Мысов ДИ | Недвижимость глазами юриста

Верховный суд РФ рассмотрел новое дело с «ведомым продавцом».10 марта 2026 года Верховный суд РФ рассмотрел новое дело по иску «ведомого продавца». Ситуация классическая: женщина продала квартиру по указанию телефонных мошенников, деньги после продажи квартиры сняла со счёта и отдала курьеру. Потом осознала, что её обманули и обратилась полицию, а затем и в суд.Первая инстанция отказала в иске, апелляция приняла новое решение и сделку признала недействительной, кассация согласилась с апелляцией. Итого: квартиру вернули продавцу, но теперь продавец должна вернуть деньги покупателю. Покупатель подал жалобу в Верховный суд РФ.Верховный суд сделал (поддержал) несколько выводов.1. Покупатель – директор агентства недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что квартира реализуется продавцом по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи и мог распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения. Как риелтор должен был распознать заблуждение? Из текста судебных актов мы видим только следующие обстоятельства:• На момент сделки продавцу было 73 года.• Одинокая, близких родственников на территории России нет.• Проданная квартира – маленькая однушка – была единственным жильём продавца.• Взамен никакое иное жильё не покупалось.• Акт приёма-передачи был подписан в день заключения договора купли-продажи, но фактически квартира не передавалась.Видимо, по мнению Верховного суда РФ, этих обстоятельств достаточно, чтоб распознать ведомого продавца.2. «Об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной». При этом в тексте определения Верховного суда нет информации о реальной рыночной цене квартиры. Получается, что «значительно ниже рыночной» — это некий субъективный критерий, который даже цифрами не обязательно показывать. И этот критерий влияет на волю продавца.3. Верховный с

Лизинг недвижимости. Что такое лизинг? Все слышали это слово, но не все понимают, что за ним скрывается. Давайте разбираться.Рассмотрим классический случай.Руководство завода решило закупить новое оборудование. Но денег для оплаты полной стоимости этого оборудования у завода нет. Продавец оборудования на уступки не идёт, рассрочку не предоставляет. Тогда завод обращается в лизинговую компанию и просит: купи у продавца для меня оборудование, а я со временем рассчитаюсь и проценты заплачу. После этого лизинговая компания покупает у продавца оборудование и оформляет его в свою собственность. При этом оборудование передаётся в пользование заводу. Завод начинает выплачивать лизинговой компании стоимость оборудования и проценты. Когда завод выплатить всю необходимую сумму лизинговой компании, оборудование переходит в собственность завода.Как вы могли заменить, лизинг схож с кредитованием. Завод мог бы обраться в банк, получить кредит, на кредитные деньги купить оборудование, а потом рассчитываться с кредитом. В этой схеме оборудование сразу было бы в собственности завода и в залоге у банка, а завод бы выплачивал кредит банку.В чём же преимущество лизинга перед обычным кредитованием? Главное преимущество лизинга связано с налоговыми последствиями для завода. Также лизинговые компании могут предложить более гибкие условия: меньший первоначальный взнос, гибкий график платежей, меньшие требования к платёжеспособности и т.д.Одной из разновидностей лизинга является возвратный (обратный) лизинг. При таком виде лизинга продавцом оборудования выступает сам завод. То есть завод обращается в лизинговую компанию со словами: купи у меня моё оборудование, а я со временем рассчитаюсь и верну оборудование себе.Этот вид лизинга очень похож на кредитование под залог имеющегося оборудования. Только кредитор получает не просто право залога, а собственность на объект. Это более рисковая схема для завода, но у неё также есть указанные выше преимущества.Давайте вернёмся к недвижимости.Перенося

Мысов ДИ | Недвижимость глазами юриста pinned «Зеркало канала. Посты из этого канала планирую дублировать на следующих ресурсах: Сообщество ВКонтакте Канал в ЯндексМессенджере Канал в Дзен Пока так.»

Зеркало канала.Посты из этого канала планирую дублировать на следующих ресурсах:Сообщество ВКонтактеКанал в ЯндексМессенджереКанал в ДзенПока так.

Информация для риелторов.Судьба Телеграм и этого канала в нём туманна.Другие площадки не радуют.Как бы там ни было, канал точно будет жить в недрах Клуба СПР.

