Юлия Колыхалова о недвижимости в Дубае

⚡️США и Иран объявили о рамочном соглашении по деэскалации конфликтаФормальное подписание еще ожидается, поэтому я бы пока не называла это финальной точкой, но сам факт движения к договоренности для региона важен.И рынок недвижимости на это, конечно, будет реагировать. Не в формате «завтра всё выросло на 20%», потому что так рынок не работает, а через снижение тревожности, возвращение уверенности и разморозку решений, которые люди ставили на паузу последние месяцы.🟡Когда начинается стрессовая ситуация, часть покупателей и собственников сразу впадает в панику. Кто-то хочет срочно продать объект, кто-то думает разорвать контракт, кто-то готов платить неустойки, лишь бы выйти из сделки и «переждать». И вот это, на мой взгляд, самая опасная реакция, потому что на панике очень легко потерять деньги.Такие истории действительно были ➡️ Люди платили штрафы, разрывали контракты, выходили из хороших проектов с потерями или продавали ниже рынка, потому что в моменте казалось, что дальше будет только хуже. А сейчас, спустя несколько месяцев, мы видим, как ситуация постепенно приходит в нужное русло.И вот здесь главный вывод: в недвижимости нельзя принимать решения только на эмоциях.И в росте, и в стрессе важно делать одно и то же: смотреть на конкретный объект. Если у вас сильная локация, нормальный застройщик, понятная цена, адекватный платежный план и объект, который будет нужен рынку через несколько лет, новостной фон не должен быть причиной для резких движений.Плохой проект не становится хорошим из-за того, что США и Иран договорились. Но и хороший проект не становится плохим только потому, что несколько месяцев назад рынок испугался.▶️ Поэтому я бы смотрела на эту новость спокойно. Для недвижимости Дубая деэскалация — это скорее позитивный фон: она возвращает уверенность, снижает тревожность и помогает рынку снова смотреть вперед.

Сейчас многие начали публиковать цифры по рынку и писать: «Смотрите, продажи есть, всё хорошо»Ну да, люди не перестали покупать недвижимость, застройщики не закрыли офисы продаж.Но есть важный момент, который все забывают написать под звёздочкой. ➡️ Большая часть цифр, которые сейчас показывают, — это данные за период до всей этой конфликтной истории. То есть по сути нам показывают рынок, который был до изменения новостного фона.❗️Актуальных цифр, которые уже полноценно отражают поведение покупателей после этих событий пока нет.Можно взять красивые данные за прошлый период, показать график и сказать: «Ну вот же, всё растет, значит нужно брать срочно и вообще без разбора».🟡Но это, на мой взгляд, не анализ. Это просто попытка продать вам ощущение, что ничего не изменилось и думать не надо.Я не говорю, что рынок встал.Не говорю, что всё плохо.Не говорю, что покупать сейчас нельзя.Но я не хочу показывать вам цифры за первый квартал или за период до конфликта и делать вид, что они полностью отвечают на вопрос: «А что происходит с рынком сейчас?»Потому что сейчас важно смотреть на конкретику ➡️ какие проекты реально продаются;где есть спрос, а где он держится только на маркетинге;какие застройщики дают нормальные условия;где цена за метр уже перегрета;какие локации будут жить не только за счет хайпа;что происходит с ресейлом, а не только с первичными продажами.🔥Дубай действительно остается сильным рынком. Но сильный рынок не отменяет плохие проекты, завышенные цены и странные покупки.Поэтому особенно важно не покупать на эмоциях и не принимать решение по графикам, которые показывают прошлую реальность.Ждем актуальные цифры, смотрим на реальные сделки, сравниваем проекты и выбираем то, что будет понятно не только сегодня, но и через несколько лет.

