М16 | Элитная недвижимость Санкт-Петербурга

Торг есть, но не жёсткий: кто и зачем покупает дома под ПетербургомЕщё несколько лет назад покупка участка в коттеджном посёлке под Петербургом могла приносить кратный рост — 100–200%. Сегодня в массовом сегменте доходность опустилась до 5–12% годовых. Это уже ниже банковских депозитов, и частный инвестор это видит — поэтому чаще остаётся в стороне.На этом фоне активно действуют девелоперы. Спрос на подготовленные участки под малоэтажную застройку вырос более чем наполовину за год. Но здесь важно понимать: это не про спекуляцию, а про стратегию.Массовый сегмент загородной недвижимости сегодня слабо конкурирует с финансовыми инструментами. Доходность ограничена, сроки реализации длинные, рисков больше. Поэтому частные деньги предпочитают более простые и понятные инструменты.Совсем иначе выглядит элитный сегмент. Здесь сделки растут в бюджете, а качественные проекты с ограниченным предложением продолжают показывать потенциал. В отдельных случаях доходность на горизонте нескольких лет может достигать 20–25%, но это касается точечных объектов, купленных на ранней стадии.Важно другое: спекулятивная модель фактически перестала работать. Схема «купить на старте — продать через пару лет с высокой прибылью» больше не даёт прежнего результата. Рост затрат — на кредиты, стройку, налоги — съедает маржу. И тот, кто заходит с расчётом на быстрый выход, рискует застрять в активе надолго.Добавляется и фактор неопределённости: всё сложнее предсказать, какой продукт будет востребован через несколько лет. Даже при правильной идее сроки выхода и итоговая доходность остаются под вопросом.На рынке земли формируется чёткое разделение. Участки «без наполнения» — без коммуникаций и понятного статуса — теряют интерес. В то же время подготовленные проекты с инженерией и документами продаются быстрее и выглядят гораздо надёжнее.Покупатель сегодня платит не за потенциал, а за готовность. Вода, газ, электричество, дороги — всё должно быть уже реализовано. Именно такие проекты в отдельных случаях

Почему в 2026 году у людей есть недвижимость, но нет денегВ последние годы мы наблюдали бум на рынке недвижимости: цены росли как на дрожжах, многие получили х2–х3.Покупки не прекращались — льготная ипотека, семейная ипотека, рост бизнеса. Люди зарабатывали и вкладывали в недвижимость. Всё легко покупалось и продавалось.Сейчас цены у застройщиков и в элитном сегменте находятся на пиковых значениях. Кажется, что расти уже некуда — и рынок действительно начал замедляться.У людей на руках много имущества: квартиры, дома, земля. Но свободных денег на рынке стало заметно меньше. Спасаясь от инфляции и роста цен, покупали всё подряд. Теперь ситуация меняется — наступает время покупателя. Он спокойно выбирает, активно торгуется, обсуждает рассрочки и ищет максимально выгодные условия.Получить кредит стало значительно сложнее. Банки чаще отказывают в ипотеке, проверяют заемщиков гораздо строже. Требуется подтверждение «белого» дохода — серые схемы больше не проходят.На рынке становится всё меньше эмоциональных покупок. Сроки принятия решений увеличиваются. Негативная геополитическая ситуация, внутренняя инфляция, нестабильный курс валют и общее замедление экономики — всё это заставляет покупателей быть осторожнее и рациональнее.Недавно общался с коллегами из других агентств, клиентами и партнёрами — в целом все сходятся в одном: рынок входит в стагнацию. Платёжеспособность снижается, рынок сужается, сроки экспозиции растут. Особенно это касается дорогих объектов и тех, где цена не соответствует качеству.Ещё в прошлом году, ожидая такую динамику, я начал перераспределять активы в сторону сокращения доли недвижимости. Это не значит, что нужно срочно всё продавать. Но важно трезво оценить свои объекты и понять, как изменилась ситуация вокруг них. После бурного роста всегда наступает коррекция.Если недвижимость не приносит доход, она становится пассивом, который может терять в цене. Это не фьючерсы и не акции, где всё меняется за день, но ключевое — видеть тренд и понимать напр

