Решэлторъ Красный Мустанг | Блог Алексея Калашникова

Про выгоды ипотеки Я недавно рассказывал про одну женщину из Краснодара, которая оказалась в непростой жизненной ситуации и тем не менее смогла обзавестись квартирой, и даже не одной. При том что работала она продавцом, и больших денег у нее не водилось. Осуществить задуманное она смогла исключительно благодаря ипотеке. А на днях мне пришлось объяснять преимущества ипотеки одной клиентке. Девушка хотела купить апартаменты. У нее было всего 2 млн рублей, но ипотеку она категорически отвергала. Считала ее кабалой. Сказала, что не хочет платить всю жизнь и отдавать просто так деньги государству. Я начал проводить с ней ликбез. «Во-первых, — говорю, — вы платите не государству, а банку. А во-вторых, платите за свою квартиру. Нормальную квартиру, которую вы никогда в жизни не купите без ипотеки за те 2 млн, что у вас сейчас есть». Разговор у нас был долгий — наверное, целый час мы с ней беседовали. И я все пытался донести до нее мысль, что ипотека — не зло, а возможность купить себе хорошую квартиру в качестве трамплина. А потом, отталкиваясь от этой базовой стартовой покупки, можно будет дальше улучшать жилищные условия. «С каждым годом, — объяснял я ей, — платить по ипотеке вам будет легче, потому что деньги обесцениваются. Инфляция их съедает. Кроме того, всегда есть возможность досрочно погасить ипотеку или закрыть ее частично, чтобы платежи стали еще меньше. Но в руках у вас будет актив, который можно потрогать руками, а не деньги, которые к тому времени станут трухой и бумажками». Первые полчаса она просто шарахалась от любых моих аргументов. Просто какая-то паника начиналась при слове «ипотека»: это всё зло, кабала, платежи государству. Но, в конце концов, мне все же удалось посеять в ней зерно сомнения. Она сказала, что ей, наверное, надо теперь подумать. Я надеюсь, что здравый смысл победит, и мы с ней еще подберем классные апартаменты. Ипотечное кредитование существует уже много лет, но оно до сих пор окружено разными страшилками. У людей очень много заблуждени

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️Ну что тут сказать. Это бестолковые люди, которые занимаются бестолковой беготней. Зачем наматывать по 10 тысяч шагов, если можно просто обратиться к риелтору, и он за пятнадцать минут даст полный расклад по всем объектам в интересующем их районе, которые вписываются ровно в их бюджет. Представит им полную картину — на блюдечке с голубой каемочкой. И не надо обходить все метро Москвы. Не надо тратить на поиски огромное количество времени — дни, недели и месяцы. Но так поступают умные люди, а у «туристов-шатунов» цель другая — просто посмотреть на то, что физически покупать они пока не планируют. Ну или их  желания не совпадают с их возможностями. Чего хотят — не знают, а что уже посмотрели — не хотят. Реальные покупатели ведут себя совершенно иначе. Недавно рассказывал, как мы с коллегой подбирали квартиру для семейной пары. Мы предложили клиентам на выбор 40 объектов. Часть квартир они отбраковали (например, не хотели дома с деревянными перекрытиями и проч.). В итоге выбрали 9, которые максимально подходили под их требования. Мы организовали просмотр, муж с женой приехали в Санкт-Петербург и ровно за два дня отсмотрели все девять квартир. Выбрали именно ту, которая понравилась больше всех. От первого звонка клиента до заключения сделки прошло 2 недели. Так что на показах я встречаюсь только с настоящими, реальными покупателями, а не с «туристами-шатунами», которые приходят просто посмотреть да помечтать. За десять лет работы в недвижимости я очень хорошо научился их распознавать. Если люди начинают толочь воду в ступе, темнят и юлят, я сразу понимаю, что это «мотыли». Они летят на свет монитора, то бишь моего объявления о продаже объекта. Но у меня установлены надежные «антимоскитные сетки», так что всех этих назойливых визитеров я отфильтровываю, чтобы они не беспокоили и не жужжали почем зря над ухом. Ни у меня, ни у моих клиентов. Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».Связь: +7 981 721 4012 Про мой опыт можно также почитать/посмот

