на написание постов почти не было. Я защищал стратегии на следующий год, сдавал экзамены по курсу МБА в Русской школе управления и пробовал новые инструменты в работе с командой и риэлторской практике. Постепенно буду делиться с вами своими находками.Сегодня расскажу о 6 месяцах обучения в РШУ и о своей дипломной работе, которая станет ключевым фактором успешной риэлторской деятельности в 2025 году.Обучение состояло из 6 блоков, охватывающих работу с командой и личную эффективность, включая продажи и маркетинг. Итогом должно было стать создание проекта, объединяющего все блоки и направленного на улучшение какого-либо бизнес-процесса. Я решил сосредоточиться на повышении конверсии риэлтора из заявки в сделку, поставив амбициозную цель — улучшить конверсию на 20% к 2023 году, а также увеличить валовую выручку на 20%. В итоге цели были достигнуты, и конверсия выросла на 26,5%. Делюсь тремя инструментами, которые помогли нам добиться этого.1. Постановка краткосрочных целей Кажется простым инструментом, но он показал фантастические результаты по конверсии. Мы начали ставить задачи на короткие сроки: неделя, пятница, марафоны на 7-14 дней с небольшими призами. Например, кто больше наберет объектов за день, получает кофе от менеджера. Это помогает ускорить процесс вывода клиента на сделку, особенно в рынке покупателя. Визуализация результатов на доске также вдохновляет команду.2. Эксклюзивная реклама Мы проанализировали конверсию эксклюзивных объектов и выяснили, что они дают почти в 4 раза больше входящих звонков и в 8 раз выше конверсию в сделку по сравнению с параллельными объектами. Мы собрали статистику, провели обучение и поставили цели по увеличению эксклюзивной рекламы. Важно работать с текущими собственниками и предлагать им эксклюзивное размещение.3. Работа со всеми сегментами рынка Необходимо быть экспертом во всех сегментах: вторичка, новостройки и загородная недвижимость. Исследование показало, что ком

🤔 Почему сейчас стоит покупать недвижимость в новых домах и продавать в старых?Государственная поддержка закончилась, условия по семейной ипотеке меняются, а ситуация на рынке продолжает эволюционировать. Сегодня я хочу обсудить одну из актуальных тенденций: почему спрос на старые дома падает, а на новые — растет.Естественный износ домовПервое и самое очевидное — дома стареют. Это приводит к ухудшению технических характеристик и износу коммуникаций, что требует постоянного ухода и ремонта. В нашей стране существует фонд капитального ремонта, который собирает деньги с жильцов для поддержания домов в рабочем состоянии. Чем старше дом, тем больше ухода и замены его составляющих требуется. Срок эксплуатации домов, построенных в хрущевский период, уже подошел к концу (конструктивный срок закладывался на 25-50 лет с запасом прочности вдвое больше), и вскоре эти дома могут быть признаны аварийными и подлежат сносу. Программа реновации, которая сейчас реализуется в Москве и Санкт-Петербурге, является пилотным проектом, который рано или поздно распространится на всю страну. В 50-60-е годы по всей стране было построено много такого жилья, и срок его эксплуатации скоро истечет.В отличие от этого, новые дома строятся с использованием современных технологий и материалов, что значительно увеличивает их срок службы — до 200 лет. Современные коммуникации также имеют лучшие характеристики. В стоимости реновации редевелопмент земли (обновление коммуникаций и переподключение) занимает значительную долю бюджета проекта. К тому же современные энергоэффективные дома освобождают вас от налога на недвижимость на первые несколько лет, а взносы на капитальный ремонт начинают взиматься только после постановки дома на учет по истечении гарантийного периода, то есть в течение 5 лет.Моральное устареваниеСовременные проекты предлагают совершенно другой уровень комфорта. Высокие потолки, функциональные планировки, закрытые детские площадки, холлы и общественные пространства для жителей ЖК, коммер

