Timkanoff Estate | Элитная недвижимость

Брокер не должен работать калькуляторомКогда я собирал подборки руками, я думал, моя работа считать. Снял с клиента запрос, сел в таблицу. Первый проект, второй, третий. Ставка, первый взнос, субсидия, платёж. Свёл цифры, записал, перешёл к следующему. На 3-4 проекта спокойно уходил час. И так под каждого, каждый раз заново.Долго мне казалось, что в этом и есть работа.А какие проекты подойдут клиенту, я знал и так, головой. Это опыт. А какой из них реально лучше под его взнос и платёж, это надо было считать. И час уходил не на выбор. На арифметику под ним.Но дело даже не в часе. А в том, на что этого часа не оставалось. Настоящая работа была не в таблице. Она была в человеке напротив. Послушать его и понять, что ему на самом деле важно. Сколько у него на руках. Зачем ему эта квартира. Вот это не посчитаешь.А я вместо этого сидел в таблице.И это повторялось. Застройщик менял условия, и всё приходилось считать заново. Это и был налог. Я платил его временем, которое уходило на одни и те же цифры.Я годами этого не замечал. Считал, что так и надо.

Решить не значит сделатьЯ решил, что строю. Но самое сложное началось дальше. И это не «как». Это «что».Ещё одна база или поиск по фильтрам? Таких хватает. Я хочу другое. Полноценный второй мозг для брокера.Вот что я имею в виду. Ты описываешь запрос клиента своими словами. Кто он, какой бюджет, что ему важно. А дальше штука сама понимает всю картину, думает и собирает готовый ответ. Не ссылки, которые ты потом разбираешь. Готовый ответ. И не за 2 часа ночью, а за 2 минуты.Но быстро это только половина дела. Когда я считал руками и данных не хватало, я закрывал дыры красивыми словами. Звучало гладко. AI делает это даже лучше меня. Складно, уверенно, мгновенно. И если просто делать то же самое, но быстрее, толку не будет. Выйдет та же ошибка, только в масштабе.Поэтому главное для меня не скорость. Я не хочу строить то, что делает вид, будто знает. Ответу нужно верить, не перепроверяя его самому. А честный он не потому, что звучит уверенно, а потому, что за ним стоят настоящие данные и реальные расчёты. Там, где узнать нельзя, штука прямо так и говорит. А не закрывает дыру уверенным тоном.Видно это в одну секунду. Ты открываешь готовый ответ и решаешь одно. Отправить клиенту или сначала перепроверить. Если перепроверяешь, вся скорость впустую. А под этим ответом стоит твоё имя.И ещё одно, чтобы было понятно. Штука не заменяет брокера. Она берёт на себя монотонную работу: фильтры, сверка с таблицей, проверка условий, чтобы у тебя осталось время на то, что можешь только ты. Поговорить с человеком, понять и решить.Вот каким я вижу нормального AI-помощника для брокера. Не оракул, который выдаёт уверенные цифры. Партнёр, который думает рядом, подсказывает и не врёт.Это тяжелее, чем кажется. ИИ легко выдаёт уверенный ответ там, где уверенности нет. Это и есть главная ловушка. Не обещаю, что дойду до конца идеально. Но я знаю, на чём эта штука должна стоять. И строю именно к этому.