Крах рынка недвижимости? Возможно ли такое в России?Основными факторами снижения цен обычно становятся сочетание завышенной стоимости объектов, высокой инфляции, отмены льготных программ кредитования, высокой ключевой ставки, снижения платежеспособности населения, дорогих кредитов, экономического спада, затоваривания рынка, геополитической нестабильности, банкротств застройщиков и проблем в банковском секторе, включая отзыв лицензий у банков, обслуживающих строительные компании.Создается ощущение, что если не одномоментно, то с большинством этих факторов мы уже столкнулись. Тогда возникает логичный вопрос: почему на рынке недвижимости в России до сих пор не произошло существенного снижения цен?Предлагаю рассуждать через сравнение. Многие помнят ипотечный кризис в США, который начался в 2007 году и привел к очень чувствительному падению цен. В Испании похожая ситуация тоже оставила заметный след: рынок долго восстанавливался, а во многих случаях цены так и не вернулись к прежним уровням. Япония пережила один из самых жестких и продолжительных спадов, который растянулся на десятилетия. Снижение цен в последние годы также наблюдалось в Германии, Гонконге, Италии и Китае. Во всех этих случаях можно искать различия, но есть и общие закономерности.Чаще всего перед снижением цен мы видим дорогие кредиты, перегрев рынка, высокую долговую нагрузку населения, избыток предложения и неблагоприятную демографию. Именно эти факторы чаще всего становятся базовыми признаками будущего охлаждения рынка. При этом каждый кризис развивается по-своему, и у каждого есть своя отправная точка.Если смотреть на текущую ситуацию в России, кредитование все еще остается на относительно высоком уровне, хотя тенденция к замедлению уже заметна. Ключевая ставка снижается, но делает это небыстро. Закредитованность населения постепенно растет, и это фактор, за которым действительно стоит внимательно следить. Однако явного избытка предложения на рынке в масштабах всей страны пока нет, хотя в отдельных р

В России предложили повысить налог для владельцев трех и более квартирСоюз финансистов России, в который входят представители региональных министерств финансов, выступил с инициативой увеличить налоговую нагрузку для собственников, владеющих тремя и более жилыми объектами.О предложении рассказала глава комитета финансов Санкт-Петербурга. По ее словам, наличие нескольких квартир чаще всего связано с получением дохода от аренды, при этом такие доходы не всегда полностью отражаются и облагаются налогом.Суть инициативы — введение повышающего коэффициента к налогу на имущество при превышении определенного уровня совокупной кадастровой стоимости. Одновременно обсуждается возможность налогового вычета для тех, кто официально декларирует доход от аренды и платит НДФЛ.По сути, речь идет о попытке не столько увеличить налог, сколько вывести рынок аренды «в белую». При этом ключевым параметром, скорее всего, станет не количество квартир, а их совокупная стоимость, что выглядит более логично с точки зрения реальной нагрузки.Важно учитывать и реакцию рынка. Часть собственников может начать легализовывать аренду, часть — пересматривать структуру владения или продавать активы. Это в перспективе способно повлиять на предложение.В целом тренд очевиден: контроль за доходами от недвижимости будет усиливаться, а требования к прозрачности — расти. Вопрос лишь в том, насколько аккуратно это будет реализовано на практике.Что думаете?Если у вас не грузятся посты, подписывайтесь на мой канал в MAX: https://maxln.ru/Qr3Yjg