И снова о «туристах-мотылях» Я недавно рассказывал про туристов выходного дня или «мотылей», как их еще называют. Для этой странноватой публики просмотр квартиры —эдакий аттракцион, развлечение выходного дня вроде похода в кино или в торговый центр. Покупать они ничего не собираются. А если и строят планы, то на такое отдаленное неопределённое будущее, что квартиры, которые они смотрят, уже наверняка будут проданы. При этом время отнимают, но в реальные сделки их визиты не конвертируются. И не все риелторы могут сходу отличить «мотылей» от настоящих покупателей. Покажу на примере, как вычислять таких деятелей. Скриншоты, где они сами описывают свои похождения, я прикрепил к посту. У меня такое впечатление, что эти два «мотыля» таким образом пилят контент для своего канала. Выдумали историю, что собираются купить квартиру, и теперь нарезают круги по разным районам города, с каждым разом расширяя охват территории. Их маршруты по 10 км пешком говорят о том, что у них уйма свободного времени. И они убивают его, осматривая десятки объектов. И ладно бы свое время тратили – как говорится, хозяин барин! Но они и собственников отвлекают, набиваясь на просмотр. Но сами себя «палят» — пишут, что бюджет скромный, поэтому смотрим, дескать, маленькие квартирки и дома попроще: «Приходится много перебирать и смотреть в надежде на приятные подъезды и комфортных соседей». Ипотеку брать не хотят. Я больше чем уверен, что ничего они покупать не собираются. Знаете, как говорят — когда корабль не знает, в какой порт направляется, никакой ветер не будет попутным. А они явно слабо представляют себе итоговую цель своих действий. У этих людей явные признаки «туристов-мотылей». Во-первых, у них нет нужной суммы. Требования к квартире у них очень абстрактные. Когда человек реально ищет квартиру, он может гораздо конкретнее описать, какое жилье ему требуется. Ну и сама подача материала наводит на мысль, что для них все эти походы — развлечение. Они пьют кофе, рассуждают о локациях, мониторят но

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️ Однако человеку, далекому от темы недвижимости, сделать это самостоятельно бывает непросто. Подобрать именно ту квартиру, которая стабильно потом дорожает, — целая наука. Многие ошибочно покупают недвижимость по принципу «мне нравится-мне НЕ нравится». И это в корне неверно! Часто даже в рамках одного ЖК или одного корпуса в этом ЖК приходится высматривать квартиры только определенной планировки или с окнами в определенную сторону. У меня были клиенты, которые опрометчиво вкладывали деньги в заведомо провальные проекты или выбирали неподъемные варианты ипотеки. Например, как-то раз обратилась ко мне за помощью одна «инвесторка». Будучи в Сочи, она узнала, что в Питере стартовали продажи квартир в одном ЖК. И местное сочинское агентство по недвижимости втюхало ей в этом ЖК квартиру с траншевой ипотекой. Только не предупредило, что это не обычная ипотека, где ежемесячный платеж получается относительно небольшой. Пришло время вносить деньги, и женщина должна была выложить сразу около двух миллионов рублей, которых у нее и в помине не было. Так что действовать всегда нужно с умом и на посулы шустрых агентов не вестись. Я недавно рассказывал про одну начинающую риелторшу из Сочи. Вот она, я думаю, запросто может предложить клиенту подобную авантюру. И вот этому риелтору тоже доверия нет. А все потому, что говорят эти люди не о деле, не о своем опыте, а о каких-то абстракциях. Их фотографии с пляжей, из ресторанов и спортзалов только настораживают. У меня подход совершенно иной. Я не рассуждаю о высоких материях и не теоретизирую. Все мои рекомендации выстраданы, выверены и протестированы лично мной — на собственном опыте. Только проверив все на себе, я предлагаю это своим клиентам. Поэтому, прежде чем подыскивать выгодные варианты вложения средств, стоит изучить и специалиста по недвижимости — чем он живет, чем дышит, как работает. Почитать отзывы, проанализировать его возможности, поговорить, позадавать вопросы. Созвонившись с двумя-тремя риелторами, вы н