Я строю AI-ассистента для брокеров по новостройкамНачалось это с одного клиента, которого я потерял. Тогда я ещё собирал подборки руками. Клиент сказал: позвоните вечером, часов в 9. Я звоню, мы говорим, кладу трубку и сажусь за подборку. Ещё 2 часа. И так каждый день. Одна и та же таблица, тот же тренд-агент, те же звонки застройщику, чтобы узнать условия по программе. На одну подборку уходило 2-3 часа. На видеообзор ЖК целый день. В какой-то момент я начал чувствовать пустоту.И был тот клиент. Я собрал ему подборку из ЖК, которые хорошо знал сам. Мы поехали смотреть, не зашло. На его бюджет ничего лучше не было, а из того, что я предложил, ничего не зацепило. Он перестал отвечать. Вот тогда я понял, что так больше не могу. Не потому что устал. Клиент не купил, и в этом была и моя ответственность. Я ведь не посмотрел весь рынок. Я предлагал только то, что хорошо знаю сам. Если бы прошёл все программы, может, ему бы что-то подошло.Но руками весь рынок под одного клиента не просмотришь. Поэтому я и предлагал то, что знаю, а где данных было мало, добирал красивыми словами. Если разобраться, такая работа это просто математика и пара условий. Запросы у клиентов почти всегда похожие. Меняется цена, бюджет, платёж, район. А руками это каждый раз одно и то же. Сидишь и сверяешь одну и ту же таблицу.А ведь работу свою я любил. Любил говорить с людьми, выбирать дом, где человек будет жить. Любил снимать обзоры. Я ушёл не от работы. Я ушёл от формы, в которой её честно не сделать. Брокеры, которых я знаю, сидят над той же таблицей. Те же звонки, то же время на подборку.Поэтому я перестал считать руками и начал строить инструмент. Чтобы честная подборка под клиента занимала 5 минут после звонка, а не 2 часа ночью.

Я понял одну вещьМне тесно вести канал только про новостройки. Последний пост тут был почти год назад, в июле. Раньше канал был про обзоры: какие есть ЖК, какие цены, видео для тех, кто хочет купить квартиру. Это нормальная работа. Она приводила клиентов. Но в какой-то момент я понял, что писать это мне больше не хочется.Мне интересно другое. Я делаю свой продукт. Это AI для работы брокера по новостройкам. И я хочу, чтобы канал был про это. Не про то, какую квартиру купить. А про то, как на самом деле работает брокер и что за него может сделать хороший инструмент.О чём тут будет дальше:• как AI помогает брокеру в работе: узнать условия у застройщика, посчитать, собрать подборку и другие варианты• какие решения я принимаю в продукте и почему он работает именно так, простыми словами• честно о том, что я делаю: что получается, что нет и почему• рынок, но только когда цифра показывает проблему, которую должен решать инструментКому это будет интересно: брокерам по новостройкам, которые уже пробуют AI в работе или только хотят начать.Если тебе интересна недвижимость, AI и то, как делается продукт для брокера, оставайся.

Channel name was changed to «Рустам Тимканов | ИИ для недвижимости»

🟢 Режим тишины активированВ общем, друзья, пришло время на месяц выключить внутреннего брокера, наставника, эксперта и уйти туда, где недвижимость, клиенты и даже самые любимые нейросети не смогут меня достать.Я ушёл в отпуск.Нет, я не устал от вас или канала💙Просто иногда бывает полезно притормозить, чтобы переосмыслить, что ты делаешь, зачем и что вообще вокруг происходит. Это такая перезагрузка, когда не проверяешь телефон каждые 5 минут, не пишешь посты по ночам и даёшь голове пространство для новых мыслей и идей.Я верю в такую штуку: чтобы хорошо работать с людьми, надо иногда немного поработать над собой или хотя бы позволить себе немного отдохнуть от себя. Иначе становится сложнее слышать и понимать других, потому что внутри начинает быть слишком много своего шума.Вот этот месяц без контента я использую именно для такого: уйду немного в режим тишины, наберу воздуха и, обещаю, вернусь более полезным и свежим, чем сейчас. Впереди нас ждёт много новых смыслов, крутых инструментов, полезных промтов и, конечно же, отличных сделок.А чтобы вам было не скучно и не пришлось отписываться в ожидании, я подготовил подборку самых полезных, глубоких и интересных постов, которые вы, возможно, упустили. Можете почитать их и применить на практике:👉 Рынок новостроек проще, чем кажется👉 Как работать с клиентом дистанционно ССЫЛКА👉 Промты недели 1 2 3 4👉 Цифровой страх: чего мы на самом деле боимся в ИИ 👉 Стоп-фразы для брокера👉 Недвижимость через 50 лет: прогнозы👉 Книги, которые помогут брокеру вырасти здесьПусть эти тексты будут вам маленькими подсказками, напоминаниями и вдохновением в работе и жизни, пока я в офлайне.Желаю каждому из вас тоже находить время и силы на паузу, потому что даже в самой большой гонке без пит-стопов не обойтись🚩 Выдохните, оглянитесь, дайте себе перезагрузку, чтобы вернуться обновлёнными и сильными.До встречи через месяц, буду скучать по вам.Не переключайтесь. Скоро вернусь!