Что происходит на рынке недвижимости в ОАЭ?Эскалация конфликта на Ближнем Востоке продолжает набирать обороты. При этом общественная реакция постепенно становится спокойнее, несмотря на тревожные новости: сообщения о закрытии аэропортов в ОАЭ, о попадании дронов в жилые здания в районе Дубай Марина или инциденты в столице Кувейта. Подобные события, безусловно, усиливают напряженность, но со временем люди начинают воспринимать такие новости менее эмоционально.В последнее время ко мне все чаще обращаются за советом и моим мнением о происходящем на рынке недвижимости в регионе. Сейчас можно наблюдать две противоположные реакции. Одни инвесторы на фоне паники пытаются купить недвижимость в Дубае с дисконтом, рассчитывая на временную просадку цен. Другие, наоборот, стараются продать свои объекты через закрытые сделки, опасаясь дальнейшего ухудшения ситуации.Однако отдельные сделки и разовые истории вряд ли способны заметно повлиять на динамику рынка в краткосрочной перспективе. Инвестиции в недвижимость ОАЭ, как правило, совершаются не на последние средства и, в большинстве случаев, достаточно рациональными инвесторами. Именно поэтому многие из них сейчас занимают выжидательную позицию, наблюдая за развитием геополитической ситуации, и лишь после этого будут принимать решения о покупке или продаже объектов.На что, на мой взгляд, стоит обратить внимание в первую очередь. Даже если текущая эскалация в ближайшее время ослабнет и ситуация временно стабилизируется, при нынешнем политическом руководстве Ирана риск повторения подобных кризисов остается высоким. При этом Израиль также вряд ли будет готов полностью отказаться от силового давления. В результате геополитическая обстановка в регионе остается крайне нестабильной, а роль США как основного стабилизирующего фактора многие сегодня оценивают менее уверенно, чем ранее.Отдельным фактором остается рынок нефти. Давление на энергетические рынки не может сохраняться бесконечно, и стоимость нефти может меняться достаточно резко.

Что нас ждёт в 2026 году?Январь традиционно считается «мёртвым» месяцем для рынка недвижимости — и, скорее всего, так будет и в этот раз. Февраль же станет определяющим и задаст вектор по продажам и ценам. Но всё ли так однозначно?Я ожидаю достаточно неоднозначную ситуацию на рынке. С одной стороны, предпосылки к росту стоимости квадратного метра есть: сокращение объёмов строительства, формирование дефицита предложения, рост стоимости строительных материалов и работ.Но есть и другая сторона. Нераспроданность квадратных метров в городах-миллионниках продолжает расти, и это может привести к банкротствам застройщиков, за которыми потянется целая цепочка проблем. Банки всё менее охотно выдают кредиты — и на это есть объективные причины: растёт просрочка по потребительским кредитам и ипотеке, появляются данные о скрытой безработице от Минтруда. Высокая ключевая ставка хоть и демонстрирует тренд на снижение, но темпы этого снижения явно не быстрые.Борьба с инфляцией, по сути, только начинается. НДС повышен, тарифы ЖКХ выросли в среднем более чем на 10%, в Санкт-Петербурге — более чем на 14%, а в отдельных регионах рост приближается к 20%. Цены растут, и мы ощущаем это в повседневной жизни. Реальная инфляция, по ощущениям, выше официальных данных.Недвижимость и строительство — один из крупнейших секторов экономики России. Если рынок не будет «охлаждён», борьба с инфляцией рискует выглядеть как борьба с ветряными мельницами.Очень не хочется такого сценария, но есть ощущение, что в ближайшее время мы увидим всё больше сигналов о том, что в системе что-то начинает идти не так.

После дела Долиной рынок недвижимости уже не будет прежнимИстория Долина–Лурье до сих пор остаётся в центре внимания. Её обсуждают в медиа, в профессиональной среде и за обычными семейными столами. И дело здесь не только в громком имени, а в том, что эта ситуация задела почти каждого, кто когда-либо покупал или продавал недвижимость.Спустя время стало известно, что под давлением общественного резонанса пообещали вернуть денежные средства. В каком формате, в какие сроки и чем это закончится юридически — пока вопрос открытый. Но сам прецедент уже запущен, и назад его не отмотать.Теперь главный вопрос не в персоналиях, а в другом: какие системные меры могут быть приняты, чтобы подобные ситуации не повторялись и не вызывали такого уровня недоверия ко вторичному рынку.Мы уже видим первые контуры возможных изменений. В профессиональной среде давно обсуждаются следующие направления, которые государство может начать регулировать более жёстко:— лицензирование и обязательное обучение агентств недвижимости;— страхование профессиональной ответственности риэлторов;— развитие и, возможно, обязательность страхования титула;— расширение практики нотариальных сделок;— временное замораживание денежных средств после сделки, если она не является встречной;— использование цифрового рубля при расчётах по недвижимости.О лицензировании и страховании ответственности я говорил ещё задолго до громких дел. Это позволило бы систематизировать рынок: задать единые правила, прозрачные стандарты проведения сделок, урегулировать вопросы ответственности, стоимости услуг и налоговой нагрузки.Сегодня мы спокойно идём к специалисту, покупая автомобиль или сложную технику, но когда речь заходит о недвижимости — крупнейшем активе в жизни — многие считают, что «можно и самому» или через знакомых. При текущем уровне рисков это всё чаще оборачивается проблемами.На фоне роста числа исков по оспариванию сделок работа через агентство уже не выглядит избыточной — наоборот, становится разумной мерой защиты.Отдель