Личный опыт с ипотекой. История вторая Продолжаю разговор про пользу и возможности грамотной правильной ипотеки. В прошлый раз я рассказывал, как в 2021 году купил квартиру-студию, выгодно вложив 900 тыс. рублей. Сейчас я уже благополучно сдаю ее и получаю стабильный доход, покрывающий ежемесячные взносы по ипотеке. Не говоря уже о том, что стоимость квартиры за эти пять лет выросла примерно в два раза – с 2,8 до 5 млн рублей. Но это не единственная квартира, которую я приобрел в ипотеку. Через 2 года после покупки первой квартиры, в 2023 году я купил апартаменты за 15 миллионов рублей. 6 миллионов рублей я взял в кредит — в ипотеку под 11%. К этому времени я уже убедился на собственном опыте, что покупка квартиры в ипотеку — выгодное дело. Поэтому решение о второй покупке было абсолютно взвешенным.Изначально ежемесячный платеж по ипотеке у меня был 60 тыс. рублей. За год я выплатил 720 тысяч — в основном проценты. В 2023-2024 годах я сделал частичное погашение. И сейчас у меня долг по ипотеке составляет 4 млн 500 тысяч. В ближайший год я заплачу еще 510 тыс. рублей. Сейчас я плачу по 45 тысяч в месяц. На первый взгляд кажется, что вот эти 720 тыс. и 510 тыс. я переплачиваю. Но вот какая штука — апартаменты, которые я купил в 2023 году за 15 млн рублей, теперь стоят …25 млн. Я специально сделал недавно оценку стоимости. В 2023 году 60 тыс. рублей в месяц было довольно-таки существенной суммой. А сегодня 45 тыс. рублей уже не кажутся чем-то неподъемным. Как я говорил в моём первом посте про мой личный опыт ипотеки, у меня есть одна универсальная мерка, учитывающая инфляцию — это стоимость пакета еды из «Ленты». Что-то типа борщевого набора. Продукты на неделю сегодня стоят примерно 6-8 тыс. руб. И получается, что 45 тыс. — это пять походов в супермаркет. То есть сходили в «Ленту», закупились и проели эти деньги. Спустили в канализацию. А деньги, которые я вложил и продолжаю сейчас вкладывать в недвижимость, не сливаются, а приумножаются. У меня сейчас две ипотеки. Пл

РешэлторЪ Алексей Калашников × Артемий Лебедев: подкаст о недвижке, бедах с башкой и не толькоСходил в гости к Артемию Лебедеву, вернее, заглянул на огонек в студию «Самого хорошего подкаста». Посидели, поболтали о насущном, без нудятины и без официоза разобрали всякие разные вопросики про недвижимость, профессию риелтора и, конечно, поговорили про наши любимые «беды с башкой» – да, в моей работе они встречаются часто. Вот ссылки, пока свеженькое: ВК Дзен Разобрали, почему хороший правильный риелтор – это не «купи-продай», а шестирукий Вишну: маркетолог, юрист, спец по договорам, психолог, адвокат, иногда даже психотерапевт. Объяснил, чем моя стратегия «Я риелтор, который РЕАЛЬНО РЕШАЕТ проблемы своих клиентов» (отсюда, кстати, взялось имя РешэлторЪ) отличается от позиции «вечернего агента», который днем сидит на кассе в «Пятерочке», а вечером выходит на показы, пытаясь заработать свою копеечку комиссии. Обозначил свою позицию и объяснил, почему предпочитаю строить отношения с клиентом вдолгую и вместе с ним растить его жилищные условия. Рассказал, как мы добились эксклюзивных условий у застройщика ради выгоды клиента и почему квартиры «до» и «после» предпродажной подготовки – это две совершенно разные вселенные с разной ценой. Вспомнил душераздирающую историю про клиентку из ада: как мы сделали, казалось бы, невозможное, но все уперлось в «беды с башкой» – девушка в последний момент передумала и отказалась от сделки. Обсудили, почему народ боится вторички после кейса Долиной и как на этом успели хайпануть застройщики. Поделился методами проверки: как копаем историю объекта до дна и почему справка из ПНД – та еще филькина грамота. Зацепили вечную тему денег с депозитов и миграции. Объяснил, почему ждать лучших времен – это гарантированный способ потерять деньги и что ипотечная «кабала» на 30 лет на самом деле длится в среднем лет восемь. К слову, о контенте: обсудили, почему публикации должны быть на всех площадках сразу – YouTube, RuTube, VK, Telegram, Дзен и даже