🔥 Книги, которые помогут брокеру вырастиДля меня брокер — это не просто профессия, а образ жизни, который требует ежедневной включённости, постоянной адаптации и, конечно, внутреннего ресурса. И лучший способ не просто удержаться на плаву, а действительно расти — это постоянно питать свой мозг новыми смыслами и глубокими инсайтами.Собрал для вас книги, которые лично мне помогли стать спокойнее, продуктивнее и эффективнее в сделках:📚 По переговорам и коммуникации:«Договориться можно обо всём», Гэвин Кеннеди (Как слышать клиента и вести переговоры без давления) «Переговоры без поражения», Роджер Фишер, Уильям Юри (О том, как выйти победителем даже из самых трудных сделок)📈 По продажам и убеждению: «Психология влияния», Роберт Чалдини (Почему клиенты говорят «да» и как это использовать с уважением)«От хорошего к великому», Джим Коллинз (Про рост и стратегию для тех, кто хочет выйти на новый уровень в недвижимости)🧘‍♂️ Про личную продуктивность и баланс: «Атомные привычки», Джеймс Клир (Простые шаги к большим переменам, которые помогут вам работать спокойно и стабильно)🌎 О том, как понимать мир и себя глубже:«Думай медленно... Решай быстро», Даниэль Канеман (Как не попасть в ловушки мышления, принимая решения о сделках) «Искусство мыслить масштабно», Дэвид Шварц (О том, как убрать барьеры в голове и открыть дверь большим сделкам и возможностям)Каждая из этих книг когда-то серьёзно повлияла на мою работу, добавила глубины в общении с клиентами и помогла не просто держаться в профессии, а по-настоящему получать от неё удовольствие.Сохраняйте этот список себе, пересылайте друзьям и делитесь своими находками, какие книги помогли именно вам?

На какой стадии застрял клиент и как помочь ему сдвинуться?Всё, клиент почти готов.Показы были, одобрение на руках, даже понравился конкретный ЖК.А потом пауза.И ты сидишь в чате как на иголках:Отправить напоминание или не трогать?Прислать ещё варианты или не грузить?💡 Именно в такие моменты нужен не скрипт на возражение, а анализ.Чтобы не терять клиентов, нужно понимать их стадии и барьеры.GPT в этом отличный помощник. Особенно если дать ему правильную роль и вводные.👇👇👇 Промт недели:«Определи стадию клиента, его барьеры и что мне сказать сейчас»Скопируй и вставь в GPT:Ты — поведенческий аналитик в недвижимости.Твоя задача по входным данным определить:1. На какой стадии сделки находится клиент (по внутренней готовности).2. Какие страхи, барьеры или сомнения мешают ему принять решение.3. Какую фразу брокеру сейчас лучше сказать — чтобы вернуть контакт и помочь клиенту сдвинуться дальше.Контекст:– Клиент: \[пример: семья с ребёнком, ищут 2-комнатную до 15 млн]– История общения: \[пример: были на показе, понравилось, но потом “ушли подумать”]– Последние фразы: \[пример: “Хорошо, но пока ещё рано решать”, “Нужно посоветоваться”]– Формат общения: \[чат / звонок / офлайн]– Что уже известно: \[пример: ипотека одобрена, район важен из-за школы]Ответ должен включать:– Стадию клиента (в терминах поведения: интерес, тревога, оттягивание решения и т.п.)– Основные барьеры и страхи– Эмпатичную фразу для текущего этапа (2–3 предложения и один вопрос)– Рекомендацию по следующему шагу🔥 Используй этот промт и клиенты перестанут пропадать, а начнут говорить честно, что им мешает. Попробуешь? Напиши, сработал ли этот промт в твоей практике.И да, если хочешь больше таких точных сценариев на каждый этап сделки, напиши в личку @rtimkanoff , покажу всю библиотеку.