⚡️Мой личный антирейтинг проектов в ОАЭПокупка недвижимости должна приносить доход и комфорт, а не превращаться в источник постоянной тревоги. Когда вложение становится ментальным грузом на несколько лет, это уже не инвестиция. Именно поэтому есть застройщики и проекты, которые я не предлагаю своим клиентам, рассказываю почему⤵️🟡Reportage. Большинство объектов у них на leasehold, что само по себе уже сужает круг потенциальных покупателей и усложняет перепродажу. К этому добавляются задержки сдачи на два года и больше, а условия рассрочки вызывают вопросы: если вносишь 100% сразу, застройщик готов дать скидку 40%. По моему мнению, такое предложение выглядят, как скам.Я была на их локации лично, и качество строительства оказалось настолько низким, что назвать это полноценным жильём язык не поворачивается.🟡Damac. Когда я сравниваю их объекты с другими по схожей цене, Damac проигрывает практически всегда. Про задержки говорить не буду, это уже стало «нормой». Но была одна история, которая окончательно закрыла для меня тему «продавать ли». ➡️ Клиентка, не моя, купила студию, платила по графику, а через два-три года ей сообщили, что планировку этажа пересмотрели, её студия теперь является частью однокомнатной квартиры и она должна доплатить за разницу. Я понимаю, что это частный случай, но я всегда на связи с моими клиентами и сопровождаю их после сделки, поэтому влезать в подобные истории нет никакого желания.🟡Danube. Здесь экономика простая. Danube по умолчанию закладывает post-handover рассрочку в цену, поэтому вы всегда покупаете дороже рынка за квадратный метр. На перепродаже это ощущается: объекты продаются тяжело, роста к моменту сдачи практически нет. В тройке игроков они стабильно замыкают.🟡Samana. Было здесь сделки, обе не оставили хорошего впечатления. Штрафы за просрочку платежей они начисляют моментально, без выяснения обстоятельств. При этом разобраться в их собственном финансовом отделе практически невозможно: там постоянная ротация сотрудников, каждый

⚡️Новый старт от Emaar: 10% при бронировании и рассрочка до 2030 годаGolf Fields — это старт Emaar в Emaar South, и он хорошо ложится в логику, о которой я уже писала раньше: смотреть нужно туда, где будет жить много людей.Emaar South — это южное направление Дубая, рядом с Al Maktoum Airport, Expo City, логистическими и деловыми зонами.То есть это не история просто про красивую картинку рядом с гольфом.➡️ Здесь нужно смотреть шире: Emaar South будет развиваться вместе с югом Дубая. А юг сейчас для города очень важен: аэропорт, дороги, инфраструктура, рабочие места, новые жилые кластеры.Именно поэтому такие проекты интересны не только для жизни, но и для инвестиций.Что предлагают в Golf Fields?🔴квартиры с 1, 2 и 3 спальнями;🔴3-bedroom таунхаусы;🔴18-луночное поле для гольфа;🔴инфинити-бассейн;🔴зоны йоги внутри и на улице;🔴спортзал и открытые фитнес-зоны;🔴площадки для паделя;🔴барбекю-зоны;🔴детские площадки;🔴зелёные виды и прогулочную среду.ЦЕНЫ НА СТАРТЕ⬇️1-bedroom — от ~$343 0002-bedroom — от ~$509 0003-bedroom — от ~$741 0003-bedroom townhouse ~$1,37 млнРассрочка у проекта классическая для Emaar⬇️10% — при бронировании10% — октябрь 202610% — июнь 202710% — октябрь 202710% — март 202810% — сентябрь 202810% — февраль 202910% — июль 202920% — сентябрь 2030То есть здесь нет какой-то супер мягкой постпродажной рассрочки. Это важно учитывать сразу.Emaar — сильный бренд, но это не значит, что можно не считать. Нужно смотреть цену за квадратный метр, конкретный вид, этаж, планировку, условия платежей и сравнивать с другими проектами в этой локации.Потому что в таких стартах разница между хорошей покупкой и просто дорогой покупкой часто находится именно в деталях.Почему вообще смотрим в сторону Emaar South?Потому что это не просто «район около гольфа». Это часть большого южного направления Дубая, куда постепенно смещается развитие города.✔️ Там будут жить люди.✔️ Там будут работать люди.✔️ Там будет развиваться инфраструктура.И это намного важнее, чем просто красивая