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️Иногда вообще опасные ситуации обнаруживаю. Например, стиральная машинка работает без заземления. УЗО (устройство защитного отключения) в квартире не установлено. Корпус может оказаться под напряжением из-за того, что влага внутрь попала, к примеру. И если человек до него дотронется, это может закончиться трагедией.Кстати, об электрике. У меня есть знакомый, который профессионально занимается монтажом инженерных систем в домах и квартирах в Москве и области. У него есть канал в ТГ, где он много, увлеченно, а главное, простым языком рассказывает, как должна быть устроена по уму электрика и сантехника в квартирах. Кому интересно, можете почитать. Там и про УЗО, и про автоматы, и про другие полезные устройства, которые не мешало бы иметь в электрощитке. Так вот, я по образованию инженер-строитель. И знаю, что напортачить легко, а исправлять косяки потом очень сложно, если вообще возможно. У меня в Омске была квартира площадью 105 м2. Я сломал все перегородки внутри и делал ремонт с нуля, с бетона.Сначала я очень долго и внимательно подбирал бригаду — анализировал, общался, разбирался в психологии людей, пытался понять, насколько они ответственно подходят к работе. А когда они приступили к ремонту, появлялся на объекте утром, в обед и вечером, благо жил через два дома от новой квартиры. Каждый раз, когда я заходил в квартиру, разговор со строителями начинался с того, что «Вот здесь не так. Мы договаривались, что будет по-другому». И все шло нормально, потому что я вовремя рабочих поправлял и направлял. В итоге ремонт получился хорошего качества и был сделан в адекватные сроки.В общем, я хорошо представляю себе, на что обращать внимание при осмотре любой квартиры. Обязательно проверяю всю инженерку. Смотрю, в каком состоянии проводка, что с сантехникой, с отоплением. Бывает, что стояки новые, а по квартире разводка сделана старыми ржавыми трубами — хозяева (нынешние или предыдущие) не потрудились поменять. Обнаруженные недочеты (если они не критичные) дают

Почему риелтор должен обладать строительными навыкамиВ моем недавнем посте про стройнадзор я проводил аналогию между специалистом по техническому надзору в строительстве и риелтором. Это была метафора, показывающая ценность специалистов вообще. Но любому риелтору не помешает хотя бы на базовом уровне разбираться в строительстве, чтобы понимать, что за объекты он продает и какие проблемы могут скрываться за свежим ремонтом или новым фасадом дома.С одной стороны, продажа любого объекта недвижимости — это продажа эмоций. Так что риелтор имеет дело не только с квадратными метрами. С другой стороны, дом, квартира или офис — это вполне конкретный физический объект, у которого есть большое количество чисто технических характеристик – оценить их с первого взгляда невозможно. Но они могут сильно влиять на цену.На просмотре можно получить лишь общее впечатление — просторная квартира или тесная, солнечная или нет, какой вид из окна и т. д. Но это все качественные характеристики. А есть ведь еще и количественные. Типового риелтора они обычно не особо интересуют. И правда, зачем ему лазерная рулетка, если в проектной документации указана площадь квартиры и высота потолков? Для чего ему анемометр, когда есть сигарета и зажигалка? К чему пирометр, если есть ладошки? А тестер розеток… это вообще какие-то буржуазные изыски.С розетками однажды у меня приключилась интересная история. Мы с клиенткой подбирали квартиру. Пришли на просмотр. Пока она наслаждалась эстетикой обоев, плитки и кухонного гарнитура, я раскрыл свой решэлторский чемодан и гонял по квартире со своими приборами. Натренированный глаз помогает мне мгновенно определить, в какой угол надо сунуть мой натренированный нос. И вот дошло дело до розеток.Меня смутило, что в доме восьмидесятых годов постройки розетки были с заземляющим контактом. В старых домах обычно только два провода в розетке, никакого заземления раньше не предусматривалось. Оно стало появляться в квартирах в начале нулевых. А еще заземление делают при капи