From Russia with loveСпойлер: клиент из Дубая купил квартиру в Москве за 27 млн, даже не прилетев на просмотр.Когда-то и я думал, что покупать квартиру удалённо – это огромный риск и стресс для клиента. Особенно когда речь идёт о бюджете, который исчисляется десятками миллионов рублей. Но мир меняется, и я вижу, как люди доверяют дистанционным сделкам всё больше и больше.Недавно ко мне обратился клиент из Дубая. Сергей живёт там уже 5 лет, занимается международным бизнесом и часто перемещается между ОАЭ и Европой. Он давно хотел вложиться в московскую недвижимость: во-первых, чтобы часть своих активов перевести в надёжную локацию, во-вторых, чтобы его дочь, которая скоро поступает в российский университет, могла спокойно переехать и жить в собственной квартире.Единственная загвоздка: Сергей физически не мог прилететь в Москву на просмотр. Рустам, я не смогу приехать. Сможем ли мы вообще выбрать квартиру удалённо? А если я что-то упущу, не увижу какие-то детали или просто ошибусь с выбором? Мне нужно, чтобы было быстро и чётко.Мы провели несколько видеозвонков, где я подробно показал ему не только сами квартиры, но и весь район вокруг. Вместе прошлись по инфраструктуре, заглянули в подъезд, обсудили управляющую компанию, проверили юридические и финансовые вопросы. Я показал ему буквально всё: от состояния ремонта и сантехники до того, какой вид из окна будет у его дочери каждое утро.В результате за две недели мы подобрали ему квартиру в ЖК бизнес-класса за 27 млн рублей. Сергей подписал все документы дистанционно, а ключи получила его сестра, живущая в Москве.Сегодня Сергей уверен в своём выборе и уже порекомендовал меня своим друзьям, которые также задумались об удалённой покупке.Именно это и есть новая реальность рынка недвижимости – никаких географических границ, полное доверие и лёгкость даже в самых серьёзных сделках.Если вы или ваши близкие тоже задумались о покупке квартиры в Москве, но не можете или не хотите приезжать на просмотры лично – просто напишите мне

Я — ивентщик на Рублёвке ч.2Почему я вообще рассказываю это здесь, в канале про недвижимость и ИИ?Потому что там, посреди шатров, поваленых веток, национальных танцев и совершенно новых лиц я поймал себя на мысли, что это всё напрямую связано с тем, как я работаю с клиентами.В обычные дни я подбираю новостройки, руковожу агентством, обучаю, отвечаю на сложные вопросы, выстраиваю доверие. Слышу десятки человеческих историй и понимаю потребности.А в тот день я увидел другую сторону:— Что на самом деле важно, когда ты среди «своих».— Как общение без продаж, но с общим культурным кодом даёт тебе опору, уверенность, спокойствие.— Что значит принадлежность и почему она работает сильнее любой скидки в ЖК.---👥 В тот день я познакомился с татарами из Омска, Тюмени, Казани. С основателем креативного бюро, который придумал формат праздника. С девушкой, которая 10 лет живёт в Москве, но только на Сабантуе впервые почувствовала себя дома.И здесь, конечно, тоже не обошлось без инсайтов.Недвижимость — это не просто метры. Это принадлежность, это «где мне будет хорошо?»И если ты, как брокер, это не считываешь — ты продаёшь коробки, а не жизнь.---Я всё больше чувствую, что нам, особенно тем, кто работает в продажах, нужно чаще быть по ту сторону «скриптов».Быть в живом контакте, без задачи продать. Смотреть, слушать, понимать и только после этого возвращаться к цифрам, промптам и стратегиям.Потому что иначе это не инженерия сделки, а просто попытка закрыть сделку.---В общем, с Рублёвки я вернулся мокрый, уставший, с парой новых номеров потенциальных клиентов и ощущением, что работать с людьми — это навык, который тренируется не в чатах, а вот в таких ситуациях, встречах, нетворкингах.Если вы ещё не пробовали, рекомендую.И да, с ИИ тоже всё нормально, но и про близких по ценностям людей забывать не стоит🧡Я — ивентщик на Рублёвке ч.2Почему я вообще рассказываю это здесь, в канале про недвижимость и ИИ?Потому что там, посреди шатров, поваленых веток, национальных танцев и совершен