Триллер «Самоуверенность и глупость».Часть 7.Разные люди совершенно по-разному реагируют на мошенническое воздействие. Их внешнее состояние также различно. Но по большей части из них вы даже не догадаетесь, что они ведомые мошенниками. Анна Андреевна была одной из таких. После просмотра видео судья удалился в совещательную комнату для вынесения судебного решения. Он решил не признавать сделку недействительной. При этом, к сожалению, судебное решение он не стал писать сам, а слепо переписал возражения покупателей, как адекватные, так и абсурдные.Мосгорсуд, апелляция. Перед нами стояла архисложная задача. Наши доводы и аргументы не были учтены в тексте решения суда, и напротив, обстоятельства, на которые ссылались покупатели без всяких доказательств, нашли своё отражение в нём. К этому времени начала складываться практика рассмотрения подобных дел. Напомню, мы судились уже несколько лет. Исходя из этой практики, мы ходатайствовали перед судом о назначении судебной психолого-психиатрической экспертизы. Это было не просто, но мы убедили суд апелляционной инстанции в необходимости проведения такой экспертизы. И вопросы для экспертов суд утвердил в нашей редакции. Появился шанс переломить ход этого дела. С момента приостановления производства в связи с назначением экспертизы до его возобновления прошло более семи месяцев. Из них один месяц Анна Андреевна провела в экспертном учреждении, на стационарной экспертизе. Результаты экспертизы нас не порадовали: всё понимала, всё осознавала. Да ещё и так неудачно в ней были изложены фактические обстоятельства, что сильно выбивали некоторые наши аргументы. При этом к обоснованности выводов экспертизы у нас были существенные вопросы.Как это часто бывает, получив на руки экспертное заключение, судей больше ничто не интересовало. Вызвать эксперта для допроса суд отказался, назначить повторную экспертизу – тоже. Сразу вердикт: решение суда первой инстанции оставить в силе.Подавая кассационную жалобу, мы настаивали на том, что суды не

Триллер «Самоуверенность и глупость».Часть 6.При подготовке к делу мы оценили психическое состояние продавца, проанализировали существовавшую на тот момент судебную практику, и решили подать исковое заявление по ст.178 и ст.179 ГК РФ. Причём именно так 178+179 вместе. Мосгорсуд именно так и рассматривал аналогичные дела, не делая различий между этими нормами. В суде первой инстанции мы были почти год: представляли и истребовали различные доказательства по ходатайству обеих сторон. Как мне показалось, в начале судья долго не могла поверить в произошедшее. Добавил работы и адвокат противоположной стороны, который выбрал стратегию говорить неправду, скрывая слабые места. Сначала покупатели утверждали, что полностью рассчитались с продавцом на сделке, а продавец сама деньги в ячейку положила, в т.ч. для риелторов. Это объяснение не нашло понимания у судьи. Тогда они заняли позицию, что было две ячейки, но деньги из обоих получила продавец. Эту версию опровергли документы из банка. Версия с некими инвесторами, под которых закладывались деньги во вторую ячейку, выглядела совсем странно. В конце концов родилась версия с комиссией риелторов на сумму 1 800 000 рублей. Перед последним заседанием нам поменяли судью. Новая судья слушала нас несколько часов, ей пришлось вникать в это дело с самого начала. Ещё дольше она провела в совещательной комнате, решая, как разрешить этот спор. После долгих раздумий судья признала сделку недействительной и применила двустороннюю реституцию. Как мы и предполагали, суд применил ст.178 и ст.179 ГК РФ вместе. Мосгорсуд оставил решение суда первой инстанции в силе, но сомнения у них тоже были.Всё изменилось на этапе кассационного обжалования. Сама кассационная жалоба не выглядела сильно, но судья 2КСОЮ увидел в ней даже те доводы, которые там не были написаны. Докладывая материалы дела и существо жалобы, он разнёс решения нижестоящих судов в пух и прах, и нашёл в них такие недостатки, которые никогда не являлись основанием для отмены решения. Т

Триллер «Самоуверенность и глупость».Часть 5.Вот с такой историей мы пошли в суд с заявлением о признании сделки недействительной. В ходе рассмотрения дела выяснилось несколько интересных моментов, на которые я хочу обратить ваше внимание.У ведомого продавца нет истинной причины для продажи квартиры, поэтому причина продажи квартиры легендируется. Чаще всего легенду придумывают телефонные мошенники. Иногда ведомые сами активно участвуют в создании такой легенды. В описываемой истории легенда, которую придумали телефонные мошенники, звучала так: бабушка продаёт квартиру в Москве с целью покупки домика в Крыму; смену климата порекомендовали врачи, плюс в Крыму живёт внук – единственный близкий человек. Именно этот несуществующий «внук» и звонил в АН «Система», оставил заявку на продажу квартиры.В эту легенду поверили покупатели. Проверять эту легенду они не стали. Да и вообще отношение к проверкам у них было специфическое. Покупатели действовали самостоятельно, без риелтора и без юриста. Они посмотрели квартиру, послушали продавца, поговорили с риелтором продавца, которая им показала правоустанавливающие документы на квартиру. И всё. Даже выписку из ЕГРН самостоятельно не заказывали. Комиссия риелторов в 16,5% от цены объекта их так не смутила.Кстати, про риелторов. Чудесатые риелторы из АН «Система» так сильно хотели заработать денег, что натуральным образом подделали справки продавца из НПД и НД, и, вероятно, выписку из домовой книги. Почему так? Потому что продавец отказалась ходить и собирать справки и документы.В целях обеспечения чистоты сделки покупатели потребовали выписку продавца из ячейки до получения денег. Выполняя это пожелание, риелторы включили в договор аренды ячейки два документы, при наличии которых продавец получала доступ к ячейке. Это выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности, и выписка из домовой книги, подтверждающая снятие продавца с регистрационного учёта.Но, к сожалению, как часто бывает в настоящих триллерах, всё пошло не