Все тонкости и нюансы о постройке моего дома здесь ⤵️

🏡 Мой первый выпуск про загородную недвижимость. Приехал к своей коллеге, которая построила свой дом по цене однушки в Санкт-Петербурге.Инструкция, как быть самым крутым человеком1. Посмотреть выпуск2. Поставить лайк на YouTube3. Написать комментарий к видео4. Подписаться на канал, если еще не подписаны❤️ Обнял-приподнял! https://www.youtube.com/watch?v=ji0FADX5GeQ

Ставку подняли до 19, семейка уже заканчивается по лимитам, сельскую приостановили. Каждый месяц дарит нам всё новые и новые трудности в работе и вроде бы кажется, что что-то купить просто нереально, никакого падения цен не видно, и даже больше, цены продолжит расти, как так то? Давайте разберёмся что вообще происходит. Предлагаю вспомнить мой пост о том, как на рынок недвижимости влияют спрос и предложение, а также как различные события в мире и стране уже сказались на этих показателях. Рынок ипотеки не остановился, несмотря на ставку выше 20%. Кто же эти смелые люди, которые берут ипотеку в таких условиях? Это, очевидно, те, кому необходимо решать жилищный вопрос: развод, появление детей или, наоборот, их взросление — все это требует действий. Поэтому основная масса сделок на вторичном рынке сейчас — это цепочки, в которых несколько квартир. Например, люди, продающие однушку, хотят купить двушку, а те, кто продает трешку, приобретают две однушки. Таким образом создаются цепочки, где сумма доплаты оказывается не такой значительной. Вставая перед выбором: арендовать двухкомнатную квартиру (которая тоже подросла в цене) или продать однушку и добавить 1-2 миллиона с ипотекой, люди выбирают второе. Не забываем, что ипотека — это не навсегда, как и ставка 20%, поэтому можно потерпеть пару лет, а затем рефинансироваться, когда ситуация улучшится.Второй момент — новые реалии рынка труда. В стране сейчас исторически низкая безработица, работодатели активно борются за кадры и повышают зарплаты. По стране зарплаты выросли примерно на 35%. С новостройками ситуация проще: там ушла безадресная государственная поддержка, и рынок значительно упал по количеству сделок. Именно поэтому застройщики активно ищут способы увеличить продажи. Сейчас растет количество сделок с рассрочкой и субсидированной ипотекой на ограниченный период. Например, в Санкт-Петербурге можно получить ставку 9% на 9 лет, а затем рефинансировать по более выгодной ставке.Если подвести промежуточный итог: на рынк

В новостройках наблюдается аналогичная ситуация: застройщики искусственно занижают предложение, чтобы сохранить цены, так как им необходимо соответствовать финансовой модели, под которую банк выдал кредит на строительство. Они выставляют на продажу по три квартиры и ждут, когда их купят на условиях, выгодных для них. Затем выводят еще три квартиры. Если на эти три квартиры проявляется интерес у пяти человек, можно поднять стоимость. Именно это мы наблюдаем сейчас, в середине сентября, когда застройщики повышают цены, а не снижают.В результате на вторичном рынке осталось мало достойных лотов, и при текущем уровне спроса за ними идет активная охота, что позволяет продавцам не только удерживать, но и повышать цены. Застройщики же намеренно занижают предложение, чтобы не допустить падения цен.Что мы имеем в итоге? Спрос на вторичном рынке практически не упал: люди продолжают покупать жилье, даже несмотря на сложные условия. На первичном рынке спрос снизился, но застройщики постепенно увеличивают его с помощью новых инструментов, и рост уже заметен. Предложение на вторичном рынке сокращается из-за панических настроений продавцов, в то время как застройщики контролируют и занижают предложение, чтобы цены не падали. Добавим к этому факт, что у россиян на счетах в банках накопилась рекордная сумма, готовая к инвестициям. Это позволяет сделать вывод о том, что снижение цен не предвидится. Реалии рынка изменились, и теперь такие цены и такие ставки — с этим нужно смириться, как минимум до середины 2025 года. Поэтому нет смысла сидеть и ждать, когда все рухнет — в этот раз это вряд ли произойдет. Если нужно купить — покупайте, если нужно продать — продавайте. Лучший момент для покупки недвижимости всегда был вчера. Дальше будет только хуже.