Я — ивентщик на Рублёвке ч.1В эту субботу был не брокером, а организатором и немного спонсором классного мероприятия. Причём стал им буквально за 48 часов до самого события😱Друг из числа «попросить нельзя отказать» позвонил: «Рустам, выручи. Нужен человек на организацию, там будет серьёзный состав, нужны надёжные».Сказал «да», а потом уже посмотрел, куда именно вписался.Так я оказался на Креативном Сабантуе — большом татарском празднике в Парке Малевича. Там были и чак-чак с другой татарской едой, и сцена с живой музыкой, и национальная борьба — кюреш, и шумный фудкорт. Но больше всего было людей. Своих.Меня определили в VIP-зону. На мне организация, встреча гостей, логистика, взаимодействие с артистами, вода, провода, шатры.В VIP-зоне ожидали первых лиц, но в итоге главным стал дождь.После трёх дня начался ливень с градом и Москву буквально затопило. К шести вечера мы стояли в павильоне по щиколотку в воде и всё равно не расходились до полуночи.Мокрые кроссовки, 31 тысяча шагов на шагомере и ощущение, будто ты проработал не день, а эпоху.Но главная история не в ливне, а когда мы сидели вечером под навесом — уставшие, но счастливые. С людьми из разных точек нашей страны. В тот день я был среди своих, не из-за паспорта, а из-за ощущений.Итог дня: 31 тысяча шагов и один неожиданный инсайт⬇️⬇️⬇️

Как легко понять, какая квартира подходит клиенту, если он выбирает дистанционно?Подбор квартиры удалённо выглядит просто ровно до тех пор, пока клиент не начинает сомневаться и задавать десятки вопросов:– А точно ли район тихий?– А окна не на дорогу?– А не пожалею ли я через год, что взял именно её?И вы, вместо того чтобы финалить сделку, снова и снова тратите время на повторение одних и тех же ответов и подбор новых вариантов.Решение проще, чем кажется. Держите мощный промпт, который в одно касание закрывает ключевые страхи дистанционных клиентов и мягко подводит их к осознанному решению.👇👇👇Промпт неделиКак помочь клиенту решиться при дистанционном подборе?Ты — профессиональный брокер, который помогает клиенту чувствовать себя уверенно даже за тысячи километров от квартиры. Твоя задача — аккуратно выяснить скрытые страхи клиента и мягко снять их, показав ясные и простые решения.Контекст:Клиент выбирает жильё удалённо, его не покидают сомнения:– «Я не видел район, вдруг он не понравится?»– «А если фотографии обманывают и вживую будет хуже?»– «А что если я потом пожалею об этом выборе?»Цель:1. Снять ключевые страхи клиента, проявить заботу и внимание к его переживаниям.2. Перевести разговор от страхов к уверенности в правильности выбора.Входные данные:– Что известно о клиенте: \[пример: живёт в Германии, ищет инвестицию, переживает за район и качество отделки]– Формат общения: \[чат / звонок / видеосвязь]– Что клиент сказал или как отреагировал: \[пример: «Боюсь, что на фото красиво, а на месте окажется не так»]Требования:– Стиль: доверительный, спокойный и поддерживающий.– В ответе: 2-3 предложения и один конкретный вопрос, который поможет клиенту почувствовать себя увереннее.Теперь сгенерируй:Короткий и дружелюбный ответ, который поможет клиенту избавиться от страхов и перейти к следующему шагу в сделке.🔥 Используйте этот промпт уже сегодня и увидите, как клиенты начнут сами приходить к решению, а вы спокойно и уверенно будете закрывать сделки удалённо.Попробо