🔥Какие районы Дубая сейчас стоит рассмотреть для инвестиций. Часть 2Друзья, спасибо за реакции под первой частью. Продолжаем! 🟡В прошлом посте я рассказала про Silicon Oasis и International City, южное направление Дубая и районы рядом с DIFC.Сегодня — ещё две локации, которые я вам советую рассмотреть под инвест.🟡Dubai IslandsЭтот район я бы для себя не вычёркивала для инвестиций, просто нужно подождать хороший старт. Сейчас там иногда какие-то заоблачные цены часто предлагают. Особенно если проект находится за моллом или уже не в самой близкой локации к пляжу.➡️ При этом район будет развиваться, будут открываться новые острова и появляться новые старты. Поэтому туда можно смотреть и заходить, если выходит хороший проект в нормальной точке и по адекватной цене.Главное — не покупать только из-за названия Dubai Islands, а сравнивать цену, расположение и сам проект.🟡Dubai Maritime CityОн может быть интересным в том числе потому, что оттуда довольно близко добираться до центра.Понятное дело, большую часть территории здесь забрал Beyond как мастер-девелопер. Цены у него уже довольно высокие, поэтому нужно смотреть, что именно предлагают и насколько эта цена оправданна.➡️ Причём рассматривать можно не только квартиры. Если будут появляться хорошие офисные помещения, туда тоже можно заходить.🟡Абу-ДабиИ безусловно, сюда нужно добавить вообще весь эмират Абу-Даби.Я бы даже не стала ограничиваться каким-то одним островом или районом. Для меня весь Абу-Даби — это ликвидное и перспективное направление.Просто нужно выбирать хороший проект, хорошие условия и не брать всё подряд. Здесь, как и везде, нужно смотреть вдумчиво: сравнивать стоимость квадратного метра, застройщика, локацию, условия оплаты и сам продукт.❗️Обратите внимание, что это всё в первую очередь места, где живут люди.Не только туристы, которые приехали на неделю, а люди, которые переехали в ОАЭ, работают здесь, создают семьи, водят детей в школы и пользуются городской инфраструктурой каждый день.🔽Даже Dubai

⚡️В Emaar сменился финансовый директорНа первый взгляд, обычная корпоративная новость. Ну сменился человек в руководстве — и что?Но здесь важно смотреть не только на саму должность, а на контекст.➡️ Две недели назад Dubai Holding стал крупнейшим акционером Emaar с долей почти 30%. А Emaar — это не маленький частный застройщик, а один из крупнейших девелоперов Дубая, который строил целые мастер-комьюнити: Dubai Hills Estate, Creek Harbour, Rashid Yachts & Marina, Emaar South.Теперь важный вопрос: что такое Dubai Holding?Это огромная государственная структура, которая участвует не просто в строительстве отдельных домов, а в создании самого города.Частным застройщикам, по сути, дают возможность строить на определенной земле. Но общий вектор развития города — где появятся новые районы, куда пойдут дороги, где будут транспортные развязки, метро, школы, больницы, университеты, деловые кластеры — это уже уровень таких игроков, как Dubai Holding.Именно поэтому новость про Dubai Holding и Emaar важна не только для фондового рынка, но и для обычного покупателя недвижимости.❗️Кстати, год назад Nakheel и Meydan вошли в Dubai Holding.Nakheel — это Palm Jumeirah, Dubai Islands, Jumeirah Islands, JVC и другие крупные проекты. Meydan — это тоже большие территории и важные точки развития города.Это не история про то, что «один застройщик всех поглотил и стал монополистом». Здесь крупнейшие девелоперы Дубая постепенно собираются в одну более понятную систему.Зачем?Чтобы город развивался не кусками, где каждый строит что хочет и как хочет, а более целостно: с общей инфраструктурой, дорогами, транспортом, районами, рабочими местами и нормальной городской средой.Для покупателя эта новость означает не просто «у Emaar поменялся финансовый директор», а один из главных девелоперов Дубая стал еще ближе к государственной структуре, которая формирует развитие города.А значит, в ближайшие месяцы важно:— какие проекты Emaar будет запускать;— в каких районах будут новые старты;— изменятся ли усло