Возвращаюсь к вам с творческого перерыва и загруженных месяцев с опубликованной статьей в РБК, ключевым автором которой выступал в качестве ведущего специалистаОзнакомиться со статьей можете по ссылке выше, здесь же дублирую более полный форматВ каких случаях продавцу квартиры стоит заменить риелтора?Отсутствие рекламы Первое и самое очевидное: если вы поручили риэлтору продажу квартиры, но не получили отчёта о размещении рекламы, значит, он не исполняет своё поручение. Каждый опытный специалист заранее договаривается о форме отчёта и его регулярности, чтобы продавец всегда был в курсе того, что происходит с его объявлением, и знал, что реклама идёт, а потенциальный покупатель её видит. Без рекламы никто не узнаёт, что квартира продаётся, а значит, и покупателя не найти.Недостаток обратной связи Когда собственник выставляет квартиру на продажу, грамотно оценить её редко удаётся с первого раза. Это происходит также потому, что собственник оценивает квартиру с эмоциональной стороны, учитывая не только технические характеристики, интересные рынку (площадь, состояние ремонта или этаж), но и затраченные силы и время на ремонт, а также историю квартиры и семьи, которая в ней жила. Покупатель же, как правило, более рационален. Поэтому своевременная и регулярная обратная связь поможет собственнику понять, что происходит на рынке, на что обращает внимание потенциальный покупатель и чем его может заинтересовать эта квартира. С регулярной обратной связью найти целевого покупателя будет проще и быстрее; в случае её отсутствия продажа затянется.Нехватка аналитики В текущих условиях рынок недвижимости очень изменчив: в рамках коротких трендов цена может как расти, так и снижаться. Важно постоянно держать руку на пульсе и анализировать конкурентов. Грамотный анализ позволит установить рыночную цену и правильно дистанцироваться от конкурентов, чтобы продажа проходила на более выгодных условиях для собственника. Таким образом, аналитика помогает не упустить шанс на выгодную прода

🤨 4 самых важных вопроса собственникуГП завершилась, впереди сезон вторичной недвижимости, в сделках по которой скрывается много подводных камней. Для примерной картины ситуации продажи следует выяснить несколько ключевых моментов. 1⃣ Есть ли обременение на объекте? С ним на сделку не выйти, пока это обременение не будет снято. Чаще всего это ипотека или долги по ФССП. Что это означает для будущей сделки: что сроки сделки увеличиваются на сроки снятия обременения и в сделке появляется третье заинтересованное лицо - банк или приставы, а это причина для торга.2⃣ Сколько собственников и все ли они совершеннолетние? Если у квартиры несколько собственников - не факт, что все согласны на те условия, цену или в целом продажу. Если один из собственников несовершеннолетний - тогда в сделке снова появляется третье заинтересованное лицо - органы опеки и попечительства, служба которая отвечает за то чтобы права детей не ущемлялись и требует дополнительного согласования с ней сделки - а это добавления сроков и сложностей.3⃣ Документ основания и сколько лет в собственности? Это может быть ДКП, ДДУ, наследство, дарение, приватизация и тд. Понимание документов даст видение рисков и особенностей по покупке, а понимание срока в собственности даст понимание: настал ли безналоговый период. По каждому виду договора государством установлен срок владения, по достижению которого не нужно платить подоходный налог физ лиц с продажи квартиры. Для ДКП - это например 5 лет с момента оформления собственности, для наследства - 3 года, для ДДУ 5 лет с момента расчетов с застройщиком. 4⃣ Нужна ли встречная покупка? Опять же история про сроки и сложности. Объединение сделок в цепочки требует учитывать нескольких участников в сделке - это сильно усложняет и ограничивает количество способов проведения этой сделки. Также на поиск встречного варианта может уйти много времени, если продавцы вообще смогут найти эту встречу, потому что задумываются они о поиске (как правило) только после того задатка.🤨

Продолжаем знакомство с моей командойНебольшое интервью с Яной, которая за почти 1,5 года уже успела заработать и свой первый миллион, и построить дом, и стать наставником