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️И так получается, что 95% агентов по недвижимости — бесполезные прилипалы, которые просто высасывают деньги у доверчивых клиентов. Такие долго на работе не задерживаются, потому что ничего не умеют, а учиться и развиваться не хотят. Но им на смену приходят такие же дилетанты. Люди не получают от всей этой шатии-братии никакой реальной помощи. Агент посидит на сделке, «повтыкает» в телефон и скажет пару умных фраз. Все, дело сделано — комиссию он с клиента срубил и довольный растворяется в тумане, как привидение. Я так этих никчемных деятелей и называю — привидения с портфелем. Люди понимают, что не получают от них никакой реальной помощи, и потом шарахаются от всех риелторов как черт от ладана. Так что основная трудность — найти грамотного риелтора, который заинтересован в том, чтобы принести реальную пользу своему клиенту. Отказываться от его услуг и делать все самостоятельно — это все равно что производить сложный ремонт без технадзора: результат может оказаться непредсказуемым.Покупка недвижимости — событие не рядовое. У человека нет опыта во многих вопросах, связанных с куплей или продажей квартир. А ведь это целый мир со своими порядками, правилами и бесчисленным количеством подводных камней. Грамотный, ответственный риелтор убережет своего клиента от неприятностей. Люди иной раз приходят на сделку настолько напряжёнными, что у них мозг от волнения отключается. Прямо на автопилоте подписывают документы. Нервничают, потом обливаются, потому что страшно, когда на кону десятки миллионов рублей. Опытный риелтор проводит клиента через сделку буквально за руку, чтобы не возникло никаких эксцессов.И еще один момент. Я инженер-строитель по образованию. До института слесарем-сантехником 4-го разряда работал. А потом еще в автосервисе слесарил и гайки крутил. И этот свой опыт в нынешней своей работе очень даже использую. У меня, например, есть целый чемодан инструментов, с помощью которых я выявляю недостатки квартир, незаметные для людей, далеких от строит

Что такое стройнадзор Есть в строительстве такая услуга — технадзор или стройнадзор, как ее еще называют. Нанимаешь человека, он приезжает на объект и контролирует все процессы. Проверяет, как идет строительство дома или ремонт квартиры. Этот спец знает, на что обратить внимание, что измерить, куда заглянуть. Например, может проверить, соответствуют ли материалы смете, нет ли отклонений от технологии, правильно ли сделана электрика, сантехника и т. д. Он замечает огрехи, когда их ещё можно исправить быстро и безболезненно. Пока не залили, не зашили и не заштукатурили.В больших фирмах в штате есть свой специалист по техническому надзору. Он прибывает на объект по завершении определенных этапов строительства, либо же курирует все процессы в непрерывном режиме. Однако клиент приглашает и своего спеца, чтобы тот действовал в его интересах и не закрывал глаза на всякого рода «косяки». То есть собственник квартиры готов заплатить дополнительные деньги, чтобы избежать недоделок и проблем. У него самого не хватит компетенций, чтобы проверить, к примеру, примыкание окон или другие специфические вещи.У меня в Москве есть знакомый, который занимается как раз вот такой работой — сам проектирует и монтирует инженерные системы в домах и квартирах. Делает все сразу по уму. Да так тщательно и аккуратно, что его электрощитовые, сантехнические шкафы и котельные можно показывать как отдельный арт-объект и самое красивое место в доме. Один заказчик назвал его даже инженерным фетишистом. Контроль на всех этапах гарантирует, что любой электрический щит будет исправно работать следующие лет 30-50.Все это я рассказываю для того, чтобы перекинуть мостик от строительного надзора к своей области деятельности. Риелтор тоже в некотором роде специалист по технадзору. Только надзирает он не за процессом строительства, а за сделками с недвижимостью. Проверяет, чтобы не было косяков в документах и «скрытых дефектов», то бишь юридических рисков. Чтобы незамеченные проблемы не превратились в источник