Какие районы Дубая сейчас стоит смотреть для инвестиций❓Если говорить про лучшие районы, здесь нет одной универсальной локации. Смотреть стоит по бюджету и по тому, какие точки могут получить буст за счет инфраструктуры, транспорта и будущего спроса.🟠 Silicon Oasis и International CityХороший вариант в доступном сегменте.Почему эти точки? Здесь появятся одни из первых станций метро, которые анонсированы. Они уже строятся и нанесены на карту. Думаю, локации получат буст сразу после открытия станций. Тут всё-таки живёт и работает большое количество людей. ❗️Метро всегда добавляет цену недвижимости. И неважно, в каком городе находится объект: если район становится удобнее по транспорту, он становится интереснее и для жизни, и для аренды, и для перепродажи.Но важно смотреть на цены. Тут есть объекты, которые почему-то уже стоят дорого, а есть нормальные цены, которые можно рассматривать. Главное — не брать все, что криво лежит, а сравнивать проекты между собой. Их там много, есть из чего выбирать.🟠 Jebel Ali, Expo City, Dubai South и направление к Al Maktoum AirportЭто уже более высокий сегмент с очень большим потенциалом.Город сильно развивается в этом направлении. Причем по всем фронтам: инфраструктура, дороги, станции метро, железная дорога, аэропорт, рабочие места, новые жилые и деловые кластеры.➡️ В целом развитие Дубая глобально идет на юг. Есть большой смысл смотреть именно туда.Но опять-таки — учитывайте цены. Потому что кто во что горазд: кто какую цену за метр ставит, кто какие условия предлагает, кто как упаковывает проект.В этом направлении нет смысла ограничиваться комнатностью. Там можно смотреть вообще разные форматы: студии, однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры, таунхаусы, виллы.Потому что здесь поселится много разных людей. Кто-то один, кто-то парой, кто-то с семьей, кто-то с большой семьей.Вопрос в качестве конкретного предложения: застройщик, условия оплаты, расположение внутри района, цена за метр, сроки и то, насколько объект будет

Всех с началом летнего сезона! Друзья, вы знаете, что я сейчас в отпуске. Позади Стамбул, Каппадокия, концерт Канье Уэста и я уже добралась до Нью-Йорка, но об этом позже! 🔥Сегодня хочу вам напомнить про посты, которые выходили на прошедшие 3 месяца весны на моём канале. Там много интересного, нажимайте на тему и читайте.Поо выбор личной квартиры, мои варианты Как мы получили одобрение по ипотеке на остаток рассрочки Кейс клиента. Не очень позитивный, но поучительный Коммерческая недвижимость Дубая: что происходит на рынке прямо сейчасДубай строит пятую линию метро — 42 км от старого города через Business Bay до Jumeirah Golf EstatesЧто такое дистресс и как его отличить Крипта в Дубае: как на самом деле оплатить квартируКак определить реальную стоимость вашей квартиры. Мой личный алгоритм Как выглядит хороший коммерческий актив: разбираю на примере с NoonО чём молчат брокеры, когда показывают вам доходностьВсё, что нужно знать о рассрочке в ОАЭКак получить деньги под залог своей недвижимости в ОАЭ и купить следующий объектС каким запросом вы ко мне можете прийти➡️ Если нужна моя консультация — пишите в личные сообщения @kolykhalbroker. Я на связи.