Мне на днях написали: если сделка проходит через нотариуса — значит она защищена, верно? Разбираемся, почему это не так.Мне на днях написали: если сделка проходит через нотариуса — значит она защищена, верно? Разбираемся, почему это не так.

Вторичное жильё: что ждёт нас в новом году? И как судебные дела — Лурье–Долина и история со скамершами — повлияют на вторичный рынок?Льготная ипотека на вторичку.Тема активно обсуждалась, но, похоже, “накрылась медным тазом”. Почему? И кому это выгодно? Очевидно, застройщикам. Цены на первичное жильё не снижаются: разрыв в стоимости квадратного метра между похожими объектами на первичке и вторичке уже достигает 20–30%.Мне кажется, что рост цен на недвижимость нужно сдерживать — они тянут за собой множество секторов экономики, где цены также начинают расти. Борьба с инфляцией в таких условиях превращается в борьбу с ветряной мельницей.Можно услышать мнение: «Это рынок, его нельзя ограничивать — есть спрос, значит так и должно быть». Но ведь курс доллара государство же взяло под контроль? Он теперь далеко не рыночный.Мы, безусловно, не хотим, чтобы строительный сектор рухнул, чтобы начались банкротства или заморозки строек из-за падения продаж. Но факт остаётся фактом: цены на недвижимость сегодня кусаются, особенно в крупных городах.Дела Лурье–Долина и история со скамершами тоже не добавляют интереса к вторичке.Риски оспаривания сделок растут, судебная система показывает непредсказуемость, а двойные стандарты только усиливают недоверие. Поэтому многие действительно предпочитают переплачивать за первичку, лишь бы не оказаться в ситуации Лурье или других покупателей, которые сейчас судятся из-за оспаривания сделок.Интересное совпадение — или всё же шаги по «спасению» застройщиков?Уверен, что после дела Долиной будут приняты необходимые поправки в судебной системе. А само дело, скорее всего, закончится ещё большим общественным резонансом — и обсуждением, и осуждением.О морали и человеческом факторе.Честно: кто бы отказался от возможности вернуть свою квартиру, если бы такая возможность была? Совесть? Порядочность? Человечность?Да, многие люди обладают этими качествами. И я уверен, что после такой ошибки, которую совершила Долина, большинство не стали бы пользоваться свя

Рынок недвижимости меняется быстрее, чем кажется. Мы привыкли смотреть на квадратные метры как на что-то стабильное, но уже сегодня принимаются решения, которые определят, как мы будем покупать, продавать и владеть имуществом в ближайшие годы.Я внимательно слежу за этими изменениями — и для себя, и для тех, кто ко мне обращается. В 2026 году нас ждут новые правила, новые ограничения, но и новые возможности.Я собрал главное в картинках: коротко, по делу и с пояснениями, как это может повлиять на каждого из нас.Рынок недвижимости меняется быстрее, чем кажется. Мы привыкли смотреть на квадратные метры как на что-то стабильное, но уже сегодня принимаются решения, которые определят, как мы будем покупать, продавать и владеть имуществом в ближайшие годы.Я внимательно слежу за этими изменениями — и для себя, и для тех, кто ко мне обращается. В 2026 году нас ждут новые правила, новые ограничения, но и новые возможности.Я собрал главное в картинках: коротко, по делу и с пояснениями, как это может повлиять на каждого из нас.