05.10.2021 г. Анна Андреевна явилась в отделение банка, её посадили в отдельную переговорную комнату. Покупатели находились в другой переговорной комнате. Анне Андреевне дали пакет документов для подписания, в т.ч. спорный договор купли-продажи квартиры. В договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере 10 800 000 рублей. На вопросы Анны Андреевны по подписываемым документам риелтор говорила, что «так надо». Анна Андреевна в тот день подписала договор купли-продажи, договор аренды депозитарной ячейки, расписку в получении денег на сумму 10 800 000 рублей, доверенность на подачу документов на регистрацию.Для расчётов по договору было арендовано две банковские ячейки: в одной арендаторами выступали продавец и покупатель; в неё было заложено 9 000 000 рублей; во второй ячейке арендаторами выступали Маша и покупатель; в неё было заложено 1 750 000 рублей. Ключи от обоих ячеек остались у покупателя.После сделки все документы, в т.ч. расписку, забрала риелтор Михайлова для подачи на государственную регистрацию. Сама Анна Андреевна документы на государственную регистрацию не передавала, в МФЦ за регистрацией не обращалась. 11.10.2021 г. риелтор сообщила, что завтра будет забор денег из ячейки банка, в связи с чем ей необходима доверенность и видеозапись для покупателей о том, что Анна Андреевна просит передать риелтору ключи от банковской ячейки, арендатором которой она выступала.12.10.2021 г. риелтор Михайлова приехала к Анне Андреевне. Анна Андреевна под диктовку риелтора написала расписку в получении 10 800 000 рублей и сказала на камеру телефона обращение к покупателям. После этого риелтор забрала расписку в получении денег и уехала к покупателям. Риелтор Михайлова встретилась с покупателями отдала им обе расписки Анны Андреевны в получении денег (каждая на 10 800 000 рублей) и иные документы и забрала ключи от обоих банковских ячеек. Позднее риелтор сообщила Анне Андреевне к какому времени необходимо будет явиться в банк. Анна Андреевна созвонилась с «пред

14.10.2021 г. «Привалов» сообщил Анне Андреевне, что на Петровке меняются телефоны и они сами потом с ней свяжутся и пригласят её для заполнения документов. Также ей напомнили про заявление в ОВД, и сказали, что там всё решат. В этот же день Анна Андреевна обратилась с заявлением о нападении в ОВД. На основании данного обращения было возбуждено уголовное дело.На допросе следователя 16.10.2021 г. Анна Андреевна не сообщила всей картины произошедшего («так как это может повлиять на ход следствия и представители правоохранительных органов могут разобраться и сами»), все еще свято веря, что участвовала в спецоперации с настоящими сотрудниками правоохранительных органов.В дальнейшем с Анной Андреевной никто не связывался, а телефоны, с которых ранее звонили «сотрудники правоохранительных органов», оказались недоступны.После того как никто из «сотрудников полиции» не выходил на связь, Анна Андреевна рассказала всё взрослой дочери. Ситуация прояснилась - Анна Андреевна стала жертвой мошенников. Анна Андреевна ещё долгое время (более полугода) до конца не могла поверить, что общалась с не настоящими полицейскими, а мошенниками.21.10.2021 г. Анна Андреевна сообщила следователю, ранее проводившему ее допрос как потерпевшей по делу о разбойном нападении, о том, что действительно произошло и дала в ходе допроса соответствующие объяснения о случившемся. На основании чего было возбуждено второе уголовное дело, уже по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, в отношении неустановленных лиц, действиями которых причинен материальный ущерб в размере 9 200 000 рублей; Анна Андреевна была признана потерпевшей.Продолжение следует.